Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. On fait le point dans cet article sur le calcul de l’impôt qui sera pris, la façon de déclarer et surtout la façon de prendre le meilleur régime fiscal pour payer moins d’impôt. Cela concerne toute location meublée, qu’elle soit saisonnière, à un étudiant, par le biais d’AirBNB…
La première question à se poser pour comprendre la fiscalité est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Cet article traite
de la fiscalité pour les locations meublées. Pour
les locations vides, la fiscalité est différente et expliquée ici.
L’article en bref : Fiscalité et calcul de l’impôt sur les loyers en LMNP
- Il existe deux régimes fiscaux en LMNP : Micro-BIC (simple à appliquer, abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus) et régime réel (souvent plus avantageux mais nécessite l’intervention d’un expert-comptable).
- Le régime réel est avantageux si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers. Les frais d’expert-comptable doivent être pris en compte pour évaluer l’intérêt du régime réel.
- En Micro-BIC, l’impôt est calculé sur 50% des loyers, soumis à l’impôt sur le revenu (selon la tranche marginale) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Ce régime est accessible si les loyers annuels sont inférieurs à 77 700 €.
- En régime réel, l’impôt est calculé sur les loyers nets après déduction des charges et amortissements, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cette option est valable pour un engagement de 2 ans minimum, à déclarer avant le 1er février de l’année des revenus.
- Pour le micro-BIC, vous devez remplir la case 5ND sur la déclaration en ligne.
- Le régime réel nécessite de remplir des formulaires complexes (2031, 2033-A à E) avec l’aide d’un expert-comptable.
- Le dépassement du seuil de 23 000 € de loyers peut faire basculer dans un régime de location meublée professionnelle, avec des obligations supplémentaires (cotisation à la SSI, changement de régime de prélèvements sociaux).
Sommaire
Location meublée non professionnelle (LMNP) et impôt : deux régimes fiscaux possibles.
Le fait de louer votre bien meublé vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de
la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux fiscalités possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers
déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront
faibles, plus votre impôt sera faible. Notons que cet article traite de la location meublée non professionnelles (LMNP). C’est celle qui concerne Mr et Mme Toutlemonde dès lors qu’ils louent un
bien meublé. Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée
professionnelle. Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus.
L’imposition du loueur meublé au régime micro-BIC.
Le micro-BIC est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement
de 50%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 50% des loyers perçus.
Exemple :
Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé et perçoit 10 000 € de loyers en 2023. Il opte pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2024 sur les revenus 2023. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 10000*50% = 5 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 – 5 000 = 5 000 €.
Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 5 000 € de loyers imposables. Le taux de 50% a été réduit à 30% par la loi de finances 2024 mais le gouvernement évoque une erreur et compte corriger. Je garde 50% pour le moment et vous invite à lire l’article lié : erreur du gouvernement : le taux de 50% et 71% en micro-bic va t’il baisser ?
Enfin, un taux de 71% est aussi possible pour ceux qui louent un bien classé meublé de tourime.
L’imposition du loueur meublé au régime réel.
Si le régime micro-BIC ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Ce régime est
particulièrement attractif car il permettra parfois de ne pas payer d’impôt. En revanche, les formalités et déclarations sont compliquées et vont nécessiter un expert-comptable. Comme son nom
l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera aussi possible d’enlever un
amortissement du bien ou des meubles avant calcul de l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées et le calcul de l’amortissement.
Étudions d’abord liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune. On peut lister les suivantes :
– Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
– L’assurance habitation propriétaire non occupant.
– La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être
déduites).
– L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers ect….)
– Les honoraires versés à un expert-comptable.
– Les travaux. Cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
….
En plus de ces déductions, vous allez pouvoir enlever l’amortissement du bien. C’est là que l’expert-comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va
déterminer dans quelle mesure vous pouvez amortir le bien. En cas de contrôle fiscal, il va de soi que l’administration fiscale ne pourra remettre votre déclaration en question si l’amortissement
a été calculé par un expert-comptable. L’impact des charges déductibles et de l’amortissement est le suivant.
Exemple :
Mr Corrige ton impôt achète un bien 100 000 € et ajoute 10 000 € de meubles. L’expert-comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100 000 / 20 = 5 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10000 / 5 = 2 000 € par an. Mr Corrigetonimpot loue le bien meublé en 2023 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 500 € d’intérêts d’emprunt et 1 000 € de taxe foncières. Si il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 – 5 000 – 2 000 – 1 000 – 500 = 1 500 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables donc sur une base de 1 500 €. On impute bien les charges déductibles ET l’amortissement pour trouver les loyers imposables.
Il convient donc d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles + amortissement
dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter
pour le régime réel au lieu du micro-BIC. Il pourra ainsi déduire 8 500 € au lieu de déduire 5 000 €. Ses loyers imposés seront de 1 500 € (contre 5 000€ au micro-BIC).
Dans les faits, il faut aussi tenir compte du coût de l’expert-comptable indispensable au régime réel pour le calcul de l’amortissement et la rédaction des déclarations fiscales (entre 700 € et 1500 € par an). Si vous avez un prêt et que l’amortissement du bien est possible, les loyers ne seront jamais imposés car les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les frais d’expert-comptable. Pour un bien loué meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est possible que la dépense « expert-comptable » soit trop cher pour compenser le gain fiscal. Le régime micro-BIC plus simple s’impose alors. Pour pouvoir faire le bon choix, il faut donc réussir à calculer l’impôt pour chaque régime. Chacun pourra alors arbitrer la question suivante : est-ce que le gain fiscal en passant du micro-BIC au réel compense les frais d’expert-comptable incontournables au régime réel ? A noter qu’il existe maintenant un site géré par des experts-comptables permettant d’avoir une aide et un suivi pour être au réel et faire toutes les déclarations correctement. Je vous le conseille vivement (dites que vous venez de la part de Corrigetonimpot pour une remise de 10%), ce sera moins onéreux qu’un professionnel en direct et tout aussi efficace. Demander un devis pour la déclaration d’impôt meublé au réel.
Calcul de l’impôt qui est pris sur vos loyers imposables quand vous louez un bien meublé non professionnel!
Comme tout revenu en France, les loyers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition : il peut-être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Vous pouvez utilisez mon simulateur de l’impôt 2024 pour identifier votre tranche marginale d’imposition. Les loyers sont donc très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 11% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.
Calcul de l’impôt si vous louez meublé au micro-BIC :
Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 50% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 5 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 5000 * 17.2% = 860 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 5 000 * 11% = 550€. Au total, Mr doit donc payer 1 410 € en tout.
Calcul de l’impôt si vous louez meublé au réel :
Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 8 500 € de déductions. Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €. Au total, Mr doit donc payer 423€ en tout.
Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris ici l’exemple d’une tranche à 11% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus. Le schéma suivant revient sur le détail du calcul de l’impôt pour les deux situations.
Location meublée en LMNP : les conditions à respecter pour passer de l’imposition du micro-BIC au régime réel!
Tout contribuable a le choix mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il faut respecter les
points suivants :
– Le régime micro-BIC est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à un plafond de l’ordre de 77 700 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués meublés.
– L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 2 ans.
– Le passage du régime Micro-BIC vers le régime réel implique de prévenir les impôts avant le 1er février de l’année des revenus. Par exemple, si vous prévenez le fisc avant le 1er février 2024 que vous passez au réel, ce choix s’appliquera sur la déclaration 2025 des revenus 2024.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an : il a le choix entre micro-BIC et réel car il est sous le plafond des 77 700 €. S’il s’engage sur le réel, il devra y rester 2 ans. Au bout de 2 ans, il peut choisir le micro-BIC. A tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel mais se réengagera alors pour 2 ans.
Micro-BIC et régime réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne?
Pour le régime micro-BIC, il suffit d’indiquer vos loyers en cas 5ND. Le fisc appliquera l’abattement de 50% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à
cette case, vous devez cocher « revenus des locations meublées non professionnelles » lors de l’étape 3.
Vous aurez alors accès à la case 5ND dans la déclaration 2042C. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case 5ND.
Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir plusieurs déclarations : la 2031 et les déclarations 2033-A, B…jusqu’à E. Ces déclarations sont assimilées à des bilans et comptes de résultat. Une fois encore, l’expert-comptable s’impose pour une telle charge administrative… de toute manière, il était indispensable pour calculer l’amortissement! Je ne détaillerai pas plus la façon de remplir ces déclarations qui sont particulièrement complexes, tout peut se faire via le service en ligne que j’ai donné plus haut.
La bonne question à vous poser pour choisir le bon régime fiscal reste donc : si le régime réel me permet de payer moins d’impôt, le gain fiscal compense t’il les frais d’expert-comptable ? Notons que c’est souvent le cas car avec les déductions ET l’amortissement, le loueur en meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0 € pendant plusieurs années (et donc ne pas payer d’impôt ni de prélèvements sociaux). C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus. Il est provisionné 10 ans et ne s’imputera que sur des loyers provenant du meublé. L’amortissement permet de créer un énorme déficit foncier qui s’imputera année après année sur vos loyers provenant de la location meublée les ramenant à 0€ permettant d’éviter impôt et prélèvements sociaux.
Location meublée LMNP : un nouveau seuil de 23 000 €?
La loi de financement de la sécurité sociale a été modifiée l’an passée et cela changer la donne pour le LMNP. On y apprend que les loueurs ne peuvent plus bénéficier du régime que je décris s’ils viennent à dépasser le seuil de 23 000 €. On bascule alors dans un régime professionnel ce qui entraînerait des changements importants : plus de prélèvements sociaux mais obligation de cotiser à la SSI, changement sur le calcul de la plus-value, risque de redressement pour ceux n’en ayant pas conscience etc…. C’est un véritable bouleversement dans la location meublée. Au-delà de 23 000 € mais sous le seuil de 77 700 €, vous avez le droit à l’abattement de 50% ou au régime réel que nous avons vu mais uniquement pour l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, ils ne sont plus de 17.2% et pris sur la déclaration. Il faut s’enregistrer auprès de l’Urssaf et faire des déclarations annexes. Il est vivement conseillé de prendre un professionnel comme celui que j’ai indiqué plus haut.
Location meublée LMNP et impôt à la source : qu’est ce qui change?
Le prélèvement à la source de l’impôt a plusieurs impacts sur la location meublée non professionnelle. J’ai détaillé ces aspects en profondeur ici : LMNP et impôt à la source : comment ça marche?
Bonjour,
Je souhaite faire de ma résidence principale un appartement dans Paris appartenant à mon père, loué jusqu’à maintenant en LMNP. Est il possible d’y vivre sans payer de loyer à mon père, mais de louer via airbnb (max 120j) sous le statut LMNP de mon père, et qu’il perçoive ainsi un rendement sur son appartement sans que ça passe par mes impôts, puis moi qui lui reverse en loyer.
bonjour,
si j’opte pour le régime réel , sachant que je loue ma résidence principale sur AirBNB seulement une partie de l’année. Les charges et amortissements sont-ils à proratiser sur la durée de la location ? Cdlt
Bonjour Thibault,
Je me permets de vous contacter pour clarifier un point concernant la gestion des amortissements et des charges dans le cadre du statut LMNP.
Plus précisément, est-ce qu’un excédent d’amortissement et de charges sur un bien LMNP peut être utilisé pour compenser les résultats positifs d’un autre bien également exploité sous ce statut, qui lui aurait un bénéfice même après amortissement ou déductions des charges associés ? (exemple avec un autre bien LMNP, ou sa RP avec 30 nuits par ans mise en AirBnb, qui n’a pas assez de charges pour gommer les recettes)
Je vous remercie par avance pour votre éclaircissement sur ce sujet. J’ai vu différentes réponses, et je pense que votre expertise pourrait clarifier, merci
Cordialement,
Clément BORDEAU
Bonjour,
Les revenus et charges déductibles de tous les biens meublés du foyer fiscaux se cumulent oui.
bonjour,
J’ai 2 mobil-home que je loue en LMNP, 2 maisons que je loue au mois et un troisième logement où je viens de terminer les travaux je pense le louer en booking. Que me conseillez-vous en régime fiscal?
Une SCI serait-elle plus valable fiscalement?
Cdlt.
Bonjour lors de travaux pour du lmnp au réel, peut on acheter des matériaux ou de l’équipement sur des sites comme le bon coin , et pouvoire le déduire comme les achats avec facture ?
Bonjour,
Pourriez-vous me dire comment on calcul les intérêt d’emprunt et l’amortissement du bien svp ?
Bonjour,
Vous pouvez demander à la banque le détail (tableau d’amortissementà).
Bonjour
J’ai une question sur le régime au réel : sachant que je loue ma résidence secondaire seulement une partie de l’année, théoriquement 5 mois, mais (faute de clients!) 50 nuitées en Juillet Août, un peu Mai et Juin, l’amortissement est il pris totalement ou juste rapporté à la durée de location (soit 50/365 ou 5/12)?????
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour. Je ne comprends pas votre calcul des TMI. La tranche à 11% s’applique pour les revenus allant de 11294 à 28797 pour 2024. Si le résultat est de 10 000. Ils devraient donc payer 0% d’impots. Par contre si le résultat est de 20 000. Les 11294 premiers euros seront imposés à 0% mais les 8706€ suivants (20000-11294) seront imposés à 11%. Ce qui fait un total de 957€ d’impots pour un résultat de 20 000. C’est comme cela que fonctionne le fonctionnement par tranche non ?
Pourquoi calculez vous 10 000 x 11% ?
Bonjour,
Je suppose que le couple est déjà dans une tranche à 11% avec les salaires et qu’il y’a en plus 10 000 € de revenus locatifs qui passent donc tous à 11%.
Bonjour,
Nous déclarons au BIC micro pour un nom meublé et le délais de février étant passé pour prévenir le fisc, nous resterons au micro encore cette année (nous ne dépassons pas le plafond).
Nous comptons passer au réel pour 2024 : tous les frais de travaux déductibles effectués les années précédentes pourront ils être déclarés pour être déduits ou amortis ? merci
Bonjour ,
Je n’ai pas trouvé l’info sur le site
J’ai la possibilité de contracter un prêt conso pour un achat immobilier d’un studio . Je compte le louer en LMNP , pourrais-je déduire les intérêts d’emprunt ? comment prouvez que le prêt a bien été affecté à l’achat immo ??
Merci
Bonjour,
Il faudra voir avec l’expert-comptable qui gère le meublé. Clairement au régime réel la déduction sera possible. Mais je pense qu’il serait bien que l’ordre du prêt précise que ce soit pour l’achat de l’appartement.
Merci pour toutes ces explications détaillées et bien plus claires que beaucoup de site
Merci
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour Thibaut.
Merci pour vos précieux conseils !
Question: j envisage d’acheter un terrain pour y construire une maison . Est il possible dans ce cas de passer le coût de la construction en amortissement dans la cadre d’une LMNP?
En vous remerciant.
Bonjour Thibault, je ne retrouve pas le nom du site évoqué dans ton article pour faire faire la décla au réel? <merci par avance de ton retour
Bonjour. Pourriez-vous vous , s’il vous plaît me dire, si je peux soustraire l’assurance habitation de min studio , habilitation secondaire secondaire, option Régime Bic, car plusieurs personnes me disent qu’il faut la déduire, mais je ne vois pas cet exemple et renseignement.
Merci beaucoup de votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
ESi vous optez pour le micro bic, vous ne pouvez rien déduire.
Bonjour,
J’ai un bien en résidence principale à Paris que je loue sur airbnb environ 15000 / an au micro BIC (max de 120 nuits. /an). Je viens d’acquérir un appartement en résidence secondaire à Marseille que je compte louer en LMNP 22000/an.
Est-ce que je peux garder l’imposition au forfait à Paris et faire du réel à Marseille?
Quelle serait la meilleur optimisation?
Bonjour,
Non, il faudra choisir et surement appliquer le réel aux deux ici. Impossible d avoir les 2 régimes.
Bonjour,
Mon logement meublé de tourisme a été classé en cours d’année 2O23, comment dois-je déclarer mes revenus de l’année 2023 (en une seule ligne ou sur 2 lignes avant classement et après classement)
Merci
Bonjour,
Pourriez vous détailler l’amortissement du bien pour un appartement afin de connaître les tranches (en % de la valeur vénale du bien et en durée) admissibles par l’administration fiscale en 2024 pour le gros œuvre et les aménagements intérieurs. Par ailleurs, quel pourcentage doit représenter la part du terrain (non amortissable) pour un appartement sur la ville de Toulouse.
Merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour,
Nous avons évoqué cet aspect technique pendant la conférence sur le meublé : https://www.corrigetonimpot.fr/formations-comment-optimiser-et-declarer-son-bien-meuble-au-regime-reel/
Bonjour,
Nous venons de passer un studio en meublé dans la même copropriété que 2 studios non meublés pour lesquels nous sommes en déclaration au réel. Si nous souhaitons le déclarer en Micro Bic, quels sont les loyers à déclarer en sachant que nous passons par une agence pour la gestion. Donc nous avons des frais de gestion et assurance pour loyers impayés. En clair faut il noter les loyers bruts avec charges locataires ? Peut-on déduire les frais d’agence de ces loyers ?
J’espère être clair.
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour,
En micro BIC, l’abattement de 50% équivaut aux charges donc impossible de déduire quoi que ce soit par ailleurs.
Bonjour, j’ai loué des appartements via Airbnb en cours d’année suite au départ de mes locataires à qui je louais en meublé traditionnel ( bail d’un an ). J’ai ainsi dépassé le plafond de 23000 euros de peu ( environ 25000). Dois-je donc me déclarer comme professionnel ou puis-je considérer que ce n’est pas le cas car je n’ai loué que pour environ 15000 euros via Airbnb ( et 10000 en location classique ce qui amène aux 25000 ) ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
De mémoire, le seuil comprend tous les biens meublés !
Plusieurs articles semblent dire qu’un meublé de tourisme classé, situé en zone non tendue, avec un CA < 15000€ et en régime micro-BIC bénéficierait d'un abattement supplémentaire de 21%, soit 92% en tout ? Est-ce une bonne lecture du texte ? Merci
Bonjour,
On étudiera cet aspect dans la conférence sur le meublé qui a lieu le dernier jeudi. MAis je doute que ce soit acceptable !
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Pouvez vous me dire si les frais de notaire sont déductibles en cas de location LMNP .
Merci d’avance
Bonjour,
Tout dépend de comment on le traite au niveau comptable puisqu’ils peuvent être inclus dans l’amortissement mais sous conditions et parfois il faut le faire ou non selon la stratégie. On a expliqué ça durant les conférences sur le meublé qui sont dans la rubrique « formation » si vous êtes abonnée.
bonjour
qu’en est il si je suis étranger et pas soummis a l’impot sur le revenu en france ? merci
Bonjour, pour une location meublée dans ma résidence principale ( contrat mobilité, ou étudiant ) au régime micro-bic, peut-on déduire un forfait eau et électricité quand il n’y a pas de compteurs séparés. L’abattement étant le même que pour une location meublée longue durée avec un locataire qui souscrit lui-même auprès des fournisseurs eau et électricité.
Bonjour,
Merci pour vos articles qui sont très intelligibles et intéressants.
Je loue un appartement en Pinel (location vide) et mets un logement en location AIRbnb (LMNP). Est-ce que les revenus de l’un viennent se cumuler avec les revenus de l’autre quant aux 23000 euros à ne pas dépasser si on loue sans être professionnel?
Merci pour votre retour.
Bonjour,
NOn ce sont deux choses différentes, seul le Airbnb compte pour les 23k. Je vous conseille vivement de vous abonner et de ne rien rater des conférences sur les 2 sujets.
Bonjour,
J’ai un lmnp en courte durée qui me rapporte 16000€/an
J’ai des 2 locatifs longues durée qui me rapportent 13000€ en bic.
Et un dernier meuble que souhaite mixer entre location saisonnière et bail mobilité afin de ne pas dépasser les 23000€ de courte durée.
Les revenus du foyer sont supérieurs à 23000€
Je voulais comprendre le taux des 23000€ et les cotisations sociales. Je vous remercie.
Bonjour,
Je vous conseille d’aller dans la rubrique « formation » puis de regarder les 2 conférences sur le meublé où on explique le sujet.
Bonjour, Faut-il les deux critères pour basculer du LMNP au LMP qui sont :
-revenus locatifs annuels > 23000 euros
-revenus locatifs annuels>50% des revenus globaux
Peut-on rester en LMNP si on dépasse les 23000 euros seulement ?
Bonjour,
Le LMNP reste possible mais en revanche les prélèvements sociaux ne sont plus pris sur la déclaration d’impôt. Au-delà de 23k, c’est auprès de l’Urssaf que c’est géré avec des démarches particulières. Si vous avez l’abonnement, vous pouvez regarder les conférences sur le meublé dans la rubrique formation.
Bonjour, je loue une maison meublée à Sète que je déclare en microbic. Malheureusement je paie une taxe liée à ce microbic qui varie d’une ville à une autre mais qui me coute 1800 euros par an . Et vu la somme, il faut en tenir compte quand on choisit microbic ou réel et meme meublé ou non. Je serai tentée de louer vide vu la somme.
Je n’ai pas vu cette taxe mentionnée dans votre article, merci en tout cas car c’est bien plus clair dans ma tete
Bonjour
en 2023 j’ai loué mon habitation principale en meublé touristique classé, je me suis inscrit au RC et fait mon inscription aux impôts en régime LMNP. Or mes revenus LMNP 2023 seront supérieurs à 23000€ et seront même supérieurs à mon autre revenu d’agent commercial que je viens de démarrer puis je déclarer pour cet année en LMNP (ligne spécifique sur la 2042) du fait que c’est la première année, je pensais bénéficier du régime des 71% ramené à 50% pour 2024 mes revenus de meublé étant inférieurs aux limites fixées est ce possible sous quel régime? en précisant que ces revenus meublés 2024 seront la rémunération principale.
En fonction des informations précédentes Sous quelles conditions y aurait il des cotisations sociales?
merci pour votre réponse
Bonjour nous louons 2 petits apartements en LMNP déclarés en meublés de tourisme 3 étoiles. Ces 2 apartements font partie de notre résidence principale, ( le même toit, mêmes murs) mais sont indépendants. Nous déclarons les revenus sous le statut de BIC. Je vois que les charges sociales ne sont pas dûes si le montant du revenu de ces locations ne dépasse pas 23 00€. Les revenus de nos locations saisonnières sont d’environ 9500€ par an. Nous sommes pourtant soumis aux prélèvements sociaux. Est ce normal?
Bonjour,
Oui c’est normal, les PS sont moins élevés que si c’étaient les charges sociales mais ils restent à payer.
Bonjour
Merci pour cet article très clair et actualisé.
Nous avons une question fiscalité en cas de location résidence principale classée ponctuellement louée (bien loué en intégralité moins de 120 jours par an) :
Si le propriétaire opte pour le régime réel, les charges déductibles sont-elles proratisées au nombre de jours de location ou pas ?
En gros l’amortissement du bien, les intérêts d’emprunt (etc) de l’année complète viennent-ils gommer les revenus locatifs reçus sur 2 mois OU ne faut-il compter que 2/12ème de ces charges annuelles ?
Merci
David
Bonjour,
Sur ce cas je recommande vivement l expert comptable car il faudra effectivement faire un prorata; non seulement au nombre de jours mais aussi par rapport à la surface louée/habitée.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour.
Nous venons de commencer un location en LMNP déclaré en meublé de tourisme 2 étoiles. Les revenus seront l’an prochain supérieur à 23000€ mais inférieur à mes revenus. J aimerai savoir si l on doit se baser sur les revenus net ou brut du foyer fiscal pour rester en LMNP
Bonjour,
Ce sont les revenus bruts. Je vous conseille vivement de suivre la conférence que l’on vient de faire sur le sujet : https://www.corrigetonimpot.fr/formations-comment-optimiser-et-declarer-son-bien-meuble-au-regime-reel/ Vous avez des extraits offerts sur la chaine youtube si vous n’êtes pas abonnée avec notamment le conseil important pour intégrer les frais notariés.
Onjour
Je loue mon stufio residence secondaite en 2023 sq semaines soit au total 2375 eur de loyer..combien je vais payer d impot en microbic sur mes revenus en 2024..vu les nouvelles dispoditions
Et suisje redevable de la cfe ?
Bonjour super article detaillé.
Si j’achete un logement dont une partie est dejà louée en meublée (on va 100m² + 40m² en location meublée), que je continue la location, pourrais-je déduire une partie des amortissement de mon prêt immo? genre 40/140 soit 28% des intérêts d’emprunt.
En vous remerciant
Bonjour,
Il faudra voir avec le service comptable si c’est faisable via un prorata. MAis si l’ordre du prêt n’indique pas « résidence à but locatif », je pense qu’il y’aura toujours un risque.
Bonjour et merci pour votre site.
Je suis retraité et résident au Portugal.
Je souhaite louer ma résidence meublée en France.
Résident fiscal portugais, je fais tout de même une déclaration d’impôts en France mais ne paie pas d’impôts en France, même si ma tranche d’imposition est de 30%.
Comment sera calculé l’impôt en Micro-BIC ?
De la même manière que si je payais l’IR en France, c’est à dire abattement de 50%, prélèvements sociaux de 17,2% et tranche de 30% ?
Merci
Bonjour,
Impossible de vous dire ici car ça change selon chaque pays avec les conventions fiscales.
Bonjour,
merci infiniment pour vos articles très documentés et accessibles à tous.
J’aurai voulu avoir des infos concernant le régime réel pour une location meublée.
J’ai acheté mon logement en 2019. C’était ma résidence principale jusqu’à aujourd’hui.
J’ai le projet de changer de Région et souhaite mettre mon logement en location meublée.
Si j’opte pour le régime réel, puis-je déduire mes frais d’assurance emprunteur du prêt et les intérêts d’emprunts du prêt ?
Vous remerciant d’avance de votre réponse.
Cordialement
Elodie
Bonjour,
Ce sera surement possible mais dans l’idéal il faudrait changer l’ordre du prêt. Je vous conseille de solliciter le service en ligne que je mentionne dans l’article pour bien tout optimiser.
Bonsoir
Merci pour votre site, que je découvre un peu tard…
Je possède un appartement meublé en location meublé depuis 2013. J’ai toujours opté pour le micro-bic car pas de travaux, juste taxe foncière, appels de charge du syndic (Foncia) et l’assurance .
– Déclaration des loyers pour 2022: 6564 euros (3282euros après abattement du fisc)
– taxe foncière : 615€ ( ordure ménagère :83€)
– assurance : 89€/an
– appels de charge: environ 1000€/an
Travaux pour septembre 2023: un chauffe -eau plus économique et écologique : facture de 1410 euros.
J’anticipe la déclaration de 2024, mais Je me pose la question du micro-bic ou du frais réel .
J’ai lu vos articles mais je préfère demander conseils plutôt que de m’engager sur un chemin que je ne connais pas.
Merci beaucoup par avance pour votre aide et votre site
Bonjour,
Si vous prévoyez énormément de charges et qu’elles sont supérieures à 50% des loyers, il serait clairement utile de changer. Je vous conseille de contacter la plate forme en ligne que je cite dans l’article et de dire que vous venez de ma part, ils vous expliqueront comment changer.
Bonjour,
Si vous prévoyez énormément de charges et qu’elles sont supérieures à 50% des loyers, il serait clairement utile de changer. Je vous conseille de contacter la plate forme en ligne que je cite dans l’article et de dire que vous venez de ma part, ils vous expliqueront comment changer.
Bonjour,
Pour calculer le résultat fiscal de l’année en LMNP, devons nous prendre en compte le total annuel des loyers hors charges ou charges comprises (base sur laquelle nous déduisons ensuite toutes les charges éligibles) ? Merci
Bonjour,
A ce niveau, je n’ai pas la réponse car ça doit dépendre des charges. Je vous conseille d’utiliser le logiciel que j’indique dans l’article avec le conseiller dédié. C’est moins cher qu’un expert-comptable, c’est déductible et vous aurez un spécialiste dédié.
Cordialement.
Bonjour,
Mon RFR EST 24976 avant déductions. j’ai un petit studio de environ 20m2, que je pourrais louer 6 000€ à l’année. je suis pas imposable sur le revenu, de combien le fisc m’imposerait en micro-bic?
Merci.
Bonjour,
Je ne peux pas estimer votre tranche fiscale avec ces informations, tout dépend aussi de la situation familiale. EN gros il y’aura 3000*17.2% et 3000*votre tranche fiscale. Vous avez un simulateur gratuit sur le site qui vous calcule la tranche fiscale.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour
Merci pour la qualité de vos informations.
J’ai actuellement 2 biens immobiliers (villas) qui sont en location nue.
J’envisage aux prochains changements de locataires de passer en LMNP en réel.
J’ai lu que dans le cadre d’un passage d’une location nue à une location meublée il est possible d’amortir le bien et ce, sur la base de sa valeur vénale (estimation sans le terrain).
Cette information est-elle correcte?
L’un de ces biens a été acheté avec la loi Robien (finie depuis 2018) l’autre la loi sellier (finie depuis 2019)… Pas de decifit foncier depuis. Cela pose t il problème pour la déduction des amortissements?
J’ai aussi lu votre commentaire plus bas notifiant que le gouvernement risque de mettre en place des mesures fiscales très violentes contre la location meublée.
Ces mesures pourraient-elles rétroactives pour les propriétaires déjà en LMNP?
Je vous remercie pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
JE n’ai pas l’info sur l’amortissement, il me semble plutôt qu on le recalcule en partant de la première location et qu’on bénéficie donc uniquement des amortissements de fin de cycle. On ne connait pas encore les mesures mais c’est rarement rétroactif en général. Vous pouvez envisager l’abonnement au site pour être informé en priorité au moindre changement.
Bonjour.
J ai réalisé des travaux en 2020 et mis pour la 1ere fois ma RS en airbnb cet été.
Je vais donc renseigner le POi. Si,je mets la date d acquisition de ma RP qui est en 2020, puis-je encore deduire les travaux de rénovation ?
Bonjour,
Sur la déduction des travaux, il faut voir avec l’expert-comptable en meublé. Je vous conseille vivement de souscrire au service que je conseille dans l’article. Vous aurez un conseiller dédié qui saura répondre.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour
Tout d’abord bravo pour ce site qui nous facilite beaucoup la vie.
Dans le cadre de dépenses de mobilier, puis-je déduire de la comptabilité LMNP des achats effectués d’occasion avec remise par le vendeur particulier d’une attestation de vente avec toutes ses coordonnées, le montant de la vente, mes coordonnées et nos deux signatures ? Est-ce que ce document est valable pour une comptabilité ?
Merci beaucoup de votre retour.
Bonjour et merci,
Ici je ne sais pas répondre, il faudrait voir avec un expert-comptable spécialisé du meublé. C’est très règlementé donc ce serait bien de s’en assurer avant de déduire.
Bonjour,
Les impôts me réclament la tva sur un studio etudiants meublé?je ne comprends pas….en plus j’ai comme chaque
année une déclaration d’imposition brut de 3050euros perçu cette année (2022)que j’ai déclaré dans mon revenu
ai bien fait? ou alors faire une déclaration a part. Merci de votre réponse
Bonjour Thibaut et merci pour tous ces articles toujours plus instructifs.
Je commence à bien m’intéresser au LMNP en réel, et je passe le cap cette année.
Cependant, j’ai un doute sur la fiscalité. J’ai l’impression d’avoir 3 points d’impositions distincts.
De l’IR (30%), du prélèvement social (17.2%) mais aussi du BIC (bénéfices industriels et commerciaux.
Pour l’IR, il est calculé avec le reste de mes revenus (mon salaire donc). Pour les PS et BIC, ils sont prélevés « à côté », une fois par mois (PS et BIC en un seul prélèvement) et consultable dans la partie « gérer vos acomptes » du site des impots.
Est-ce que je me trompe ? Il y a donc bien 3 « impots » ou « taxes » concernant les revenus du LMNP (sans parler de la CFE, que je mets volontairement de côté).
Donc pour connaître l’ensemble de la fiscalité relative au LMNP, ces 3 « impots » doivent être pris en compte.
Et étrangement, je ne retrouve jamais ce triptyque dans les explications sur internet, et votre exemple ni échappe pas. On évoque l’IR et les PS, mais pas les BIC (je ne connais pas le pourcentage de ce prélèvement, mais dans mon cas, il serait de 12% environ).
Merci pour votre précision à ce sujet.
Cordialement
BOnjour,
Le BIC désigne la catégorie de revenus de la location meublé mais la fiscalité comprend uniquement IR + PS et la CFE en plus.
Attention on risque d’avoir des mesures fiscales très violentes contre la location meublée d’ici peu, si vous êtes abonné au site je vais écrire sur le sujet car le gouvernement part en bataille contre le meublé et Airbnb depuis peu.
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Cependant, j’ai bien l’impression d’avoir 3 impositions distinctes sur mon espace personnel sur le site des impôts. L’IR (que je paye à la source via une mise à jour de mon taux personnalisé, directement prélevé sur mon salaire).
Puis, dans la partie « gestion des acomptes » (toujours sur le site des impots), j’ai bien deux lignes de prélèvements.
Une pour « Prélèvements sociaux sur revenus location meublée non professionnels » (17.2% de mes revenus LMNP, après déduction de 50%).
Une pour « Bénéfices industriels et commerciaux » (12,2% de mes revenus LMNP, après déduction de 50%).
Soit un total de 29.4%.
Ces deux dernières taxes sont prélevées en un paiement mensuel, séparé de mon paiement d’IR qui lui se fait à la source (sur mon salaire directement).
Néanmoins, merci d’avoir pris le temps de me répondre.
Bonne journée.
Bonjour Monsieur,
Je suis un peu perdu par toutes ces informations sur le régime foncier micro ou réel.
Depuis mon achat en 2012, je ne connaissais malheureusement pas toutes ces choses, déductions fiscales possible pour un logement…Avez-vous possibilité de me renseigner sur un point pour faire le bon choix pour c’est deux années ?
Bien cordialement,
AW
Bonjour,
On me dit que je suis obligé de créer un espace professionnel sur impots.gouv pour déclarer mes loyers en lmnp et payer l’impôt.
Est-ce exact ?
Merci.
Bonjour,
Si vous êtes au régime réel alors oui mais en micro BIC non.
Cordialement.
Bonjour, on m’a dit que je devais déduire mes charges et amortissement du bien en fonction des nuitées et non , sur une durée de 1 an.
Est ce cela peut être le cas ? Je précise que je suis en meuble touristique de type Airbnb en bord de mer non classé.
Merci de votre retour
bonjour je me posai la question concernant le Lmnp réel étant mes seul sources de revenus.
le revenu foncier est il considéré dans l’article 79 dans les autres revenus, un exemple j’ai uniquement des revenus fonciers à hauteur de 30000 euros et un revenu Lmnp réel de 25000 euros je reste Lmnp ou je passe LMP .
merci d’avance
Bonjour je m’interroge par rapport au lmnp reel , si on a des revenus foncier comme unique source de revenus exemple de 30000 euros et et ceux du lmnp de 25000 reste t’on LMNP
Le revenu foncier fait-il partis des autres revenus de l’article 79 du Cgi afin de ne pas basculé Lmp
Merci pour votre réponse
Bonjour monsieur
Tout d’abord merci pour vos articles très précis.
Actuellement nous sommes dans un contexte ou l’occasion est plébiscité par les pouvoirs publics, aussi dans le cas d’un LMNP réel, l’achat de produits d’occasion pour le remplacement des meubles est-il susceptible de pouvoir être déduit des loyers ? Si c’est le cas une attestation du vendeur particulier peut-elle rentrer dans le champ d’application des justificatifs ?
Merci d’avance pour vos précisions.
Et continuez ainsi
Bonjour, je ne comprends rien à la déclaration de mes revenus foncier et ça depuis trop longtemps. Pouvez-vous me faire une assistance personnalisé. J’attends votre devis à l’adresse mail que je note ci dessous.
Bonne journée
T
Bonjour,
Je vous suggère mon guide qui permet de tout faire seul : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Je ne fais pas de déclaration mais je propose des visioconférences d’une heure où on peut vérifier votre travail : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Je loue un meublé (mes loyers = 15 600 €/an). Le fisc m’applique une retenue à la source de 6.6% (+ les 17.2%). Si mes loyers perçus passent à 22 900 €/an), aurai-je toujours 6.6% de retenue à la source ?
Bien à vous.
Bonjour,
Oui mais le taux changera lors de la déclaration où le fisc apprend ces nouveaux revenus donc en 2024 ici.
Bonjour,
Y a t il une démarche à effectuer avant de pouvoir remplir la case 5nd (micro Bic)
? S’inscrire pour avoir un numéro siret ou autre ?
Ou alors n’importe quel particulier peut louer sa résidence secondaire et avoir juste à remplir cette case pour déclarer ses loyers perçus ? Merci de votre réponse
Bonjour,
Normalement la location meublée impose de remplir le formulaire Poi et d’avoir un siret. Dans la réalité, beaucoup ne le font pas et je n’ai pas encore vu de contrôle sur ce sujet.
Bonjour,
Depuis le 1er janvier 2023 il y a une obligation de se déclarer sur le site INPI et d’avoir un numéro de SIRET.
L’administration le demande.
Cordialement
Bonjour,
Mon résultat fiscal de ma LMNP (1ère année et en construction) est de – 8434€
Quel sera l’impact sur ma déclaration de revenus ?
Merci.
Bonjour,
Aucun du coup, le déficit du meublé ne s’impute pas ailleurs il se conserve.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
bonjour, je souhaiterais financer un appartement pour le mettre en location meublé avec un prêt que j’avais obtenue pour ma résidence principal, ayant vendu ma RP et gardé le prêt, est ce qu’il est possible déduire les intérêt d’emprunt ?
BOnjour,
Il faudra voir si cela convient à l’expert-comptable qui gère les déclarations; j’avais exposé le problème ici : https://www.corrigetonimpot.fr/deduire-interet-pret-location-ordre-residence-principale/
Bonjour,
Je suis un particulier et je viens d’acheter un bien sans passer par un emprunt.
Je l’ai meublé et le destine à la location avec un statut LMNP à compter du 1er février prochain.
Je m’y perds un peu dans vos explications car il s’agit d ma première expérience de location.
Quelle déclaration fiscale devrai-je choisir ?
Merci infiniment pour votre aide.
Bien cordialement,
Bonjour,
Soit vous remplissez seule la case 5ND et vous aurez un abattement de 50% sur les loyers; soit vous voulez amortir le bien et il faut alors prendre un expert-comptable. Il est surement utile de solliciter un professionnel pour savoir ce qui est mieux entre les deux.
Cordialement.
Bonjour, , je souhaite mettre mon appartement en location sur rbnb. Etant retraité et non imposable, je voulais savoir si les impôts sur les revenus de airbnb se payaient à part , ou bien s’ils allaient impacter mon statut de non imposable. Sachant que je suis a la limite de la non imposition.
merci
Bonjour,
Non les loyers s’ajouteront pour moitié comme expliqué lors de la déclaration d’impôt. Et les prélèvements sociaux seront à payer même si vous restez non imposable.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour. Est il possible de déduire un amortissement sur l’immeuble en régime réel si on a acheté le bien sans emprunt hypothécaire, juste avec des fonds propres?
Cordialement
Bonjour,
Oui, vous n’aurez pas de déduction des intérêts mais l’amortissement est toujours possible il me semble.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai une question comptable.
Je loue en tant que LMNP ma résidence secondaire.
J’ai vu avec les impôts que je dois faire un prorata temporis (nombre de jours mis en location par rapport à nombre de jours de l’année). Pas de souci pour le calculer.
Là où je m’interroge c’est est-ce que je dois faire du prorata temporis aussi sur les comptes de bilan (16/21/28) ?
Cordialement,
Bonjour,
Désolé à mon niveau je ne sais pas car ça relève plus de l’expert-comptable; si quelqu’un a la réponse?
Bonjour, Merci pour votre article. Je suis Loueur meublé non professionnel et je perçois un loyer de 400E + 30E de charges/mois. Ce qui fait : 5160 Euros par an. Dois-je payer la CFE ? Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Pour les LMNP, je connais moins la règle, je ne sais pas si on se base sur le loyer total ou si on applique l’abattement. Allez voir en ligne s’il y’en a une à payer. Vous pouvez aussi interroger le fisc.
Bonjour,
Merci pour cet article.
Est-il possible et permis de passer un appartement acquis en régime Perissol, De Robien ou Scellier en LMNP frais réél pour amortir la valeur du bien ?
Merci
Bonjour,
Dans les faits je pense que oui mais en réalité ça n’apportera rien car l’amortissement est recalculé depuis le départ et commence seulement à l’année de location de meublé; il n’y a pas de rétroactivité.
Cordialement.
Bonjour M Diringer, merci pour votre article très qualitatif.
J’ai une question et je ne suis pas sûr qu’elle ait été posée par un autre internaute :
Pour le plafond de 23000€ de LMNP, doit-on prendre en compte les loyers encaissés bruts, ou bien les loyers moins les charges diverses (frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc) ?
Si ce sont les loyers bruts, le plafond risque d’être très vite atteint si on a plusieurs bien en LMNP…
Merci beaucoup
Bonjour,
Très bonne question mais désolé je n’ai plus la règle en tête. Je ne serai pas surpris que ce soit brut, le but est de limiter les airbnb donc le seuil est justement très bas.
Cordialement.
Bonjour, je viens de faire l acquisition en septembre 2022 d un bien en vu de faire de la location meublé avec option au réel à l année. Je dois effectuer des travaux avant. Le bien sera loué à compter de mars 2023.
Quand dois je demander mon numéro de siret ? Les frais engagés sur 2022, sont ils déductibles ?
Merci
Bonjour,
Je ne peux que vous conseiller de prendre un expert-comptable et de voir avec lui. Comme indiqué dans l’article, pour le meublé je ne sais pas et c’est vraiment un domaine particulier réservé au comptable.
Bonjour,
Je loue pour l’instant une partie de mon habitation principale, en exonération complète au titre de l’article 35bis du CGI. J’ai entendu dire que ce regime va disparaitre en 2023. Est-ce confirmé ? Comment devra-t-on déclarer ce type de location prochainement : en LMNP meublé ?
Bonjour,
Je n’ai pas encore vu ce point dans le projet de loi des finances et il faudra de toute manière attendre la validation fin décembre si c est vraiment le cas. Ce serait possible car on a de plus en plus de lois visant à limiter les avantages du Aribnb et des diverses locations meublées.
Bonjour,
J’ai l’intention dans le cadre d’un complément de retraite d’investir dans un mobil home. J’espère rentrer environ 27000 de loyers à l’année.Si je vous suis , il vaut mieux que je diminue à 23000 maxi afin de ne pas être pénalisé ?
Puis-je au même titre qu’une maison déduire les intérêts liés à l’emprunt?
Merci d’avance
Bonjour,
Si c’est assimilé à de la location meublé il faut un expert-comptable pour la déduction et il sera surement intéressant de calculer si le seuil de 23 000 est à respecter ou non. Si c’est du vide, pas de limite au loyer et vous pouvez déduire tout vous même, je vous conseille alors mon guide sur la location vide pour tout optimiser seul.
Bonjour,
Dans le cadre de l’amortissement des meubles en tant que charges déductibles de la LMNP, faut il avoir les factures d’achats du mobilier ?
Peut on amortir un mobilier qui a été acheté avant la mise en location du bien ? (Anciennement résidence principale)
Je vous remercie par avance pour votre réponse,
Cordialement
Bonjour,
Oui pour tout mais il faudra voir le détail avec l’expert-comptable, professionnel indispensable ici pour ces questions.
Bonjour
Sauf erreur dans l’a cas du réel avec l’amortissement du bien , lorsque ce dernier est vendu cela entraîne une plus value et donc ce que l’on a gagné en économie sur les revenus foncier on le perd à la sortie ?
Bonjour,
NOn pas sur du LMNP, c’est un des gros avantages actuels du dispositif.
Cordialement.
Bonjour
Sauf erreur de ma part, un loueur LMNP peut déduire de son impôts une grosse part des frais de l’expert-comptable si on adhère à un Centre de Gestion Agréé (CGA). La somme des 2 coûts est déductible.
Bonjour,
Oui tout à fait. C’est une réduction d’impôt qui est mise en case 7FF et permet de reprendre 2/3 des frais de l’expert-comptable. Par contre elle fonctionne uniquement si on est imposable.
Je suis en train de passer en micro bic non professionnel et meublé de tourisme classé mais, en faisant mon inscription aux greffes, sur leur site infogreffe, je suis enregistrée en « régime réel », est-ce grave ?
D autant plus que je vais sans doute continuer à déclarer mes revenus fonciers en micro bic case 5NG ? J en ai le droit sans représailles ?
Bonjour,
Il faudrait les interroger pour être certain que ce n’est pas grave mais je ne vois pas trop ce que ça change puisque que tout se passe dans la déclaration d’impôt.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Merci beaucoup de toutes ces infos…vous m’accompagner tous les ans pour ma déclaration .
Je souhaiterais des compléments d’info pour le plafond à 23000 euros ; vous parlez bien du régime réel pour les LMNP? Et les 23 000 sont les loyers perçus ou les loyers imposables?
Nous avons un projet d’achat/investissement en locatif et votre site tombe encore à pic!
Merci de votre réponse si vous avez le temps.
Cordialement,
Lydie
Bonjour et merci. Effectivement si on dépasse 23 000 de loyer perçus en LMNP, les prélèvements sociaux changent et on doit alors payer des cotisations sociales avec la quasi-nécessité de gérer ça avec un expert-comptable.
Cordialement.
Bonjour
J’ai signé un compromis pour un appartement à la montagne. Est ce que je dois déclarer au réel au prorata des semaines louées ? Ou quel que soit le nombre de semaines louées je peux déduire les amortissements, travaux etc ?
Merci.
Bonjour,
Sur un tel cas il vaut mieux voir un expert-comptable comme je l’explique dans l’article.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Je lis toujours avec plaisir tout vos articles!
Si vous avez deux secondes, voici une petite question : dans le cadre d’un gîte ouvert à la location une partie de l’année seulement (et vide le reste du temps), comment peut on calculer l’amortissement du bien? Faut il faire un prorata?
Merci pour votre aide,
Cordialement,
Bonjour,
Clairement je ne sais pas du tout sur ce cas, il faudrait interroger un expert-comptable.
Cordialement.
Bonjour, je rentre parfaitement dans le cadre de la double résidence. Je suis propriétaire du logement qui me sert dans la semaine pour le travail. Je m’interroge sur la faisabilité de louer une chambre de ce logement et les conséquences que cela aurait sur mon imposition. Comment déclarer alors mes frais de double résidence ? Quels impôts devrais-je payer sur les loyers? Je souhaite proposer une chambre plus que décente à un prix très attractif mais si je ne souhaite pas forcément gagner d’argent je ne veux pas en perdre pour autant. J’ai bien peur que financièrement il vaille mieux pour moi de ne pas le louer.
Bonjour,
La principale conséquence sera l’imposition des loyers de la manière expliqué dans l’article, surement au micro-BIC vu la situation.
Cordialement.
bonjour
merci pour votre site qui est une source fabuleuse d’information
je viens d’acquérir un bien pour faire du lmnp avec beaucoup de travaux que je vais réalisé moi même , les travaux vont s’étalés sur 4 ans avant la location.
2 possibilités : au réel j’amortis le cout d’achat et les travaux mais ce ne sera pas énorme au niveau amortissement
ou puis je partir sur une valeur vénale du bien lors de la mise en location soit 4 a 5 ans après mon achat , dans ce cas l’amortissement serait plus conséquent et donc avantageux au réel.
merci pour vos conseils
Bonjour et merci.
J’avoue ne pas avoir compris la problématique ici? Sur du lmnp avec travaux, un expert-comptable pour partir sur du réel semble être une option très sérieuse.
je vais essayer de formuler plus clairement
en lmnp au réél pour calculer l’amortissement on part du prix d’achat , frais de notaire et travaux amortissable. Dans mon cas petit prix d’achat et travaux réalisé par moi même donc valeur d’amortissement peu importante.
sur certains site j’ai lu que l’on pouvait prendre l’amortissement sur la valeur vénale du bien au jour de la mise en location (valeur vénale déterminée par un agent immobilier agréé) si le bien est dans la famille depuis des années ou si avant il était loué en location nue.
vu que je vais mettre environ 4 ans pour réalisé les travaux et ainsi loué le bien, ma question était dans mon cas pourrais-je amortir mon bien sur la valeur vénale au jour de la mise en location ? ce qui serait beaucoup plus intéressant pour moi .
j’espère avoir été plus clair
merci pour vos réponses
Bonjour,
Ok merci c’est plus clair. ici je ne peux pas répondre, on est sur le domaine de l’expert-comptable et il faudra voir cela avec lui.
Bonjour,
Pour un logement en micro bic, les loyers que je déclarent comprennent les charges ou non?
Mille merci
Bonjour,
je voudrais votre avis comment est calcul l’impôt lors de la déclaration en micro bic pour la location de logements meublés.
J’ai loué sur l’année 2021 pour des loyers encaissés à hauteur de 8000 euros
Je dispose de 2 parts fiscales (1 enfant à charge)
Comment sera calculé l’imposition ?!
les calculs trouvés sur le net donnent :
8000 euros donne droits à un abattement de 50 % soit restant 4000 euros
l’imposition estimé est de 30% * 4000/nbre de parts soit 600 euros. Est ce que le calcul vous semble correct, ça m’éviterait pour cette année des calculs complexes si je passerais au frais réel.
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour,
Vous payez 4000*17.2% et 4000*la tranche d’impôt. Pour trouver la tranche fiscale, je vous conseille d’utiliser mon simulateur : https://www.corrigetonimpot.fr/simulation-impots-2022/
Bonjour. Je souhaiterais mettre mon bien en meublé a l’année a 2000 euros par mois. Je souhaiterais être en non professionnel mais au réel, est ce que c’est tjours possible! Je n’arrive pas à trouver l’information. Suis je obligée de faire appel à un expert pr la 2031 ? Merci pour vos informations
Bonjour,
Il va falloir prendre un expert-comptable pour faire une correction de la déclaration après la date limite.
Cordialement.
Bonjour
Merci pour toutes ces explications.
Je voudrais savoir si on peut amortir le prix de l immobilier si on achete au comptant ou c’est juste réserver aux achats avec prêt bancaire .
Cordialement
Bonjour,
L’amortissement en meublé marche aussi si il n’y a pas de prêt.
Bonjour nous aimerions faire l aquisition d’un terrain avec un etang. Autour de cet étang nous aimerions faire des parcelle de location de peche avec un chalet de 20m2. Soit a l annee ou le week-end. Il y aurait un puis ou une fontaine en commun pour pouvoir avoir de l eau. Dans les chalet il n y aura ni électricité EDF, ni eau courante.
Une autre partie du terrain sera en garde caravaning Pouvez vous me dire qu elle sera le % pris par les impots lors de notre déclaration. Faut il se mettre en sci ou en auto entrepreneur.
Pouvez vous nous aider sur nos réponses. Qui peut nous renseigner.
Bonjour,
Merci pour ce fantastique article.
Pensez vous qu’il est possible que le régime LMNP disparaisse apres les législatives de 2022, puisque cette mesure est dans le radar du rapport CAP 2022?
Je suis à deux doigts de me lancer dans mon tour premier achat immobilier, en LMNP, et je viens de découvrir cette information. Je me demande si cela devrait remettre mon projet en cause, car je suis expat et sans le statut LMNP, je ne me lancerais pas.
Dans le passé, lorsque de tels énormes changements fiscaux ont eu lieu, se sont ils appliqués à tout le monde, quelle que soit la date initiale d’achat, ou seulement pour les biens achetée après que la loi soit passée ?
Merci beaucoup. Cordialement.
Bonjour,
C’est effectivement une bonne réflexion, j’ai peur aussi que l’avenir soit de plus en plus compliqué pour les loueurs meublés. Côté fiscalité on voit de tout…des changements qui s’appliquent le jour où la loi passe, certains qui s’appliquent dans le futur à une date donnée et on peut alors l’anticiper et plus rarement mais ça existe aussi des changements qui s’appliquent en plus de manière rétroactive.
Bonjour,
Je compte louer en meublé régime réel un bien reçu en héritage. Je n’ai rien à acheter pour le meubler , tout est là et utilisable. Je me pose deux questions :
– comme je n’ai rien à acheter ; il me semble qu’il n’y a rien à amortir. Puis-je laisser la case vide et me passer de l’expert comptable ?
– j’ai fait réaliser des travaux de l’ordre de 30 000 € et le loyer annuel sera de 14 000 €.
Est-ce c’est moi qui choisis la somme à déduire chaque année ? Et sur combien d’années ?
Merci pour vos éclaircissements ; je suis débutante en la matière.
Bonjour,
Je conseille quand même l’expert-comptable en année 1 afin d’avoir un fichier d’écriture comptable fait par un pro en année 1 à montrer au fisc si besoin… en plus il vous éclairera sur les travaux mais on retient la date de paiement pour info. Cordialement.
Bonsoir,
Merci pour toutes ces informations. J’ai quelques questions. Nous louons 2 appartements en meublé donc si je comprends bien, nous devons remplir le formulaire 2042 C Pro et mettre les revenus locatifs sur la ligne 5ND ? Nous sommes mariés mais doit-on le mettre dans « déclarant 1 ou 2 » ? Peut-on mettre les revenus des 2 appartements ensemble ? Nous n’avons pas de SIRET, est-ce que cela va nous bloquer pour remplir le formulaire 2042 C Pro ? Merci beaucoup.
Bonjour,
Le Siret n’est pas bloquant même s’il en faudrait un. En revanche il faudrait que les revenus soit à l’un ou à l’autre car il y’a un risque de requalification important si 2 personnes sont sur un même bien en micro. Je vous conseille ma formation vidéo où je mets en garde sur ce sujet : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
bonjour, apparemment le classement en meuble touristique est retroactive d apres l organisme qui me certifie. En d autre terme une classification en 2022 peut etre reporte sur mes revenus 2021 et donc je peux beneficier des 71% . pourriez vous confirmer ?
merci d avance
Bonjour,
Désolé à mon niveau je n’ai jamais eu le cas. Si quelqu’un a déjà eu le cas?
Merci beaucoup pour toute cette aide précieuse, mais je voulais savoir si l’amortissement était possible sur un achat avec un prêt sur 25ans où mes 6 premières années cela était mon habitation principale, depuis le 1 mai cela devient un appartement locatif, puis-je quand même bénéficier de l’amortissement ? Si oui, comment ?
Bonjour,
Il faut voir un expert-comptable. Je pense qu’il va calculer l’amortissement depuis le départ et le comptabiliser à partir de l’année 7.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour monsieur Diringer,
Merci beaucoup pour ces informations offertes en partage. C’est très clair pour quelqu’un comme moi qui ne suis pourtant pas du tout initiée.
J’aimerais vous poser 2 questions :
– Comment peut-on trouver un expert comptable qui pratique les tarifs que vous annoncez dans cet article pour gérer l’imposition des revenus au réel ? Ces tarifs sont-ils encadrés ?
– Le nouveau plafond de 23.000€ que vous évoquez sera t-il applicable aux revenus locatifs de 2022 ou 2023 ?
Merci pour votre réponse
Bien à vous.
Agnès
Bonjour,
Côté expert-comptable, ceux que je connais sont full malheureusement. Chacun facture comme il veut. Oui les nouveaux plafonds sont en vigueur.
Cordialement.
Bonjour,
J’envisage de prêter à mes enfants qui ont de leur coté le montant nécessaire pour faire l’apport initial (prêt familial – acte notarié – pas d’intérêt – remboursement sous 2 ans car nous vendons un bien en indivision en 2023) pour qu’ils achètent un bien en 2022 et fassent du LMNP.
En 2022 devront ils faire une déclaration chacun de leur coté ? (au prorata de leur participation ? peuvent ils déduire l ‘amortissement là aussi au prorata même sur la partie pour laquelle je leur prête ?).
Connaissez vous un expert comptable pour faire un suivi (92 Suresnes-Levallois-Puteaux) ?
Bonjour,
Effectivement ce sont des questions trop pointues pour moi et je préfère laisser l’expert-comptable se prononcer pour ne pas dire d’erreur. Désolé je n’ai personne sur cette zone.
Cordialement.
bonjour, je declare depuis 3 ans mes revenus locatifs en case 5ND, mais suite à un echange avec mon centre impots il me dit que je dois regulariser la situation car je ne suis pas inscrite au centre de formalités des entreprises par le biais d’un formulaire P0i ,
or il y a 3 ans un autre collaborateur de la sip m’avait ecrit que au forfait il fallait juste reporter les loyers en 5ND, et au réel formulaire P0i …
Qui dit vrai ?
Bonjour,
Tout loueur meublé doit faire le formulaire P0i. Dans la réalité, 75% des loueurs Airbnb ne l’ont pas fait et aujourd’hui je n’ai encore jamais vu de contrôle.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Je vais louer de façon saisonnière un appartement meublé, imposé au micro-bic.
2 questions:
1) ai-je la possibilité de déduire des charges relatives à l’amélioration de l’appartement (changement baie vitrée pour meilleure isolation)?
2) si le meublé est classé par un organisme agréé, puis-je appliquer un abattement avant impôt de 71% des revenus locatifs? (je me demande si cela est toujours d’actualité!)
je vous remercie par avance
Bonjour,
Pour les frais déductibles il faut voir avec le comptable qui est obligatoire en meublé. L’abattement pour meublé de tourisme existe toujours oui.
Cordialement.
bonjour , j’habite dans une grande maison et j’envisage d’en louer une partie en meublé à l’année. Pensez-vous que je devrai payer une taxe foncière sur cette partie alors que je la paye déjà sur l’ensemble de la maison ?
Merci
Bonjour,
A priori vous payez déjà la taxe foncière pour l’ensemble du bien donc il n’y a pas lieu que ça fasse doublon.
Cordialement.
merci pour votre réponse
l’office du tourisme me dit que je devrai déclarer cette location comme résidence secondaire , ce qui me paraît absurde vu qu’elle est dans une partie de ma maison . Pouvez-vous m’éclairer sur ce point ?
cordialement
Bonjour
Tout ce que est dit sur leLMNP concerne t il aussi la location meublée touristique ?
Peut-on cumuler les revenus de location meublée à l’année et ceux d’un meublée touristique où les cases sont différentes sur la déclaration ?
J’ai acheté un bien en 2021 que je destine à la location touristique mais il y’a de gros travaux de rénovation qui avec le Covid ne sont pas terminés . J’espère pouvoir louer fin 2022.Puis je déduire ces travaux des revenus fonciers de mon autre location meublée étudiant ?
Cordialement
Bonjour,
Oui, tous mes articles sur le meublé et l’ensemble des conseils que je donne dans ma formation pour tout optimiser (https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/) valent pour les deux.
Cordialement.
Merci pour tous ces éléments. Quand on se déplace au centre des impôts, tout devient opaque et il ne reste plus qu’à payer.
Bonjour,
Il semblerait qu’il soit obligatoire d’avoir un n° SIRET pour louer en meublé, mais nombre de loueurs n’en ont pas, quelle conséquence de ne pas en avoir et pourquoi n’en ont ils pas ? Merci
Bonjour,
Je me suis aussi toujours posé la question et je n’ai encore jamais vu de redressement à ce sujet pour les LMNP qui ne le font pas et sont au micro-BIC. Je ferai bientôt une conférence sur twitch avec un spécialiste de la question (live à venir d’ici une dizaine de jours) et je lui poserai la question.
Cordialement.
Bonjour, je suis LMNP, mon locataire paye bien sûr le loyer et les charges locatives. Dois-je déclarer uniquement le loyer ou y inclure les charges payées par ce dernier.
Le compteur d’eau restera à mon nom mais le locataire me remboursera selon les relevés, donc cette somme sera t-elle à déclarer également avec les loyers ? MERCI DE ME RENSEIGNER
Bonjour,
J’explique tout sur la déclaration avec ou sans charges ici : https://www.corrigetonimpot.fr/loyer-avec-ou-sans-charges-declaration-impot/
Cordialement.
Bonjour
Un grand bravo pour cet article qui me fait découvrir la fiscalité en France.
Pour ma part je n’ai jamais eu à faire avec toute cette fiscalité en étant expatrié( je n’ai pas de residence fiscale en France).
Cependant je souhaite me lancer dans l’investissement locatif ayant trouvé deux biens immobiliers qui peuvent générer à eux deux 14500€ de revenu annuels
Faut-il traiter les deux biens séparément ? A votre avis quel régime est plus favorable ? Et quel serait l’impôt que je devrais payé ?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
On déclare bien les deux séparément sauf au micro-bic où on peut tout grouper. Pour votre autres questions, il m’est impossible d’y répondre car il faut faire une étude complète selon vos revenus, votre situation, les charges du bien etc… Je vous invite à regarder ma formation afin de tout pouvoir faire seul vous même : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Bonsoir,
Un grand bravo pour cet article clair, exhaustif et accessible au plus grand nombre ! Un point attire mon attention et amène une question concernant le calcul de l’impôt sur loyer suivant tranche marginale : Pour calculer l’impôt sur revenus (a 11% par exemple), une première tranche n’est pas imposée, puis la seconde l’est a 11%. Or si je comprends bien l’article, pour ce qui concerne l’imposition du loyer, son intégralité est affecté du taux de 11% ? Merci pour votre confirmation
Bonjour,
Oui ici je suppose qu’on a par ailleurs des salaires ou d’autres revenus qui occupent la tranche à 0. Mais effectivement s’il n’y a que des loyers, une partie seulement sera à 11% et une partie dans la tranche à 0.
Cordialement.
Bonjour,
Merci et bravo pour vos articles toujours passionnant!
J’ai une question concernant les amortissements : Dans le cas d’une location meublée saisonnière, faut il prendre une quote part de l’amortissement annuelle, correspondant au temps de location dans l’année?
Merci pour votre aide,
Cordialement,
Bonjour,
Désolé mais ici on est en plein dans le champs de l’expert-comptable qui est nécessaire pour la déclaration. Je vous invite à voir avec lui.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Merci beaucoup pour vos articles extrêmement utiles pour une néophyte comme moi!
Je pense à louer mon bien en lmnp au réel mais ne pense pas avoir trouvé la réponse à la question suivante concernant le calcul du revenu fiscal de référence:
si on loue en lmnp au réel, est ce que l’intégralité des recettes vient tout de même s’ajouter à notre revenu fiscal de référence ou bien le fisc ne retiendra t’il que la partie de ces recettes constituant le revenu imposable pour calculer le RFR?
En reprenant votre exemple au régime réel MrCorrigetonimpot verra son revenu fiscal tout de même augmenté des 10000e ou bien seulement des 1500 imposables?
Vous l’aurez compris, je me demande dans quelle mesure les revenus lmnp peuvent venir affecter le taux d’imposition global pris sur les autres revenus.
Merci beaucoup de votre réponse!
Bien cdt,
Agnès
Bonjour,
Seule la partie après abattement va rentrer dans le revenu fiscal de référence (donc pour le meublé, le même montant que pour le revenu imposable).
Cordialement.
Merci beaucoup de votre réponse rapide et pour tout votre travail.
Bonsoir Monsieur,
Nous souhaiterions investir dans un petit appartement pour notre fille qui poursuit ses études. A-t-on le droit de se mettre en LMNP , le lui louer à titre gracieux et se mettre en régime réel afin de déclarer un déficit foncier ?
Je vous remercie pour votre réponse sur cette question.
Je précise que le bien serait un appartement ancien avec des ameublements, rafraîchissements et divers travaux à effectuer.
En cas de réponse négative de votre part, comment optimiser un tel investissement?
Je vous remercie par avance,
Cordialement
Bonjour,
Non malheureusement c’est impossible. Je ne peux vous dire comment optimiser, tout dépend de vos revenus, des travaux, des loyers etc… La meilleure solution serait d’acquérir et visionner ma formation sur l’immobilier qui vous permettra de comprendre les possibilités et de faire vos propres calculs. Sinon un bon gestionnaire de patrimoine ou expert-comptable pourra vous aider mais on arrivera sur des tarifs bien plus élevés.
Cordialement.
Bonjour,
Quid de la CFE dans le cadre de la location LMNP.
Dois-je me renseigner auprès de la Mairie ou d’un autre organisme ?
Merci
Bonjour,
J’ai fait un article sur le sujet dans la rubrique « impôts locaux ».
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Nous envisageons d’acheter une maison où un des niveaux permet de faire de la location meublée. La maison a déjà 40 ans. Pouvons nous prétendre à un amortissement (prêt, interet du pret d’achat de la maison, taxe foncière) au prorata de la surface de la location par rapport à la surface totale de la maison ?
Mon conjoint et moi même avons des déclarations disjointes, aurons des quotités différentes de propriété de la maison. Les revenus locatifs seront à déclarés selon ces mêmes quotités ?
Comment savoir si on sera imposé à 11 ou 30% (si on est à 12,9% pour les revenus salariaux) ?
En vous remerciant
Bonjour,
Vous pouvez interroger un comptable mais à mon avis l’amortissement sera nul vue la durée citée. Chacun devra effectivement déclarer sa quote-part. Pour le taux, impossible de vous dire sans prendre le temps de faire une simulation personnalisée. Sinon vous avez un simulateur sur la page d’accueil de mon site qui vous calcule l’impôt et vous donne la TMI.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article très clair et très instructif.
Dans l’exemple vous mentionnez l’achat d’un bien à 100K€ et une durée d’amortissement de 20 ans.
Comment cela se passe-t’il lorsqu’il s’agit d’un bien construit il y a plusieurs années? La durée d’amortissement est-elle recalculée en déduisant la durée de vie du bien?
Exemple : Si le bien a déjà 15 ans est-ce qu’il faut l’amortir sur 5 ou 10 ans max? ou puis-je estimer qu’il a encore une durée de vie d’au moins 20 ans?
D’avance merci pour votre retour.
Bien cordialement,
Bonjour,
Il me semble que dans ce cas l’expert-comptable recalcule l’amortissement comme il aurait dû être fait lors de l’année de construction. Puis si vous êtes 5 ans après, l’amortissement est fait comme ça aurait été le cas dans la cinquième année (les 4 premières étant alors perdues vu que vous ne possédiez pas le bien).
Cordialement.
Bonjour
Je suis la formation et je viens d’écouter la vidéo sur le LMNP. Tout est parfaitement clair. J’ai cependant une question. Comment le fisc peut vérifier que le bien est meublé ? Autrement dit, peut-on imaginer louer (sur le papier) un bien en meublé pour passer en LMNP micro BIC, mais qu’en réalité il soit loué sans meuble ? J’ai le cas autour de moi…
D’avance merci pour votre réponse.
Bonjour,
Déjà au niveau déclaratif il faut se positionner puisque que comme vous le voyez dans la déclaration les formulaires ne sont pas les mêmes. En cas de contrôle, le fisc va vérifier le bail et sera tout de suite fixé. En cas d’absence de bail (risque d’amende déjà à ce niveau), il regardera les annonces postées lors de la recherche de locataire. Pour le meublé il peut aussi regarder les factures d’achats des fournitures obligatoires (vaisselle, lit etc…).
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
bonjour
Merci pour vos articles tres bien detailés, illustrés et eclairant .
je garde toutefois une interrogation : quel diference faites vous entre le seuil de 23 000 euros qui fait changer de statut ( LMP / LMNP) et le seuil de 70 000 qui fait varié le micro bic vers le reel ?
posée autrement, comment peut on atteindre un seuil a 70 000 euros, si l’on change de statut a 23 000 ?
merci pour votre éclairage
Bonjour,
C’était le cas avant où le seuil de 23k devait être accompagné d’une autre condition (+50% des revenus) pour basculer et les deux situations étaient possibles. Effectivement je n’ai pas vu de cas avec le plafond de 70k depuis; là comme ça je ne vois pas d’exemple mais ça reste peut-être possible. Cordialement.
Merci pour ton site et toutes les explications claires et nettes. Vous êtes un vrai pédagogue. Le texte est très bien rédigé avec des mots simples, qui permettent de comprendre cette partie de la fiscalité. Pour moi c’est un site de référence pour toute personne loueur d’un bien immobilier. Merci encore.
Merci beaucoup, cela me fait plaisir et me motive à continuer!
Bonne journée.
Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse rapide à ma première question ! Je me permets de vous en poser deux nouvelles : pour savoir si nous serions en lmnp ou lmnp , comment évalue t on le deuil de 50 pour cent des revenus ou 23000 € ? , est ce le montant du loyer perçu ou le montant du loyer imposable (Après déduction des charges et travaux ) qu on retient ? Et ensuite est ce que , quand on a plusieurs appartements , on globalise les loyers et les frais ou est ce qu on calcule appartement par appartement ? D avance un grand merci pour la qualité de vos explications , cordialement
Bonjour
Bravo pour votre simulateur ; cependant, je n ‘ai pas trouvé trace de l’abattement de 71 % du loueur de meublé classé (gites) .
Bonjour,
Pour utiliser le simulateur, il suffit de mettre 29% des loyers dans la case « revenus fonciers » et ça aura le même effet au niveau fiscal.
Bonne journée.
Bonjour
Pouvez vous préciser comment sont calculés les revenus locatifs ? Sont ils calculés “charges comprises” ?
Par exemple, si un propriétaire loue un bien pour 100 + 20 de charges, le revenu foncier est il de 100 ou de 120 ?
Merci beaucoup
Bonjour,
J’ai détaillé ce sujet ici : https://www.corrigetonimpot.fr/loyer-avec-ou-sans-charges-declaration-impot/
Cordialement.
Bonjour,
Concernant LMNP, en réel peut-on déduire :
* les frais (commissions) d’agence pour la gestion locative ?
* les frais de syndic ?
* travaux d’artisans pour peintures murs et plafond ?
* y a t’il un montant maximum pour l’amortissement du mobilier ? (ex peut-on acheter une tv à 1 000€ et l’amortir sur 5 ans ?).
Merci
Bonjour,
Oui ces frais sont déductibles. Pour l’amortissement, c’est à voir avec l’expert-comptable.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Tout d’abord mes meilleurs voeux pour cette nouvelle année et ensuite merci pour vos précieux conseils, mais là je suis un peu en panique, puisque très néophyte en fiscalité immobilière.
J’ai depuis 1 an, un pinel loué en nu au régime réel.
Ma situation personnelle aillant changé, je souhaite louer en meublé ma résidence principale.
Quelle serait la meilleure solution fiscale ?Dois je aller directement voir un expert-comptable ??
Merci pour votre réponse.
Bonjour et merci.
Oui, difficile de vous orienter comme ça sans faire des simulations et prendre en compte votre situation. Vous avez le choix entre expert-comptable, gestionnaire de patrimoine ou ma formation par téléphone : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Le tarif peut aller de quelques centaines d’euros a bien plus; tout dépend du gain potentiel procuré par le conseil et de la complexité ou non de la situation.
Cordialement.
Bonjour,
Dans le cas d’un LMNP au régime réel, une partie des frais de l’expert comptable peuvent-ils être en crédit d’impôt ?
Bonjour,
C’est possible mais c’est une réduction d’impôt par contre (donc non remboursée s’il n’y a pas d’impôt à payer). Il faut que l’expert comptable fasse le nécessaire pour vous faire agréer à un CGA afin que vous ayez la réduction; un professionnel spécialisé sur le meublé vous le proposera nécessairement.
Cordialement.
Bonjour thibaut,
j’ai un cas pratique pour vous.
2 locations nus avec pour loyer -4200 et 25000 annuel- assurances 500 et 800 annuel-taxes foncieres-1500 et 3000 annuel-honoraires agence 252 et 1800 annuel-travaux 31150 et ch d’emprunt1600.
et un meuble avec pour loyer 17000 annuel-honoraires agence 1188 annuel-assurances 550 annuel -taxes foncieres 2800 annuel Quel est le revenu net imposable pour un couple qui perçoit des salaires pour 60 000 ?
dans le cas où mes loyers location meublée dépassent 23 000 euros TTC et que mes revenus d’activité sont inférieurs à ce plafond quelles démarches je dois effectuer pour payer les cotisations sociales des indépendants ?
Excellent support, simple, compréhensible, extrêmement clair.
Merci beaucoup !
Merci 🙂
Bonjour,
J’ai une question concernant une Plus value à long terme sur à la vente d’un terrain et d’un mobil home acquis dans le cadre de mon entreprise individuelle. Je fais donc de la location meublée non professionnelle.
Ma question est ou dois je mettre cette PVLT sur ma déclaration de revenus?
Merci beaucoup de votre aide
Bien cordialement
Bonjour,
J’ai écrit un article sur la case à remplir en cas de plus-value (rubrique « impôt » ou « immobilier ») et la façon de le faire. En plus de la lecture de cet article, il faudra vérifier avec le professionnel qui gère ça si cela est à faire du fait que la pv soit professionnelle.
Cordialement.
Merci infiniment pour vos études si précises.
Bonjour , au sujet du LMNP , si le revenu professionnel est de 30000€ net dans traitements et salaire de la déclaration , le revenu pris en compte est avant l’abbatement des 10% ou frais réel
merci
Bonjour,
Pourriez vous m ‘indiquer SVP si le nouveau seuil de 23000 € pour la location LMNP s’appliquerait tous revenus locatifs confondus ?
En effet, je suis en train d’effectuer une simulation pour l’achat d’un immeuble que nous pourrions louer en meublé :
– en ajoutant les loyers de mon précédent investissement Pinel, le seuil des 23000 € sera atteint
– mais en prenant en compte uniquement les revenus locatifs meublés de ce nouvel immeuble, le seuil des 23000 € ne sera pas atteint.
Merci d’avance pour vos précieux conseils.
Cordialement
Bonjour,
Il me semble que le seuil ne va concerner que les revenus meublés.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour et tout d’abord mille mercis pour votre aide précieuse !
Je suis sans revenu (ni salaire, ni indemnités chômage) et j’ai la charge de 4 enfants . En conséquences, jusqu’à présent, je ne payais pas d’impôt sur le revenu.
J’ai fait l’acquisition d’un studio que je loue meublé.
Lors de ma première déclaration d’impôt en tant que loueur cette année ( 2021 sur 2020), je me rends compte en lisant vos articles que ma déclaration est erronée : j’ai voulu déclarer un bien locatif meublé ( puisque c’est le cas) mais la page vers laquelle j’ai été orientée me classait dans la case « loueur professionnel » avec des demandes d’informations qui ne correspondaient pas à ma situation ( « siège social » etc…. ).Panique à 23.55 le jour de la dead line pour faire sa déclaration, j’ai finalement déclaré un bien loué vide tout en mentionnant en commentaires que je n’étais pas certaine de la justesse de ma déclaration. Apres vous avoir lu, j’ai vérifié et je suis classée dans la rubrique « micro-foncier » avec un abattement de 30% ( que je ne vois pas apparaître d’ailleurs ) et je suis redevable d’un prélèvement à la source ……alors que j’aurais dû être dans la case « micro bic » avec 50% d’abattement ( nettement plus avantageux ) et sans doute moins de prélèvement à la source.
Est-il possible de corriger rétroactivement ma déclaration, ou tout au moins de le signifier au Trésor public, et espérer avoir un régularisation de mon impôt sur celui de l’an prochain?
On apprend de ses erreurs tous les jours ……
Merci d’avance
Bonjour,
Oui tout à fait il faut absolument la corriger. En plus, le service de correction en ligne est ouvert jusqu’au 15 décembre. Vous pouvez corriger votre déclaration en ligne en supprimant le micro foncier et en remplissant la case du micro BIC.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article très instructif mais je n’ai pas trouvé les réponses à tous mes questionnements.
Je suis en concubinage et nous avons un appartement en Pinel en 50/50.
Nous souhaiterions nous lancer dans la location meublé (type saisonnière ou Airbnb).
Nous envisageons de construire sur notre terrain ou nous avons notre résidence principale un appartement d’une trentaine de mètres carrés dans la continuité de la piscine (en passant par un maitre d’œuvre et un crédit (immobilier ou travaux).
Est ce envisageable de cumuler du Pinel et du LMNP sans perdre l’avantage du Pinel ???
Sera t’il possible d’être au régime réel car l’appartement fera partie de la résidence principale car sur le même terrain ?
En espérant que vous puissiez m’apporter quelques compléments d’informations.
Si pas possible, à qui dois je m’adresser pour avoir des réponses.
Cordialement
Bonjour,
Le Pinel se fait mécaniquement en location vide et non en lmnp!
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour Thibault
merci de ta réponse précédente.
j’ai trois questions liées à ta réponse:
-1) un expert comptable est il obligatoire pour calculer et déclarer ses charges au réel en LMNP ou c’est tout à gérable par soi meme?
-2) est ce que la « grosse déduction de charges l’année de déblocage du prêt » est reportable sur plusieurs années?
-3) le regime LMNP semble plus attractif que n’importe quel autre régime, est ce aussi le cas pour un non resident fiscal francais?
bonjour
quelqu’un aurait il des réponses à m’apporter?
merci
Bonjour Thibault,
Je suis déjà déclaré en louer LMNP pour un bien acquis en indivision mais que j’ai pu déclarer en nom propre à mon nom avec un unique n° de SIRET.
Je vais acheter seul cette fois un studio pour le louer en LMNP aussi. J’ai 2 questions:
-Bien que j’ai déjà un n° SIRET LMNP à mon nom, dois-je obligatoirement faire une demande pour une créer une nouvelle société LMNP pour avoir un autre n° SIRET, puisque le 1er SIRET correspondant à un bien acheté en indivision?
– Le bien dispose par défaut d’1 plaque de cuisson et d’1 petit frigo. Parmi les meubles obligatoires ds 1 meublé, dois-je obligatoirement mettre 1 congélateur (vu qu’il y a déjà un frigo) et aussi 1 four ou four-microondes?
Merci d’avance pour vos réponses à ces 2 réponses.
Cordialement.
Bonjour,
Je préfère ne pas répondre car je ne suis pas certain. Sur le meublé, il vaut mieux solliciter un expert-comptable qui sera dans son domaine. Si quelqu’un passe par là et a la réponse?
Cordialement.
Bonjour
dans le calcul des charges déductibles j’ai compris qu’on pouvait appliquer par exemple:
les frais de dossier, l’assurance emprunteur, la caution credit logement (non resident)
mais quand on prend la somme de ces charges doit on calculer avec le cout total ou le cout total divisé par la durée du pret ce qui nous donne une charge ramenée à l’année?
merci
Bonjour,
On déduit les charges l’année où on les paie. On a donc souvent une grosse déduction l’année de déblocage du prêt.
Cordialement.
Bonjour,
Etant non résident fiscal Français, j’essaye de comprendre ce que je vais devoir payer sur la maison que j’ai en LMNP, en particulier en ce qui concerne les travaux d’entretien. En prenant comme base une location annuelle d’un montant de 20000€, si je fais des travaux d’entretien (jardinage) à hauteur de 1000€ puis-je considérer que le montant réel que cela me coûte est moindre du fait de l’intégration en charges dans le bilan de ma location? Si oui, quel pourcentage puis-je estimer?
Merci d’avance pour votre réponse!
BOnjour,
Difficile de vous le dire en détail car tout dépend de vos revenus, de votre tranche etc… Je peux vous conseiller ma formation vidéo qui explique tout ça en détail : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
Bonjour,
nous nous apprêtons à louer notre maison en meublé pour 20000 euros par an. Ca représentera moins de 50 pour-cent de notre revenu habituel qui n’est en ce moment pas imposable. Comment se définira le taux d’imposition pour le revenu supplémentaire?
Merci!
Bonjour,
Impossible de vous répondre sans une étude complète, tout dépend des parts, des autres revenus etc… Sur un tel revenu, il serait utile d’étudier le régime réel qui pourrait s’avérer intéressant. Ma formation vidéo pourrait aussi vous apporter beaucoup.
Cordialement.
Bonjour ,
J ai aucun salaire ,mis a part la location en meuble de l appartement.
Quels sont en pourcentage les impots?
Bon week-end
Cordialement
Bonjour,
Il y’aura au minimum les 17.2% après abattement.Il est aussi possible que vous deveniez imposable au taux de 11% avec les loyers en plus.
Cordialement.
Bonjour
Si je perçois 22000€ de loyer annuel en LMNP et que je n’ai aucune autre ressources devrait je payer la csg-rds ou autres après un abattement de 50% ?
D’après ce que j’ai compris 22000 loyer-11000 abattement = 11000 = 0€ de prélèvement et non imposable…
Merci cordialement
Bonjour,
Oui il y’aura les prélèvement sociaux dont ici 11 000 * 17.2%. C’est inévitable.
Cordialement.
Bonjour, merci pour votre site.
– de 23K/an de revenus via plateforme
micro- entreprise 22% de prelevement sur CA brut+ imposition fiscale sur 50% du CA brut. La question qui pose probleme sur la réponse est la suivante: dois-je m acquitter des 17.2% des prelevements sociaux lors de l imposition fiscale?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Si vous n’avez pas payé de charges sociales via la micro-entreprise, les prélèvements sociaux sont alors à payer. J’ai l’impression qu’il ne sont donc pas à payer vu que vous avez déjà payé 22%.
Cordialement.
Bonjour,
Je loue depuis 2 ans des logements meublés en tant que LMNP, j’ai donc créé mon activité de LMNP avec le formulaire P0i on m’a attribué un N° SIRET etc…
Je souhaite cet été louer un logement supplémentaire en AIR BNB, faut-il que je crée une entité différente pour avoir un SIRET différent ?
Car je suis au réel pour mes premiers meublés mais je souhaiterais être au micro BIC pour le air bnb. Est-ce que je peux différencier les 2 activités ou tout vas passer sur mon numéro SIRET actuel et donc obligation de tout avoir au régime du réel !?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
C’est impossible de cumuler micro-BIC et réel sur des biens loués meublés. Il faudra choisir et je vous conseille de voir avec l’expert-comptable pour le SIRET; je pense que plusieurs ne sont pas nécessaires mais vous pouvez lui demander pour être certain.
Cordialement.
Bonjour
Merci pour ce site très intéressant et accessible.
Vous parlez des loyers perçus à déclarer pour la location d’un meublé, en Micro BIC, vous dites vous ne pouvez rien déduire, mais dans le cas d’une gestion locative qui me reverse les loyers moins sa commission, je dois bien prendre en compte les loyers que je perçois sur mon compte bancaire?
Bonjour,
Non pas du tout, si vous êtes au micro-BIC, il faut prendre les loyers payés par le locataire.
Cordialement.
Bonjour,lors de la déclaration des loyers l abattement des 50% ne se fait pas. Que dois je faire?
Bonjour,
Si vous remplissez la case 5ND, vous verrez apparaître le montant déclaré à la fin mais sur l’avis d’impôt le fisc n’en retiendra que la moitié pour faire les calculs.
Cordialement.
Bonjour
Je viens d’acquérir un studio dans une résidence étudiante, l‘Électricité ( pas de contrat individuel pour locataire) est dans le montant des charges. Est ce normal de déclarer ce montant dans le loyer imposable?
Cordialement
Bonjour,
Vous avez un article sur le loyer et les charges ici : https://www.corrigetonimpot.fr/loyer-avec-ou-sans-charges-declaration-impot/
Je vous conseille vivement ma formation vidéo qui pourrait vous aider à tout maitriser.
Cordialement.
Bonjour,
Il n’y a qu’un seul élément que je ne comprends pas dans vos explications et il se trouve dans l’exemple. Pourquoi appliquez vous un taux d’IR de 11% sur le montant imposable de 5000€ ? Ce montant fait partie de la tranche à 0% normalement, pas de celle à 11% ?
Bonjour,
Dans mon exemple, on est déjà dans la tranche à 11% (par exemple parce qu’il y’a les salaires imposables qui sont déjà présents). Sur le même exemple en supposant qu’il n’y ait aucun autre revenu, on serait alors bien à 0%.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
bonjour, je suis propriétaire de chambre d hôtes que je gère en direct mais aussi avec plusieurs centrale ( office de tourisme , booking ect..) Ma question est que dois je déclarés au impôt les revenus verses par ces centrale net ou les revenus demandes .exp : prix de la chambre demandé pour une nuit 130 euros et prix de la chambre paye par les centrale a mon égard 110 ,5 euros .
Je déclare 130 demandé , ou 110,5 encaisse ? est que je rajoute leur com dans ma déclaration ?
Merci de m aide , je suis perdu , je suis en micro bic
Mr leblanc
Bonjour,
Au micro vous ne pouvez rien déduire…impossible d’enlever les frais pris par les plates-formes notamment. Il faut déclarer ce que la personne a payé comme loyer et non pas ce que vous avez reçu.
Cordialement.
Bonsoir ! Je viens d’acquérir un appartement vide et le locataire est parti.
Je voulais savoir si c’est mieux de passer en appartement meublé (c’est un F4 de 60m2) pour le louer à un locataire pour un an par exemple ? (si oui, quelles sont les choses obligatoires à mettre dans l’appartement ?)
Quel bouquin et/ou formation vous me conseillez-vous pour m’informer au max ?
Merci beaucoup !
Bonjour,
C’est un excellente question mais qui demande de faire les calculs selon chaque situation. Clairement, je vous recommande ma formation vidéo qui a été faite exactement pour aider les gens de ce cas à faire le bon choix entre vide/meublé car c’est primordial : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
Bonjour j ai un logement que je déclare en réel depuis 3ans cette année j hesite entre le passer en meublé ou rester en reel
En effet mes frais sont moins de 1000e sur un revenu annuel de 3000e
Donc en meuble cela me ferait un abattement de 1500e
Est il mieux de la passé en meublé
nous ne sommes pas imposable sur le revenu
Merci pour votre reponse
Jo
Bonjour,
Je vous oriente vers ma formation vidéo qui explique en détail les calculs et paramètres à prendre en compte. Vous pourrez alors estimer seul la meilleure solution : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
C’est un choix complexe qui ne peut pas être fait sans réflexion en amont.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
dans le cas d une location meublée pour un appartement acheté en viager libre, est il possible de déduire les rentes viagères payées des loyers dans le cas d une déclaration au réel ?
Merci d avance,
Cordialement
location meublé mon comptale na pas mis dans les frais l assurance de la maison ainsi que l impots foncier est ce normal
Bonsoir Thibault,
J’ai un logement que je loue en meublé, j’ai fait la demande à la ville où se trouve le logement
De le passer en logement de tourisme ce qui a été accepté, puis je bénéficier de l’abattement de 71 %
Ou dois encore en plus faire passer un organisme pour obtenir un classement et seulement à ce moment-là je pourrais bénéficier de l’abattement à 71 %.
Cordialement.
Michel
Bonjour,
J’ai envie de penser que c’est ok mais c’est moins ma spécialité et on a beaucoup de changements sur le meublé. Je vous conseille plutôt d’interroger un expert-comptable pour être certain.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour vos explications tres claires et precises.
Au sujet du seuil des 23k€, cela tient-il compte du nombre de parts, ou du nombre de biens en location?
Si nous sommes deux a exercer la LMNP (mon epouse et moi) sur deux biens differents, le seuil s’applique t’il par bien ou sur l’ensemble du foyer fiscal?
Merci,
Bonjour,
Merci pour vos explications tout à fait efficaces !
Nous avons établi un bail » location meublée » début octobre 2020 pour l’arrivée d’un nouveau locataire ( le logement était non meublé pour les locataires précédents, donc déclaré en » location non meublée »).
Ma question : peut-on déclarer en LMNP ( micro- BIC) uniquement pour ces 3 derniers mois de l’année 2020 ?
Si oui, est-il important de le faire pour établir la continuité avec l’année 2021 ?
Merci d’avance.
Cordialement
Bonjour,
Oui il faut dissocier le vide du meublé. Vous déclarez en meublé les 3 mois et les autres en vide.
Cordialement.
Bonjour,
Tout d’abord, je vous remercie pour votre vidéo qui est une mine précieuse d’informations concernant la LMNP.
Je suis propriétaire de 3 appartements en LMNP en régime réel et je remplis la fiscale sur mon espace professionnel des impôts pour la 3eme année.
Pour cette année, je suis un peu perdue.
Mon résultat comptable pour les revenus 2020 donne un bénéfice de 640 euros ( Cadre A du formulaire 2033B )
Cependant, il me reste un déficit antérieur reportable de 4476 euros : ( 675 € sur revenus 2018 + 3801 € sur revenus 2019 ). J’en utilise donc 640 euros dans le cadre B du formulaire 2033-B pour obtenir le résultat fiscal après imputation des déficits suivant :
Bénéfice : 0 et Déficit : 4476 – 640 =3836
Par contre, Je ne comprends pas ce que je dois indiquer dans les formulaires 2031 et 2031 bis ?
Dans le cadre H du 2031 Bis, dois-je mettre 0 dans bénéfice et 0 dans déficit OU 640 dans bénéfice et 4476 dans déficit OU 640 dans bénéfice et 0 dans déficit ?
Je vous remercie par avance de vos précisions
Bonjour et merci,
A mon niveau je ne peux pas vous aider tout simplement parce que je ne fais jamais ces déclarations. A mon sens, il faut ici laisser l’expert-comptable intervenir et je ne peux donc vous aider. Si quelqu’un a la réponse?
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Felicitations pour l’article.
Une question, je suis pas résident en France j’ai un bien qui a été classé meublé. Je voudrais rester en statut de location LMNP car il y a 21 que j’ai acquis le bien et je voudrais maintenir l’exonération sur la plus-value de vente.
Il y a t’il moyen de dépasser le seuil de 23000€ de revenu , et rester dans le statut de LMNP. Pour donc mantenir les abattements sur la plus-value de vente?
Merci de votre retour.
Bonjour,
Sur la question des non résidents il faut passer par un avocat fiscaliste car les règles changent selon chaque pays.
Cordialement.
Bonjour,
Nous avons acheté en indivision le bien que nous souhaitons mettre en location meublée. Il ne s’agit pas de notre résidence principale, et nous sommes PACSés. Nous envisageons des revenus locatifs en deçà du seuil des 23.000€ et en tant que LMNP souhaiterions bénéficier du régime micro-BIC avec abattement de 50%, plus simple à gérer par rapport au volume locatif attendu. Cependant, quelques lectures sur le web semblent indiquer que nous devons nécessairement passer au régime réel (avec déduction des charges au réel et avec expert-comptable…) du simple fait que nous ayons acquis le bien en indivision ? Est-ce nécessairement obligatoire ?
Merci,
Bonjour,
Effectivement, le régime réel s’impose quand plusieurs personnes gèrent un bien meublé; c’est un des gros pièges du micro-BIC avec des redressements énormes à la clés. Je vais mettre en ligne une formation complète sur l’immobilier d’ici 1 ou 2 jours que je vous recommande fortement.
Cordialement.
Bonjour, Actuellement propriétaire d’un studio en région parisienne je suis muté à l’étranger pour une période d’un an. Je souhaite donc louer mon appartement ou je vis durant cette période pour couvrir le remboursement de mon emprunt afin de me louer un appartement sur mon nouveau lieu de travail.
Je suis un peu perdu avec les differents régime et impots et si quelqu’un pouvait m’aider ce serait super.
En gros je souhaite louer ma résidence principal pendant un an à peu près au meme prix que le remboursement de mon emprunt avec mes charges. Ce qui me permettrait de me louer mon logement à l’étranger durant cette periode.
Ce qui n’est pas clair pour moi c’est que du coup je vais devoir payer des impots meme si je ne fais pas de bénéfice? et ces impots concerneront 50% du loyer annuel perçu? Ce qui me rendrait vraiment perdant sur cette mutation temporaire.
Merci d’avance pour tout aide apportée
Bonjour,
C’est malheureusement le principe… une location ne permet jamais de payer les charges impôt compris sinon tout le monde investirait dans l’immobilier. Je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/vendeur-bien-immobilier-loyer-rembourse-pret-achat/
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article très clair.
J’ai cependant un doute concernant les prélèvements sociaux de 17,2%. Vous semblez indiquer qu’ils sont inévitables, mais j’ai lu à plusieurs reprises qu’en dessous de 23.000€ de revenus locatifs, vous n’êtes pas soumis aux cotisations sociales. S’agit-il d’un changement récent ?
Merci
Bonjour,
NOn pas du tout; sous 23 000 on subit les prélèvements sociaux AU LIEU des cotisations sociales qui sont bien plus sévères mais réservée à d’autres régimes fiscaux. Je fais une formation vidéo entière sur le sujet en ce moment qui sera bientôt disponible.
Cordialement.
Bonjour, merci pour cet article. je souhaite me lancer dans le LMNP au frais rel et je me questionne sur le calcul du seuil des 23000€ . Faut il tenir compte des amortissements et des charges dans le calcul des revenus LMNP <23000€ ? ou le fisc regarde seulement le montant des loyers encaissés ?
Merci
Bonjour,
Le seuil de 23 000 € tient compte des loyers perçus.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Bravo pour cette explication très claire sur le LMNP entre Micro-BIC et Régime réel, cependant attention dans l’utilisation des mots. En location meublée on parle de revenus BIC et non de Revenus fonciers comme vous l’écrivez dans votre développement: « le loueur en meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0 € ».
Bien Cdt
FXC
Bonjour,
Oui je suis bien d’accord, merci pour la remarque. L’utilisation de certains termes même faux me sont cependant nécessaires parfois pour la compréhension mais très souvent aussi pour des soucis d’optimisations « SEO ».
Cordialement.
Bonjour,
Nous sommes un peu perdus avec les impositions sur les appartements meublés.
Nous souhaiterions savoir si nous devons déclarer nos revenus de location en meublés.
Dans l’habitation que nous occupons depuis plusieurs années, nous avons optimisé le 1er étage non occupés par la réalisation de deux appartements indépendants que nous louons en meublé avec bail de location annuel renouvelable.
Nous sommes retraités et la location de ces deux appartements ne dépasse pas 18.000€ annuel. Les revenus de notre couple sont de l’ordre de ± 37.000€.
J’ai jusqu’à présent, nous déclarions ceux-ci comme non meublé dans nos revenus et donc, étions taxés.
Merci pour votre réponse,
Cordialement,
G. Persich
Bonjour,
Oui il faut les déclarer et être imposé comme indiqué dans l’article.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
J’ai lu avec intérêt votre article LMNP. Sauf que la loi sur la SS de décembre 2020, applicable à compter du 01.01.2021 BOULEVERSE vos calculs en matière de cotisations sociales. Au delà de 23.000€ de CA TTC, vous pouvez être taxé sur 60% du CA aux cotisations sociales dont les taux semblent être de 35% et 45%.
Il serait bien que vous puissiez rédiger un article détaillé s’y rapportant.
Merci d’avance.
Cordialement.
Patrick BRUN
Bonjour,
Merci beaucoup pour ce rappel très important. Je suis sur le coup, il est prévu que j’ajoute cela cette semaine via une mise à jour ou un nouvel article.
Cordialement.
Bonjour et merci pour cet article fortement détaillé. Louant en micro Bic depuis 3 ans, j’ai pu expérimenter le manque cruel d’information concernant le statut LMNP, et j’aimerais ajouter à vos points les deux dépenses suivantes :
– la taxe foncière sur le bien (je pense que la plupart des personnes en ont conscience)
– la CFE (cotisation foncière des entreprises) qui va être perçue sur une valeur locative de référence du bien, et qui va nous demander la création d’un compte impôts gouv pour entreprise! J’étais loin d’imaginer tout cela lors de la mise en location de mon appartement… Et cette CFE dans mon cas s’avère plus élevée que la taxe foncière.
Bonjour,
Merci pour votre article, je suis un peu perdue, je suis propriétaire de mon appartement depuis 4 ans. J’ai créé un micro bic pour déclarer ce logement (résidence principale) en location meublée saisonnière (via airbnb) les ddeux premières années. Je souhaite le mettre en location meublée à temps complet à partir d’avril puisque je vais louer une maison avec mon conjoint. Cet appartement sera donc un résidence secondaire. Dois-je passer en régime réel qui a l’air nettement plus avantageux ? A l’année cette location devrait me rapporter 9000 euros.
En vous remerciant.
Bonjour,
A ce niveau, je vous conseille de voir avec un expert-comptable. Vous verrez si le cout de la prise en charge des déclarations au réel est compensé par le gain en impôt en changeant de régime.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour, si je mets en location un mobil home en régime réel, est ce que je peux déduire le prix de location de la parcelle que je dois payer au camping ?
Bonjour,
Je n’ai jamais eu le cas; si quelqu’un a la réponse? Sinon au meublé, la déduction suppose que vous ayez un expert-comptable donc il faut le voir avec lui.
Cordialement.
Bonjour, pour la location d’un meublé, est-ce que le calcul de l’impôt est le même en rbnb ?
Bonjour,
Oui j’ai tout expliqué ici pour airbnb : https://www.corrigetonimpot.fr/airbnb-impot-simulation-case-revenu-2018-residence-5nd/
Cordialement.
Bonjour,
Article très intéressant et surtout très clair ! j’ai (presque) tout compris.
Question subsidiaire : quelle valeur prend-on en compte pour l’amortissement du bien ? Sachant que je suis propriétaire de 50% d’un appartement dont j’envisage de racheter les 50% restants à ma soeur ? (le bien provient d’une donation parentale avec réserve d’usufruit): est-ce 50% du bien, ou sa totalité ?
Aussi, comment évalue-t’on les meubles ? faut-il des factures absolument ou est ce à dire de « comptable » ?
Merci infiniment.
Bonjour,
Le taux de l’amortissement varie selon chaque partie : le terrain n’est pas amortie comme les meubles qui ne sont pas amortis comme le gros oeuvre etc… il faut voir cela avec le comptable. Il faudra bien entendu les factures pour faire une déclaration correcte.
Cordialement.
Bonjour,
Sachant que les revenus fonciers sont inclus dans le Revenu Fiscal de Référence, le fait qu’ils soient « négatifs » en raison de l’amortissement d’un immeuble en LMNP annule-t-il leur prise en compte dans le RFR?
Un très grand merci !
Bonjour,
Je n’ai jamais étudié mais c’est une bonne question. Je pense que c’est le loyer après déduction qui est retenu (et donc pas d’impact ou très peu via l’amortissement). Vous pouvez le vérifier assez facilement en faisant une simulation sur le site des impôts; le simulateur calcule le RFR correctement même pour le meublé.
Cordialement.
Bonjour, je souhaite vendre un appartement acheté en Périsol il y a 20 ans pour mieux défiscaliser en rachetant sans crédit et en LMNP pour 9 ans un appartement d’occasion de 9 ans dans une résidence seniors, je suis dans la tranche fiscale des 11% , est ce la bonne solution et comment déclarer en BIC ou réel?
l’impôt foncier est il bien déductible ainsi que les honoraires du comptable en réel?
Est il nécessaire de prendre un comptable en BIC?
Bonjour,
Impossible de vous répondre, il faut faire une étude globale en évaluant les besoins, les objectifs, le patrimoine, la fiscalité sur les années à venir etc… C’est un travail énorme qui est souvent évalué à plusieurs milliers d’euros. Si jamais vous optez pour un réel au micro-BIC, le comptable n’est alors pas du tout nécessaire.
Cordialement.
Bonjour Faut-il aussi prévenir les impôts pour repasser du régime réel au Micro-BIC ? Ou bien on peut revenir au Micro-BIC sans aucune autre démarche (j’ai fait mes 2 années minimum en régime réel)
Merci,
Cordialement,
Laurent
Bonjour,
Je pense qu’on peut le faire sans démarche particulière mais je n’en suis pas certain n’ayant jamais eu le cas… si un expert-comptable peut confirmer?
Bonjour,
Comment passer un logement de location simple en location meublé ? quelle démarche en plus du poi ?
Merci beaucoup
Jean-Christophe
Bonjour,
Je ne sais pas exactement, ma spécialité reste l’impôt. A priori, il faudra aussi meubler le logement et faire un bail meublé en plus du Poi.
Cordialement.
bonjour,
nous venons d’acquerir en nom propre un immeuble de 5 logements le 19 12 2020. est ce que l’année fiscale commence en 2020 ou 2021 sachant que nous avons percu des loyer que pour 12 jours en 2020-> peux ton tout declarer en 2021.
nous avons fait un emprunt global pour l’immeuble. sachant que 2 des appartement vont être en meublé, comment dois je amortir la valeur des appartement meuble sur la totalité de l’immeuble.
Merci d’avance
Une sci familiale peut elle acheter un appart meublée sci soumise au regime de Societe ??
Bonjour,
Je vous remercie pour vos bon conseils
Nous allons peu être acheter un immeuble qui sera notre résidence principal
Il se compose de 3 studio (loue aujourd’ hui pas le proprio en airbnb) et un appartement pour y vivre
Ma question est la suivante :
Comment devons nous acheter se bien en SCI immobilière ou en nom propre ?
Comment allons nous déclarer ses revenus de cette location ?
Nous souhaitons continuer a loué en airbnb ou meublée a l’année a des étudiant
Je vous remercie par avance de votre retour et merci de tous vos conseils
Bonjour et merci pour cet article très clair.
J’envisage d’acheter un immeuble de rapport composé de
– 2 appartements au 2eme étage que j’aimerais louer en LMNP
– 2 appartement au 1er que j’aimerais louer en Nue régime réel
– 1 local commercial au RDC loué Nue
J’envisage également de faire de lourd travaux.
Comment je peux déduire mes travaux, sachant que je vais déclarer des revenus foncier mais aussi des BIC?
Comment je peux répartir mes travaux en fonction des lots sachant que les lots ne sont pas encore cadastrés et que l’ensemble des travaux va être réalisé pour tout l’immeuble et non pas lot par lot.
D’avance merci
Bonjour,
Je vous conseille vivement de faire faire des factures séparées; bien identifiées pour chaque appartement. Je ne vois pas d’autres solutions.
Cordialement.
bonjour et un grand merci pour votre site très pratique !
vous ne mentionnez pas la nécessité de remplir une déclaration de début d’activité cerf 11921*05 pour du lmnp?est ce à dire que ce n’est pas nécéssaire de le faire ?pouvez vous nous donner des précisions?merci
Bonjour,
Effectivement je me pose moi même la question. Il est normalement nécessaire de remplir le formulaire Poi. Dans la réalité, j’observe chaque année des dizaines de contribuables qui ne le font pas (à mon avis, 90% des Aairbnb n’ont pas fait le formulaire) et personnellement je n’ai jamais vu un seul redressement sur ce point. Je ne peux que vous conseiller de le faire, on n’est jamais trop prudent et peut-être existe t’il des redressements sans que je n’ai pu en voir un.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai déclaré en 2020 un studio en meublé (formulaire 2042 C) régime BIC avec 50 % forfaitaire d’abattement, mais sans utiliser le régime d’amortissement propre au LMNP, et sans avoir de N° Siret ni de CFE.
Je souhaiterai passer au réel cet année 2021 ayant des travaux important.
Dois je prévenir le fisc avant le 1 er février ?
Merci pour votre réponse rapide, et l’utilité de votre site.
Cordialement
Bonjour,
Oui , je vous conseille de voir avec un expert-comptable rapidement.
Cordialement.
Bonjour
Tout d’abord, je tenais à vous remercier pour la clarté dans vos explications!
J’avais 3 petites questions:
Pour le cas où j’opte pour la déclaration en réel, l’amortissement se calcul sur le prix du bien ou sur le montant du prêt ? Aussi si j’ai des bases solides en comptabilité mais ne suis pas comptable est ce que je peux faire moi même le calcul et m’eviter de payer le comptable?
Pour un français vivant à letranger, comment se calcul le taux pour impôt sur le revenu? Si par exemple Mr X est marié 2 enfants percevant 5000€ brute sur 13 mois en Allemagne.
D’avance merci pour vos réponses
S Batel
Bonjour,
Pour la première question, je ne sais pas et vous oriente vers un expert-comptable. Ça relève de son domaine et il vous en faut un au moins la première année. Cela dit c’est surement sur le prix du bien. Après l’année 1, il doit être possible de faire seul. Et pour les revenus étrangers, malheureusement les règles changent selon chaque pays avec les conventions fiscales. Je ne connais pas le cas particulier de l’Allemagne et un professionnel à ce niveau sera surement assez cher.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Je voudrai savoir si dans un même immeuble il est possible de louer l’étage en meublé (appartement type F3) et ainsi bénéficier du régime LMNP et louer le bas (local profession libérale) en nom propre et déclarer au micro foncier (car revenus locatifs inférieurs à 15K€)?
Dans ce cas est ce que les revenus du meublé s’ajoutent à ceux du local où sont ils imposés à part pour permettre de bénéficier du microfoncier?
Merci par avance et merci pour votre site très clair et très intéressant 🙂
Bonjour,
Tant qu’on a bien la distinction entre le bien loué meublé et celui loué vide, c’est possible.
Cordialement.
Merci merci 1000 fois,vos explications sont plus claires que celles de l’administration.Meilleurs salutations.
Merci à vous, n’hésitez pas à suivre le site ou consulter la rubrique immobilier.
Cordialement.
Bonjour,
J’aimerais comprendre. Si ma locationn me rapport 16000 a l’année donc 8000 après abatement, je ne suis pas censé payer d’impôts dessus car je suis dans la tranche a 0%, est-ce bien cela ? Car dans un lien de votre documents cela est stipuler mais dans votre exemple l’impôts est sur un revenu de 5000 euros.
Autre question si possible :
SI je declare mes salaires de travail et mes locations, l’abattement de 50% se fait seulement sur ma location et j’ai les 10% sur mes salaires c’est bien cela ? Donc si je ne dépasse pas les 10 000 euros je ne suis pas censé payer d’impôts mais seulement les PS sur les locations ?
Merci beaucoup pour votre temps
Bonjour,
Attention, déjà les 8 000 € subissent 17.2% de prélèvements sociaux, c’est inévitable. Ensuite, il n’y aura pas d’impôt en plus si vous êtes dans une tranche à 0% mais ça suppose que vous n’avez aucun autre revenus. Sinon, ces 8 000 € s’ajoutent à vos autres revenus et on a alors un taux qui est en général de 11% ou 30% (en plus des 17.2%).
Pour votre seconde question vous avez tout bon. on enlève 10% des salaires et 50% des loyers meublés. Si vous êtes sous les 10 000 €, pas d’impôt (mais reste les 17.2% de prélèvements sociaux qui sont indépendant).
Cordialement.
Merci beaucoup pour votre retour.
J’ai bien compris votre réponse. Mais de ce que j’ai pu voir sur internet les 17% peuvent être a 0 si on est en LMNP, en faisant appelle a un CGA, c’est bien possible ? (Pour ma situation en particulier bien sûr, avec un salaire de 1600euros mais prélevé a la source donc pas d’impôts en fin d’année dessus)
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour
J’héberge ma mère de 78 ans bénéficiant de l’aspa, à titre gratuit dans un appartement jouxtant ma résidence. Est ce que le fisc prévoie une exonération pour déduire la surface de ce bien sur la taxe foncière qui est à ma charge pour ce bien ou tout autre exonération fiscale pour ce genre de situation ?
Merci infiniment à vous tous
Bonjour,
Vous trouverez dans la rubrique « impôts locaux » un article donnant toutes les possibilités et demandes possibles pour avoir une exonération de taxe foncière. Cordialement.
Je suis actuellement LMP en 2020 mais en 2021 mes loyers seront inférieurs à mes revenus, je dois donc passer en LMNP.
Y a t-il une date à ne pas dépasser pour déclarer le nouveau statut ? Je dois passer mes appartements qui sont en immobilisation dans mon entreprise vers mon patrimoine privé, faut-il faire estimer les appartements ? Si je vends plus tard mes appartements, la plus-value sera donc celle des particuliers, le prix d’achat qui sera pris en compte sera-t-il celui de l’estimation de sa sortie de l’entreprise.
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Sur ces questions techniques, il faut prendre le temps d’étudier les textes et de prendre en compte les antécédents fiscaux du bien. A ce niveau, il faut solliciter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour avoir les bonnes informations.
Cordialement.
Quoi que je choisis le micro BIC ou le régime réel, il faut d’abord faire se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel, et obtenir un numéro SIRET, d’après j’ai compris. Comment cela se marche (appartement à Paris, non-résident en France)? Encore merci!
C’est le formulaire Poi qu’il faut remplir!
Merci encore. J’ai lu quelque part que pour LMNP il faut avoir des recettes de location de plus de 23000, est-ce correct? Et qu’est-ce qui se passe si les recettes sont inférieures?
Question quant à l’amortissement. Est-il toujours nécessaire ou obligatoire de passer par un expert-comptable? Où peut-on éventuellement trouver si l’amortissement s’applique a son appartement, et comment le calculer? Si je le sais pour un an, je le connais pour toute la période, non?
Merci!
Bonjour,
L’expert-comptable me semble indispensable au moins pour le déterminer l’année 1. Les autres années il est possible de s’en passer mais il faudra produire tous les documents comptables, le fichier d’écriture etc… ça me semble quand même très compliqué de s’en passer et son cout reste modéré si l’expert est CGA.
Cordialement.
Merci. Comme je suis non-résident (belge), avez vous des suggestions pour trouver un excellent expert-comptable (le bien loué est à Paris)?
Bonjour,
Malheureusement non, je n’en connais pas sur Paris! Le seuil de 23k n’a rien à voir, c’est une des conditions pour passer du LMNP au LMP. On peut faire du meublé LMNP même avec très peu de loyers.
Cordialement.
bonjour
l’amortissement du bien amène-t’il à considérer que le fisc lors de la revente va prendre en compte en valeur d’achat la valeur amortie et non la valeur d’achat pour calculer l’imposition sur les plus-value ? Si oui, il y a un risque qu’en cas de revente après 15 ans par exemple sur un bien amorti sur 20 ans, soit 75% de sa valeur d’achat, la plus value efface les gains antérieurs, non ?
merci
Bonjour,
C’est une question que je me pose depuis longtemps et j’ai des retours totalement différents d’un expert-comptable à l’autre ou d’un notaire à l’autre. Si quelqu’un à la réponse, je suis aussi preneur…
Cordialement.
Bonjour,
Je souhaite démarrer une LMNP de mon bien pour une durée de un an via une agence immo, dois je m’inscrire à la greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro Siret ou non ?
Merci par avance,
Bien cordialement
Bonjour,
J’aimerais louer une des chambres de ma résidence principale à un étudiant ou un jeune actif.
Je voudrais connaitre l’imposition de ces revenus. En effet, j’ai pu lire plusieurs choses à ce sujet.
D’une part que l’article 35 bis du CGI s’appliquerait. Mais alors faut-il déduire du prix de la location : le petit-déjeuner que je mets à disposition, l’eau, l’électricité, l’accès au wifi, le linge fourni (draps et serviettes). De plus quelle est la surface retenue pour le calcul ? Juste la chambre ? Ou aussi une partie de la cuisine, du salon, de la salle de bain car il y aura accès.
Avant de me lancer j’aimerais aussi savoir s’il y a une différence si l’étudiant (ou le stagiaire ou jeune actif) reste seulement un semestre (c’est le cas souvent pour les étudiants en échange universitaire) ou s’il reste l’année.
J’ai lu également que cela pouvait être imposer au titre des BIC…
Bien à vous,
F Quelven
Bonjour,
J’ai actuellement 2 biens loués en saisonniers avec mon statut de LMNP. Je m’apprête à en passer un en location nue, l’autre reste en LMNP. Qu’en est-il des charges déduites et amortissements du bien dont je change l’usage? Le déficit restant va disparaitre avec ma cessation d’activité? Ou bien va-t-il rester dans le bilan LMNP jusqu’à son épuisement? Ou bien encore, dois-je le transférer d’une façon ou d’une autre sur la location nue (notamment les amortissements)?
Bonjour,
A ce niveau je ne sais pas, je n’ai jamais traité une telle chose. L’expert-comptable qui gère les biens devrait pouvoir vous renseigner. Si vous avez le fin mot de l’histoire, je suis preneur.
Cordialement.
Bonjour,
Nous passons par le site xx pour la compta LMNP. Le conseiller m’a indiqué que « En cas de cessation définitive le déficit est totalement perdu, et son transfert vers une location nue n’est pas possible car on est pas sur la même nature des revenus ».
Donc si j’ai bien compris je dois déclarer une modification d’activité (formulaire p2p4L) avec la cessation d’activité pour l’un des deux biens et le déficit restant, s’il y en a un, sera perdu.
En revanche, pour les travaux que nous faisons cette année (et c’est ce qui me posait vraiment soucis car ils se montent à près de 3000 €), et qui vont bénéficier aux futurs locataires, je peux les déclarer comme charges pour mes revenus fonciers (confirmé par le conseiller). La question se pose cependant du délai entre les travaux et la location. Comme nous faisons nous mêmes les travaux entre les locations – avec l’argent des réservations et à coté de nos emplois respectifs – nous mettons plus de temps que si on avait tout fait faire. Ce qui fait que nous sommes « en travaux » depuis le mois de Mars…
Avez-vous des informations à ce sujet?
Bonjour,
Si les travaux sont fait après le dernier bail meublé et que vous n’habitez pas le bien entre temps et que le bien est loué après finition des travaux, la déduction me semble possible oui.
Cordialement.
Bonjour,
Je viens vous rapporter les informations que j’ai pu avoir de la part des impôts et du comptable, car d’autres personnes seront peut être dans le même cas que moi.
Ma situation : J’avais 2 biens en LMNP, mais très bientôt, l’un continue, l’autre passe en location nue. J’ai fait beaucoup de travaux dans le bien sortant cette année et les années passées, et j’ai accumulé un déficit sur l’activité LMNP lors des années précédentes à cause de ces travaux.
La déclaration de ma cessation d’activité :
Je n’ai rien a déclarer pour l’instant d’un point de vue LMNP car il n’y a pas a proprement parler de « cessation d’activité ». L’activité LMNP continue, même avec un seul bien.
Par contre, a la clôture de l’année (en mai 2021) : Je devrai finaliser dans un premier temps la liasse de 2020 pour les 2 biens avec une sortie de l’actif pour le bien sortant au mois de novembre et donc effectuer la télétransmission d’une manière classique, et ensuite il me faudra envoyer le P2P4I pour effectuer la radiation de SIRET pour le bien concerné. (Source : mon comptable)
Concernant les travaux de cette année :
J’ai compris que les travaux que j’ai fait cette année et que j’effectue encore en ce moment doivent être comptés comme des charges LMNP car c’est encore le statut du logement aussi ils ne peuvent pas être comptés dans le déficit fonciers (mais la réponse des impôts était un peu une réponse de normand)
Concernant le report du déficit : « le déficit BIC relatif à votre activité de LMNP est reportable en totalité sur les années suivantes » donc il est clair que ce déficit n’est pas « perdu » (ouf!) et je peux le reporter sur les revenus LMNP des années suivantes, même avec la sortie de l’un des biens. (Source : Impots)
J’espère que cela pourra aider d’autres personnes !
Bonjour, je viens d’acheter un logement à mon nom. Mon conjoint, absent de l’acte notarial, habite avec moi. Je souhaiterai le déclarer comme locataire, au sein de ce logement, qui est mon logement principal. Ainsi, il pourra toucher des APL, car il est au RDA depuis la gros sanitaire… Est-ce que ce schéma est possible? Si oui, pour quel régime dois-je opter? Le coût de l’amortissement entre-t-il en compte, alors que j’habite aussi ce logement?
Je vous remercie pour votre article, très bien écrit et clair, ainsi que de votre réponse prochaine
Bonjour,
A ce niveau on sort de la fiscalité et ça dépasse mes compétences. Si quelqu’un à la réponse?
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Je souhaite louer des logements vides et meublés, j’aurais voulu savoir si le plafond LMNP du Micro BIC de 70 000 € est calculé sur la totalité des locations (vides + meublés) ou sur les locations meublées uniquement . Ce n’est pas très clair.
Merci
Bonjour,
C’est uniquement du meublé, on distingue totalement le meublé et le vide. Prenez bien le soin de lire mes articles sur la location vide car le fonctionnement est différent du meublé.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai une question qui concerne la vente du bien.
Il n’y a pas de rattrapage d’impôt par rapport à l’amortissement à un moment notamment lors de la vente du bien?
Cordialement
Bonjour,
De mémoire, il me semble que non si la fiscalité était à l’IR durant la vie du bien mais que c’est impactant si le bien était loué via une SCI à l’IS. Si un expert peut confirmer?
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
en premier lieu je vous remercie pour l’information que vous partagez sur la fiscalité.
De nombreuses choses interessantes ont retenues mon attention.
Cependant quelques précisions me seraient utiles.
Vous écrivez sur un article sur le LMNP « Vous n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus. » et dans un autre que le plafond de revenus est 70000€.
Il y a quelque chose qui m’échappe.
Pour le régime réel pour le LMNP, vous ne parlez pas des frais de syndic, de travaux. Ne sont-ils pas déductibles? Pour les frais d’expert-comptable, il y a des info contradictoires sur le net. Certains disent qu’ils seraient déductibles. Peut être que la législation à changer récemment sur ce point. Il n’y a que vous qui donnait une date de 2020. C’est d’ailleurs appréciable d’avoir une info. actualisée.
Encore chapeau pour la mine d’informations que vous diffusez.
Cordialement.
Bonjour,
Le LMP sort de mon régime de prédilection (fiscalité de particulier) et je n’en ai jamais traité personnellement. De fait, je préfère ne rien avancer sur le sujet! Concernant les frais du comptable, en vide ils sont déductibles (il est préférable que le professionnel mentionne bien sur sa facture la part des honoraires relatives à la 2044). En meublé, je suis moins certain; je sais qu’une bonne partie revient sous forme de réduction d’impôt via la CGA mais je ne sais pas si le reliquat est déductible.
Cordialement.
Bonjour,
Votre explication est très claire. Je pensais passer à la location LMNP au réel pour un studio que je loue. Mais étant auto-entrepreneur, je vais aussi passer au prélèvement forfaitaire libératoire. A ce titre, je ne paierai que 2% de mon CA (sur 2020 38000€).
Mais que se passera-t-il pour le taux d’imposition de mon meublé, sur la partie liée aux revenus? Sera-t-il de 2%, le taux de prélèvement forfaitaire, ou lié à ma tranche d’imposition (sur 38000€, soit 14% et 30%)?
SI vous pouvez m’éclairer, cela m’aiderait grandement.
Un grand merci par avance,
bonjour,
peut-être est-ce évident mais vous ne le dites pas explicitement et donc je pose la question : j’ai hérité en 2010 d’un appartement, que je m’apprête à louer en meublé. Je n’ai donc aucun crédit en cours pour l’achat de cet appartement. Est-il en envisageable que je puisse amortir la valeur de ce bien et déduire l’amortissement (en cas de régime d’imposition réel) ? L’exemple que vous prenez concerne le cas où le propriétaire vient d’acheter l’appartement, mais vous ne dites pas que c’est une condition nécessaire pour pouvoir amortir sa valeur.
Bonjour,
A ce niveau malheureusement je ne sais pas, c’est là toute l’utilité et la compétence de l’expert-comptable. Si quelqu’un a l’information, je suis aussi preneur?
Cordialement.
Bonjour Thibault.
Merci pour cet article très instructif.
Cependant j’ai une question concernant le défit foncier.
Je suis en Lmnp en régime reel. Mes revenus imposables (2500) sont inscrits dans la case 5NA.
Mes déficits antérieurs ont été reportés dans les cases (5GA à 5GJ).
Ce que je souhaite, c’est d’utiliser mon déficit le plus ancien (3500) de manière à çe que mon revenu soit nul.
Ma question, dans quelles cases je dois cocher ou écrire la somme et qu’est-ce que je fais du reste du déficit (3500-2500)
Merci.
Mikael
Bonjour,
Normalement, le fisc va le faire tout seul; il impute le plus ancien par défaut.
Cordialement.
Bonjour,
Je viens de regarder mes impôts de l’année dernière et le fisc n’a rien fait.
J’étais déjà en positif sur mes revenus Lmnp avec mes deficits antérieurs, et le plus ancien n’a pas été imputé.
Les mêmes sommes (deficits) réapparaissent cette année.
Que faire ?
Bonjour,
Là c’est un mystère, il faudrait passer par un professionnel ou me solliciter par un devis; il faut nécessairement étudier vos déclarations pour voir si c’est une erreur au niveau des cases remplies ou une erreur sur la lecture de l’avis d’impôt de votre part. Impossible à dire sans étudier les déclarations.
Cordialement.
Même soucis.
Sur ma déclaration des revenus 2019 j’ai donc mis zéro en case 5NK et corrigé mon déficit le plus ancien en le réduisant de mon bénéfice apparaissant sur la liasse 2031.
Bravo, mais vous ne dites rien de la distinction entre revenus locatifs EN FRANCE et revenus locatifs A L’ETRANGER: ou les déclarer ? Comment éviter la double imposition ? Pas du tout évident de trouver la réponse sur le formulaire de déclaration.
Merci si vous pouvez expliquer.
Bonjour,
Oui, vous ne trouverez rien sur mon site à ce sujet. Tout simplement parce que la règle change pour chaque pays! Impossible pour moi de généraliser, à chaque fois il faut étudier la convention fiscale avec le pays en question pour savoir quoi faire.
Cordialement.
Quelles sont les conditions à remplir pour avoir droit à l’amortissement d’un appartement meublé en location annuelle?
Comment trouver un expert comptable compétent dans ce domaine? J’habite sur Orléans et j’achète sur Antibes, dans quelle ville vaut-il mieux que je choisisse l’expert comptable?
Je vous remercie pour votre conseil
Bonjour,
A partir du moment où le bien est loué meublé au réel, l’amortissement devient possible. Pour l’expert-comptable malheureusement c’est comme partout…. il y’a de très bons professionnels et d’autres beaucoup moins et on ne peut le savoir avant d’avoir essayé. Je n’ai pas de recommandations sur ces lieux malheureusement. L’expert n’a pas besoin de voir le bien il me semble donc à vous de voir pour en trouver un là où c’est plus pratique pour vous.
Cordialement.
Bonjour,
Tout d’abord je voudrais vous remercier pour votre site très sérieux et professionnel.Je suis loueur meublé 33000€ de loyer annuel plus que mes autres revenus.Avec la suppression de condition de RCS je passe en lmp et je voudrais savoir si je serais affilié d’office au SSI et cotisations sociales,et à quel taux?
Je précise que je suis en nom propre. Merci et continuez comme ça.
Bonjour,
Merci pour votre suivi. Je suis navré mais on sort de mes compétences dès qu’on bascule sur la fiscalité de l’entreprise et le LMP en fait partie. C’est pour ça que je n’ai pas d’écrit dessus, désolé!
Cordialement.
site très pédagogique, très clair, je l’ai partagé sur Facebook. Merci
Un propriétaire d’une maison meublée qui n’a plus de locataire, m’assure qu’il est en droit de déduire sur sa déclaration de revenus (retraite) le montant des loyers non reçus, une perte de revenus me précise-t-il. Je ne peux le croire, mais comment lui opposer des arguments pour lui faire comprendre que c’est une fraude ? Merci de me donner une réponse étayée.
Bonjour,
Ce régime est normalement conditionné au fait d’avoir un expert-comptable qui vous précisera l’impossibilité. Sinon le texte est ici mais il est long et assez imbuvable : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP
Cordialement.
Bonjour et merci énormément pour cet article très détaillé qui m’a bien aidé pour ma déclaration
Merci, n’hésitez pas à partager et suivre le site.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour vos articles clairs et précis, ils sont précieux.
J’ai une question à propos du plafond de 70 000€ en micro foncier Bic
Vous expliquez que cela concerne le total de toutes les locations meublées d’un loueur.
Je loue en indivision plusieurs meublés (en lmnp réel)
J’aimerais louer un bien en mon nom propre en micro foncier meublé lmnp (une autre déclaration 2031)
L’ensemble va donc terminer sur ma déclaration sur le revenus, sur 2 cases différentes,
Le total de mes revenus meublés réunis en comprenant l’indivision va dépasser 70 000 euros
Est-ce que je serais obligé de passer le micro foncier au réel ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Que le bien soit possédé en indivision ou en propre ne change rien. On déclare l’ensemble des biens loués meublés ensemble et donc le plafond se calcule sur le global.
Cordialement.
Merci pour votre réponse rapide,
Sans vouloir abuser de votre temps…j’avais une autre question
J’aimerais commencer à déclarer mes revenus au réel, me permettant de stocker le déficit dû aux travaux et à l’achat, puis 2 ans plus tard, déclarer mes revenus avec l’abattement forfaitaire de 50%,
Est-ce que je pourrais déduire le déficit restant avec ce régime forfaitaire ?
Cordialement
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Tout d’abord, félicitation pour ce résumé de l’activité de location meublée.
Je travaille dans un cabinet comptable spécialisé dans la location meublée et je me permets de relevé une petite coquille dans votre texte : Les déficits de la location meublée peuvent s’imputer sur les bénéfices futurs de location meublée pendant 10 ans et non 5 ans.
Pour le régime réel, je n’ai jamais entendu qu’on s’engageait sur 2 ans. Avez-vous un texte le mentionnant ?
Bien cordialement.
Bonjour Jérémy,
Merci pour vos commentaires très pertinents. J’ai corrigé la coquille sur les 10 ans pour le déficit. Concernant l’obligation des 2 ans au réel, c’était le cas quand j’ai écrit l’article il y’a 3 ans mais il est tout à fait possible que ça ait changé. De toute manière, c’est un cas qu’on voit quasiment jamais puisque la problématique est surtout de passer du micro au réel en général. J’essaie de voir ça après la période fiscale car là, le temps me manque!
Je suis navré mais la publicité n’est pas possible sur le site, vous verrez que j’ai retiré le nom de votre entreprise et les liens. Pour autant, je suis ravi d’avoir de nouveaux experts qui viennent m’aider à répondre aux questions des lecteurs, n’hésitez pas à le faire si vous le souhaitez. A plus long terme, j’accepte parfois une publication d’article ne venant pas de moi avec la possibilité d’orienter les lecteurs vers l’auteur comme vous pouvez par exemple l’avoir vu récemment avec l’article sur les contrôles fiscaux en page d’accueil. Cela reste assez rare et réservé seulement aux commentateurs spécialisés et réguliers du site.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Après 9 ans défiscalisation pinel, peut on passer au statut LMNP?
Bonjour,
Oui tout à fait. Même après 6 ans d’ailleurs.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre site, les explications y sont tellement claires que ça deviendrait presque un plaisir de faire ses impôts !!
Je n’ai pas réussi à trouver une information sur ce sujet, qui devrait intéresser d’autres personnes. Nous (couple en concubinage) avons un appartement en LMNP au régime micro bic. Quand on remplit la case 5ND doit on mettre chacun la moitié des recettes ou faire selon le titre de propriété (ici 2/3 – 1/3).
EX : 10 000€ de revenus fonciers > on indique chacun 5 000€ (moitié moitié) ; ou comme l’un détient 2/3 de la propriété et l’autre 1/3 on indique 3 333€ et 6 666€
Merci !
Bonjour,
Effectivement, il faut faire un prorata selon ce que chacun possède.
Cordialement.
Merci d’avoir pris le temps de me répondre.
Bonne continuation
Bonjour,
Tout d abord, un grand bravo pour votre site internet et les informations données.
J ai acquis un appartement le 30/09/2019 avec déjà des locataires. Ces derniers ayant un bail en location nue. Ils ont pris congés fin décembre. Le logement est actuellement vacant mais je souhaite le louer en meublé LMNP des septembre 2020 en colocation etudiante.
Puis je deduire pour la prochaine declaration aux impots (celle de 2021 sur les revenus de 2020) les frais de notaires dans le régime réel?
Par avance, merci pour votre réponse
Laurent D
Bonjour,
On bascule alors sous le régime réel en location meublée. De fait, il faut voir avec un expert-comptable car c’est lui qui fera le bilan et la comptabilité. Si ça a été payé en 2019, je pense que ce sera impossible. De toute manière, même si ce n’est pas déductible, l’amortissement fera que vous serez surement non imposable comme expliqué.
Cordialement.
Bonjour Laurent D,
Je travaille dans un cabinet spécialisé dans la location meublée.
Effectivement les frais de notaires ne pourront pas être déduit en 2020.
Je vous conseille de faire une déclaration en 2019. Les frais de notaires et d’emprunts (frais dossier, caution) pourront générer un fort déficit qui pourra être utilisé en cas de bénéfice sur les 10 prochaines années.
Bonne journée
Merci pour votre réponse jeremy
Bonjour , j’ai louer mon appartement de résidence principale à Lyon en 2019 pour 1280 euros sur rbnb , je vais le déclarer sur ma feuille d’impôt 2019 , de quel montant je vais être imposable svp car je suis perdu avec les montant à régler ?
ps/ je n’ai jamais déclarer mes revenu de 2107 ET 2018 (rbnb) quel risques pour moi ?
dans l’attente d’une réponse je vous remercie d’avance
cordialement
Bonjour,
Tout dépend de vos tranche fiscale mais il y’aura au moins 17.2% de prélèvements sociaux sur 640 € + tranche fiscale sur 640 € également. En cas de redressement, impôt à payer + 10% de majoration et 0.2% par mois d’intérêts de retard.
Cordialement.
Bonjour,
Si ma seule source de revenu en France est un appartement que je loue en meublé a 400 euros par mois, suis-je considéré comme loueur professionnel?
Merci
Haha, voici une bonne question, je vous avoue ne pas savoir. Je pense que le fisc va comptabiliser l’ensemble des revenus et tenir compte de l’étranger venant empêcher le LMP. Si quelqu’un peut confirmer?
Cordialement.
Bonjour, je pense que oui :
« Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
1. les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ;
2. ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Bonjour,
Après 9 ans défiscalisation pinel, peut on passer au statut LMNP?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Tout d’abord merci pour voter site qui est très complet et instructif.
Je viens de me rendre compte grâce a vous que je fait correctement ma déclaration de revenus de mon appartement loué en meublé.
Cependant, je n’ai pas fait de déclaration pour me faire connaitre comme LMNP (j’ai été mal renseigné…).
Que dois-je faire pour résoudre ce problème et ne pas être trop sanctionné.
Bonjour,
Je n’ai malheureusement pas de réponse à ce niveau. C’est une question très fréquente et beaucoup de gens sont concernés. Certains ne font rien, d’autres régularisent. Au final je n’ai jamais vu de redressement (ceux qui régularisent doivent payer la CFE mais ils n’ont alors plus la taxe foncière. Même auprès des experts-comptables, j’ai des retours différents. Si quelqu’un a le dernier mot?
Cordialement.
Bonjour,
Grossomodo, j’ai 2 appartements, 20 000 euros de revenus fonciers quand pas de ravalement, ni soucis travaux.
Une fois les charges déduites 15 000 de revenus. Un emprunt contracté en 2018 à un taux de 1,87 % sur appart numéro 2
– je n’ai pas d’autres revenus.
Le 1er appartement est loué en nu réel et je n’ai plus d’emprunt dessus. Il me rapporte dans les 8000 euros une fois les charges retirées. L’imposition me semble élevée pour les 2 appart : dans les 4600 euros sans compter CSG à 17, il me semble…mon comptable ne me conseille jamais, pire, il choisit automatiquement ce qui va me coûter le plus).
J’ai beaucoup entendu parler du statut lmnp mais j’ai l’impression que dans mon cas, il ne serait pas intéressant. Qu’en pensez-vous ?
Bonjour,
Impossible à dire sans faire une étude détaillée en prenant en compte l’ensemble de la situation familiale, patrimoniale avec les revenus. Vous pouvez passer par la rubrique à propos si vous souhaitez une formation téléphonique. L’autre solution est de lire les articles de la rubrique immobilier qui vous permettront de comprendre les deux régimes et de faire le calcul.
Cordialement.
Bonjour Thibault
J’ai un immeuble que je loue vide depuis 16 ans et qui est payé.
Si je le passe en meublé (LMNP), ai-je le droit de profiter de la déduction de l’amortissement?
Merci pour votre réponse.
Bien à vous
JP
Bonjour,
Il faudrait voir un expert-comptable sur un tel cas. A mon avis, l’amortissement est possible mais il va reprendre le calcul en se basant du tout départ. Autrement dit, il resterait seulement 4 ans sur les 20 ans (et tout ce qui s’amortit sur moins de 16 ans serait déjà éliminé).
Après, il faut voir si le fait d’avoir loué vide en amont n’est pas bloquant. Je me demande si ça ne va pas coûter trop cher en frais d’expert-comptable pour l’étude de faisabilité par rapport au gain potentiel.
Cordialement.
Bonjour,
Merci de votre site. Les informations et explications sont riches et claires.
J’ai une question concernant l’impact des revenus LMNP (régime micro BIC) sur le RFF.
Concrètement, c’est 50% ou 100% des recettes sont inclus dans le calcul de mon RFR?
Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour,
L’abattement est dedans, c’est 50%.
Cordialement.
Bonjour,
Je veux louer ma résidence secondaire meublé, ou ma mère habite actuellement (elle est loge a titre gratuit et est biensur ok avec cela)
choix numéro un, elle viendrait vivre avec moi, et on mettrait cet appart un petit T2 de 28 mètre carre, loggia, rez de jardin, à 600 euro ttc net par mois,
je pense que ca serait mieux en agence,donc faudrait déduire les frais de l’agence immo plus une assurance pour loyer impaye, jai aucune idee des prix des deux pour linstant, a ce calcul total, donc a voir en plus ) bref soit 7200 e net et environ 9000 euro brut, apparemment suivant le simulateur, il resterais 4500 euros en micro bic et il faudrait enlever les prélèvement fiscauX de ma tranche est de 14%
combien sont ces prélèvement fiscaux autour de 500 euros par an sur le net ou le brut ?
si cest ca cela ferait env 4000 euro net, soit environ 330 euro net par mois cest ca ?
ou alors cest ir a 630 euros et PS a 860 soit env 1409 donc, il me resterais 470e cest ca ?
est ce quil faut calculé un taux par rapport a la valeur immobilière de l’appartement acheté? si cest ca cet appart est estime autour de 116000 e
si j’accueille ma mère chez moi, ma taxe d’habitation serait plus élevée?
choix numéro deux, je mets donc ma résidence secondaire en location saisonnière, j’ai calculé un montant estimatif sur 4 mois égal à 7000 euros net grand grand max, on va dire que j’ai plus de chance de tourner autour des 4000 euros net, mais sait on jamais, a cela il faudrait aussi que je prenne une assurance si je la met sur des site de airbnb assurance en plus garanti le paiement de loyer et saccage d appartement ? en plus a compter donc donc Admettons, je reste sur la base maximale soit 8750 brut +l’assurance et moins surement la taxe de airbnb qui doit se prendre un pourcentage au passage, je suppose,
il me semble que si l’on déclare ce montant sur 4 mois, en saisonnier, le montant imposable est plus important que si c’etait sur douze mois en loc annuelle? comment je le sais et comment je le calcule ?
combien j’aurais a payé dans les deux cas d’impot, dans quelle situation sur les deux je recupererais plus de benefice ?
tout en sachant que je suppose quil est trop tard pour faire un au reel , le temps de trouver un comptable et de lenvoyer au impot…
Bon apres, la location saisonniere on ne sait jamais si ca va marcher comme on veux sur les 4 mois ou 5 propose…
merci de votre aide
svp aider moi, je comprend pas grand chose
Bonjour Thibault,
Si je passe un appartement en LMNP au réel et que dans 10 ans je souhaite revenir en location nue quelle est l’impact sur ma fiscalité au vu de l’amortissement du bien.
En clair estèce que le fait de passer en LMNP me permet de revenir un jour en location nue,
merci pour votre éclairage
Bonjour,
Oui il est tout à fait possible de changer. L’amortissement provisionné ne sera tout simplement pas utilisé. L’imposition des revenus est complètement différente entre vide et meublé donc l’amortissement n’ira pas se reporter sur le vide.
Cordialement.
Bonjour,
Je vous remercie pour vos articles très complet.
Cependant, je n’ai pas réussi à trouver ma réponse.
Est-il possible de déduire les travaux réalisés dans le cas de la location meublée ? Si oui, quels sont les travaux qu’il est possible de déduire ?
J’ai hérité d’un appartement que je compte mettre en location mais je dois réaliser environ 35.000 euros de travaux dedans et je ne parviens pas à savoir si il vaut mieux le mettre en location vide ou meublée par la suite.
Je vous remercie pour votre retour.
Cordialement,
Céline
Bonjour,
Oui la déduction est possible au régime réel mais alors il faut le concours de l’expert-comptable à cause de l’interaction avec l’amortissement. Pour le choix entre vide et meublé, j’ai écrit un article entier sur le sujet car beaucoup de variables entrent en jeu. Il est dans la rubrique immobilier. Après lecture, vous pouvez aussi me solliciter pour une formation par téléphone; j’ai beaucoup cette demande dans mes devis et la formation vous aidera sans aucun doute.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai une question concernant l’imputation des déficits antérieurs :
Sur la déclaration 2031/2033, j’impute mes déficits antérieurs pour ramener le bénéfice imposable à 0 et je note le montant des déficits restants. Or, sur la déclaration 2042 C PRO, c’est le bénéfice AVANT imputation des déficits antérieurs qu’il faut reporter. Le fisc majore cette somme de 25% car je n’ai pas de CGA et ensuite impute les déficits pour ramener le bénéfice à 0.
Ainsi non seulement le déficit diminue plus vite, mais aussi ceci entraîne une incohérence puisque le déficit restant qui est calculé sur l’avis d’imposition est différent de celui calculé sur la 2031/2033. Ai-je fait une erreur dans ma déclaration ?
Par exemple :
Déclaration 2031/2033 :
déficit antérieur reportable : 5000
bénéfice avant imputation : 1000
imputation déficit antérieur : 1000
bénéfice après imputation : 0
déficit antérieur restant à imputer : 4000
Déclaration 2042 CPRO :
case « revenu imposable » (avant imputation) : 1000
case « déficit » :
case « déficit antérieur non encore déduit » : 5000
Avis imposition :
revenus LMNP déclarés : 1000
revenus LMNP imposables (+25%) : 1250
déficits LMNP antérieurs déclarés : 5000
déficits LMNP antérieurs imputés : 1250
déficits à reporter sur année suivante : 3750
De plus, comment sont calculés les PS : sur le bénéfice avant imputation (majoré de 25% ?) ou sur celui après imputation donc nul ?
Merci d’avance pour votre retour.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Lors du passage Micro BIC vers Réel, si le bien est détenu depuis plusieurs années, quelle est la base amortissable ?
Concrètement, on commence l’amortissement sur une base 100 lors du passage Réel ou bien uniquement sur le reliquat au vu de la date d’acquisition et les amortissements antérieurs sont perdus ?
Idem pour un passage location nue vers meublée au réel ?
Merci
Bonjour,
C’est une excellente question à laquelle je n’ai pas la réponse. Si un expert-comptable peut nous aider?
Cordialement.
Bonjour,
Que se passe t’il dans le cas où on est propriétaire d’un studio en lmnp et d’1 studio en location vide ?
2 régimes différents ? L’un à déclarer en bénéfice et l’autre sur revenu foncier ?
Du coup au niveau comptabilité si on choisit le réel pour les 2 : il y a 2 comptabilités distinctes ?
Merci beaucoup,
Céline
Bonjour,
Oui tout à fait!
Bonjour Thibaut,
Merci et félicitations pour cet article clair et instructif.
J’ai acheté une maison en 2018 que j’utilise en maison secondaire, quelques semaines par an et que je loue durant l’été en meublé de tourisme (classé, ce qui m’apporte une déduction de 7%).
J’ai pris un crédit sur 10 ans, et j’ai investi pour meubler et équiper la maison, toujours en 2018.
J’ai fait ma dernière déclaration d’impôt en « Micro-BIC », et je m’interroge sur l’intérêt de passer au réel au mois de février prochain.
Je ne sais pas vraiment sur quels critères choisir un expert-comptable, notamment pour le calcul de l’amortissement. Avez-vous des partenaires à me conseiller ? Je suis sur Strasbourg. Y-a-t-il un intérêt à limiter ma recherche dans la région, ou bien les contacts se font-ils essentiellement à distance ?
Puis je imaginer trouver quelqu’un qui me propose une prestation : « oui ou non, le réel est intéressant pour vous » ou bien dois je m’engager dans une prestation plus lourde ?
Merci d’avance.
Cordialement,
Michel
Bonjour
Navré mais je n’ai pas de contacts sur le sujet.
Tout dépend de la façon de travailler du professionnel. Vous pouvez solliciter un devis pour la question « oui ou non » avant de payer pour la prestation de la déclaration.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour
Si l’on a 2 logements : peut on en déclarer un en Micro Bic (car plus avantageux) et l’autre au réel (idem + avantageux). Si l’on ne peut pas et que l’on a un gros amortissement sur le logement 2, peut il être défalqué de l’ensemble des revenus et potentiellement de ceux du logement 1.
Exemple :
Log 1 : revenus 5 K€ // peu de frais // Micro Bic impôt sur 2,5K€
Log 2 : revenus 5 K€ // Frais dont amortissent 9 K€ // Réel pas d’impôt
Si l’ensemble du parc locatif est a faire au réel, peut on imaginer
Log 1&2 : revenus 10 K€ // Frais dont amortissent 9 K€ // Réel // impôt sur 1K€
Très bel article, merci pour ces infos
Stéphane L.
Bonjour,
C’est soit le réel, soit le micro. En optant pour le réel, les charges du bien 1 pourront éponger le bien 2, c’est calculé au global de mémoire.
Cordialement.
Bonjour et merci pour ce super article. J’ai une question à laquelle je ne trouve pas de réponse : voilà j’ai sur mon terrain ma résidence principale et un studio meublé qui est à l’heure actuelle loué.
Voilà nous allons laisser notre résidence principale en location vide et le studio en location meublée, comment se calcul l’impôt dans ce cas là et également comment diviser la taxe d’habitation?
Merci de m’apporter vos lumières
Bonjour,
Question simple: je loue un appartement entièrement payé,en meublé ,déclaré en BIC.
Intérêt du prélèvement libératoire ?
Si je p)asse au réel, puis-je amortir de ce bien sur 20 ans à compter d’aujourd’hui et sur sa valeur actuelle ?
Merci à l’avance pour vos réponses
Bonjour,
Très bon article. Il y a une coquille qui peut prêter à confusion :
le mot vide est à remplacer par meublé dans le paragraphe LMNP.
»
Calcul de l’impôt si vous louez meublé au micro-BIC :
Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 50% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 5 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 14%. Il va payer les prélèvements sociaux : 5000 * 17.2% = 860 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 5 000 * 14% = 700 €. Au total, Mr doit donc payer 1 560 € en tout.
Calcul de l’impôt si vous louez vide au réel :
«
Merci pour toutes ces informations
Bonjour Thibault
J’ai un immeuble avec trois logements depuis 12 ans en location vide j’aimerais passe en LMNP au réel.
Est ce possible vu que cela fait 12 ans que j’ai les appartements en location vide?
et pour l’amortissement prend on la valeur réelle ou la valeur d’achat?
Merci pour vos réponses
cordialement
david
Bonjour,
Il est tout à fait possible de passer en meublé. Pour l’amortissement, à voir avec le comptable!
Cordialement.
Pardon je reformule ma demande,
Si je passe du statut de LMNP au statut de loueur en meublés au réel est-ce que je conserve l’entrériorité des déficits engrangés dans le cadre du statut du LMNP ?
Merci de votre retour
Bonjour,
Si je passe du statut de LMNP à celui de micro bic est-ce que je conserve le déficit acquis depuis plusieurs années et mes possibilité d’amortissement dans le cadre de ce nouveau statut ?
Merci de votre retour.
Bonjour,
Je souhaite louer une partie de mon logement principale (je suis propriétaire) à une association. Je souhaiterais trouver la meilleure solution pour être imposée le moins possible bien évidemment … J’ai pu lire votre blog que je trouve très intéressant, et j’ai cru comprendre qu’il y avait de nombreux avantages à louer un local meublé, cependant qu’en est-il pour la location meublée professionnelle ?
Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Désolé, je n’ai pas encore écrit sur le sujet malheureusement!
Cordialement.
Bonjour,
Au régime réel simplifié, faut-il acquitter les charges sociales en cas de déficit?
En vous remerciant
Bonjour. En cas de déficit, il n y a ni impôt ni prélèvement s sociaux.
Bonjour,
Peut on suivre le même raisonnement pour trancher entre le choix de ces deux régimes dans le cas d’un LMP dont les recettes sont d’un montant annuel de 44000 euros. (Dans mon cas, le statut de LMNP ne peut être retenu car ces loyers constituent sa source principale de revenus)
Vous remerciant par avance de votre réponse,
Bien cordialement,
Domi
Bonjour
J’envisage une location en LMNP après achat appartement avec travaux et achat mobiliers.
Je comprends donc que je pourrai déduire des bénéfices de location frais de fonctionnement, amortissement sur l’appartement et le mobilier.
1) Quels sont les durées et % pour l’amortissement du mobilier
2) d’ailleurs est il possible de se limiter à l’amortissement du mobilier uniquement et pas sur l’appartement si revente envisagée
La première année est-il possible de déduire les frais agence, notaire, et travaux engagés. J’imagine en dégager un déficit:
3) ce déficit est il reportable d’année en année ? j’imagine que oui
4) Y a t-il une limite comme dans le nue réel de 10700 € ?
Merci .
Bonjour,
Le déficit se reporte mais ne s’impute pas en meublé. POur le reste , à voir avec l’expert comptable!
Cordialement.
votre site est génial !! je vous remercie de partager toutes ces informations
Bonjour , je suis novice dans l’immobilier et j’aimerais acheter un appartement Dans les 70 000 a 80000 euros frais de notaire inclus en LMNP ! Mes revenus annuels sont de 17 000 euros environ j’aimerais louer l’appartement à 450e environ de loyer ! Par quoi dois-je commencer pour payer le moins impôts sur le revenu et les partis sociaux ? Merci de votre réponse cordialement
Bonjour et merci pour toutes vos explications très claires.
J’envisage d’acquérir 1 appartement en location vide et trois en LMNP.
Par ailleurs j’ai des revenus salaires.
Quand vous dites que pour être en LMNP les recettes doit être inférieures à 50% du revenu global, est-ce que le « revenu global » ne concerne que les salaires, ou salaires+loyers du vide, ou salaires+loyer du vide+loyer des meublés ?
C’est très important car selon votre réponse je dois adapter ma stratégie.
Bonjour et merci pour toutes vos explications très claires.
J’envisage d’acquérir 1 appartement en location vide et trois en LMNP.
Par ailleurs j’ai des revenus salaires.
Quand vous dites que pour être en LMNP les recettes doit être inférieures à 50% du revenu global, est-ce que le revenu global ne concerne que les salaires, ou salaires+loyers du vide, ou salaires+loyer du vide+loyer des meublés ?
C’est très important car selon votre réponse je dois adapter ma stratégie.
Bonjour,
De mémoire, il faut tout comptabiliser.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Vous n évoquez pas les meublés de tourisme (classé par la préfecture) l’ abattement est de 71%non pas 50%
Bonjour,
Avant tout, merci pour vos écris.
j’hérite d’un terrain nu sur lequel je projette la construction de 4 studio pour louer en LMNP pour étudiants.
Pour la construction, je sollicite ma banque pour un prêt immobilier.
Au régime réel, les charges d’intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur de ce prêt construction (et non prêt pour acquisition immobilière) sont ils déductibles ?
De même, l’amortissement de ce type de prêt est il possible (régime réel)
Merci d’avance
Bonjour,
A mon sens on est ici sur des charges déductibles et non sur de l’amortissement.
Cordialement.
Bonjour,
J’envisage d’investir dans l’OPCI , dont la part immobilière bénéficie du statut LMNP (PARTS de résidences services).
Les prélèvements sociaux sont ils appliqués sur les revenus en LMNP hors location saisonnière ?
Dans ce type de produit permettant un investissement fractionné « au fil de l’eau » par ex 5000 euros par an, comment s’applique le régime aux frais réels simplifiés (durée d’amortissement par ex?)
En vous remerciant par avance
Bien cordialement
Bonjour,
Je ne sais pas comment ça se passe sur ce produit spécifique, il faut voir cela avec le professionnel qui vous vend le produit.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour
Ma fille a acheter un F1 fin 2017. Elle a eu les frais de Notaire, de Banque pour le prêt, d’aménagement et d’équipement.
Comment et quand les déclarer car il n’y a pas eu de loyers en 2017 seulement à compter de mars 2018?
Quelle est la meilleure formule ou est-ce d’office?
Attention elle est Frontalière et soumise à la CMU taxée à 8% des revenus, donc une formule qui sépare son logement des revenus standards est plus intéressante car pas soumise à ces 8% supplémentaires.
Merci
Bonjour,
Je possède une résidence secondaire avec ma compagne, que l’on a achetée ensemble, nous sommes donc considérés comme étant en indivision si j’ai bien compris.
Nous déclarons ensemble nos revenus.
Nous envisageons de mettre cette maison en location 3 ou 4 semaines par an pour subvenir aux charges afférentes, en espérant tirer 3-4000€ de loyers.
J’ai pas mal lu sur le sujet, notamment sur votre site merci beaucoup, et j’ai appris avec surprise toutes les démarches et obligations déclaratives qui en découlent…
Je pensais opter pour le micro-BIC car vu le montant des revenus je pense qu’il serait aberrant de faire appel à un comptable, mais j’ai lu qu’il était impossible de déclarer en micro-BIC pour un bien en indivision!! Ma question est la suivante : ne puis-je pas me déclarer seul, en tant que personne physique, LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce? Je ne vois nul part sur le formulaire POi où indiquer que c’est une indivision? Les gens qui déclare en micro-BIC sont-ils tous propriétaire seul de leur bien? Pourquoi ne pourrait-on pas bénéficier de ce régime lorsqu’on achète à deux avec sa compagne?
Merci pour votre aide.
ma fille étudiante vit dans un petit appartement et met en location une chambre en meublée dans son appartement où elle vit, pour avoir un petit revenu
elle déclare en micro bic case 5nd ce revenu pour à près 7000 euros par an
c’est son seul revenu car elle est encore étudiante –
aura- t elle à payer de la CSG?
peut elle déclarer en micro réel ? doit elle passer par un expert comptable comme j’ai pu le lire ? Déduira -t -elle taxe habitation foncière et les charges de l’appartement ?
Bonjour. Comme indiqué, la déclaration au réel est compliqué et nécessite souvent un expert. POur des petits revenus, il est souvent plus confortable de déclarer au micro BIC malgré l’impôt et les prélèvements sociaux. Cordialement.
bonjour, dans vos explications vous parlez de loyers mais il me semble que le loueur de meublé non pro. doit noter dans sa déclaration tout ce qu’il perçoit en plus du loyer : eau, électricité,
ménage (s’il demande une participation), location de draps ou lits faits à l’arrivée (toujours s’il demande un supplément), internet ou téléphone (si payant par locataire). Les sommes peuvent alors
vite dépasser les 23000 € (si région très touristique) et engendrer l’obligation de s’enregistrer au rsi et ainsi être soumis à de nouveaux prélèvements. Ai-je bien compris ou selon vous faut-il
déclarer uniquement les loyers ? j’envisage de louer un bien mais je ne trouve pas d’explications claires même au centre des impôts ils sont parfois en désaccord. Je me demande par exemple si je loue
avec une place de stationnement un meublé à l’année, puis-je intégrer dans les charges demandées au locataire la place de stationnement qui lui sera réservée? Puis-je déduire ensuite cette place de
parking de mon foncier. Peut-on trouver sur votre site ou ailleurs un exemple de tableau d’amortissement pour faire le choix entre bic ou réel, j’ai bien compris que l’expert comptable est nécessaire
mais avoir une idée de ce que l’on peut déduire m’aiderai beaucoup, problème je ne trouve pas ? Merci
Bonjour,
Je souhaiterais savoir si vous pouvez maintenant répondre à la question que je vous avez posée le 27 Mars à propos de travaux à réaliser dans un meublé. La question était la suivante:
» je viens d’hériter d’un studio à la montagne (location saisonnière) et j’ encaisse donc les loyers de 2018. Ma préoccupation est de le moderniser afin qu’il puisse être classé en meublé de
tourisme.
Le montant des travaux (environ 15000 euros) représentera 5 fois le montant annuel des loyers. Je choisirai donc le, moment venu, concernant l’imposition le régime réel sachant que je serai en
BIC.
Ma question est la suivante.
Quel est le meilleur moment pour faire ces travaux : 2018, 2019 ou 2020
Les règles seront elles les mêmes que celles qui seront appliquées au régime foncier?.
Merci de bien vouloir me répondre et merci d’avance
Cordialement
Jack
Bonjour,
Je souhaite louer en meublé pour 8 mois une partie de ma maison. Je suis propriétaire non occupant et habite en résidence principale aux Émirats Arabes Unis.
Les mensualités seraient de 550€ charges comprises.
Pouvez vous m’indiquer quel sera le montant de l’impôt à payer, sachant que je ne paie pas d’impôt sur le revenu en France.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Comme expliqué, si vous souhaitez être au régime réel pour tout déduire (ce qui parait le cas vu votre message), il faut un comptable pour vous accompagner.
Cordialement.
Bonjour et merci pour l’ensemble de ces articles très utiles.
Je suis dans une situation complexe:
j’ai un appart en indivision 50/50 (avec mon ex) et rembourse un emprunt solidaire sur l’achat. Séparés depuis quelques années, c’est moi qui habite l’appart et depuis il ne paye plus rien. Je dois
donc payer tout ( remboursement emprunt + charges et taxes foncières et habitation)
Ayant beaucoup de difficultés financières j’ai été amenée à mettre une chambre en location.
Cette location a du succès mais ses revenus ne dépasse pas la limite fixée (23000 euros).
Aussi ces revenus fonciers ne remboursement-ils pas la totalité des sommes dues pour l’emprunt et (si on ajoute les charges et taxes) je suis totalement déficitaire.
Je vous serai reconnaissante si vous avez l’amabilité de me dire:
1) Etant donné que ces gains ne couvrent pas les dépenses dois-je les déclarer comme revenus?
2) Dois-je déclarer la totalité des loyers ou 50%(au prorata de mes parts dans le bien)?
3) Si je dois déclarer, étant donné que je suis déficitaires quelles sont les cases que je dois remplir (pour revenu et charges)?
Merci infiniment pour votre réponse
Salutations distinguées
Bonjour,
@François/Thibaut : désolé, je ne maitrise pas la convention étrangères. Pour info, la convention « France-Suisse » varie selon les cantons… il faut solliciter un expert sur ce sujet précis.
Cordialement.
Bonjour,
Très bon article, ça m’a bien aidé à comprendre tout ça!
Cependant il me reste une question.
Dans mon cas, je compte vivre et travailler à l’étranger.
Je n’aurais donc pas de revenus en France (Hors les loyers)
Et comme vous dites:
« Les personnes qui ont pour activité principale et pour source de revenu principale uniquement les loyers provenant d’un meublé relève d’un autre régime : la location meublée professionnelle. Vous
n’êtes pas concerné par cet article si les loyers du meublé représentent plus de 50% de vos revenus. »
Donc, je dois opter par le statut LMP.
Mais eux, disent:
« Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies »
Dont:
« les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas
de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année), »
Hors, je serais dans les 10 000 €.
Du coup je rentre pas dans les pré-requis afin de bénéficier de ce statut.
Que dois-je comprendre?
Merci beaucoup,
Thibaut
Bonjour,
Excellent article. Très pédagogique bravo!
Voici ma question: je souhaite investir dans un studio (location meublée) en courte durée sur France. Or, il s’avère que je suis suisse et vie à Genève. La fiscalité sur ce bien va-t-elle s’appliquer
au territoire du bien question (c’est à dire en France) ou dépendre du lieu où j’habite?
Merci d’avance pour votre aide et encore bravo pour l’article!
Meilleures messages.
François
Bonjour Philippe,
Sur une question aussi technique, je préfère m’effacer et vous inviter à solliciter un expert-comptable. Si vous souhaitez mon opinion, je dirais que l amortissement ne vient pas plomber le calcul du
le PV mais je n’en suis pas certain.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre article, qui m’à bien éclairé.
-Dans le cas du régime réel, le bien ayant été amorti (totalement ou en partie), la plus-value fiscale risque d’être plus importante lors de la revente?
– Je loue actuellement un studio meublé dans mon logement, complètement indépendant mais qui ne possède pas de compteurs d’énergie, je suis au régime micro BIC, le loyer est de 420€ plus 55€ de
charges comprenant eau, électricité, chauffage, internet. Dois-je déclarer uniquement le loyer ou rajouter le poste charge?
Merci pour vos réponses
Philippe
BOnjour,
Impossible à dire, tout dépend de pleins de facteurs : situation familiale, charges, location vide/meublée, salaires etc….
Cordialement.
Bonjour,
si on loue 4 appartements dont le montant des loyers perçus en globalité s’éléve a 35000 euro a l’année, pourrais-je savoir a combien peut s’élever le montant de l’impot a payer s’il vous plait
??
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
C’est assez simple… soit vous déclarez au micro-BIC comme expliqué dans cet article ou mon article sur Airbnb (voir rubrique immobilier).
Soit vous prenez un expert-comptable pour voir si le réel vaut le coup.
Cordialement.
coucou!
alors , après avoir tout lu , je ne sais pas quoi faire. Je loue 2 studios et j’ai entré 29 milles euro sur 1 ans. Comment dois je le déclarer du coup? C’est quoi micro BIC?
faut il faire une entreprise? devenir autoentrepreneur? ou juste déclarer comme ça?
(Je n’avait pas prévue un telle succès grâce à airbnb)
Désolé pour les fautes , je suis étrangère 🙂
Bonjour ,
J’ai un T2 meublé indépendant sous ma résidence principale que je souhaiterais louer
Vaut il mieux le louer en saisonnier pour ne pas le dissocier de ma maison ou en loyer annuel ?
Bonjour,
Tout à fait, au mieux on a 0 de loyers meublés et c’est tout. Cordialement.
Bonjour,
Dans le dernier chapitre de votre article ci-dessus, vous mentionnez « C’est d’autant plus vrai que le déficit foncier sur une location meublée ne s’impute pas sur les autres revenus ». Faut-il
comprendre, qu’à l’inverse de la location vide, on ne peut pas diminuer son revenu imposable (je parle des 10.700€ déductibles par an sur un bien loué vide)?
La stratégie consiste donc, dans le cadre d’un investissements en meublé, à ramener ses loyers à 0€ (avec les charges et amortissements – cas du réel) pour financer l’éventuel emprunts avec les
loyers, et plus tard, générer des revenus non-imposés?
Cordialement,
Désolé Carole, je ne sais pas pour les résidents étrangers.
Cordialement.
votre article est très intéressant, mais j’aurais une question.
Si on n’est pas fiscalement résident, sans revenus à part le montant du loyer, est ce que le calcul en micro-bic est le même ?
ne faisant aucune déclaration pour le moment, où doit on aller pour ‘s »enregistrer ? peut-on le faire en ligne ?
merci bcp
Bonjour,
Si l’un est vide et l’autre meublé, c’est tout à fait possible.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai un pinel que je doit le loyer vide. j’ai un autre appartement que je souhaite le louer meuble, je peux choisir regime reel pour le premier et micro-bic pour le second dans la declaration
impot?
Merci,
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
@corrige ton impôt
Merci !!
Bonjour,
Vous pouvez toujours demander aux impôts mais j’ai peur que non…
Merci @corrige ton impôt!
Je paie déjà la CFE mais du coup ça m’ennuie vraiment de payer en plus les taxes locales de mes 2 studios vacants..
Est ce que le fait de payer la CFE ne suffit pas??
🙂
Bonjour,
je loue pour la première fois un bien en meublé depuis fev 2018. Quelles sont les démarches a faire?
– comment devenir un LMNP?
– la déclaration des loyers se fait en 2018 ou j’attends la déclaration de 2019?
Merci
Bonjour Messad,
Vous trouverez cet article qui revient sur le paiement de la TH et CFE pour un logement meublé avec la différence entre location à l’année et occasionnelle :
https://www.corrigetonimpot.fr/location-en-meuble-qui-doit-payer-la-taxe-d-habitation-et-la-cotisation-fonciere-des-entreprises/
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Merci pour votre réponse très rapide. D’après les impôts « c’est normal »… donc ???
merci encore
Bonjour,
J’ai une question concernant la fiscalité des logements meublés.
Jusqu’à présent, j’ai toujours loué à l’année et ne trouvant plus de locataire depuis quelques mois (crise et logement à la campagne), je me suis mise a louer avec airbnb.
est ce que je peux bénéficier de la même fiscalité et ne pas être obligé de payer les taxes locales en lieu et place d’un locataire à demeure?
Merci de votre aide.
Merci pour votre réponse. Je m’en doutais un peu.
Cordialement.
Ged
Bonjour,
@Isabelle : sur 1 200 € imposés, vous payez 14% + 17.2% de PS. Soit un total de 1 200 * (0.14+0.172 ) = 374 €. Votre différence semble un peu élevée. Après c’est possible que sans la location votre
impôt soit de 374 € de moins mais que des aides apparaissent venant encore le minorer comme la décote ou la réduction sous condition de RFR.
@Ged : Il faudrait passer au régime réel ce qui aurait du être fait en février 2018. Qui plus est, il est plus que conseillé d’avoir alors un comptable…. bref, il faudrait appeler quelques
professionnels mais je doute que ce soit possible. Je le conseille uniquement si c’est vraiment des travaux importants.
Cordialement.
Bonjour,
Je loue un studio meublé et je déclare les revenus en LMNP micro bic.
J’ai fait faire quelques travaux nécessaires de rénovation par un artisan en 2017.
Puis-je les déduire tout ou en partie des recettes de la location?
Merci de me répondre.
Ged
Bonjour
Merci pour toutes vos infos. Je vais essayer de vous exposer mon problème.
Pour l’année 2017 je déclare une location LMNP en micro-bic pour la somme de 2400 € (donc somme imposable 1200 €), en sus de mes revenus de l’ordre de 25000 €. Tranche d’imposition 14%.
– Si je simule mon imposition avec la location, j’obtiens un impôt de 1400 €.
– et si je simule mon imposition sans la location, mes seuls revenus de travail et retraite, l’impôt est de 600 €.
Est ce possible d’obtenir une différence aussi importante ?
Merci de vos conseils.
Cordialement
Bonjour,
Malheureusement non… passer en vide serait encore pire. C’est le problème des nouvelles réformes, l’immobilier devient très taxé. Même en étant non imposable, l’augmentation des PS vient plomber
votre impôt.
Cordialement.
Bonjour et merci pour vos articles très complets et compréhensibles par la néophyte que je suis. Nous possédons depuis octobre 2005 un studio, que nous avions mis en location saisonnière, puis en
location meublée depuis juillet 2010. Pour faire simple nous déclarons nos loyers en micro-bic. Ayant cessé mon activité professionnelle au moment de la retraite de mon conjoint, nous sommes devenus
non imposables depuis 2016 réglant donc depuis uniquement la CSG sur les revenus de notre location. Cette année, pour 7700 euros de loyers, celle-ci a presque doublé, représentant plus de 900 euros
(contre 414 euros pour 5343 euros de loyer en 2016). Je me pose donc la question de la pertinence de rester en régime micro-bic ? Mes seules déductions étant l’assurance, les frais de gestion par une
agence (?), la taxe foncière et éventuellement quelques travaux d’entretien au changement de locataire, de plus je ne pense plus pouvoir pouvoir profiter actuellement d’un quelconque amortissement. Y
aurait-il une solution plus adaptée ?
Merci de vos conseils.
@Antoine, A mon avis, l’amortissement ne fonctionne qu’en cas de gros travaux pour mettre en location, pas dans le cas de la location d’un logement décent mis en location meublé.
Je pense que vous n’avez pas d’autre choix que d’être en micro bic.
Cdt
Mesaad
Bonjour,
Merci pour cet article très complet. Cependant, j’ai lu sur le site du service public que les seuils à ne pas dépasser pour avoir droit au régime micro-BIC sont de 70 000 € dans le cas général et de
170 000 € en location saisonnière. Est-ce un oubli d’actualisation de l’article?
Cordialement.
Bonjour Antoine,
Désolé je ne gère pas l’amortissement qui doit être vu avec un expert-comptable agréé. Si c’est pour cette déclaration, il va falloir être plus que rapide. Il me semble que l’option pour le régime
réel était à faire avant février.
Cordialement.
Bonjour
Je possède depuis 16 ans un studio qui constituait l’extension de ma résidence principale.
Mes enfants ne l’occupant plus, il vient d’être totalement rénové et meublé. J’hésite entre le micro – BIC et le régime réel. L’amortissement sera un facteur déterminant. Est-il calculé sur mon prix
d’achat il y a 16 et les 4 années restantes (si amorti sur 20 ans) ou repart-on d’une valeur de marché d’aujourd’hui que l’on amortira sur les 20 prochaines années. Merci d’avance pour vos réponses.
Cordialement
Bonjour,
De mémoire, il me semble que l’amortissement ne vient pas plomber le calcul de la plus-value. Cordialement.
Bonjour,
Merci pour ces articles !
Si je loue un appartement en LMNP au régime réel, c’est à dire en déduisant les amortissements. Lorsque je revendrai, la plus value sera calculée sur quelle base ? Merci d’avance
Bonjour,
Effectivement, le revenu foncier imposable augmente le revenu net imposable (donc ce n’est pas les loyers mais les loyers après déductions/abattements). C’est pour ça que vous ayez l’impôt sur le
revenu à hauteur de la TMI.
Cordialement.
T.DIRINGER
Bonjour,
Est-ce que les sommes des loyers viennent s’ajouter à la somme des revenus pour la déclaration?
exemple: on déclare 30000 euros de revenus sur l’année et l’on perçoit 10000 euros de loyer.
Est-ce que en plus de l’IR et de l’IS à payer, le revenu imposable sera de 40000 euros (30000 + 10000) ?
Merci
Bonsoir,
Pas de chance ..pour moi, je suis dans le cas du meublé et tout ce que je peux lire à ce sujet
est d’une complexité qui permet juste de ne rien comprendre et donc de ne pas pouvoir décider….
Je reste donc à votre écoute et vous remercie d’avoir bien voulu répondre..
Cordialement,
Jack
Bonjour Jack,
Si c’est de la location vide, cet article est fait pour vous et la conclusion vous plaira sans doute :
https://www.corrigetonimpot.fr/impot-travaux-2018-2019-annee-blanche-deficit-prelevement-source-location-immobilier/
Si c’est du meublé, je n’ai pas encore étudié l’incidence; je le ferai pour un prochain article si le temps me le permet.
Cordialement.
je viens d’hériter d’un studio à la montagne (location saisonnière) et j’ encaisse donc les loyers de 2018. Ma préoccupation est de le moderniser afin qu’il puisse être classé.
Le montant des travaux (environ 12000 euros) représentera 4 fois le montant annuel des loyers. Je choisirai donc le, moment venu, concernant l’imposition le régime réel.
Ma question est la suivante.
Quel est le meilleur moment pour faire ces travaux : 2018, 2019 ou 2020.
Merci de bien vouloir me répondre et merci d’avance
Cordialement
Jack
Bonjour,
C’est l’expert-comptable qui peut chiffrer ça. Il faut en solliciter un si vous souhaitez connaître le montant de l’amortissement.
Cordialement.
Bonjour.
Je loue un un appartement en meublé. Je suis en regime micro bic depuis des annees.
La location est arretee actuellement,en attente d un nouveau locataire et je realise des travaux de remise en etat à hauteur de 13000 euros .
Est il possible d obtenir une reduction fiscale sous mon regime micro bic ou bien je dois imperativement passer sous le regime reel a condition que ce soit autorisé. Parce que mon engagement micro bic est sur 2 ou 3 ans
Peut-on l interrompre ?
Merci
Bonjour,
Tant que vous êtes au micro, il est impossible de déduire quoi que ce soit malheureusement.
Cordialement.
Articles avec des erreurs:
En reel, la taxe pro aurait dû être mentionnee. Elle est souvent équivalente à une taxe foncière en terme de montant.
Quid du rsi depuis 2020 et ses 150o€ à payer?
Bonjour,
Nous cherchons à acheter un premier appt pour faire de l’investissement locatif et sommes novices. Vos articles nous sont donc d’une grande aide. Je n’arrive cependant pas à savoir comment déterminer
si l’appt meublé est amortissable ou pas ?
Merci d’avance.
Alexandrine
Bonjour à Tous!!
@stéphane Je pense que c’est la meilleur façon de faire..Après ça entame un peu les bénéfices mais ça permet de garder la tête haute car je suis fière de ce que je loue.
Je ne vous conseille pas non plus de changer de statut..
@ Corrige ton impôt; Mon comptable a pas énormement de travail, je n’ai que quelques factures..le plus gros pour lui étant de rentrer des chiffres dans un logiciel comptable qui rempli également la
2031. 🙂
Bonjour Stephane,
A ma connaissance, impossible de dissocier les régimes sur du meublé. Un montage avec l’AE serait surement remis en cause pour abus de droit.
Cordialement.
Bonjour Mesaad parfaitement,c est le montage que j avais aussi effectué pour un de mes proches et effectivement le secret c est de réinvestir entre chaque locataire pour toujours rester en déficit et
en plus le locataire est content car les logements sont niquel !
C est pour ca que je veux rester absolument sous ce statut
@ corrige ton impot : j’ai vu qu’il existait un statut auto entrepreneur pour declarer en meublé pensez vous que je puisse le faire en parallèle de mon statut lmnp?
Merci pour votre témoignage. Gardez votre expert-comptable, je n’ai jamais vu un tarif aussi bas!
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonsoir,
Pour info:
Personnellement, je loue 4 studios dans une grange réhabilitée en 2007 et je suis LMNP , je suis en réel simplifié, donc, je déduis tout et j’ai un amortissement de 20 ans des 180000€ de travaux fait
pour la réhabilitation et les 10000€ de meubles sur 5 ans.
Je suis en déficit et je n’ai jamais payé d’impôts jusqu’à présent.
Il faut faire des investissements (meubles, matelas ect assez régulièrement pour ne pas être imposé et amortir, c’est aussi pour présenter un logement nickel à nos locataires).
Le seul inconvénient est de payer un comptable 600 € pour calculer les amortissements et faire la déclaration qui est infaisable pour un novice en comptabilité.
Vilà, j’espère que cela vous aura aidé…
Il est déjà loué depuis le 1 er mars
Bonjour,
Pourquoi pas le louer vide?
Cordialement.
Ah super !
Merci pour votre reponse
J’ai 2 appartement et un studio qui me fait depasser le bareme des 23 000 pour les lmnp si je supprime le studio je suis en dessous
Il est loue meuble avez vous une idee de comment je pourrais le declarer a part car je ne souhaite pas devenir loueur meuble pro
Je pensais le mettre dans une sci mais j’ai regarde ca n’a aucun interet surtout pour du meuble
Du coup je ne sais pas comment faire
Merci pour votre site qui est super
Est il possible de vous consulter lors de la redaction de l’avis d’imposition?
Bonjour,
Si vous êtes au régime réel, non! C’est l’avantage du meublé au réel, très souvent les loyers imposés sont de 0 € (donc 0€ pris en compte dans le barème).
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour
Merci pour votre site tres instructif
J’ai une question que j’aimerais vous soumettre
Imaginons que je soit lmnp et que mon resultat soit negatif
Est ce que les impots vont quand meme prendre le montant des loyers percu dans le calcul de mon bareme d’imposition ?
Merci
Bonjour Renaud,
On arrive plus du côté fiscalité de l »entreprise que je maîtrise beaucoup moins. Je vous avoue que je ne sais pas! Cordialement.
Merci pour toutes ces explications claires et précises.
Intéressé par le statut LMNP, est-on obligé de s’enregistrer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés ou tout simplement au Greffe du Tribunal du Commerce.
Je vous pose cette question car 2 experts-comptables m’ont dit l’inverse.
Merci.
@Iberr : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article sur les travaux déductibles et non déductibles. Le meublé est similaire au vide à ce niveau. Pour le contrôle, il faut bien sur garder
les factures.
Cordialement.
Je vous remercie encore une fois, c’est très clair et surtout très réactif comme réponse.
Bonne journée.
Iberr
Bonjour
@Farid : vous pouvez bien sur le faire seul… personnellement, je ne m’y suis jamais essayé! Il y’a des règles et textes à respecter qui ne relèvent plus de mon domaine (on entre dans la fiscalité
de l’entreprise et je suis spécialisé en fisca du particulier).
@Iberr : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article sur les travaux déductibles et non déductibles. Le meublé est similaire au vide à ce niveau. Pour le contrôle, il faut bien sur garder
les factures.
Cordialement.
Bonjour, merci pour cet article très complet !
Concernant le régime réel, est ce que les charges liées à la rénovation totale d’un appartement sont déductibles ? Si oui, que doit on fournir comme justificatif pour mentionner les travaux ? Le
devis avdc l’entrepreneur suffit ?
Je vous remercie d’avance
Bonjour,
Merci pour les conseils.
Pouvons nous effectuer le calcul d’amortissement nous même si nous avons des connaissances financières ?
Le suivi du tableau d’AMT pouvant faire foi en cas de contrôle ?
Merci
Cordialement
Bonjour Julie,
Bonne question, je vous avoue que je ne sais pas pour les repas; j’ai envie de dire non mais je n’ai jamais eu le cas donc je ne m’avance pas(les loueurs AirBNB étant souvent en micro-BIC). Si vous
êtes en réel, j’imagine que vous avez surement un expert-comptable pour le calcul de l’amortissement. Il saura surement prendre le temps d’éplucher les textes pour être certain que ce n’est pas
déductible.
Cordialement.
Bonsoir Thibault,
Merci pour cette mine d’info.
Peut on déduire le prix des repas en l’occurence petit dej pour les Airbnb ?
Etant famille d’accueil ,je reçois des étudiants en demi pension ,dois je aussi me déclarer ? et idem puis je deduire les repas ?
Merci
Julie
Bonjour,
Je ne parle pas non plus de la LMP. J’en ferai des articles annexes d’ici peu!
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour ce blog que je viens de découvrir.
Vous ne parlez pas de la déduction forfaitaire de 71% pour la location de meublé de tourisme.
Cordialement
BOnjour Jade,
Aucune idée malheureusement. Elle dépend des revenus et varie selon chaque personne.
Cordialement.
Merci pour cet article très clair. J’envisage de mettre mon appartement en location meublée. À combien s’élève la CFE ?
Merci d’avance
Bonjour Mathieu,
La date du 1er février vaut pour ceux qui ont déjà opté pour le Micro-BIC et passent au régime réel. Lors du lancement de l’activité, il faut remplir le formulaire Poi. Sur ce formulaire, vous devez
indiquer le régime fiscal choisi et pouvez opter pour le réel. Ce choix s’appliquera dès la prochaine déclaration peu importe la date de lancement.
Très cordialement.
Thibault
Bonjour Thibault,
Imaginons un propriétaire qui achète en juillet et perçoit ses premiers loyers en septembre.
Comme il n’a acheté qu’en juillet, il en pouvait pas opter avant le 1er février pour le réel. Du coup est il obligé d’être au micro pour la première année ou existe-t-il une exception ?
Merci
Merci beaucoup pour ce super témoignage!
Cordialement.