Fin de l’abattement de 71% sur le meublé de tourisme.

Le gouvernement vient d’annoncer la fin de l’abattement de 71% sur le meublé de tourisme. Je vous informais régulièrement dans les formations que la location meublée allait surement subir une hausse de la fiscalité sur 2024. Cette première mesure est un début qui reste acceptable et concernera « seulement » quelques dizaines de milliers de propriétaires. Qui plus est, nous allons voir qu’il y a une alternative simple pour la contrer. Mais je ne serais pas surpris que ce ne soit qu’un début et qu’on ait rapidement d’autres mesures fiscales visant à plomber le meublé. On discutera d’ailleurs des nouvelles mesures lors de la formation sur la déclaration d’impôt au régime réel quand on loue meublé.

Mise à jour : cet article reste actuel, mais on en sait plus sur les nouveaux abattements suite au vote « par erreur ». Tout le détail ici : nouveaux abattements au régime micro-bic pour toute location meublée 2024.

Qui est concerné par le passage de l’abattement de 71% à 50% ?

Les particuliers qui louent un logement meublé saisonnier ont le choix entre deux fiscalités. Soit le régime réel avec une déduction de toutes les charges, soit le régime micro-BIC avec un abattement de 50%. Je l’explique en détail avec les calculs ici : fiscalité de la location meublée. Mais si vous faites du meublé de tourisme avec des prestations particulières (petits-déjeuners inclus par exemple), vous avez la possibilité de demander à votre commune d’être enregistré comme « chambre d’hôte ». Cet agrément assez simple à obtenir était synonyme de gain fiscal important car vous aviez alors le choix d’avoir un abattement de 71% au lieu de 50% en micro-BIC.

Aujourd’hui, le gouvernement ne change pas la règle pour les Airbnb ou les meublés. Il change seulement la règle pour les biens éligibles à l’abattement de 71% qui ne pourront plus l’avoir. Il sera donc inutile de demander cet agrément particulier et ceux qui l’ont fait seront perdants. Cela concerne environ 100 000 propriétaires en France.

Quelle perte fiscale avec la disparation de l’abattement de 71% en Airbnb ?

Pour comprendre l’augmentation fiscale, il faut connaître votre tranche marginale d’imposition. Elle peut être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45% ; en général, on est sur 30% en France et je vais poursuivre l’article avec ce taux. Vous pouvez utiliser mon simulateur de l’impôt 2024 gratuit pour savoir quelle sera votre tranche fiscale pour 2024.

Jusqu’ici, vos loyers subissaient un abattement de 71%. Ensuite, le reliquat est imposé selon votre tranche d’imposition ET aux prélèvements sociaux de 17.2%. Avec la suppression de l’avantage fiscal pour meublé de tourisme, la règle sera la même, mais l’abattement de 71% n’est plus possible et passe à 50%.

Exemple

Mr Corrigetonimpot gagne 15 000 € par avec un bien loué en meublé de tourisme. Il est éligible chambre d’hôte et est dans une tranche fiscale à 30%.

• Impôt avant la réforme. Le loyer imposable est de 15 000 – 15 000 * 71% = 4 350 €. Là-dessus, Mr paie 30% d’impôts et 17.2% de prélèvements sociaux. 4350*47.2% = 2053 €.
• Impôt après la réforme. Le loyer imposable est de 15 000 * 50% = 7500. L’impôt global est de 7 500 * 47.2% = 3 540 €.

On voit donc que pour un loyer annuel de 15 000 €, la hausse fiscale via l’abattement de 71% sera de l’ordre de 1 500 € par an. Ce n’est pas rien, mais est-ce vraiment utile ? Le but de la mesure n’est pas d’augmenter les recettes de l’Etat, le but est d’éviter qu’il y’ ait trop de biens loués en meublé.

Fin de l’abattement de 71% : est-ce utile ? Comment le contourner ?

Personnellement, je ne vois pas trop en quoi ce changement va être utile. À mon avis, c’est une première annonce qui va être suivie d’autres plus agressives au fur et à mesure du temps. Le problème est clairement de réussir à transformer des biens loués en meublé de tourisme vers des locations longues durées. Si je fais 15 000 € de chiffres avec mon bien meublé et que j’apprends que la fiscalité augmente de 1 500 € par an, est-ce que je change ? Pas certain… Si je reste en Airbnb sans l’aspect « chambre d’hôte », je suis sur la même fiscalité avec l’abattement de 50%. Et sur les zones tendues, on sait clairement qu’un meublé longue durée ne va pas procurer le même loyer qu’un turnover via Airbnb. Tous ces propriétaires vont très certainement continuer à faire de la location saisonnière.

Les personnes qui bénéficient de l’abattement de 71% sont déjà dans une routine locative et je ne vois pas en quoi ce coup de marteau sur la tête ferait changer les choses. Qui plus est, n’oublions pas que le régime réel en location meublé est extrêmement attractif. On peut déduire les charges (travaux, prêt…) mais aussi une partie de la valeur du bien chaque année nommée l’amortissement. Au régime réel, on a très souvent un impôt nul tellement les charges déduites sont importantes (comme si l’abattement de 71% était un abattement de 100% pour résumer). Il y a une contrainte administrative et des déclarations d’impôts plus complexes au réel, mais aujourd’hui, on a des services très peu onéreux permettant de tout faire facilement en ligne. Si vous aviez l’abattement de 71%, je vous conseille vivement de solliciter mon partenaire pour passer simplement au régime réel à moindre cout.

Bref, c’est un premier rabot sur le meublé, mais qui est pour le moment très léger. Les personnes concernées subiront une hausse d’impôt « légère » et pourront surement en profiter pour basculer sur le régime réel et y gagner fiscalement chaque année. Je doute que cet aspect vienne révolutionner le monde du meublé et j’attends surtout de voir la suite prévue par le gouvernement.