Abandon de loyers suite au Covid-19 : crédit d’impôt ou exonération?

Si vous louez un bien immobilier, vous pouvez être concerné par les nouvelles mesures mises en place suite au Covid-19 qui vont se matérialiser sur la déclaration d’impôt 2021. Il était possible et parfois vivement conseillé de ne pas réclamer les loyers sur les biens loués en 2020 à cause du confinement et du Covid-19. Les propriétaires qui ont fait le choix d’offrir certains loyers peuvent alors avoir droit à différentes niches fiscales. On fait le point sur les deux régimes qui coexistent car la règle n’est pas la même selon la situation. A priori, cette possibilité n’existe pas pour la déclaration d’impôt 2022 ou 2023.

L’abandon de loyer suite au Covid : ne pas confondre crédit d’impôt et exonération fiscale.

Soyez prudents car deux aspects s’appliquent selon la date à laquelle vous avez offerts les loyers ET selon le statut de votre locataire. La plupart des personnes auront simplement une non-imposition des loyers abandonnés. La seconde mesure plus intéressante fiscalement permettant un crédit d’impôt est soumise à conditions.

Absence de fiscalité sur les loyers offerts lors du Coronavirus.

Certains vont bénéficier d’une exonération fiscale sur les loyers. Cela signifie simplement que vous n’aurez pas d’impôt à payer sur ces loyers. Une telle chose parait couler de source mais on a eu toute une modification dans la loi des finances pour que ce soit en place. On peut quand même noter un avantage apporté par le texte! Il précise que la déduction des charges payées pendant cette période où vous offrez les loyers reste possible. C’est un aspect très important car habituellement ce n’est pas possible et on aurait alors eu une perte fiscale énorme pour le loueur.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien. Il paie 1 000 € de charges déductibles pendant trois mois où le bien ne produit pas de loyers. Le fait de déduire ces charges permet un gain fiscal souvent énorme (voir mon guide sur la fiscalité immobilière). Mais si le bien n’est pas loué, ces charges deviennent non déductibles sauf exceptions. Le fait que l’absence de loyers fasse suite à une offre au locataire à cause du Covid-19 fait partie des exceptions. Mr pourra tout déduire. En revanche il n’aura pas de gain particulier ou de compensation pour avoir abandonné ces loyers.

La simple exonération sera donc assez neutre; vos charges restent déductibles et vous n’aurez pas un surplus d’impôt. En revanche, vous n’aurez pas de contrepartie à avoir offert les loyers. Les conditions sont assez souples vu qu’il n’y a pas de gain fiscal particulier. On peut noter que le régime de la simple exonération ne concerne que les propriétaires qui louent à une entreprise à partir du début de la période sanitaire. J’ai quand du mal à imaginer qu’un propriétaire qui offre un loyer à un particulier durant le Covid subisse un redressement … la seule possibilité serait que le fisc essaie de venir redresser la partie des charges déduites durant la période où le loyer est abandonné; je ne pense pas que ça puisse en arriver là vu le contexte mais ça n’engage que moi.

Crédit d’impôt de 50% pour abandon de loyers.

Certains propriétaires seront non seulement exonérés MAIS auront en plus un crédit d’impôt. Cela signifie que le fisc va vous rendre de l’argent peu importe votre situation pour compenser cette perte. Le crédit d’impôt est de 50% des loyers que vous avez offerts l’an passé.

Exemple

Mr Corrigetonimpot a abandonné 600 € de loyers en 2020 suite au Covid-19. Il respecte les conditions pour avoir le droit au crédit d’impôt. Lors de la déclaration d’impôt 2021, il pourra remplir une case lui permettant de percevoir 600*50% soit 300 €.

Bien entendu, si vous avez offerts des loyers en 2021 dans ce cadre, la restitution de 50% aura lieu sur la déclaration d’impôt 2020. Nous allons donc voir les conditions à remplir pour prétendre à ce crédit d’impôt pour abandon de loyer puis la case à remplir sur la déclaration fiscale 2021.

Quelles sont les conditions pour avoir une restitution si j’ai offert des loyers?

Les conditions nécessaires pour avoir la restitution de 50% sont les suivantes. Si vous ne les respectez pas, vous tombez alors sous le premier régime avec une simple exonération. Je joins le texte en vigueur à la fin qui est l’article 20 de la loi des finances 2021.

Tout d’abord, cela ne va concerner que le mois de novembre 2020 pour ce qui touche la déclaration 2021 (le crédit d’impôt continue pour les abandons de loyers 2021 mais on les déclarera en 2022 et je préfère attendre la mise à jour de la loi des finances pour être certain du déroulement en 2021). Tout loyer offert ne se situant pas en novembre 2020 ne permettra pas de bénéficier du crédit d’impôt sur la déclaration 2021.

La condition ne s’arrête pas là. Il faut que votre locataire soit une entreprise qui ait fait l’objet d’une interdiction au public à cette époque. On avait durant ce second confinement une impossibilité pour certaines entreprises d’ouvrir et l’Etat a créé ce crédit d’impôt uniquement pour faire en sorte que les propriétaires de locaux annulent les loyers des entreprises pénalisées. Le texte va plus loin en précisant que l’entreprise locataire doit non seulement avoir fait l’objet d’une fermeture administrative en novembre mais compte aussi moins de 5 000 personnes et ne pas avoir l’objet d’une liquidation judiciaire au 1er mars de l’an passé.

Pour couronner le tout, on apprend que le crédit d’impôt de 50% s’applique sur la totalité du loyer abandonné uniquement si l’entreprise locataire à moins de 250 salariés. Entre 250 et 5000, l’avantage fiscal sera calculé seulement sur 2/3 du loyer abandonné.

Exemple :

Mr loue a une entreprise qui loue son bien 1 000 € par mois. Il a offert le mois de novembre et décembre en abandonnant 2 000 € de loyers. A quoi peut-il prétendre?

• le loyer abandonné en décembre est exonéré d’impôt. Pas d’avantage particulier donc sauf à pouvoir déduire malgré tout les charges payées en décembre.
• le loyer abandonné en novembre ouvre droit au crédit d’impôt si l’entreprise locataire respecte les conditions données.

Imaginons que l’entreprise respecte bien les conditions. Mr Corrigetonimpot aura alors l’une des deux restitutions suivantes :

• soit l’entreprise à moins de 250 salariés. Mr Corrigetonimpot pourra déclarer tout le loyer offert pour avoir le crédit d’impôt. Il aura 1000*50% soit 500 offerts.
• soit l’entreprise a entre 250 et 5 000 salariés. Mr devra déclarer 2/3 du loyer offert soit 1000*2/3 = 666 €. Il aura un crédit d’impôt de 666*50% = 333 € rendus.

Comment bénéficier du crédit d’impôt sur la déclaration 2021 pour abandon de loyers suite au Covid-19? Case 7LS.

Côté pratique, tout va se passer sur la déclaration d’impôt 2021. Notons qu’un crédit d’impôt est toujours rendu même si vous ne payez pas d’impôt; toute personne éligible pourra donc en bénéficier.

Si vous avez le droit à l’exonération classique pour avoir offert un loyer, il n’y a rien de particulier. Il suffit de ne pas déclarer les loyers non perçus ce qui est assez intuitif.

Si vous avez le droit au crédit d’impôt, une nouvelle case apparaît sur la déclaration 2021. La case 7LS : loyers abandonnés à une entreprise – dispositions Covid 19. Il suffit alors de mettre le montant des loyers offerts en novembre dans cette case pour avoir le crédit d’impôt. Le fisc applique seul l’abattement de 50%

Cette case apparaît sur le formulaire Cerfa 2042RICI. C’est donc la seconde nouvelle case qui apparaît en 2021 si vous louez un bien immobilier comme nous l’avons vu dans la formation sur l’immobilier. Pour la démarche en ligne, il suffit de cocher la case « crédit d’impôt » à l’étape 3 pour que la case 7LS s’affiche par la suite.

Texte en vigueur : Article 20 LDF 2021.

Je vous invite vivement à consulter mes guides pour remplir correctement votre déclaration fiscale si vous louez un bien.