Vous avez investi dans l’immobilier pour louer le bien ? Comme des millions de français, vous avez sans doute sollicité votre banque pour faire un prêt immobilier.
Il est alors fréquent que le contribuable se retrouve à devoir payer les frais de dossier du prêt voir même les première échéances alors que son bien n’est pas encore loué : il reste des travaux
à terminer avant de louer, le locataire arrive quelques mois plus tard ect… Une situation où les investisseurs font une erreur récurrente au moment de la déclaration d’impôt qui vient alourdir
leur fiscalité.
Sommaire
Déduisez les intérêts d’emprunts des revenus fonciers même si le bien n’est pas encore loué!
Percevoir des loyers vous obligera à réaliser une déclaration des revenus fonciers pour établir l’impôt à payer. Que vous louiez en vide ou en meublé, vous avez la
possibilité de déduire les charges relatives aux biens des loyers avant de subir la fiscalité. Les travaux, les intérêts du prêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossiers bancaires ect… sont
concernés. Une manière efficace de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux.
Pour autant, peut-on déduire les charges relatives au prêt si le bien n’est pas loué ? La réponse est oui et je vous conseille vivement de le faire. Autrement dit,
si vous subissez des charges en année N et que vous louez le bien en année N+1 seulement, vous pouvez déduire les charges payées en année N.
Exemple :
Monsieur Corrigetonimpôt investit pour acheter un bien dans le but de louer. Le prêt est débloqué en juillet 2023 et le remboursement des échéances commence. Malheureusement, Monsieur doit terminer les travaux et peine à trouver un locataire. Le bien est loué en janvier 2024.
Monsieur a tout à fait le droit de déduire les intérêts du prêt, les travaux payés et les frais de dossier payés en 2023 afin de minorer impôt et prélèvements sociaux.
Le fisc s’attardera à vérifier que le bien immobilier a été acquis dans un but locatif uniquement. Si c’est le cas et que le délai entre les charges
déduites et la date de location sont justifiées, le contribuable peut déduire les charges payées pour réduire la fiscalité. Un oubli entraînerait un surplus d’impôt et de
prélèvements sociaux conséquent. Nous nous focalisons ici sur les intérêts du prêt qui représente LE poste souvent remboursé avant que le bien soit loué. La stratégie s’étend bien sur à toutes
les charges relatives au bien immobilier loué dans la mesure où elles sont déductibles : travaux, assurance…. Il va de soit que les biens loués sous les dispositifs fiscaux comme le Pinel sont
concernés de la même manière.
Comment déduire les charges payées en absence de loyers ?
La démarche est relativement simple. Pour les biens loués en vide, nous avions vu que le propriétaire doit remplir une déclaration des revenus fonciers 2044 où il indiquera les loyers perçus et les charges déduites. Dans les charges, la ligne 250 permet d’indiquer les intérêts d’emprunt. Pour le cas présent, il suffit de remplir le même document en indiquant… uniquement les charges payées sur le bien qui a vocation à être loué. Un propriétaire doit donc remplir une première déclaration 2044 l’année où il commence à payer des charges sur le bien immobilier et non l’année où il commence à louer le bien. Si vous avez des biens par ailleurs, il suffit d’en ajouter un nouveau sur la 2044 et de ne remplir que la section « charge ».
Le meublé se passe de façon similaire sur le formulaire concerné si le bien est loué au régime réel. Un régime fiscal qui prime de toute manière quasi systématiquement en présence d’un prêt immobilier.
Suite de l’exemple :
Monsieur Corrigetonimpôt ayant acquis ce bien uniquement dans un but locatif, il peut déduire les charges payées en 2023 malgré un début de location en 2024. Il devra remplir une déclaration 2044 lors de la déclaration des revenus 2023 réalisée en mai 2024. Il y mettra uniquement les intérêts du prêt payé, l’assurance emprunteur, les travaux et les frais de dossier bancaire payés en 2023.
Lors de la déclaration 2025 sur les revenus 2024, il remplira à nouveau une déclaration des revenus fonciers 2044 en indiquant loyers et charges déductibles relatives à l’année 2024.
Déduire les charges du foncier avant de percevoir les loyers…Quel impact sur votre impôt ?
L’impact fiscal est complexe mais mérite de prendre le temps de s’y attarder…. Le gain atteint rapidement plusieurs centaines d’euros. Les exemples concernent une location en vide. Avant toute chose, sachez que le résultat « loyer – charges » va subir l’impôt selon votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux (17.2% ce jour). Un détail que nous avions expliqué ici : quel impôt si vous louez un bien vide? Le fait de déduire les charges du bien sans loyers perçus peut avoir deux conséquences selon votre situation :
1) Si c’est votre premier bien immobilier loué : le fait de déduire uniquement des charges va créer un déficit. Contrairement aux idées reçues, un déficit ainsi créé ne va pas s’imputer sur vos salaires dans la limite de 10 700 € si il provient des intérêts du prêt et charges déclarées en ligne 250. Nous avions vu cette exception dans cet article que je vous conseille vivement de lire : comment fonctionne le déficit foncier reportable? Le déficit créé va se provisionner et sera utilisé les années suivantes sur un revenu foncier positif. Vous économiserez impôt et prélèvements sociaux l’année où vous utiliserez ce déficit.
2) Si vous avez d’autres biens loués : la déduction des charges du bien non loué va s’imputer sur les loyers des autres biens immédiatement. Vous gagnez impôt et
prélèvements sociaux l’année de la déclaration des intérêts d’emprunt déductibles.
Suite de l’exemple :
Mr Corrigetonimpôt a payé 500 € de frais de dossier, 400 € d’intérêts et 100 € d’assurance emprunteur déductibles. Il est dans une tranche d’imposition à 30%. Il pense à déclarer ces 1 000 € de charges déductibles en 2024 sur les revenus 2023 malgré le fait que les loyers n’étaient pas encore perçus.
1) Si Mr a d’autres biens loués, le gain fiscal est immédiat. Sur ces 1 000 € de charges déductibles, l’économie est de 1 000 * (30% +17.2%) = 472 € d’impôts en moins.
2) Si Mr n’a pas d’autres biens loués, il provisionne 1 000 € de déficit foncier. Le gain fiscal est de 1 000 * (30% + 17.2%) = 472 €. Ce gain interviendra seulement le jour où il utilisera ce déficit.
Quel que soit votre situation, il est indispensable de déclarer les charges déductibles même si les loyers ne tombent pas
encore. Que ce soit les intérêts du prêt mais aussi les travaux, les frais de dossier…. Tant que le bien a vocation à être loué et n’est pas utilisé dans un autre
but, la déduction est possible. Le gain fiscal est rapidement
conséquent.
J’ai oublié de déduire les charges l’année où le bien n’était pas encore loué. Que puis-je faire ?
Comme d’habitude, c’est au contribuable de connaître les stratégies d’optimisation fiscale sans quoi il passera à côté. En cas d’oubli, le délai pour rectifier sa déclaration d’impôt des revenus fonciers est de trois ans. Vous pouvez demander une correction de la déclaration de l’année en cours, de l’année passée et de l’année précédente. Nul besoin de préciser qu’il vous faudra rédiger un courrier clair avec les justificatifs à la clé. L’administration fiscale apprécie particulièrement les demandes où vous précisez les impacts de cet oubli : est-ce un déficit provisionné qui se reporte année après année ou est-ce une charge qui aurait été utilisée l’année en cours avec un gain fiscal immédiat ? Un courrier de correction avec une démarche professionnelle pas à pas est joint dans mes deux guides ci-dessous. Sachez aussi que certains frais cachés dans le prêt sont déductibles comme les frais de cautionnement en partie. Un message tout fait à destination de votre banque pour avoir l’information est aussi joint aux guides.
Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source avec mon bien locatif?
Guide fiscal pour la location vide classique
Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel
Merci pour ces articles d’une grande technicité et d’une grande qualité !
Je suis dans un cas de figure qui pourrais intéresser de nombreux lecteurs.
Nous avons fait l’aquisition d’un bien immobilier en vue d’une location étudiante en 2024.
En plus du crédit, nous avons effectué 12 000€ de travaux de rénovation sur 2024.
Dans le cadre de ses études supérieures, nous avons logé notre enfant à titre gratuit dans ce studio pour sa dernière année de prépa à la rentrée 2024.
Nous pensions donc déclarer en 2025 un déficit reportable et louer à un étudiant à la rentrée 2025 (N+1 suivant l’achat)
Problème, mon enfant souhaite « cuber » sa prépa et donc rester 1 an supplémentaire dans le studio.
Nous ne commencerons donc à déclarer des revenus fonciers pour ce bien qu’à partir de l’année N+2 après l’aquisition.
Ce délai est-il justifiable auprès du fisc ?
Merci pour votre aide et vos articles de qualité.
Bonjour,
Je vous conseille de bien lire mon guide sur la location vide. Si l’enfant ne paie pas un loyer au prix du marché, impossible de déduire quoi que ce soit et tout est perdu.
Bonjour
Mon bien est loué depuis janvier 2023, c’est donc ma première déclaration de revenus locatifs, est ce que je peux déduire les intérêts d’emprunt et assurance sur 2021 et 2022 (temps de construction) et les travaux de clôture réalisés fin 2022 avant la location
Bonjour,
Il aurait fallu le faire sur les déclas des années passées. Impossible de le faire cette année. Mais vous pouvez utiliser le courrier de correction joint à la fin du guide pour corriger les années passées.
Bonjour, je suis en LMNP dont l’activité a commencé le 25/10/2023, mais la location du bien aura lieu en 2024, car des travaux sont nécessaires avant de pouvoir louer,
Pouvons nous déduire des éléments pour la LMNP (intérêts d’emprunts, électricité, assurance du bien, commission sur émission d’emprunt) sur 2023, bien que nous n’avons pas de loyer sur cet exercice ?
Merci d’avance pour votre réponse, et pour votre article,
Bonjour,
Pour le LMNP c’est différent de cet article. Je vous conseille l’abonnement pour voir cette formation où on explique ce type d’aspects : https://www.corrigetonimpot.fr/formations-comment-optimiser-et-declarer-son-bien-meuble-au-regime-reel/
Bonjour,
J’ai acquis un bien en VEFA fin 2023 qui sera finalement livré 2025 pour une mise en location (en nue hors pinel) courant 2025. Est-ce que je peux déjà déduire les premiers frais (frais de dossier, premier intérêts d’emprunt, etc.) dès la déclaration 2024 (sur les revenus 2023) et en 2025 (sur les revenus 2024)? sachant que je suis déjà propriétaire d’un autre bien mis en location (pinel cette fois-ci).
Merci par avance,
Bonjour.
Oui bien sur, les 4 frais liés au prêt et éventuellement les travaux sous conditions. Tout est expliqué dans mon guide.
Cordialement.
Bonjour,
Je souhaite mettre d’ici un mois en location nue un bien acquis en 2021 jusqu’alors en travaux (bien déclaré comme RP de juin 2023 à janvier 2024). Pas mal de travaux ont été fait sur 2023. Puis-je dans ma déclaration 2023, déclarer les travaux et charges de ce bien même s’il n’y a pas eu de loyer ?
J’ai des preuves de ma volonté de louer malgré l’avoir occupé en RP (annonce de location actuelle, aide anah 2023 au titre de bailleur)
Dois-je obligatoirement faire un rectificatif depuis la date d’achat en 2021 (2021 et 2022)
Merci de votre aide
Bonjour,
C’est possible, je l’explique dans le guide location vide avec le courrier pro pour corriger qui est joint. Par contre le fait qu il soit déclaré en RP pose problème ici, il va falloir prouver au fisc que tout est fait pour louer et qu’il n’est pas habité depuis le début des travaux.
Merci pour votre réponse. Quand vous dites déclarer en RP, qu’est-ce qui fait foi ? L’adresse mentionnée sur notre déclaration impôt sur le revenu ou l’adresse sur « Gérer les biens immobiliers » car m’étant trompé je n’ai pas la même adresse.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Mon achat en Pinel a été signé chez le notaire en juillet 2023 mais la déclaration des loyers donnant lieu à l’avantage n’aura lieu qu’en 2026 pour les revenus de 2025 (soit N+2). Le problème est j’ai dors et déjà des intérêts intercalaires, et assurance crédit à déduire, alors puis je faire cette déclaration dès cette année ? (ce qui m’arrange en raison d’un autre bien locatif au réel). Par ailleurs, devrais-je dans ce cas remplir le formulaire 2044 eb sur les caractéristiques du bien et l’engagement de location dès maintenant ?
Merci pour votre aide,
Philippe
Bonjour,
BIen sur il faut faire la 2044 cette année mais surtout pas les autres. Je vous conseille vivement le guide Pinel qui explique tous ces aspects en détail : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour,
Que ce passe t’il en cas d’achat immo avec travaux avant de louer, quand on loue déjà un bien en micro foncier ?
Faut il passer le bien déjà louer en réel afin de pouvoir faire du déficit dès l’année de l’achat du nouveau ou peut on stocker le déficit et attendre de mettre le 2ème en location tout en passant au réel.
Merci d’avance pour votre réponse.
Bien cordialement
Bonjour,
Oui si vous restez au micro, vous perdez les travaux payés sur l’autre bien. Il faut tout basculer au réel.
J’ai mis en vente un logement locatif qui est vide suite à une expulsion, puis-je continuer à deduire les intérêts d’emprunt?
Bonjour,
Non, à partir du moment où il est en vente on ne peut plus rien déduire.
Bonjour,
Mon cas est un peu particulier. Je louais en meublé LMNP jusqu’à présent et là je viens d’effectuer des travaux et vais le relouer en nu début 2024 j’espère. Pour la déclaration d’impôts sur les revenus 2023, que dois je faire ? Déclarer ma LMNP en réel en imputant les travaux dessus ? Est-ce que je vais pouvoir reporter le déficit sur le régime réel « location nue » en 2024 ??
Bonjour,
Déduire les charges en nue devrait être possible pour celles payées à partir du moment où il est loué nu. En revanche, le déficit acquis en meublé ne se transfère pas sur du vide.
Bonjour,
Merci beaucoup pour toutes ces informations très intéressantes.
Malgré mes recherches, je n’arrive pas à savoir si je peux déduire fiscalement les frais de procuration du notaire (200€) pour nous représenter au moment de la vente, et également des frais d’esquisse de la part du notaire (100€). Si oui, est-ce qu’ils se mettent bien sur la ligne 221 (« honoraires et commissions versées à un tiers ; frais de procédure ») ?
Ou bien, est-ce que je dois les réintroduire dans le prix de revient ?
En 2022, j’ai eu des frais de dossier bancaire + frais de cautionnement, est-ce que je peux les ajouter sur la ligne 250 (« Intérêts d’emprunt ») sur ma déclaration 2022 même si je n’ai perçu aucun loyer en 2022 (date d’achèvement du bien en 2023 et donc le bien n’est loué que depuis cette année) ?
Bonjour,
Les frais de notaire ne sont pas déductibles mais ceux bancaires partiellement oui. Je vous conseille vivement mon guide sur la location vide où j’explique tout ça avec un courrier tout fait à destination du banquier pour avoir la bonne info du montant à déduire : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
je possède 2 appartements : un investissement locatif et un dans lequel j’hébèrge ma mère à titre gracieux.
Puis-je utiliser le mécanisme de déficit foncier pour ces 2 appartements (précisément pour celui où j’héberge ma mère gratuitement). merci.
Bonjour,
non on ne peut rien déduire si on ne prend pas un loyer correspondant à la réalité du marché.
Bonjour
J’ai un bien locatif Pinel depuis 10 ans.
Fin 2021 j’ai cessé de le louer dans le but de le vendre. Cette vente s’est réalisée fin 2022.
Puis je réduire les intérêts d’emprunt payés en 2022 alors que je n’ai pas eu de revenus foncier. ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Sergio
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
J’ai cessé ma location fin mars 2022 pour reprendre mon bien en tant que résidence principale à partir de fin août 22.
Je rembourse encore pour quelques mois le prêt travaux que j’ai été contrainte de souscrire en 2018 pour effectuer des travaux pour pouvoir relouer mon logement (le précédent locataire avait dégradé l’appartement).
Dois-je déduire les intérêts d’emprunt payés de janvier à mars seulement, ou bien jusqu’en août ? (ou même jusqu’à la fin du remboursement du prêt qui interviendra en été 2023 ?)
Je vous remercie infiniment pour votre réponse.
Mon dernier locataire est parti le 31 mars 2022, et j’ai moi-même emménagé le 25 août 22.
Bonjour,
Je souhaiterais savoir si vous avez eu des difficultés auprès de votre organisme bancaire pour récupérer votre bien afin de l’occuper en résidence principale?
Merci
Bonjour
J’ai déjà plusieurs biens loués et je fais déjà une déclaration 2044.
En 2022 j’ai acquis un nouveau bien qui nécessite des travaux et sera loué en saisonnier courant 2023.
Je vais déduire les frais de prêt et assurance liés à ce nouvel achat.
Est ce que je peux déduire le montant des factures de matériaux des travaux que j’ai réalisé moi même ? les factures des artisans ?
Cordialement
Bonjour,
Si le nouveau bien est loué meublé la fiscalité est différente et vous ne pouvez déduire les frais avec les biens vides. Sinon, c’est ok pour les factures matériaux et artisans si les travaux sont déductibles (voir mon guide).
Cordialement.
Bonjour. Je fais construire depuis août 22 un appartement au dessus de ma résidence principale…les travaux seront terminés en avril 23 et l’appartement sera loué vide..puis je déduire cette année les frais ou charges inhérentes à la construction de 2022, tels que: intérêts intercalaires, caution du prêt, assurance PNO , frais de dossier, assurance emprunteur ? Certains travaux sont ils déductibles? Nous avons modifié la structure de la toiture tout en l’isolant…pas de modification du plancher …
et avons créé de la surface habitable ..de plus nous avons installé un chauffe-eau solaire et aussi créé des ouvertures ( jalousies en persiennes) afin d’améliorer le confort thermique et la circulation
d’air..de plus , du Fibrociment a été apposé sur les chiens assis..enfin, le logement a été raccordé
au tout à l’égout et les compteurs d’eau et edf ont été installés pour cet appartement indépendamment de notre résidence….dans l’attente de votre retour..cordialement.
Bonjour,
Je pense que vous pouvez déduire les travaux si et seulement si les deux biens sont dissociés. Sinon, je vous conseille de prendre un avocat ou expert-comptable afin qu’ils jugent de la faisabilité ou non.
SI c’est loué vidé, je vous conseille vivement mon guide. Vous pourrez alors déduire le tout comme je l’explique et créer un déficit.
Bonjour,
j’emprunte en nom propre pour acheter un ensemble immobilier (maison + immeuble). Je serai locataire auprès de la SCI d’une partie de l’ensemble (une maison) et réaliserai les travaux avant location sur l’immeuble.
Deux options se présentent :
je prévois d’apporter ce montant en compte courant d’associé pour que la SCI achète le bien. Je déduirai les intérêts et charges de l’emprunt à titre personnel (sur ma déclaration)
J’achète le bien à mon nom et l’apporte à la SCI (vive les frais de notaire !). Puis-je encore déduire personnellement les intérêts quand même ?
Dès que l’achat se finalise, je me précipite pour acheter votre livre (pour l’instant je restreins toutes les dépenses^^)
Bonjour,
A ce niveau je préfère ne pas me prononcer, je ne suis pas fan de ces montages qui posent justement des questions ou de problèmes qui peuvent couter cher à terme. Il faut se faire accompagner par un professionnel et surtout lui demander la réponse par écrit à votre problématique comme ça il engage sa propre responsabilité.
Bonjour, après une expropriation l’expropriant a saccagé mon logement qui était toujours mis en location.
Ayant eu gain de cause et récupéré mon bien, j’ai continué à déduire les charges et tous les frais. Mais vu les dégradations je ne peu pas remettre le bien en location.
Est ce que les services fiscaux peuvent me reprocher de déclarer les charges sur ce bien.
Les services fis
Bonjour,
Je vous suggère de tout faire pour le remettre en état au plus vite et de faire la recherche de locataire dans la foulée. L’importance sera ici de garder des traces pour montrer au fisc que vous avez tout fait pour le relouer dès que possible et qu’il n’était pas possible de le faire durant la vacance.
Cordialement.
Bonjour, j’ai plusieurs biens immobiliers que je loue. Il y en a un qui est vacant et que je souhaite renover et vendre. Puis je imputer les depenses sur mon revenu foncier global alors que ce bien ne sera plus jamais loué ?
Bonjour,
Non c’est clairement impossible et fortement déconseillé car vous risquez un gros redressement fiscal.
Cordialement.
Bonjour,
Je lis votre article et m’interroge sur une notion. J’ai un achat pinel que j’ai fait en septembre 2021, avec un prêt qui a commencé à être débloqué pour payer l’avancée des travaux. Le bien doit être livré fin 2023.
Ce prêt bancaire m’oblige à payer des intérêts intercalaires qui sont donc différents des intérêts liés au remboursement du prêt à proprement parler.
Est ce que ces intérêts intercalaires (ainsi que les frais de dossier, garantie et assurance) sont déductibles sur la 2044 ?
Vu que je ne l’ai pas fais en 2022 pour les intérêts intercalaires payés en 2021, je dois faire une correction sur la déclaration de 2022 ou je peux les intégrer sur la déclaration de 2023 sur les charges payées en 2022 ?
Si cette re intégration sur 2023 n’est pas possible et que je dois corriger la déclaration 2022, cette correction doit elle être obligatoirement faite par courrier ou est ce possible sur le site des impôts directement ?
Je vous remercie grandement.
Bonjour,
Oui bien sur il aurait fallu le faire. Je vous conseille mon guide Pinel qui évoque tout ça. Il y’a aussi un courrier de correction et la démarche pour demander une rectification : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour,
Merci pour vos explications très claires.
Nous avons fait construire une maison en 2021. Elle est louée depuis janvier 2022.
Nous avons oublié de déduire les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur et les frais bancaires et de garantie. Nous allons demander une correction de notre déclaration de revenus 2021. Si nous déclarons toutes ces charges et intérêts, serons-nous obligés de déclarer nos revenus en 2022 au régime réel ou pourrons-nous choisir le régime micro-foncier?
De plus, pouvons-nous déduire l’assurance dommage-ouvrages, la taxe d’aménagement et la taxe de recherche archéologique?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement,
Bonjour,
Vous avez un article ici qui explique la durée à respecter en réel suite à un déficit : https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-impot-trois-ans-3/
A noter que s’il y’a un prêt, le régime micro-foncier est rarement le bon dès la seconde année. Pour les taxes déductibles, toutes celles que j’ai mises dans mon ebook le sont mais celles qui n’y figurent pas ne le sont pas malheureusement.
je possède un appartement que je loue à titre gratuit à ma fille, puisse je déduire les intérêts d’emprunt et la taxe foncière pour créer un déficit foncier
Bonjour,
NOn c’est impossible si vous louez à titre gratuit.
Bonjour,
merci pour vos conseils pratiques!
Qu’en est-il si on achète et rénove un bien dans le but de le louer, que l’on déduit les travaux de nos revenus fonciers (pas revenu global car autres biens loués par ailleurs), mais que pour une raison inconnue on se trouve dans l’obligation de revendre le bien sans l’avoir loué?
Merci par avance de votre réponse,
Bonjour,
Le risque est un redressement du fisc qui viendrait retoquer la déduction des travaux s’il juge que le montage est fait délibérément dans le but de réduire l’impôt.
Bonsoir, merci pour tous vos conseils. J’ai bien lu avec attention votre Guide Pinel et les pages de votre site concernant les intérêts d’emprunt à déduire en 2021 dans la déclaration 2044. J’ai souscrit un emprunt en mars 2021 pour un logement acquis en Vefa en Mai 2021 (signature acte authentique), travaux achevé fin mars 2022 et livré en juin 2022. Dans la déclaration 2044, j’ai bien renseigné la ligne 250 (intérêt d’emprunt) pour couvrir les frais dossier + frais au titre de l’accord de cautionnement y compris la commission de caution + intérêt garantie emprunteur que j’ai commencé à rembourser ), toutefois au début de la déclaration 2044 la date d’acquisition doit être renseignée. Si j’inscris la date d’achèvement des travaux (mars 2022) j’ai un message d’erreur me précisant que ça doit être à une date en 2021, si j’indique la date de signature de l’acte authentique (postérieure à la date de signature de mon prêt) la déclaration 2044 me remet la ligne 250 à zéro. Et si je laisse le champ vide à la case date d’acquisition on me demande de remplir la 2044EB mais celle-ci ne sera à remplir pour mon cas que en 2023 vue que la date d’achèvement est en 2022.
Dans vos commentaires j’ai bien lu que la date d’acquisition n’avait qu’une valeur purement indicative du coup je suis perdue, quelle date inscrire ? Faut-il dans ce cas que je ne remplisse pas de 2044 et fasse un courrier de demande de correction l’année prochaine ?
Merci d’avance pour vos précieux conseils
Bonjour,
J’avoue ne pas comprendre, ce problème n’arrive jamais et ne peut même pas arriver car le logiciel n’est pas capable de savoir que c est un Pinel vu que vous remplissez seulement une 2044. Je ne vois pas comment on pourrait vous demander de remplir une 2044eb avec un message d’erreur car n’importe quel loueur vide la remplit. On est d’accord que vous ne faites ni 2044eb, ni rien dans les cases 7 à propos du pinel pour le moment. Il y’a seulement la 2044 à remplir avec la ligne 250 et la date d’acquisition purement information sur la 2044.
Bonjour, j’achète en juillet un appartement que je souhaite louer en meuble. Or je ne prends pas de prêt bancaire et souhaitais le déclarer en micro bic car c’est plus intéressant pour moi. Si je ne perçois pas de loyer en 2022 dans le cas où cela prendrait plusieurs mois à trouver un locataire, comment déclarer un déficit en micro bic ? En effet il me faudra régler les charges courantes d’électricité, d’eau, en attendant de le louer, l’assurance PNO, la TF etc.. Merci de votre réponse. Cordialement
Bonjour,
On ne peut pas déclarer de déficit sous le régime micro; vous ferez une déclaration seulement l’année où vous percevrez un loyer.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
j’ai lu très attentivement tous vos conseils, merci beaucoup!
J’ai signé chez le notaire en sept 18 pour un bien VEFA livré en sept 21. Avant de vous lire, je ne savais malheureusement pas qu’il était possible de déduire les frais liés au prêt immo même avant la livraison du bien.
Je comprends donc que les frais payés en 2018 sont perdus, et qu’éventuellement seuls ceux payés à partir de 2019 peuvent faire l’objet d’une correction?
En vous remerciant pour votre confirmation.
Cordialement,
Bonjour,
Oui vous avez tout compris! Je vous conseille un de mes deux guides immobiliers pour ne rien oublier et il y ‘a aussi un courrier de correction tout fait.
Cordialement.
Bonjour quand on loue un bien 6 mois sur 12 en régime réel peut on passer les diverses charges sur toute l année (interêts,assurances etc)
Bonjour,
Non il faut faire un prorata sauf si c’est pour des travaux entre deux locations ou de la recherche de locataire. Je vous conseille vivement mon guide pour tout optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
C’est étrange là vous dites qu’il faut faire un prorata mais dans l’article et dans les autres commentaires vous dites qu’on peut les déduire même si le bien n’est pas encore loué ?
Acheter un bien pour le louer et ne pas l’habiter ou le prêter en amont permet de tout déduire au niveau du prêt et des travaux avant location. Par contre changer la destination d’un bien qui était une résidence principale pour le louer n’ouvre pas du tout droit aux mêmes avantages.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Si je loue un appartement et que je l’utilise ensuite pour la location touristique 120 jours par an. Puis-je déduire toutes mes charges locatives sous le régime Bic real ?
Cordialement, William.
Bonjour,
Pour les questions sur le meublé, il faut voir avec un expert-comptable qui est indispensable.
Bonjour,
Je possède déjà un appartement en Scellier.
Et j’ai acquis un appartement en PINEL en 2020 qui sera livré en 2023.
Comment déclarer le déficit généré par les intérêts et assurances du PINEL à venir?
A savoir que je remplis déjà une 2044 Spéciale pour le Scellier.
Merci par avance
Bonjour,
Vous pouvez ajouter un second bien dans la 2044S et y mettre les charges liées au Pinel. Je vous conseille vivement de lire mon guide sur le Pinel car il y’a des optimisations importantes : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour,
Merci pour l’ensemble de vos conseils.
J’aurais une question , j’ai fait l’acquisition en VEFA d’un bien pour de l’investissement en Pinel en 2019. J’ai payé l’assurance emprunteur du crédit dès 2019 , la DAT a eu lieu en septembre 2021.
Est-il possible de récupérer les frais payés en 2019-2020 sur la déclaration 2022. Si oui , dans quelle ligne il faut mettre les frais de 2019 et 2020? D’avance merci pour votre aide et vos conseils.
Bonjour,
Non attention il ne faut pas procéder ainsi car vous allez les perdre. Il faut faire une demande de correction. Je mets un courrier de correction professionnel dans mon guide et j’explique comment faire : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
bonsoir
merci pour vos precieux conseils
suis proprietaire bailleur regime simplfie statut LMNP et bascule au statut LMP (les deux conditions sont reunies) je loue 3 appartements en meuble
en 2021 un appartement (loué depuis 2016) a subi exceptionnellement une baisse de recettes car vacant pendant 5 mois (janvier a Mai 2021)
question du fait qu il y a absence de loyers pendant 5 mois, est ce que je recupere les charges que je paie pour cet appartement (emprunt taxe fonciere assurance charges locatives et la dotation aux amortissements
un grand merci pour votre reponse
bien cordialement
capucine
Bonjour,
Sur du LMP, je préfère ne pas m’avancer car les règles changent et on entre dans le domaine de l’expert-comptable.
Cordialement.
Bonjour
Nous avons acheté une maison à rénover dans le but de la louer . Nous allons donc déclarer nos intérêts d emprunt nos travaux….Ma question est la suivante, pouvons nous après 1 an ou deux de location passer en meublé ou location saisonniere où y a t il une durée minimum de location standard à respecter?
Bonjour,
Il y’a un délai de 3 ans dont j’ai détaillé les conditions ici : https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-impot-trois-ans-3/
Je vous conseille vivement mon guide pour optimiser la déclaration : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Cordialement.
Bonsoir
je suis proprietaire bailleur de 3 appartements regime simplifie , mon statut a change l annee derniere qui est passe de LMNP a LMP (les deux conditions etaient reunies)
en 2021, un appartement a ete mis en location avec loyer reduit contre travaux (loyers annuels hors charges reduits 7000 euros et travaux estimes à 7500 euros
l heberge n a pas paye les loyers, et n ai pas paye les travaux , donc aucun mouvement sur les comptes
je souhaiterai savoir comment comptablement on peut faire figurer le jeu d ecriture j ai pense :
Debit 4181 credit 706 (factures a etablir des loyers)
Debit 615 credit 4081 (factures non parvenue de l heberge)
est ce que peux deduire les charges afferentes a cet appartement du fait qu il n y a pas eu de entree
un grand merci pour votre reponse
bien cordialement
felicitations pour votre site clair et precis et des bons conseils prodigues
Bonjour,
Au niveau du meublé je ne gère pas les liasses fiscales. La seule chose que je fais concerne le report sur la déclaration des revenus. J’ai tout expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/location-meublee-lmnp-et-lmp-les-cases-a-remplir-sur-la-declaration-dimpot/
bonjour,
j’ai acheté et je loue un app en lmnp depuis oct 2021
est ce que je peux déduire mes frais de dossier et frais de garantie crédit pour mes impôts 2022 ?
merci pour votre article
Bonjour,
Pour le meublé c’est différent, je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-loyer-meuble-saisonnier-calcul-non-professionnel-taux-etudiant/
Bonjour,
J’ai effectué des gros travaux d’octobre 2020 à janvier 2021 dans un logement qui a été mis en location début février 2022. Beaucoup de mes factures (90%) sont en dates d’octobre,novembre et décembre 2020. Puis-je intégrer ces factures pour ma déclaration cette année si je décide de passer pour 3 ans au régime réel et non pas en micro foncier ?
Merci par avance
Bonjour,
C’est impossible et source de redressement. Il faut corriger la déclaration de l’an passé puis faire un report sur celle de cette année s’il y’a lieu et déclarer uniquement les travaux payés en 2021 sur la déclaration 2022.J’explique pourquoi dans mon guide avec un courrier de correction et la démarche à suivre en 2022 : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Cordialement.
Bonjour Monsieur DIRINGER, je tenais à vous remercier pour votre réponse.
J’ai un peu particulière mais c’est un cas de figure qui arrive inévitablement.
J’ai vendu un immeuble en sci.
Dans la déclaration, je déclare les intérêts d’emprunt et assurance de toutes les années restantes ?
Je pense que oui.
Bonjour,
Dès lors que le bien est vendu, impossible de déduire quoi que ce soit. On ne déduit plus rien s’il n’est plus loué.
Cordialement.
Bonjour,
Je loue un appartement non meublé depuis 2021 sans régime fiscal particulier. Je pensais le déclarer en microfoncier.
En même temps, je viens de réserver un appartement que je vais louer en Pinel à partir du début 2024, et dont je vais commencer à rembourser les intérêts à partir d’août 2022.
Dois-je passer mon premier appartement en réel afin de pouvoir déclarer les intérêts du deuxième ? Ou puis garder le microfoncier sur le premier et faire une déclaration à part, au réel, pour le deuxième ?
Je vous remercie par avance pour votre conseil.
Bonjour,
A mon avis il y’a de très fortes chances que vous deviez passer au régime réel l’an prochain afin de déduire les charges dont celles liées au prêt. Je vous conseille aussi fortement de lire mon guide Pinel au plus vite notamment pour voir s’il n’y a pas des optimisations possibles pour déduire des travaux plutôt que les inclure dans le prix Pinel : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour,
Je m’apprête à acheter un bien composé de deux appartements, qui après travaux de réhabilitation seront loués vides.
J’ai prévu d’effectuer des devis propres à chaque appartement afin de pouvoir imputer le coût des travaux à chaque appartement et donc revenu foncier afférent, mais comment procéder pour l’imputation des intérêts d’emprunt si j’effectue un prêt global (car acte de vente unique avec prix de vente pour l’ensemble des 2 appartements) ?
Me faut-il scinder en 2 prêts ?
En vous remerciant par avance pour vos précieux conseils,
Cordialement
Sylvain
Bonjour,
Il faudra faire un prorata. Si c’est possible je vous conseille fortement de faire deux prêts.
Cordialement.
Bonjour,
Je voudrais acheter un logement pour mes filles qui commencent leurs études.
Peut-on défalquer les intérêts des prêts, assurances, etc si nous louons à nos enfants pour un loyer modeste?
Merci de votre réponse
Bonjour,
La déduction est possible si et seulement si vous louez au prix du marché. Il ne faut pas faire de loyer modeste, il y’a un risque de redressement.
Cordialement.
Bonjour , nous avons acheté en mai 2021 un appartement ancien avec beaucoup de travaux en cours de réalisation , nous ne savons pas encore si nous le louerons vide ou meuble, comment déclarer les frais supportés en 2021 sur la déclaration d impôt en 2022 ? Peut on créer du déficit foncier en supposant qu on va le louer vide et ensuite en 2022 changer d option et passer en lmnp ? Merci beaucoup
Bonjour,
J’ai peur qu’il faille prendre la décision en amont. Ou alors il faut tout déclarer en vide et en cas d’erreur il faudra faire des déclaration rectificatives (il y’aura des intérêts de retard sur l’impôt à reverser).
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Merci pour votre article.
Mon appartement Vefa sera livré en Avril 2022.
Dans mon contrat de vente, il est est prévu pour ma résidence principale.
Donc je nai pas pris de dispositif type pinel, et je n’ai pas d’aide type PTZ pas ou autre pour mon credit immo.
Cependant après une attente de deux ans et demi et un retard de livraison, ma vie a bien évolué et je souhaite mettre le bien en location après sa livraison en Mai 2022.
Aurais-je le droit de choisir le régime réel pour 2022 et dėclarer mes frais d’assurance du prêt payés l’année cette année 2021, puis mes frais assurance du prêt et mes intérêts d’emprunts de2022 ?
A t on le droit de declarer ces frais même si l’achat du bien n’est pas prévu pour un dispositif lionel ou autre dans le contrat de vente , mais une résidence principale ?
Merci par avance
Cordialement
Bonjour,
Si le bien est loué directement sans être habité, la déduction des frais habituels parait possible. Par contre, il peut y avoir un soucis juridique que j’explique ici à cause de l’ordre du prêt : https://www.corrigetonimpot.fr/deduire-interet-pret-location-ordre-residence-principale/
Je vous conseille vivement de lire mon ebook sur la location vide en plus.
Cordialement.
Bonjour,
Je vais acquérir un bien en décembre 2021 que je vais mettre en location meublée avec une fiscalité en régime réel.
Même si je ne trouve un locataire qu‘en 2022, pourrai-je DÉDUIRE en 2022, en plus des intérêts d‘emprunt, des travaux, de l‘assurance emprunteur, des frais de dossier bancaire correspondant à l’année 2021 :
– les frais de notaire ? Payés en décembre 2021
– les frais d‘agence ? Payés en décembre 2021
Je vous remercie pou votre précieuse aide.
Bonjour,
Cet article concerne la location vide. Pour toute vos questions, cela dépend des situations. Je vous conseille vivement ma formation vidéo sur l’immobilier qui vous donnera toutes vos réponses et vous expliquera comment optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Nous avons acquis un bien en novembre 2019 dans le but de faire de la location estivale.
Nous n’avons pas déclaré les intérêts et frais de dossier de notre prêt lors de nos déclarations précédentes pensant qu’il fallait louer pour déclarer. Que dois-je penser de ma situation et de ce que je devrais faire à présent après lecture de votre article ?
Mille mercis pour votre retour qui sera ç coup sûr éclairant !
Bonjour,
Si c’est de la location meublée, les règles sont différentes et je vous oriente alors vers ma formation vidéo pour y voir plus clair. Sur de la location vide, vous pouvez faire une correction des déclarations passées. La démarche et le courrier pré-rédigé figure alors dans mon ebook sur la location vide.
Cordialement.
Bonjour quel livre prendre pour louer un meublé?
Merci
Bonjour,
Je n’ai pas d’ebook pour le meublé malheureusement. Je vous oriente plutôt vers ma formation vidéo sur l’immobilier où j’explique tout sur le vide, le meublé et la sci : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
Bonjour
J’ai acheté un bien en 2018 sous le régime Pinel. Le bien a été achevé en 2019 et commencé à être loué en mai 2020. Entre temps j’ai payé des intérêts intercalaires avec le déblocage progressif du prêt immobilier. Je n’ai pas déclaré ces intérêts en 2020 (j’aurais du lire votre article) mais puis je les reporter en 2021 sans faire une correction de ma déclaration de 2020? en sachant que j’ai loué le bien en 2020 est ce autorisé de les déclarer en 2021?
Par avance merci
Bonjour,
Cette manière de procéder est possible mais seulement si plusieurs conditions sont respectées. En général, il faut plutôt faire une demande de correction de l’année passée et laisser le fisc tout régulariser. Je vous oriente vers mon guide Pinel qui explique le cas où c’est possible et la manière de procéder et qui joint aussi un courrier de correction professionnel pour ce cas précis : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Bonjour
Propriétaire d’un immeuble avec plusieurs studios depuis mai 2020, nous avons effectué des travaux de rénovation, en vue d’une location meublée qui débutera probablement cet été. Nous opterons pour le régime réél. Sur quel formulaire pouvons nous déclarer les charges liés aux travaux, notaire, assurance… pour ce logement meublé non loué? Car j’ai cru comprendre qu’il fallait déclarer ces charges sur le formulaire 2044 mais il est indiqué que celui ci ‘ logements non meublés’. Cela peut il être fait l’année prochaine avec la déclaration des premiers loyers?
Merci!
Bonjour,
Oui la 2044 est uniquement pour le vide. En meublé, c’est bien plus complexe avec la nécessité de faire un bilan, un compte de résultat etc… il faut un expert-comptable. Je vous conseille ma formation vidéo qui vous permettrait d’y voir plus clair : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
Bonjour,
J’ai un bien que j’ai mis en location dans un premier temps avec un bail en location nue. Puis cette année, en février, je l’ai loué avec un bail meublé. Je me suis donc déclaré en LMNP.
Au départ du locataire en septembre, j’ai décidé de remettre ce bien en location nue (mais le bien est resté non loué jusqu’au 31/12.
Pouvez-vous me confirmer que pour le calcul des charges/déclaration impots:
– De janvier à février 2020 et de septembre à décembre 2020, je calcule mes charges (sans revenus donc, et avec certaines charges au proratas comme la TF) et je déclare en revenus foncier
– De février à septembre 2020, je calcule en LMNP (donc avec l’amortissement)
Merci
Bonjour,
A priori oui, par contre je ne pense pas que les charges déduites depuis le moment où le bien n’est plus loué vide puisse passer dans la déclaration 2044. A voir avec l’expert-comptable qui gère le meublé mais je ne pense pas me tromper.
Cordialement.
Bonsoir,
Je ne trouve nulle part de réponse à ma question pourtant simple.
Je réalise personnellement des travaux dans une maison que j’ai l’intention de louer, je peux déduire le montant des achats pour réaliser ces travaux avant la mise en location .
Mais qu’en est-il de mes frais de déplacement pour me rendre sur place ? (de mon domicile personnel à cette maison). Sont-ils déductibles sur le principe des frais de déplacement professionnels ?
Merci pour votre réponse
Cordialement, Vincent
Bonjour,
Vous avez un article qui détaille tous les frais déductibles ici sur les revenus fonciers : https://www.corrigetonimpot.fr/declaration-impot-revenus-fonciers-2044-demarche-case/
Tout ce qui n’y figure pas n’est pas déductible; les kilomètres n’y sont pas donc on ne peut les enlever. Cette option devient par contre possible pour les biens loués via une SCI mais qui est à l’impôt sur les sociétés. J’explique les différents régimes et les différentes stratégies dans ma formation vidéo : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
Bonjour,
peut on déduire taxes foncieres et assurances sur la declaration fonciere pour un bien qui n’a plus été loué en 2020 car ce bien a été vendu en janvier 2021.
merci
cordialement
R Pecoult
Bonjour,
Non si le bien n’est pas loué, rien n’est déductible.
Cordialement.
bonjour
je vais louer ma maison pour 750 euros, mon credit est de 520 euros
comment cela se passe au niveau des impots ? car je ne vais pas touché toute la somme du loyer car il va permettre de payer mon crédit
merci d’avance de votre aide
Bonjour,
Tout dépend de si vous louez vide, meublé, de vos autres revenus etc… Je vous conseille ma formation vidéo qui explique tout ça en détail : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Attention, il y’ a fort à parier que le loyer ne permette pas de couvrir les charges!
Cordialement.
Bonjour
Nous l’a mettons en agence et comme notre crédit est seulement de 520 euros, nous aurons assez pour les honoraires d’agence et même la taxe foncière en la louant 750 + 20 euro de charges,
Le seul problème c’est que je trouve ça horrible de nous faire payer des impôts en sachant que le loyer on ne va pas ke toucher
Merci
Bonjour,
J’ai acquis un VEFA PINEL en juin 2018 (date signature notaire)
J’ai commencé le remboursement du prêt en février 2018 (il comprenait le montant de la réservation à verser au préalable).
Le logement a été livré en septembre 2020 et un locataire y a pris place en décembre 2020.
Je rédige actuellement ma déclaration d’impots et notamment la 2044 EB et la 2044 (régime réel).
En ligne 250 de la 2044, j’ai inscrit les intérêts d’emprunt au titre de l’année 2020.
Question : comment imputer également les intérêts d’emprunt (+ cautionnement, assurance de prêt…) payés en 2018 et 2019 ?
D’avance merci pour vos précieux conseils.
Bonjour,
Il aurait fallu le faire les années passées. Il faut demander une correction des années passées sauf quelques cas où on peut le faire sur la déclaration 2021. J’explique cela en détail dans mon guide Pinel qui vous servira aussi à bien tout optimiser. Un courrier de correction est joint, je vous le recommande vivement. https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour,
J’ai obtenu en juin 2019 de ma banque 2 crédits pour faire 2 maisons neuves que j’ai commencé à louer en mars 2021 pour une et mai 2021 pour l’autre ( les travaux ayant pris beaucoup de retard cause COVID). Si je comprends bien, je peux déduire sur ma déclaration de revenus fonciers 2020 les intérêts et l’assurance décès de ces crédits. Par contre, question bête mais peut être importante ou pas, que dois-je noter dans la date de l’acquisition de l’immeuble sur la feuille 2044, la date de l’obtention du crédit ? la date à laquelle j’ai commencé à payer les échéances ? ou la date à laquelle les locataires sont rentrés soit en 2021 ?
Merci beaucoup pour votre réponse.
Je trouve votre site très utile et remplis d’infos pratiques, merci encore à vous
Cordialement,
Sonnie
Bonjour,
Cette date est purement informative et ne joue en rien sur les calculs, peu importe ce qu’on y met. Je vous conseille mon guide sur la location vide qui vous aidera surement : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté un bien VEFA en 2018 pour mettre en location mais je n’ai déduit aucun intérêts d’emprunts et fin 2020 compte tenu de la situation sanitaire j’ai vendu mon bien après la livraison. Puis-je déduire les intérêts d’emprunt de 2020 et surtout puis-je rectifier 2018 et 2019 ?
Dans l’attente de vous lire et vous en remerciant vivement pour votre retour.
Très cordialement.
Bonjour,
Si le bien n’a pas été loué, il est impossible de déduire quoi que ce soit. Il faut même corriger les déclarations passées si vous l’aviez fait.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Merci pour cette article bien détaillé.
Je suis dans le même cas de votre exemple,
J’ai acheté le bien en Aout 2020, j’ai commencé à chercher des locataires immédiatement mais je n’ai pas pu le louer qu’en Mars 2021.
Je voulais savoir si je peux déduire en plus des intérêt du prêt, les charges copropriété que j’ai payé entre la période Aout 2020 au Décembre 2020 (somme total de 1622e répartit en avance trésorerie, avance travaux, fond de travaux ALUR) ?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
De mémoire le texte prévoit le cas des travaux ou intérêts d’emprunt mais pas le reste. Vous pouvez interroger le fisc au cas où je me trompe; je suis preneur de leur retour si vous le faites.
Cordialement.
bonjour, merci pour toutes ces informations qui sont très utiles.
J’ai acheté un deuxième bien destiné à la location Pinel en 2020 (un VEFA qui sera achevé en septembre 2021).
J’ai bien compris le mécanisme pour déduire les charges de ce second bien sur la 2044.
J’ai toutefois une question sur ces charges déductibles : Je fais faire en plus une cuisine aménagée. Est-ce que ce coût peut-être déduit au titre de travaux ?
Est-ce je dois également remplir cette année une 2044EB pour ce nouveau bien (mais elle ne sera pas complète puisque je n’aurai pas tous les éléments, notamment la date d’achèvement), où bien est-ce que je la remplirai seulement l’année prochaine.
Merci d’avance pour vos conseils
Bonjour,
Pour toutes ces questions essentielles, je vous oriente vers mon guide Pinel qui explique tout en détail : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour,
Jai acheté votre ebook de location vide très intéressant, mais j’aurais besoin de quelques précisions s’il vous plait.
J’ai acquis un bien vefa sans Pinel ou autre dispositif ni aide. J’ai un crédit immobilier pour cet achat.
Je bénéficie de la tva réduite à 5.5 car le logement était prévu pour ma résidence principale.
J’ai signé chez le notaire en Septembre 2020 et la livraison du bien est en février 2022.
Ma vie a évolué depuis et je souhaite mettre en location ce bien vefa après sa livraison.
Je sais que je vais être redevable de la différence de la tva de 14.5% car ce ne sera donc pas ma résidence principale.
Depuis la signature en 2020 , je paye l’assurance du prêt et les frais intercalaires.
Aurais-je le droit de déduire ces charges de l’année 2021 sur la déclaration 2022 pour faire baisser mes futurs impots fonciers ?
Aussi, est-ce-que le remboursement de la tva 14.5 est une charge déductible ou non ?
De plus, le promoteur offrait des éléments de cuisine.
A partir de cette cuisine, j’ai rajouté par le cuisiniste un four et une credence. J’ai payé un acompte en 2021 et je devrais payer le montant restant en 2022. Ces équipements sont-ils déductibles ?
Si oui, dois-je noter la somme ttc que j’ai payé en 2021 puis en 2022 ? Est ce que la pose par la cuisiniste est déductible ?
Merci par avance pour votre retour
Bonjour,
La TVA ne fera pas partie des frais déductibles; comme indiqué dans l’ebook, tout ce que je n’ai pas indiqué n’est pas déductible, j’ai tout mis! 🙂
Pour la cuisine et pour la déduction du prêt alors qu’il a été fait pour une RP, vous avez deux articles entiers sur ces sujets dans la rubrique « immobilier ».
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Je vous trouve votre site très bien fait et je vous en remercie. C’est une mine d’informations.
Nous avons acheter un bien pour résidence principale en 12/2013. Nous l’avons quitté en 08/2020 (changement de région pour le travail) et l’avons mis en location depuis.
Puis-je déduire mes intérêts d’emprunts dans ce cas ?
Merci d’avance pour vos conseils.
Bonjour et merci. J’ai écrit un article entier sur le sujet ici : https://www.corrigetonimpot.fr/deduire-interet-pret-location-ordre-residence-principale/
Je vous conseille de jeter un oeil à ma formation en ligne sur l’immobilier.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Tout d’abord merci et félicitations pour votre site qui apporte quantité de conseils et nous aide à y voir plus clair dans les méandres de la fiscalité française.
J’ai acheté un studio seul en 2011 que j’ai habité jusqu’en aout 2018 avec ma femme.
Nous l’avons loué en meublé un an et ai déclaré les revenus LMNP et charges en réel (5NA) l’année dernière car les charges et frais étaient très importants (quasi équilibre entre recettes et dépenses).
Nous avons cessé la location en septembre 2019 car ça s’est très mal passé, et avons mis en vente le bien depuis au prix du marché. Les frais de cet appartement (charges copro, assurance, foncier, intérêts du crédit) continuent de tomber et le bien n’est toujours pas vendu à l’heure actuelle.
Quelles sont nos options cette année pour réduire notre imposition ? A t-on le droit de passer au régime foncier (location nue) et saisir uniquement les charges (si oui dans quelle case ?), ou rester en LMNP (j’ai l’impression que les charges ne se déduisent pas) ?
Nous n’avons perçu aucun loyer en 2020.
Merci d’avance pour vos précieux conseils.
Bonjour,
Si le bien n’est plus loué avec une démarche de vente, il n’est plus possible de déduire quoi que ce soit.
Cordialement.
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse. Je vais peut-être demander aux impôts de réétudier ma question. Ou peut-être abandonner : je n’ai « que » 300 € de frais à déclarer, je ne serai pas imposé à l’IR mais seulement aux PS (Pinel) donc 17,2% de 300 ça ne va pas chercher bien loin…
Encre merci et bonne soirée !
Cordialement,
Raphael
Bonjour,
Je vous remercie tout d’abord pour vos explications et pour votre site qui m’aident beaucoup, et qui aident beaucoup de monde !
J’ai posé une question aux impôts, et j’ai eu une réponse que je trouve un peu étonnante. Voici la question et la réponse :
Question : J’ai des frais à déclarer pour un bien dont je n’ai pas encore signé l’acte authentique d’acquisition chez le notaire. Puis je déclarer ces frais ? Et dois-je laisser vide la « date d’acquisition de l’immeuble » sur ma déclaration 2044 ?
Réponse : tant que vous n’avez pas signé l’acte authentique d’un bien et donc acheté, vous ne pouvez donc rien déduire pour ce bien car vous n’êtes pas encore possesseur de ce bien en 2020.
Si on suit cette logique, lorsqu’on signe un crédit immobilier et qu’on verse des frais de dossier et frais de cautionnement AVANT la signature de l’acte authentique, on ne peut pas les déduire, sauf si ces deux évènements ont lieu la même année !?
Je trouve ça un peu absurde : si je signe mon crédit en décembre 2019 et mon acte en février 2020, je ne peux pas déduire les frais d’emprunt payés en 2019 (sur la déclaration des revenus 2019), si je signe le crédit en janvier 2020 et acte en 2020 je peux déduire les frais payés en 2020 (sur la déclaration des revenus 2020).
Autrement dit si je paye des frais d’emprunt l’année précédent l’année d’achat, il sont « perdus » !
Que pensez vous de la réponse des impôts ?
Merci par avance.
Cordialement,
Raphael
Bonjour,
Merci pour ce témoignage. Me concernant je peux difficilement vous aider. Mon opinion personnelle est que c’est effectivement absurde et que j’imagine mal un redressement si tout s’enchaîne correctement. Maintenant, si un contrôleur très zélé décide un jour de tenter un redressement, je ne sais pas s’il obtiendrait ou non gain de cause. Notons qu’on retient la date de paiement… peut-être que ces frais bancaires n’ont été payés au final qu’après la signature de l’acte.
Cordialement.
Bonjour
J ai acheté un appartement avec parking en février 2020 dans le but de le louer. A ce jour, j ai mis en location que le parking car ma fille va peut etre vivre dans l appartement en septembre donc jattend pour le mettre en location. Je vais devoir declarer les revenus du parking que j ai perçu en 2020 annee d acquisition du bien. Pouvez vous me dire si je peux decalrer et deduire les frais de dossier interets et cotisation d assurance ou pas? Sachant que le credit a ete fait pour l achat du logement avec le parking.
Dans l attente de votre reponse
Cdt
Bonjour,
Merci pour cet article, mais il me reste 2 questions.
– Pour obtenir le prêt bancaire a travers ma SCI crée en 2020, j’ai du souscrire au crédit logement, est ce que je peux déduire le montant paye a crédit logement en 2020, comme c’est un fonds mutuel de garantie, dans la ligne 21 de la 2072 -S-A1-SD ?
– Puis-je déduire les frais de notaire pour l’achat du bien immobilier?
Merci d’avance a vous,
Bien Cordialement,
Anthony
Bonjour,
Pour la seconde question, c’est non. Pour le fonds mutuel de garantie, seule la partie non remboursable est déductible.
Je vous conseille vivement de réfléchir à suivre ma formation vidéo sur la fiscalité immobilière pour optimiser les charges déductibles notamment : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
Bonjour,
J’ai investi dans un appartement en VEFA dans le cadre du dispositif Pinel en 2019 (achat et déblocage du prêt à différé partiel en 2019). L’appartement n’est pas encore livré et le sera normalement en octobre 2021. Or, j’ai omis de déclarer les charges déductibles (intérêts intercalaires, assurance emprunteur et autres frais) jusqu’à présent. J’ai été très peu conseillé et à l’époque et je ne savais pas qu’il était possible de faire cela 🙁
Est-il possible de rectifier ma déclaration d’impôts sur les revenus fonciers ? Et si oui, pourriez-vous m’en indiquer la démarche éventuellement ? Un simple mail au fisc suffit ou il faut faire un courrier postal ?
En vous remerciant par avance pour votre aide,
Cordialement,
Mme Sari
Bonjour,
Oui la correction est possible, j’ai tout expliqué en détail avec le courrier de correction dans mon guide qui vous servira par ailleurs : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Je ne suis pas trop d’accord car ayant investit. J ai un contrôle du fisc. Celui ci refuse de déduire mon déficit au motif que le bien est rester inoccupé durant un certain temps et que par conséquent je l en était réservé la jouissance.
Bonjour,
Oui tout à fait, le temps de latence est très important. On a souvent des contrôles si le prêt est débloqué et qu’un an après la location n’a toujours pas eu lieu. Il est aussi important de pouvoir justifier les travaux ou toute chose pouvant prouver au contrôleur qu’on a fait le maximum mais qu’il n’était pas possible de louer avant.
Cordialement.
Bonsoir,
Je vais bientôt signer un compromis pour une maison en tant que résidence principale
Or, il y a de fortes chances que je sois obligée de mettre cette maison en location l’année prochaine pour qques années et de louer un autre bien plus loin.
A partir de l’année où je la louerai, pourrai-je bénéficier d’une réduction d’impôt au régime réel en déclarant mes intérêts d’emprunt.
Merci d’avance!
Bonjour,
C’est possible mais il serait mieux que le prêt précise bien « acquisition d’une résidence locative » pour être certain que tout soit ok. A partir du moment où vous l’habitez, il ne sera plus possible de déduire les travaux faits en amont.
Cordialement.
Bonjour , j’ai effectué des travaux en 2019 sur mon logement investissement locatif acquis en 2019 en logement nu au réel , montant des travaux 7000€ soit un déficit de 7000€ qui vient se déduire sur mon revenu global car non loué en 2019 , n’étant pas imposable ? Le deficit sera-t il reportable sur le revenu foncier de l’année suivante ? ( dans ce cas précis)
Autre chose si c’est travaux sont déduis et apparaissent en déficit global , si je vend mon bien après 5 ans , je n’aurai pas la possibilité d’obtenir les 15% , d’abbatement forfaitaire dans le cadre de la plus value.
cordialement
Bonjour,
Vous trouverez le détail sur le report du déficit ici : https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/
La non disponibilité de l’abattement de 15% ne dépend pas de ça, si vous gardez le bien 5 ans vous pourrez l’avoir (voir mes articles sur la plus value dans la rubrique immobilier).
Cordialement.
Bonsoir,
Mon crédit in fine se terminera en décembre 2021.
Puis-je demander à ma banque de rembourser le capital en fin 2021 et tout début 2022 afin de bénéficier sur 2 ans du crédit d’impôt sur les intérêts ?
Cordialement,
Patrick
Bonjour,
Je ne comprends pas trop où se situe une quelconque stratégie fiscale sur un tel montage. Pourriez-vous me préciser votre pensée?
Cordialement.
Bonjour Monsieur j’ai mis à la disposition d’un locataire la totalité de mon immeuble comprenant quatre appartements ,avec promesse de vente et autorisation de sous louer; le locataire a investi plus de 40.OOO € de travaux d’amélioration pour garantir la continuité du paiement des loyers qu’il encaisse; il n’a toujours pas acheté à ce jour et affirme qu’il peut déduire de ses revenus ses investissements; est ce exact ? Merci pour votre réponse; Cordialement Gérard
Bonjour,
Je pense que si la vente se fait, il est fort possible que le fisc accepte le montage mais rien n’est certain à ce niveau.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté un bien fin juin 2020, mon premier bien en location meublé à l’année, LMNP. J’ai fait une formation de 900€ en octobre 2019. Puis je l’amortir? Sur combien d’années? Ou bien je l’inclus dans le plan d’amortissement du bien, comme notaire et frais d’agence?
Précision, je n’ai pas encore rempli mon P0i car je ne sais pas quelle date de début d’activité mettre.
Un grand merci pour vos retours,
Marine
Bonjour,
Pour le meublé, il faut un expert-comptable comme expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-loyer-meuble-saisonnier-calcul-non-professionnel-taux-etudiant/
Cordialement.
Madame, Monsieur,
Je viens d’acheter un appartement que je souhaite mettre à disposition à titre gratuit à mon amie ( pour info j’ai mis en place un prêt à usage à titre gratuit pour cet appartement) pourrais je déduire les intérêts du prêt ou autres charges se rapportant à cet appartement, de revenus fonciers d’autres biens immobiliers ?
Merci de votre retour
cdlt
Bonjour,
Non, aucune déduction n’est possible s’il est mis à disposition sans loyer.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour j’ai acheté un appartement en 2009 en loi se Robien recentrée en 50/50 avant je faisais une déclaration commune puisque nous étions paxés aujourd’hui nous ne le somme plus donc ma question est la suivante :Pour les investissements locatifs que nous envois la banque pour la réduction des impôts ( ligne 250 sur la 2044 spéciale) la somme doit-on la diviser en 2 ? car nous ne faisons plus de déclaration commune.
Cordialement .
Bonjour,
Oui chacun déclare selon ce qu’il possède en appliquant un prorata sur tout.
Cordialement.
Bonjour
dans le cadre d’un investissement PINEL acheté en 2017, j’ai oublié, dans ma déclaration 2019, d’intégrer mes intérêts d’emprunts au titre de l’exercice 2018.
Est il possible de les intégrer dans ma déclaration 2020, ou peut être corriger ma déclaration de l’année 2019?
A vous lire
merci
Bonjour,
Il est possible de corriger la déclaration 2019. Parfois, on peut même prendre la liberté de corriger directement la 2020 mais il faut remplir certaines conditions pour ne pas fausser les calculs. J’ai expliqué ces démarches et j’ai joint un courrier de correction type dans mon guide Pinel. Je vous conseille vivement d’y jeter un œil; il vous servira aussi sur bien d’autres aspects. https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour,
Je me pose la question de la déductibilité de la taxe foncière ou encore de l’assurance sur un bien mit à disposition à titre gratuit.
Vu qu’il n’y a pas de loyers encaissés, peut-on quand même déduire les charges mentionnées précédemment?
Cordialement,
Vincent
Bonjour,
Impossible de déduire quoi que ce soit si le bien est mis à disposition sans loyers.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
mon fils a acheté un appartement comme résidence principale, ensuite il a été mis en location. Depuis mars dernier il a été mis en vente, plus de locataire depuis cette date, contrat de vente avec agence, puis je déduire pour sa déclaration les intérêts d’emprunt ainsi que les charges (TO, assurances).
cordialement,
Muriel
Bonjour,
Tous les frais à partir de la fin de la location ne peuvent plus êtes déduits si la volonté de louer n’est plus.
Cordialement.
Bonjour,
Merci tout d’abord pour votre site qui apporte des informations vraiment claires sur un sujet complexe…
En vie maritale, nous sommes co-emprunteurs pour un bien destiné à la location en vide. Est-on obligé de prendre chacun la moitié du déficit foncier de 2019, ou bien pouvons nous « optimiser » suivant la situation fiscale de chacun, en prenant par exemple la totalité sur un seul foyer fiscal ?
Cordialement.
Chris
Bonjour,
Non malheureusement, si le bien est acheté 50/50, chacun déclare la moitié des revenus et charges.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article.
A l’inverse – en cas de vente ?
J’ai acheté en Besson neuf un appartement en 2003 que j’ai toujours loué jusqu’à fin novembre 2018 (par cabinet de gestion immobilier). Ils m’ont forcé à faire des travaux de rénovation trop couteux et j’ai donc mis l’appartement en vente début 2019, vente effective début juillet 2019.
Puis-je déduire les frais : intérêts, charges de l’immeuble etc des 6 mois de 2019 alors qu’il n’y a plus de locataire ?
Cordialement,
Hacol
Bonjour,
Je dirais que non justement; à partir du moment où la location n’est plus et qu’il n’y a pas de volonté de loueur, la déduction doit s’arrêter.
Cordialement.
Bonjour,
Étant sur le point de me lancer dans un investissement locatif pour faire du déficit foncier, je dévore vos articles très instructifs. Bravo.
J’ai une question pour laquelle je n’ai pas encore trouvé de réponse précise.
Je vais acquérir un immeuble composé de 5 garages et 3 appartements.
Je vais faire faire d’importants travaux sur les appartements pour les mettre en location. Les travaux débuteront en septembre/octobre 2020 pour ne s’achever vraisemblablement qu’en fin d’année.
Je ne vais donc vraisemblablement percevoir des loyers sur les appartements qu’à partir de l’année prochaine (2021).
Par contre, je vais percevoir des loyers sur une partie des garages dès cette année (2020).
Ma question porte sur l’impact de cette hybridation sur le mécanisme du déficit foncier.
Début 2021 pour ma déclaration sur 2020, dois je remplir une déclaration 2044 avec les loyers perçus pour les garages et les charges des travaux déductibles sur les appartements ?
Question subsidiaire : Vais-je avoir intérêt à payer un maximum de travaux sur 2020 ou bien est il préférable de payer un maximum les travaux sur 2021 ? (NB : les soldes des factures des artisans qui réaliseront les travaux risquent de tomber en fin d’année me laissant le choix de l’année pour les acquitter).
Cordialement
Bonjour,
Vous déclarez les loyers perçus et les travaux déductibles payés l’année où cela apparaît sur votre compte bancaire. C’est ça qui compte. Pour 2020 et 2021, aucun impact particulier sur les travaux. Je conseille toujorus d’en faire un maximum sur une année entière pour provisionner un déficit si on dépasse les -10 700 €. Je vous oriente vers mon guide pour acquérir ces notions importantes et optimiser la rentabilité via l’impôt : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre site!
Une question : j’ai deux appartements a la même adresse. L’un était loué en 2019 , l’autre pas. Puis je déduire mes charges (crédit, taxe fonciere, charges de copropriété…) du bien qui n’était pas loué?
Merci
Bonjour,
Non c’est impossible!
Cordialement.
Bonjour Monsieur Diringer,
J’ai écrit un 1er mail mais je pense m’être trompée dans le site… je vous repose donc ma question. Nous avons acheté un apprt en VEFA Pinel le 22 juin 2017. Le bien devait être livré en octobre 2018 mais suite à des intempéries, l’achèvement ne s’est effectué qu’en Nov 2019 doit 1 an de retard ! Le bien ne pouvait donc pas être loué bien sûr. Malgré tout, la banque a commencé à nous prélever intérêts et assurance début octobre 2018 (elle a refusé de reporter…) donc nous avons payé pendant 1 an sans loyers compensateurs. Au moment de ma déclaration d’impôts 2019 sur les revenus 2028, j’avais posé la question au gestionnaire à savoir si on pouvait déduire les intérêts et assurance payés en 2018, il m’avait répondu NON car cela ne se fait que lorsque l’achèvement des travaux est réalisé.
En lisant votre article (très intéressant) je me demandais si je ne pouvais tout de même pas les déduire (en envoyant aux impôts le courrier que vous préconisez) ? Merci bcp de m’avoir lue et de me répondre à ce sujet.
Bonjour,
Il aurait fallu les déduire oui… après si le délai est trop long avant la première location le fisc peut refuser et c’est à son appréciation. Personnellement, j’essaierai de corriger surtout qu’il n’y a pas que les intérêts. Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide qui donne un courrier de correction et la démarche à suivre pour tout optimiser.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté un bien en 2019. J’ai fait des travaux jusque début 2020. Je souhaitais le mettre en location mais finalement j’ai revendu le bien en 2020 (j’ai payé l’impôt sur la plus value sans pouvoir déduire les travaux). Puis-je déduire les intérêts d’emprunts et les travaux de mes autres revenus fonciers même si le bien n’a jamais été loué ?
Merci pour vos précieux conseils.
Aurélien
Bonjour,
Non, c’est impossible sous peine de redressement.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai mis en location au 01/10/2019 un bien dont j’étais précédemment l’occupant.
L’annonce de mise en location a été publiée en mars 2019.
Quelle est la période que je dois prendre en compte pour déclarer les « Provisions pour charges », à compter du mois de mars ou du mois d’octobre ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bien cordialement.
Bonjour,
Quand le bien a été habité juste avant, il est toujours délicat de déduire les charges avant location. S’il était vraiment vide et que vous pouvez prouver la recherche de locataire, vous pouvez déduire les charges dès mars mais en cas de doute, il faut partir de la première location.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article.
Est il possible de déduire l’assurance emprunteur et les frais de dossier payé à la banque pour le prêt immobilier entre la date de signature de l’acte de vente et la date d’achèvement des travaux?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Oui mais le texte précise qu’il faut un « délai raisonnable » avant le début de la location sans aller plus loin. C’est donc de l’étude au cas par cas s’il y’a plus d’un an de battement.
Cordialement.
Merci, est ce que cela s’applique aux frais de garantie du prêt également?
Bonjour,
J’ai loué un bien non meublé en 2019 du 1er janvier au 31 mars 2019, donc 3 mois. Mon locataire ayant décidé de me donner congé au 31 mars 2019, j’ai décidé de ne plus le louer et de le céder à titre gratuit à mon fils, dès le 1er avril 2019.
Je dois faire ma déclaration de mes revenus fonciers 2019 pour 2020. Ma question est : puis je déduire la totalité de la taxe foncière (sans les ordures ménagères) de l’année entière, ou juste au prorata de la durée de la location, soit 3 mois. Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Je pense qu’il faut faire un prorata sur tout dans ce cas.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté une maison en octobre 2019. Celle ci étant ancienne, des travaux sont en cours. Dans ma déclaration 2020, puis je faire une déclaration de revenus fonciers (meme si je ne dépasse pas les 15 000€) ou suis je obligée de déclarer mes revenues en micro foncier? (a savoir que pour 2020 je dépasserais les 15000€).
Par ailleurs, la maison étant ancienne puis je bénéficier de la loi DENORMANDIE alors que je n’ai fais aucune démarche avant le début des travaux?
je vous remercie
Bonjour,
Pour déduire les travaux, cela passe justement par le régime réel et le refus du micro-foncier. Vous trouverez tout le détail sur le Denormandie dans la rubrique Immobilier et sous-catégorie « denormandie ». Je pense que mon Ebook sur la location vide vous permettrait aussi de tout comprendre et de tout optimiser fiscalement.
Cordialement.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse.
Une dernière question, pour 2020 (déclaration 2019) puis je déclarer mes travaux en revenus fonciers meme si je n’atteint pas les 15000€? A t on le droit de déclarer des revenus fonciers si ceux là n’atteignent pas 15000€?
Je vous remercie pour votre réponse et votre site qui est très utile
Oui le plafond des 15k n’a rien à voir avec le montant des travaux.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
J’ai acheté votre livre » Je loue mon bien en pinel » , que j’ai trouvé très intéressant et utilement fiscale. J’ai voulu vous remercier vivement pour vos articles et de votre éclairage fiscal. J’ai une autre question à vous poser si vous le permettez. J’ai acheté un appartement en Octobre 2019 , j’ai voulu le louer en nu mais j’ai pas eu de locataire. En Janvier 2020, je l’ai déclaré mon POI en location saisonnière. Puis-je déclaré mon bien en nu dans la déclaration 2020 sur les revenus l’année 2019 sans percevoir de loyer (histoire de déduire les intérêts d’emprunt et les charges), sachant qu’à partir de 2020 est en location meublée?
Merci d’avance
Bonjour,
Alors non pas du tout. Peut-être que l’expert-comptable pourra le faire rétroactivement si vous faites du réel sur le meublé mais ce ne sera pas le même impact car le déficit ne s’impute pas sur les autres revenus en meublé. En tout cas, si vous ne louez pas vide je vous recommande de ne rien déduire sur la 2044.
Cordialement.
Bonjour,
Un grand merci pour vos articles et votre « éclairage fiscal » ! Très utile et très précieux!
Je vais remplir pour la 1ère fois le formulaire 2044 pour un bien acheté en 2019 (Pinel). Le prêt bancaire a été débloqué l’an dernier et le bien ne sera livré que courant 2021. Je vais alors déduire « 1000 » d’intérêts d’emprunt (intérêts, frais de cautionnement, frais de dossier et assurance emprunteur) en absence de loyers. Question : dois-je préciser dans la case 211 (Loyers), le montant « 0 » ? et ainsi dans la case 261 (revenus fonciers taxables), afficher le déficit foncier de « -1000 » (0-1000)?
En vous remerciant sincèrement.
Bonjour,
Si c’est le formulaire papier, vous pouvez oui; l’important est d’avoir le -1000 de déficit. En ligne, tout se fait automatiquement, il suffit de remplir la déduction des intérêts. Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide Pinel qui vous sera sans doute d’une grande aide. https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en 2017 dans lequel j’ai habité pendant 2 ans avant de le mettre en location en août 2019. Pour ma déclaration de revenus fonciers de cette année, combien de mensualité d ‘intérêts d’emprunt suis je en droit de déduire? Seulement ceux payés à partir du début de la location ou davantage?
Cordialement,
Bonjour,
Seulement ceux de la location. Il faudrait interroger le fisc en amont pour savoir si l’ordre du prêt qui n’est pas le bon (à mon avis c est un prêt pour acquisition résidence principale et non pas locative) pose problème ou non.
Cordialement.
Bonjour:
Je suis proprietaire bailleur d un appartement. J ai fait un emprunt pour financer la revonation thermique de l appartement (huisserie), chauffe eau performant. etc. Grosso modo l emprunt est de 13000 euros sur 3 ans (3000;5000;5000). Puis je deduire la totalite mon mon emprunt chaque annee? i.e. 50% de 3000 en 2019, 100% de 5000 en 2020, 5000 en 2021. C est un emprunt a bas taux d interet qui ne depasse pas 5 ou 10 euros par an.
Cordialement
Bonjour,
On peut déduire uniquement les intérêts. Pour la déduction des travaux, c’est au moment du paiement de la facture.
Cordialement.
Merci: donc le syndic et le gestionnaire de la residence ou la residence est situé devrait a un moment donné me fournir les duplicata du paiement des factures. Est ce correct? A present si les travaux ont été effectue dans mon appartement ce n est pas le cas de toute la residence. donc on peut effectivement dire que les travaux n ont pas été regle dans leur totalité
cordialement
Bonjour,
Merci pour ces précieux conseils. J’apprends de nouvelles choses sur la fiscalité chaque année à la même période! C’est enrichissant et agaçant à la fois! Conclusion : il faudrait certainement que je me forme. Problème, vous n’avez pas rédigé de guide sur la fiscalité des biens loués meublés (je parle de LMNP et non de LMP). Du coup, je suis un peu ennuyée pour vous poser une question liée à cet article dans un domaine autre que le PINEL ou la location nue, mais je tente quand même, on ne sait jamais.
J’ai acheté un bien ancien en juin 2019 (avec un prêt pour « investissement locatif ») dans le but de le louer meublé. Les travaux pour sa rénovation ont débuté en septembre 2019 et sont toujours en cours. Comment puis-je faire pour déduire les charges payées en 2019 à la suite de cet achat sur ma déclaration de revenus 2020 alors que je n’ai pas encore effectué les démarches initiales auprès du greffe du Tribunal de commerce pour la location de ce bien, qui ne sera effective qu’en janvier 2021. (en bref, je n’ai pas encore rempli de formulaire POi, ni effectué la levée d’option pour être en régime réel, etc). Pour ma déclaration de revenus 2020, ces charges sont elles considérées comme un résultat déficitaire? Dois-je les ajouter au résultat déficitaire de mon autre logement déjà loué en meublé? Les impôts ne vont-ils pas se poser des questions car je n’ai pas déposé de liasse fiscale dans mon espace pour ce bien?
Je vous serais sincèrement reconnaissante de m’indiquer où je peux trouver la réponse si vous-même ne l’avez pas.
Bien cordialement.
Bonjour,
Tout ce que je sais sur le meublé est dans la rubrique « immobilier » puis « location meublée ». Malheureusement, on arrive souvent sur la fiscalité de l’entreprise qui est un tout autre domaine. Il vous faut alors un expert-comptable, notamment pour votre question à laquelle je n’ai pas la réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour vos articles très précis et pratiques sur le Pinel. Nous avons acheté un appartement en VEFA fin 2017 et payé des travaux modificatifs acquéreurs en 2018. Le bien a été livré et loué fin 2019. Donc je m’apprête à faire ma première déclaration Pinel et beaucoup de questions se posent, notamment la suivante qui est la plus significative.
D’après ce que je comprends, les travaux modificatifs acquéreurs ne rentrent pas dans le prix de revient du bien, est-ce exact? Il faut déclarer ces travaux dans le calcul du résultat foncier? Est-il possible de les déclarer dans notre déclaration 2044 de 2020 au titre de 2019? Ou faut-il faire un courrier rectificatif pour corriger la déclaration 2019 sur les revenus 2018 pour intégrer ces TMA?
Un grand merci par avance.
Bonjour,
Sur ces questions techniques je ne peux répondre sans prendre en compte d’autres critères au risque de dire des bêtises. Je vous oriente vers mon Ebook Pinel qu explique en détail toutes les situations. https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour,
En faisant quelques recherches sur internet, je suis tombé sur votre article et j’ai pensé peut-être que vous m’aider. Déjà merci beaucoup pour votre article et pour le temps que vous consacrez pour nous à donner vos conseils. Ma problématique est la suivante: Nous voulons acheter un bien immobilier où nous allons occuper le 1er étage et louer le RDC. Au début j’étais partie sur un montage financier d’une RP et je savais qu’il y a possibilité d’être exonéré d’impôts sur les revenus fonciers. Hors on me dit qu’en faisant cela je me prive de beaucoup d’avantages niveau fiscal sur du locatif et on me dit de faire plutôt 2 dossiers niveau financement partie RP+locative. Le conseiller financier peut monter l’un ou l’autre mais je ne sais pas qu’est-ce qui est plus intéressant niveau financier. Notre objectif est d’avoir notre RP mais au même temps de rentabiliser notre investissement. Est-ce que vous pouvez m’éclaircir ce point ? Ma question c’est est-ce que je fais un seul dossier RP ou 2 dossiers RP + location (et là c’est le notaire qui doit faire une attestation pour partager les deux parties). Merci d’avance pour toutes vos réponses. Bien cordialement,
Bonjour,
La question est essentielle oui. Mais je ne peux répondre tel quel. Tout dépend des loyers estimés, des charges prévues et aussi de si vous louez vide ou meublé. Pour ce type de demande, cela passe nécessairement par une formation téléphonique puisqu’il faut analyse votre dossier pour calculer la meilleure solution niveau rentabilité globale : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Cordialement.
Bonjour,
Je lis régulièrement vos conseils pour bénéficier de nos droits en matière de réduction d impôts, que j applique bien entendu. Combien d entre nous ne déclaré pas correctement ses droits .
J ai demandé au centre des impôts la marche à suivre pour demander l exonération de la TF du bien qui n est plus loué dans l attente de sa réhabilitation de plusieurs mois.
L agent des impôts m a répondu que ça n existait pas, j ai dû lui lire l article complet avant qu’ elle accepte ma requête me précisant que que nombreux justificatifs devront être fournis mais le plus étonnant, il faut mettre tout en oeuvre pour louer rapidement, comment faire quand le logement est interdit à la location pour indécence ayant acheté le logement loué en mauvais état.
Merci pour vos précieux conseils.
Prenez soin de vous
Martine B
BOnjour,
Merci pour votre suivi et votre témoignage! Vu votre situation, je dirais que la meilleure solution est de passer par un courrier recommandée expliquant votre situation particulière pour demander l’exonération. Le recommandé obligera le fisc à étudier la demande en se référant au texte pour faire sa réponse. Bonne soirée.
Cordialement.
Bonjour,
Je loue ma résidence principale ap avoir emménagé dans l’appartement de ma copine, puis je déduire les interets d’emprunt de mon prêt contracter initialement pour achat de résidence principale et non dans un but locatif ?
Deuxième question, peut on déduire les frais d’une protection juridique des revenus locatifs ?
Meric de vos réponses !
Bonjour,
Pour être tranquille : il faut que l’ordre du prêt indique clairement « acquisition d’une résidence locative ». A défaut un redressement est possible. L’idéal serait donc de faire modifier par la banque mais dans 90% des cas, ils ne pourront pas le faire sans réinitialiser tout le prêt ce qui engendre des frais de dossier.
Maintenant, dans la théorie, vous seriez loin d’être le seul à déduire malgré le fait que l’ordre du prêt ne soit pas bon. Le risque parait assez léger. Même sur un redressement du fisc, vous pourriez facilement prouver que le bien est entièrement loué et demander une remise ; un bon avocat pourrait surement utiliser ça pour faire pencher le redressement en votre faveur. Bref, le risque est très limité mais il n’est pas nul.
Cordialement.
Bonjour,
Article très intéressant, mais je n’ai malheureusement pas trouvé la réponse pour mon cas.
Ne parvenant pas à louer mon bien locatif, j’ai vendu celui-ci en septembre 2019. Puis-je déduire les charges (prêt, assurance prêt, taxe foncière…) de janvier à septembre 2019 ?
Bonjour,
Si le bien était loué depuis, les charges relatives à la location pendant cette période sont bien déductibles oui.
Cordialement.
Merci pour votre réponse.
Désolée, je n’ai pas été assez précise. C’est un local commercial que je louais depuis 2011, mais n’ayant pas trouvé de locataires (bien mis en annonce sur le boncoin) depuis septembre 2018, j’ai finalement opté pour la vente. Ai-je la possibilité de déduire quelque chose ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
article très intéressant. Cela semble répondre à ma requête : Ma locataire est partie en juillet 2019 et l’appartement est resté vide jusque décembre 2019 inclu. D’après ce que je comprends puisque le bien est destiné à la location il peut etre resté vide une partie de l’année et malgré cela on peut déduire l’intégralité des charges annuelles.
Quid des charges de copropriété ? Et plus particulierement des charges locatives que je n’aurais pas récupérées pendant les 6 derniers mois de l’année. Rubrique 229 et 230 de la 2044
Merci
Bonjour,
Sur ce genre de cas, il faut pouvoir prouver qu’on a recherché un locataire activement ou donner une raison à la vacance. La ligne 230 ne change pas, vous devez réintégrer les charges déduites l’an passé en 229 qui ne le sont en fait pas. Pour la 229, je ne sais pas trop car le texte ne précise rien. Par prudence j’ai donc envie de dire de ne pas les mettre mais je ne suis pas certain. N’hésitez pas à jeter un oeil à mon guide sur la location vide.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Merci pour cet article très intéressant.
Il faudrait peut être préciser pour vos lecteurs qu’il faut attendre d’être propriétaire du bien dans le cas d’une VEFA pour déduire les frais correspondants (type intérêts d’emprunt).
A bientôt
Xavier
Bonjour,
C’est vrai que je n’ai jamais vraiment approfondi ce point. Avez-vous le texte? Côté pratique, ce sont souvent des intérêts intercalaires et je n’ai jusqu’ici jamais vu le fisc venir empêcher cette déduction. Si vous avez un exemple ou une jurisprudence, je suis preneur. A défaut je me le note et je creuserais ce point après la période fiscale.
Cordialement.
Bonjour,
Ce point m’intéesse: j’ai signé chez le notaire fin 2019 pour l’acquisition d’un bien en VEFA, dont la construction débute tout juste en Mai 2020. Puis-je d’ores et déjà déclarer les intérêts d’emprunt + frais de dossier payés en 2019, même si la location n’arrivera qu’au mieux fin2021?
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Dans le cas ou le bien n’est pas loué car les travaux de rénovation ne sont pas terminés (maître d’œuvre en liquidation), on peut donc déduire les charges courantes (procédures, assurances, impôt foncier).
Si le bien est revendu en l’état, dans les 2 ou 3 ans qui suivent, l »administration fiscale peut-elle remettre en cause la réduction d’impôt obtenue auparavant par l’imputation de charges sans loyer?
Bonjour,
Oui bien sur, ces charges sont déduites car elles ont pour but de louer le bien. S’il est habité par vous, non loué ou loué à un loyer non similaire au prix du marché, soyez certain que le fisc viendra redresser.
Cordialement.
Bonjour à vous et merci pour ce site très instructif.
Une petite question suite à cet article. Je suis en train de réaliser des travaux dans une maison, en vue de la louer d’ici quelques mois.
D’après l’article ces travaux seraient déductibles.
La petite nuance est celle-ci : Bien que les travaux soient réalisés en vue d’une mise location, cette maison est actuellement ma résidence principale. Et ces travaux sont réalisés alors que j’y vis toujours.
Est-ce un frein à la déduction ou non?
D’avance merci de votre réponse.
Bonjour,
C’est clairement un risque qui pourrait ne pas jouer en votre faveur en cas de contrôle. Il serait plus prudent de les faire après et/ou de faire en sorte d’indiquer au maximum sur les factures que les travaux sont faits pour pouvoir louer le bien.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant.
Je suis en cours de négociation de mon prêt bancaire pour un achat Pinel.
Afin d’optimiser les charges déductibles des loyers, ai-je intérêt à négocier un taux le plus bas possible afin de payer moins d’intérêt, ou bien d’avoir un taux d’intérêt un peu plus élevé qui me permettrais de faire du déficit foncier et de ne pas payer d’imposition sur mes prochains revenus fonciers ?
Merci d’avance pour votre votre éclairage.
Bonjour,
Au final, c’est une déduction donc vous ne récupérez pas 100% en gain fiscal. Il vaut mieux payer moins d’intérêt, aucun doute là-dessus! Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide sur la location vide qui peut vous intéresser.
Cordialement.
Bonjour
Nous avons acheté en tant que résidence principale. Entre la signature du compromis et la vente, notre situation a changé et nous allons finalement le mettre en location et faire des travaux en amont. Pourra t’on les déduire des impôts alors que nous avons acheté en résidence principale ? Merci pour votre réponse
Bonjour,
Si vous avez habité le bien entre les travaux et la location, ce n’est pas déductible. Pour les intérêts, l’ordre du prêt peut-être bloquant. Vous pouvez voir si la banque accepte de changer mais c’est rare. Dans un tel cas, c’est à la liberté du contrôleur qui peut accepter ou non de laisser couler le redressement sur les intérêts déduits du fait que l’ordre ne soit pas bon.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour
J’ai réalisé un investissement pinel . J’ai payer des frais d’assurance d’emprunt en décembre 2019. Et je suis passer chez le notaire en janvier 2020. Comment déduire ces frais payés en 2019 mais avec une date d’acquisition de 2020. ? ( je rempli bien la case 250 de la 2044 ainsi que la date d’acquisition mais un message d’erreur s’affiche concernant la date ) merci
Bonjour,
Vous avez plusieurs articles de la rubrique immobilier qui explique cela. Je vous conseille aussi vivement de jeter un oeil à mon guide Pinel.
Cordialement.
Bonjour
Je serai très reconnaissante si vous pouviez me donner un conseil..
je vais bientôt acquérir un appartement que je souhaite louer en tant que lmnp au régime réel. Le projet a été monté pour « résidence principale » donc sur l’offre de prêt est indiqué « résidence principale », au début je n’avais pas l’intention de le louer. Mes questions:
– est-ce que je vais pouvoir déduire les intérêts de l’emprunts, les frais de notaire, les frais bancaires, l’amortissement du bien etc. sachant que le prêt indique « résidence principale »
– si oui dois je déclarer le début d’activité LMNP avant la signature de l’acte authentique ?
je précise qu’il s’agit d’un prêt classique, non réglementé. Je vous remercie par avance de votre réponse cordialement
Bonjour,
Sur le régime réel, la déduction passe nécessairement par un expert-comptable. Je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-loyer-meuble-saisonnier-calcul-non-professionnel-taux-etudiant/
Il faut voir avec lui s’il est encore temps ou non et si la mention sur le prêt est bloquante (à mon sens si le bien est uniquement loué et jamais habité par vous, ça peut passer). Attention, les frais de notaire ne seront pas déductibles.
Cordialement.
Bonjour,
Au niveau d’une location meublée en Airbnb d’une maison individuelle avec statut de meublé de tourisme délivré par la mairie, pas de fourniture de service comme les hôtels ou résidence de tourisme : considéré comme une location meublée occasionnelle d’habitation? donc exonéré de TVA?
Nous sommes considéré comme professionnel car revenus locatifs dépasse 23 000€ et revenus du foyers soumis aux impôts inexistant, donc inférieur au revenus locatif. Nous devons donc déclarer nos revenus en 2042 C PRO, revenus professionnels, dans la case 5KP (abattement de 50%, pas de case pour abattement de 71% en tant que meublé de tourisme?) de plus si revenus locatifs supérieur à 32 900€, soumis à la TVA ou exonéré? ces règles s’appliquent également au Particuliers Non Résident?
Très bel article bien écrit et très clair.
Petite question sur les locations Airbnb, je suppose aussi que l’on peut déduire les intérêts d’emprunts, les travaux, etc..
Connaissez vous les dernières nouveautés fiscales concernant Airbnb ? Un locataire est-il imposable au même tarif qu’un propriétaire ? Certaines villes devraient être limitées à 120 nuitées, peut-on louer sous le même régime, à un étudiant pendant 9 mois et en airbnb ensuite en été ?
Airbnb est-il toujours rentable pour un propriétaire possédant un crédit et des travaux en 2020 ?
Merci
Bonjour,
Vous avez plusieurs articles sur le sujet notamment un sur le Airbnb dans la rubrique « immobilier » et « location meublée ».
Cordialement.
Bonjour, et merci pour votre travail
je me permets de vous signaler que dans l’un de vos paragraphes qui maintenant commence a daté un peu que la csg est indiquée a 15,5
Cordialement
Merci, j’essaie effectivement de tout mettre à jour mais c’est difficile avec 400 articles. Je m’occupe de celui-ci rapidement, merci!
Merci infiniment pour ces explications.
J’ai une question très spécifique puisque j’ai initialement acheté fin 2016 mon appartement VEFA pour être ma résidence principale ( avec Taux zéro). Récemment livré en 2019 mes projets ayant évolués entre temps > 2,5 ans plus tard, je décide de le louer en PINEL, je n’ai bien sûr jamais occupé le logement ( J’ai racheté mon prêt puisque le taux zéro n’etant Plus de circonstance)
Puisque rétroactivement déduire mes intérêts d’empreints 2017,2018, 2019 suite à ce changement de situation?
Bonjour,
Il faut faire la demande du fisc mais sur une durée aussi longue, il risque d’y avoir un refus.
Cordialement.
Bonjour,
Je fais actuellement construire une maison pour la mettre en location, les travaux devraient finir fin novembre.
Il restera les travaux de peinture, parquet et la pose de la cuisine à ma charge, puis-je déduire le coût des matériaux dans le calcul de mon impôt foncier ?
Aussi la PFAC (Participation Financière à l’Assainissement Collectif) et l’Assurance Dommage-Ouvrage sont elles déductibles des impôts foncier ?
Merci d’avance.
Bonjour,
Vous trouverez plusieurs articles dans la rubrique immobilier qui détaille ligne par ligne tout ce qui est déductible.
Cordialement.
Bonjour
J’ai acheté un bien en PINEL en 2017. Les travaux ont été achevés en 2018. Le bien n’a été loué que très récemment.
J’ai bien compris que je peux déduire les intérêts d’emprunt et à priori les intérêts intercalaires mais puis je également déduire les charges de copropriété et l’assurance du prêt?
Bonjour,
Vous dites dans votre guide qu il faut déclarer toutes les charges dans la 2044 même si le bien n’est pas encore acquis et donc achevé.
Mais comment déclarer un déficit foncier de l an 2018 (à cause des frais assurance du prêt, etc.,, suite à l acceptation du prêt) alors que le bien ne sera acquis qu’en 2019 (quand l acte de vente sera signé)?
Je pose la question car quand j’ essaye depuis mai 2019 de remplir la déclaration 2044 cela est refusé en me prétextant que la date d acquisition doit être de 2018 ou antrieure, alors que donc mon cas elle sera postérieur car l acte sera signé dans quelques mois en 2019?
Bonjour,
Meme problematique que David (2 mai) d’un logement acheté en Octobre 2018, pour le mettre en location meublée (a priori saisonniere cette année 2019).
De ce qu’on m’a dit, je n’ai pas le choix pour cette déclaration 2018 (sur revenus 2018) n’ayant fait encore aucune demarche pour le LMNP/BIC, je suis en « foncier » pour 2018 (avec deduction possible des frais de type charges/travaux/assurance/copro… et charges financieres d’emprunt…).
Je dois ensuite faire d’ici la fin d’année la demarche pour le LMNP/BIC (P0i et declaration + preparations des formulaires pour les amortissements…). Est-ce bien exact?
S’ajoute a cela quelques incertitudes ou options:
NOTAIRE/AGENCE
* soit je deduis pour cette déclaration actuelle des frais de type agence/notaire mais ne les aurai plus dans les amortissement (et aurai de la PV en sortie)
* soit je ne deduis pas les frais notaire/agence et les aurai en amortissement.
ANNEE BLANCHE
* l’année 2018 etant particuliere, ces déficits exceptionnels doivent a priori etre déclarés comme revenus negatifs « exceptionnels » pour ne pas etre perdus? comment?
+ dans le cas d’autres revenus foncier:
* ayant un Pinel avec 2000E/an de revenus (une fois deduit les charges et emprunts), et un deficit foncier antérieur (2017) de 1000E, qu’est-il conseillé de faire pour éviter de perdre ces déficits dans l’année blanche en ne me retrouvant qu’avec les revenus positifs dans les futurs années sans possibltés de déduires ces déficits?
Au passage la question de Benjo sur les interets d’emprunts m’interesse car j’ai egalement entendu 2 sons de cloche!
Merci d’avance
Bonjour, et bravo pour vos articles accessibles au grand public.
Pouvez-vous me donner la référence du Bofip qui indique qu’il est possible de « déduire les intérêts du prêt même si le bien n’est pas loué » (je reprend le titre de l’article) ?
J’ai posé la question via la messagerie sécurisée et mon Centre des Impots me répond : « Vous ne pouvez déduire vos intérêts d’emprunt qu’à partir de la 1ere année de mise en location. »
Merci d’avance pour votre aide précieuse
Bonsoir,
J ai acheté un bien immobilier destiner à la location. Pendant combien d ‘année on a le droit de déduire les intérêts?
Merci à l ‘avance
Et j’en profite également pour rebondir sur une réponse que vous avez fait à un commentaire plus haut ou vous précisez que l’on ne peut déduire que les charges relatives à la période où nous louons. cela signifie t’il que je ne peux déduire les intérêts de l’année entière si je n’ai mis mon bien en location qu’en octobre (avant cela j’envisageais de le vendre puis j’ai fait quelques travaux pour pouvoir le louer)
Mille mercis
Bonjour, je suis propriétaire de 3 maisons toutes données aujourd’hui en location. Pour 2 d’entre elles lorsque j’ai souscrit les prêts, le banquier m’a conseillé d’indiquer sur les documents au titre de résidence principale pour obtenir de meilleurs taux. Dans les faits je ne les ai jamais habitées. J’ai déjà declaré des intérêts de ces prêts en déduction de mes revenus fonciers mais cette année je les ai fait rachetés par une autre banque. Cette fois ci, 1 a été racheté au titre de résidence principale et 2 au titre de biens locatifs. Je voulais déclarer les frais de remboursement anticipés mais l’ancien banquier ne veut me fournir d’attestation pour la maison qui était déclarée en résidence Principale car sell’ Lui non déductible. Je m’inquiete Donc d’avoir déclarer les années précédentes des intérêts que je n’aurais pas du… pour ce qui est des nouveaux prêts, celui en résidence principale va changer de destination à ma demande. Mais puis je aussi en déduire les frais de caution que j’ai payés en 2018?? Quel casse tête! Merci de votre aide
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour
J’ai acheté en 2018 un appartement en VEFA sur lequel est venu se greffer un emprunt avec intérêts et assurances. Aucun revenu foncier sur 2018.
En 2019, je vais le mettre en location meublé au régime réel.
Puis je déduire les intérêts d’emprunts et assurances sur 2018 ? sur quelle ligne ?
Il y a t’il un risque vis à vis du fisc si je déclare les intérêts d’emprunts et assurances dans les revenus fonciers en 2018 puis que je passe en statut de loueur meublé non professionnel en 2019 (BIC), ceci sur le même bien
Merci par avance pour vos éclaircissements
Bonjour,
Effectivement le montage me parait très très limite…. à voir avec un avocat fiscaliste.
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
J’ai fait l’acquisition d’un bien en mars 2018 afin de bénéficier du dispositif PINEL. Le bien ne sera terminé qu’au premier trimestre 2020. D’après ce que j’ai pu comprendre, je peux déclarer les frais de dossier, de garantie, les intérêts ainsi que l’assurance emprunteur payés en 2018 sur ma déclaration 2019.
Les frais de dossier et de garantie ayant été payés grâce à un emprunt, cela est-il toujours valable ?
Bonjour
Je ne loue plus mon bien depuis fin 2018 et je l’ai vendu début 2019.
Puis-je déduire les intérêts de mon emprunt (qui a été soldé lors de la vente), alors que je n’ai pas eu de loyer?
Cordialement.
Marc
Bonjour,
J’ai bien peur que ce soit impossible; on peut déduire seulement les charges relatives au moment où le bien était loué.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour encore merci pour votre site dont je suis fan,cela m’aide beaucoup.
Suite à vos conseils l’an passé j’avais bien deduit les intérêts d’emprunts sur la 2044 mais qu’en est-il des accessoires de l’année figurants sur le tableau d’amortissement de la banque ?
On peut les déduire aussi?
Bonjour,
Direction mon guide sur l’immobilier ou l’article sur la façon de remplir la 2044 case par case!
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour les informations très utiles sur votre site.
J’ai une question que je ne trouve pas de réponse : j’ai une SCI pour trois maisons pour de la location que nous sommes entrain de construire nous même, le problème c’est que nous allons mettre au moins 3 ans pour le faire, j’ai fait la première déclaration pour les intérêts bancaires pour 2017, que j’ai amorti sur une autre location, le problème c’est que par la suite j’ai téléphoner au impôts, et ils ont pas trop su me dire si on avez le droit le fait que c’est aussi long, donc cette année, pour la déclaration n: 2072-S-K pour 2018, je ne sais plus quoi faire, où je déduis les intérêts, ou je déclare en micro-foncier mon logement loué. Je ne suis complètement perdu, et j’ai plus que quelques jours pour la déclaration. Un grand merci si vous pouvez m’aider.
Cordialement
Bonjour,
Difficile de se prononcer… il faudrait vous faire accompagner par un professionnel qui aura une vision globale des projets. Vous pouvez passer par la rubrique contact si vous souhaitez un devis d’un pro près de chez vous.
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Je souhaite acheter un bien locatif par l’intermédiaire d’une SCI déjà existante en faisant un prêt à ma banque personnelle et faisant prélever le remboursement sur le compte bancaire de la SCI. L’intitulé du crédit est précisé » pour investissement locatif ». Puis-je déduire les intérêts d’emprunt et les frais de dossier du montant des revenus fonciers générés par la SCI dans la limite des 10 700€/an autorisés ?
Bonjour,
J’ai une maison principale que je voudrais passer en locatif, mais j’ai un emprunt qui continue encore pendant 10 ans.
Je voudrais savoir si j’ai la possibilité de déduire mes intérêts restant, et si je passe en frais réel est-ce que j’ai droit à un abattement ?, si oui le quel et quel %.
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Il faut voir avec le fisc s’ils acceptent la déduction ou s’ils imposent de refaire un prêt.
Cordialement.
Bonjour j’ai un crédit pour un appartement locatif. Dois je considérer mes mensualités comme charges déductibles ?
Bonjour,
Seulement la partie intérêt est déductible.
Cordialement.
Bonjour, nous avons une SCI familiale que nous avons maintenue mon ex-mari et moi, malgré notre divorce, dans laquelle nous avons plusieurs appartements en location. Nous sommes usufruitiers à 50/50 et les 2 enfants que nous avons en commun (majeurs) sont nus propriétaires. Mon ex-mari me dit que désormais (depuis cette année), on ne peut plus déduire les intérêts d’emprunt dans la déclaration. Je suis étonnée, je ne trouve pas d’éléments là-dessus.
Autre problématique, pour laquelle je ne sais pas si vous êtes susceptible de me conseiller : mon ex-mari est seul gérant de la SCI et ne veut pas payer de comptable. Il fait donc les comptes lui-même, a la signature sur le chéquier, s’occupe de la gestion des travaux seul (il est du métier) et ne veut pas faire d’AG, car trouve ça inutile. J’ai l’impression qu’il fait un peu ce qu’il veut avec les comptes. Je ne suis pas procédurière, mais je souhaiterais sortir de ce système, sans y perdre mes intérêts. Je lui ai proposé la co-gestion, mais il a refusé. Que me conseillez-vous ? Je vous remercie bien. Cordialement
Bonjour. Sur des points et des questions aussi techniques, il faut vous rapprocher d’un conseiller patrimonial conséquent. cordialement.
Bonjour,
Je voudrais savoir si je peux financer mes travaux locatifs qui vont suivre l’achat d’un bien ancien à l’aide d’un prêt immobilier (qui inclurait acquisition du bien ancien, travaux de remise en état pour pouvoir le louer, frais de notaire et d’agence immobilière), et :
– déduire la totalité des intérêts d’emprunt, les frais de dossier et de caution crédit logement de mes revenus locatifs (sur 2044SPE en ligne 250)
– et en plus pouvoir déduire le prix de ces travaux d’amélioration (et donc financés à l’aide d’un prêt dont je déduis les intérêts d’emprunt) de mes revenus fonciers (sur 2044SPE en ligne 224) ?
Fred
Bonjour. Vous avez un article qui liste tous les frais déductibles dans la rubrique « immobilier ». Cordialement.
Bonjour, j’ai acheté un immeuble en 2014 en sci de 2 appartements, les communs étaient insalubres ainsi qu’un appartement, les travaux ont été commence cette même année après le départ d’un locataire
après 2 mois de loyer. Aujourd’hui les travaux ne sont pas encore finis car nous effectuons les travaux sans faire appel aux entreprises et en parallèle nous avons construit des garages (en face)
neuf. Nous avons donc sur nos déclarations des déficits ( remise en conformité electricité, eau, placo degradé et le plancher) déficit variable chaque année de 2000€ à 7000€ avec les intérêts
d’emprunt . Les logements seront louables en 2019 mais aujourd’hui les impôts reviennent sur nos déclarations antérieurs avec une majoration de 10% et plus de possibilité de déduire des charges avant
la location (pas intérêt emprunt, ni taxe foncière ni reste des travaux) y a t il des recours. Merci d’avance de vos réponses
CDT
Bonsoir.
Apres une lecture des différents messages , je souhaiterais vous exposer ma Situation et par la suite vous poser une question.
«nous avons moi et ma femme acheter un appartement dans l’ancien en 2007 avec l’aide d’un prêt à taux zero. Nous y avons habiter en RP jusqu’en mars 2017.Nous l’avons ensuite mis en location a partir
d’octobre 2017.Nous avons déduit de nos impots les interets d’emprunts comme nous le pouvions par la loi pendant nos 5 premieres années avec les différents travaux que nous avons faits»
Mes questions sont les suivantes:
– Dois je transformer mon crédit restant en credit a but locatif pour etre en regle avec les impots où pas? Etant donner qu’il nous reste encore du prêt a taux zéro a rembourser.
– Pouvons nous tout simplement continuer à le louer sans avoir à solder nôtre prêt a taux zéro ou bien devons nous le solder?
– Quelles sont les charges que nous pouvons déduire de nos impôts?
-Quel est le.meilleur regime fiscal a adopté dans notre situation?
Merci d’avance pour.votre réponse et bravo à votre site.
Une réponse moins de 24h après avoir posé une question, et ceci est valable pour la totalité des commentaires, à ce que je vois. Bravo !
Je suis en train de parcourir vos articles, je cours lire les 2 « me concernant »
Cordialement.
Bonjour
J ai achete un bien loi de Robien il y a plus de 10 ans.
Comme je perdais trop d argent à la revente
J ai gardé cet appartement et continue à le louer.J ai fait modifier mon credit …est ce que je peux deduire les intérêts du prêt, l assurance emprunteur et l assurance du bien
de mes revenus locatifs.
Je vous remercie de votre reponse
Bonjour,
A priori oui mais il faut vérifier que l’objet du prêt est bien pour faire du locatif.
Cordialement.
Bonsoir,
Nous avons quitté notre résidence principale début février 2018 vers un logement de fonction. L’appartement est loué depuis octobre 2018 après une période de travaux. Est ce que je peux deduire l’intégralité de la taxe foncière de mes revenus fonciers ainsi les intérêts d’emprunts du crédit?
Merci beaucoup pour vos explications, les impôts ne m’ont jamais paru aussi limpides!
Bonjour,
Sur du meublé au réel, je préconise toujours de passer par un professionnel. Entre l’amortissement et les déclarations compliquées, c’est un bon investissement. Après si vous êtes sur de devoir être
au micro-BIC avec l’abattement plutot que la déduction des charges, vous pouvez remplir seul la case. Le présent article est pour la location vide. Prenez le temps de lire les 2 que j’ai écrit sur le
meublé dans la rubrique « immobilier ».
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Merci pour cet article utile (indispensable ?)
Je possède 4 studios en location depuis bientôt 2 ans.
J’ai rempli ma déclaration d’impôts en suivant les conseils d’un agent des impôts.
Ces logements n’ont pas été loués toute l’année, mais je n’ai pas déclaré les intérêts d’emprunts. Je me retrouve aujourd’hui à devoir régler une somme très élevée. Je précise que ces studios sont
meublés.
Je compte évidemment adresser un courrier au centre des impôts mais également les rencontrer, car je n’ai apparemment pas eu l’abattement de 50 %.
Pensez-vous qu’il soit utile, de plus, de passer par un centre de gestion agréé pour mes déclarations ?
Cordialement,
Philippe.
Bonjour,
Oui tout à fait car ils seront provisionnés pour les années futures. Vous trouverez des articles qui expliquent cela dans la rubrique « immobilier » et un résumé complet dans mon guide Pinel.
Cordialement.
Bonjour
Merci pour vos articles détaillés.
Je voudrais une précision dans le cadre de l’année blanche 2018.
J’achète en VEFA pour du locatif avec un prêt immobilier sans anticipation. Les 1ers déblocages de fonds et donc 1eres mensualités vont arriver en novembre 2018, pour une fin de travaux prévue en
avril 2020. Au pus tôt, 1er locataire en mai 2020.
Que dois je faire avec les 2 ou 3 mois d’intérêts payés en 2018 ? Il y a t-il un intérêt à les déclarer, sachant qu’il n’y aura pas d’impôts ni de revenus locatifs en 2018 ?
Merci.
Bonjour,
Il faut choisir entre les deux comme je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-loyer-meuble-saisonnier-calcul-non-professionnel-taux-etudiant/
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Juste pour être sûr : dans le cas d’une location meublée, les intérêts de l’emprunt sont-ils compris dans le forfait de 50% d’abattement ou faut-il les déduire séparément ?
Merci
Bonjour,
Impossible de déduire des frais si vous ne déclarez pas un loyer correspondant au prix du marché.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement dans lequel réside à titre gracieux mon ex épouse et mes enfants par jugement de divorce.
Puis-je déduire de mes autres revenus fonciers des frais de ravalement sur cet immeuble ; le conseiller aux impôts me dit « à priori non » ?
Si oui comment faire sachant que ces frais remontent à 2015 – et 2016 pour le dernier appel de charges, 2018 étant d’après ce que j’ai compris la dernière pour réclamer cette déduction.
Merci et bonne journée.
Bonjour Julie,
La TF est effectivement au prorata et en cas d’absence de locataire, les charges restent déductibles tant que vous n’habitez pas le logement et que vous cherchez à le louer.
Pour le prêt, je recommande effectivement de changer l’objet. L’idéal serait d’interroger le fisc en amont pour savoir s’il accepte la déduction sans changement ou s’ils veulent un nouveau prêt.
Cette démarche vous permettra d’avoir un écrit : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
Cordialement.
Bonjour,
Mon conjoint est muté en septembre et nous’ souhaitons mettre en location vide notre résidence principale.
Partons du principe que nous louons notre appartement dès septembre, suite aux différents postes il me semble que si je souhaite déduire Mes intérêts il faut que je fasse une demande aupres´ de la
banque en disant de changer notre prêt qui passe pour une location, est ce exact?
La taxes foncière qui est également déductible lors d’une location est elle à déduire au prorata ? Par exemple à l’année je paie 1200 euros, pourrais je déduire 1200 ou uniquement 400 euros (location
de septembre à décembre)?
Partons du principe que mes locataires partent en mars 2019 et que je ne retrouve quelqu’un qu’en juillet 2019, je n’aurai aucun revenu foncier sur cette période mais aurai-je le’droit tout de meme
de déduire les frais comme intérêts / assurance PNO / taxe foncière / charges déductibles / travaux copropriété etc?
Merci d’avance et bravo pour ce site très explicite avec des exemples simples et impactants
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour Pierre,
Malheureusement non, on peut laisser un bien sans demander de loyer mais il est alors impossible de déduire quoi que ce soit.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté un bien en VEFA en vue de le louer dans la commune où mes enfants sont étudiants. Depuis la réception début 2017 ils l’occupent (à titre gracieux) en attendant la fin de leurs études
prévue dans 3 ans. Puis-je néanmoins déduire les intérêts d’emprunts?
Bonjour,
Vous trouverez un article reprenant toutes les charges déductibles dans la rubrique immobilier. Celles non mentionnées ne le sont pas.
Je vous invite aussi à consulter la préface de mon guide qui contient un courrier de correction : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour toutes ces infos.
Nous venons de voir que nous avons fait n’importe quoi.
Nous avons construit une maison (commencée en 2016 avec achèvement des travaux début 2018). Dispositif PINEL. Nous n’avons rien déclaré en 2017 sur les revenus 2016 en pensant qu’il fallait attendre
la fin de la construction. Nous essayons de faire notre déclaration 2017 correctement. Nous avons du payer une taxe d’aménagement et une redevance archéo. en 2017. Pouvons-nous les inclure dans les
charges déductibles ? Si oui dans quelle rubrique ?
Pouvons-nous corriger notre erreur de 2016 ?
Merci par avance de votre aide car nous sommes un peu perdus
Manuel
Bonjour,
Avec ma femme, nous avons construit une maison pour la mettre en location en PINEL.
Nous avons commencé a rembourser le prêt en septembre 2017, la maison est juste terminée et sera louée en Juin prochain.
Pour ma déclaration 2017, je vais mettre en ligne 250 de l annexe 2044, les interets du pret, frais de dossiers, frais de garanties, assurance sur le pret de nous 2.
Par contre, dans un de vos articles, je constate qu’il faut mettre les travaux. Cela concerne que pour de la rénovation ? pas applicable pour du neuf ?
Car j’ai réalisé beaucoup de travaux moi même, sauf erreur de ma part, je pourrai prendre en compte ces travaux (avec factures) sur ma déclaration 2018 en tant que charges récupérables; Est ce bien
cela ?
merci d’avance pour ce super site
Laurent
Bonjour,
@megane : il faut choisir entre les 2 régimes. S’il y’a eu un prêt, le réel est surement mieux et il faut alors remplir une déclaration 2044. J’ai fait plusieurs articles sur le sujet dans la
rubrique « immobilier ».
@phaelowen : le meublé ne se déclare pas dans la 2044. Pour le réel sur du meublé, un expert-comptable est plus que recommandé. Sinon, vous déclarez au micro-BIC comme je l’explique dans plusieurs
articles.
Cordialement.
bonjour
Avec mon mari, nous avons acheté en septembre 2017 un appartement pour un investissement locatif en meublé. Nous pensons le mettre en location après l’avoir rénové et meublé avant les congés du mois
d’aout.
Pour la déclaration des revenus, il m’a été remis le document 2044 .
Pour l’année 2017, nous n’avons eu aucun revenus donc pour le moment je ne connais pas le montant annuel mais je dois y rapporter les dépenses.
J’ai quelques soucis pour lesquels je n’ai pas trouver d’éclaircissements :
-rubrique 100, est ce notre adresse ou l’adresse de l’appartement que nous avons acheté
-rubrique 200, immeuble correspond t’il a appartement et nombre de locaux le nombre de pièces de l’appartement, d’autre part nous avons acheté cet appartement par une agence immobilière sans
dispositifs spécifiques, que dois-je donc cocher comme case.
-rubriques 224 et 400 qui sont apparemment les travaux de copropriété et les dépenses de matériel pour l’appartement, est ce le même total pour les deux rubriques ou chaque rubrique est une somme
différente et laquelle?
-rubrique 410 , aux intérêts d’emprunts doit on rajouter les frais de dossiers?
Mon message est très long mais après plusieurs avis je suis un peu perdue.
Je vous remercie pour votre lecture ainsi que pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
J’ai une question,
J’ai acheté en 2017 un appartement en Pinel Livré en 2018
Je m’apprête à déclarer mes intérêts d’emprunt de 2017 , n’ayant pas d’autre biens locatif, mes revenus locatifs seront de 7000€ par an donc inférieurs a 15000€
je ne sais pas comment déclarer ou sur le régime du micro foncier avec abattement de 30% ou avec la 2044
pouvez vous m’aider?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour Robert,
Vous avez un article reprenant toutes les déductions possibles sur la 2044 dans la rubrique immobilier. Pour le bien A non loué et qui n’a plus vocation à l’être, je dirais qu’il n’est alors pas
possible de déduire les charges.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai un bien A qui n’est plus en location depuis un an (2017) et qui va être mis en vente. J’ai acquis un bien B dans le cadre du dispositif Pinel (vefa 2017, date d’achèvement fin décembre 2017). La
location du bien B a commencé en mars 2018.
Pour remplir la 2044, dois-je quand même déclarer le deux biens ? Si oui,
Dois-je laisser les champs vident pour le bien A, ne remplir que les champs correspondant au bien B et bien remplir la ligne 460 (Vente ou abandon de la location d’un immeuble) ?
A la case 250 Intérêts d’emprunt, dans votre liste des frais à déduire, il n’y a pas les frais de notaire. Cela signifie-t-il qu’il ne faut pas ajouter ces derniers dans cette ligne ?
Merci d’avance et bravo pour votre site !
Bonjour,
@Julien : ici on parle du locatif vide. Direction la rubrique immobilier où vous avez un article sur le meublé et un autre sur Airbnb.
@Coralie : vous avez un article lisant les travaux déductibles dans la rubrique immobilier. Je pense que les vôtres en font partie de mémoire.
Cordialement.
Bonsoir nous avons acheté une maison en août 2017 afin de la renover et de la mettre en location des que les travaux que nous faisons nous meme soit terminés. Je ne trouve pas d’exemple pour savoir
si le changement de fenêtres, baie vitree et porte d’entrée etait des charges déductibles? Ainsi que l’isolation (laines de verres, laines de roches).
Merci par avance
Bonjour,
Suite à une mutation, j’ai loué ma résidence principale à l’été.
Je souhaiterai savoir si je peux déduire la taxe foncière ainsi que les intérêts d’emprunt / assurance crédit sur l’année complète. Aucune précision n’est apportée dans les notices des impots.
Merci d’avance.
Bonjour Françoise,
Cet article concerne les biens loués vides. Pour le meublé, vous avez un article dans la rubrique « immobilier ». Vous pouvez corriger les dernières années mais vous allez voir que le meublé en réel
nécessite un expert-comptable.
Cordialement.
Bonjour.
J’ai acheté en novembre 2016 un appartement avec un prêt in finé. Cet appartement est loué en meublé via airbnb depuis le 17 avril 2017. Puis déclarer les intérêts d’emprunts antérieurs à la location
c’est à dire de janvier au 17 Avril 2017?
Bonjour,
Sur un tel cas, je préfère vous conseiller d’interroger le fisc pour voir s’ils acceptent la déduction. Ce qui me gène est plus le délai qui va être long entre la déduction en 2017 et la location qui
ne va pas commencer avant au moins 1 an. Je vous conseille cette démarche qui donne un bon taux de réponse :
https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
Cordialement.
Bonjour,
J’ai réservé un bien à usage locatif en VEFA en 2017 pour lequel j’ai contracté un emprunt partiellement débloqué ayant donc généré des intérêts en 2017. J’acte le bien en VEFA en 2018. Quid des
intérêts d’emprunt payés en 2017 alors que je n’étais pas encore propriétaire du bien ?
Merci pour votre aide et pour l’intégralité de vos travaux !
BOnjour,
Tant que le bien est loué vide et que vous payez toujours le prêt etc…. vous pouvez déduire en 2018 toutes les charges payées en 2017 si ce bien est loué.
Cordialement.
Bonjour ,
je loue un appartement depuis 2009 et je voudrais être sur que j ai toujours le droit
de soustraire les intérêts d emprunts au moment de faire ma déclaration d impôts ?
Merci d avance pou votre réponse
bonjour
j’ai mis un appartement et je voudrai savoir si je peux déduire les intérets et les frais accessoires de mon crédit pour cet appart
et dans quelles rubirques dois je mettre ses déductions
merci
Bonjour,
Direction la rubrique immobilier du site où vous trouverez un article listant toutes les charges déductibles de la 2044 case par case.
Cordialement.
Bonjour,
Je ne sais pas à quoi correspondent les frais de réservation… sur un tel délai, à mon sens seuls les frais relatifs au près sont déductibles et encore, il faudrait valider avec le fisc (ils peuvent
refuser si le délai est trop long entre la charge déductible et le début de la location).
Cordialement.
Bonjour et bravo pour ce site extrêmement complet. Je ne trouve pas de réponse a ceci:
Nous avons réservé un appartement pour un investissement Pinel au printemps 2017. Nous avons le crédit, mais le chantier n’a toujours pas commencé (mai 2018). Nous n’avons toujours rien signé chez le
notaire. Peut on mettre les frais de réservation en déficit foncier?
Merci pour votre aide
Bonjour,
S’il est habité entre temps, ce n’est pas possible.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en juillet 2015 dans lequel sont mes enfants jusqu’à la fin du mois de mai de cette année, je compte le mettre en location ensuite.
M’est-il possible de déduire les intérêts de prêt et d’assurance sur mes impôts de 2017 ?
Merci par avance de votre retour.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Impossible de mélanger le meublé et le vide.
De fait, rien n’impact vos locations vides actuelles. Le meublé se déclare de son côté. Si micro-BIC, vous ne déduisez rien. Si réel, il faut un comptable et c’est donc lui qui va provisionner cette
année les travaux qui n’ont pas de loyers sur lesquels s’imputer.
Cordialement.
Bonjour,
Et merci pour cet article très intéressant.
Ma situation est un peu plus compliquée (ou pas ?) car j’ai 2 biens loués (revenus fonciers) et j’ai acquis une maison en 2017 que j’ai diviser en appartements, que je loue en meublés (ça sera du
LMNP – mais pour l’instant je n’ai encore rien déclarer car c’est du 2018) en 2018 suite à la fin des travaux (février 2018).
Mes questions sont donc les suivantes :
– Sachant que, par définition, comme rien n’était loué en 2017 – ce n’était ni du meublé ni du non meublé, puis-je quand même déduire mes intérêts d’emprunts sur mes revenus fonciers / globaux (non
BIC…) ?
– Concernant les travaux, ils sont à cheval sur 2017 / 2018 :
=> Puis-je déduire la partie 2017 sur mes revenus fonciers / globaux
=> et la partie 2018 sera déduite de mes revenus BIC / reportable sur les années à venir ?
Ou tous les travaux devront-ils affectés aux revenus BIC 2018 et reportables ?
Merci encore.. Situation fiscale un peu complexe 🙂
Cordialement,
Nicolas
Bonjour Isabelle,
Vous avez un article dans ma rubrique « immobilier » qui explique comment remplir la 2044 avec le détail de tout ce qui est déductible.
Cordialement.
Bonjour,
Jai une assurance loyer impayé .Peut on déduire. Si oui dans quelle rubrique . Est ce que je l’ajoute dans la rubrique assurance maison.
Cordialement
Merci pour votre réponse.
Je vous confirme que c’est un bien que je n’ai pas/ne vais pas habité.
Il a été réceptionné début avril et loué dans la foulée.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
@Christophe : tout dépend, c’est du cas par cas. Si le bien a été habité par vous, c’est de toute manière un motif de redressement. Pour le reste, tout dépend du contrôleur.
@Léo : pour moi, il va falloir faire des proratas. Sur un tel cas, je vous conseille vivement de prendre un expert-comptable avant de faire quoi que ce soit.
@Romain : vous trouverez dans ma rubrique « immobilier » un article qui détaille pas à pas comment remplir la 2044 avec tout ce qui est déductible.
Cordialement.
Bonjour ,
J’ai acheté 2 studios en 2017 je suis actuellement en train de remplir ma déclaration 2044 dans la rubrique intérêt d’emprunt je peux mettre les intérêt d’emprunt , frais dossier , assurance décès ,
assurances CAMCA ?
merci de votre réponse.
Bonjour,
J’ai une question un peu technique sur la fiscalité pour vous.
J’ai acheté en 2017 un immeuble de 6 appartements.
Sur les 6 appartements, 4 ont été loués en location nue en 2017 et 2 n’ont pas été loués en 2017, Ces 2 appartements sont restés vides et j’ai réalisé des travaux pour les remettre à neuf.
Je vais maintenant les relouer en 2018 en location meublée LMNP.
Je serai donc dans la situation suivant en 2018 : 4 appartements en location nue + 2 appartements en LMNP
(contre la situation suivante en 2017 : 4 appartements en location nue + 2 appartements vides).
Mes question sont :
– Au titre des revenus fonciers 2017, puis-je déduire l’intégralité de mes intérêts d’emprunt du crédit immobilier sur les 6 appartements (soit la totalité de l’immeuble) ou dois-je seulement les
déduire sur les 4 appartements loués en nue (en faisant un pro-rata aux surfaces) pour ne pas avoir de problème potentiel futur avec l’administration fiscale vue que je vais vouloir louer en LMNP les
2 appartements vacants en 2018 (et qu’il ne faut pas avoir de déficit sur de la location nue pendant 3 ans avant de passer en LMNP si je me trompe pas).
– Idem, quid des autres charges déductibles (taxe foncière, assurance PNO, etc…). Faut-il pro-ratiser et ne déduire que sur les 4 appartements loués en nue en 2017 pour se garder l’option de louer
les 2 appartements refaits à neuf en 2018 en LMNP ou est-ce q’il n’y a aucune risque et l’on peut tout déduire en 2017 et relouer en LMNP les 2 appartement rénovés?
D’avance merci pour votre aide:)
Bonjour,
Dans votre article, vous dites: » Le fisc s’attardera à vérifier que le bien immobilier a été acquis dans un but locatif uniquement. ».
Je voulais savoir quel contrôle était réalisé dans le cas ou c’est une construction de maison neuve? (Crédit, permis de construire..?).
Cordialement.
Bonjour Ninie,
Pour optimiser et comprendre les déclarations d’impôts d’un bien loué vidé, je vous invite à lire l’article que j’ai fait sur le sujet. Il est dans la rubrique « immobilier » du site.
Cordialement.
Bonjour Ficelle,
Sur un tel cas, je préfère ne pas trop m’avancer. Il faut voir avec le fisc comment ils vont régulariser (entre les textes en vigueur qui sont différents de la dernière jurisprudence… qui
sait).
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Tout d’abord merci pour vos précieux conseils sur ce site. J’aurai vraiment besoin de vos lumières s’il vous plait. je vous explique:
j’ai acheté un appartement en septembre 2016. J’ai un crédit qui se termine en 2026 pour ce logement.
Je loue ce bien depuis novembre 2016.
ces jours-ci j’ai effectué une simulation pour mes impots 2019, en se basant sur les revenu de 2017 : comme j’ai perçus moins de 15000euros de loyers j’ai vais donc remplir la somme dans la rubrique
« micro-foncier » et je découvre à la fin de ma rédaction, que mon imposition pour 2019 à doubler! alors que je ne perçois pas les loyers, puisque cette somme sert à payer mon crédit chaque mois, je ne
fais aucun gain pour l’instant, sa me coute plutôt! avec les impôts foncier, l’abonnement à un SYNDIC, etc…
Le gain sera à partir de 2026 quand j’aurai fini de payer mon crédit.
Je ne perçois pas plus d’argent que mes revenus standard et on va me demander de donner le double d’argent
ai-je bien rempli ma feuille de revenu 2017? n’ai-je pas oublier un annexe? dois remplir le formulaire 2044?
Cordialement,
Ninie
Bonjour,
Je possède 5 appartements dont 3 étaient loués meublé et 2 en non-meublé. En 2017, j’ai convert l’un des deux non-meublés en meublé. Un déficit foncier ayant été constaté sur cet appartement en 2016,
je viens de me rendre compte que je n’ai pas respecté les 3 ans de location sans déficit foncier pour « retirer » mon biens de la location (au sens fiscal puisque je suis dorénavant imposé sur mes
bénéfices commerciaux).
J’ai lu que je devais informer l’administration pour que mon impôt sur mes revenus 2016 soient corrigés, ce que je compte faire.
Par contre, j’ai lu aussi que je pouvais toujours imputer les déficits de 2016 dans les 10 années à venir. « le déficit indument imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus
fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun ».
Qu’est-ce que cela signifie ? Sous quelle forme et quand pourrais-je imputer ce déficit constaté en 2016 ? Merci
Cordialement,
Bonjour,
Si vous louez le bien à votre enfant avec un loyer au prix du marché, toutes les déductions de la déclaration 2044 s’appliquent.
Cordialement.
Bonjour,
ces déductions fiscales s appliquent -elles si vous loger votre enfant ?
et sont-elles applicables sur toutes la durée du prêt et ce chaque année?
Merci d avance
Cordialement
Bonjour,
Il faut ajouter les formulaires à l’étape 3 de la déclaration en ligne. Pour optimiser ces 3 déclarations, n’hésitez pas à jeter un oeil à la préface de mon livre :
https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour
Je fais ma déclaration en ligne et je declare un investissement Pinel pour la 1ere année j’ai lu qu’il faillait en plus de la declaration 2042 remplir la 2042 C la 2044 et la 2044 EB ces 2
formulaires 2044 et 2044 EB se sont generés automatiquement en remplissant la 2042 mais il me manque à remplir la 2042 C sur les revenus complementaires que je n’arrive pas à generer
Pouvez vous m’aider
Cordialement
Bonjour Robert,
Vous avez un article dans ma rubrique immobilier qui liste les frais déductibles dans la 2044. Tant que le bien a vocation à être loué et n’est pas habité, vous pouvez déduire toute la liste.
@Seb : à voir avec les impôts. L’avenant ne sera pas fait avant 2018 donc je maintiens qu’il est impossible de déduire pour 2017. Pour la RP, il n’y a plus rien depuis 2012.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour ces articles qui sont d’une grande aide.
J’aimerais savoir si la déductions des intérêt d’un crédit est valable si on réalise un différé partiel/totale.
Je m’explique:
J’ai lancé une construction de maison en 2017.
J’ai contracté un crédit en 2017, incluant un différé partiel. (Je l’assurance + les intérêts créés du au différé).
J’ai fais la réception de la maison début Avril 2018.
Les intérêts créés et payés au titre du différé partiel sont-ils imputable dans le formulaire 2044? Ainsi que les frais de dossiers / frais de garantie / frais d’assurance crédit?
Puis-je également déduire les frais de notaires… Tout type de frais que j’ai du payer en 2017 pour la construction de mon bien?
Cordialement,
ROBERT Christophe.
Bonjour,
merci de votre réponse, cependant si je fais un avenant à mon emprunt pour indiquer que je loue, serait ce alors possible de déclarer les intérêts ?
et en tant que résidence principale les années précédentes aurai je pu les déclarer en frais reels ?
Cordialement,
Bonjour,
Si les travaux ont été faits dans le but de louer, j’ai envie de dire que oui. Pour le prêt, je pense que non car l’objet du prêt doit être « acquisition de la résidence principale » et non
« locatif ».
Vous pouvez demander par écrit aux impôts pour valider le tout. La démarche ici : https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
Cordialement.
Bonjour,
j’ai acquis un appartement en 2014 en tant que résidence principale.
je n’ai jamais utilisé pour ma déclaration d’impôt de réduction sur les intérêts d’emprunt.
en aout 2016 j’ai demmenagé chez mes parents et laissé mon appartement en nu pour y faire des travaux de réfections pour le louer.
En mai 2017 j’ai commencé à le louer.
Puis déduire mes intérêts d’emprunt pour ma déclaration de 2017 ? Si oui à partir de quelle date ?
Puis je déduire les travaux effectués depuis mon départ de l’appartement pour le restaurer en vu de le louer ?
Cordialement,
Bonjour GN,
Quelles sont vos sources pour ce mode de déduction?? De manière générale, on déduit toujours les charges l’année où on les paie. Idem pour les revenus.
Cordialement.
Question supplémentaire :
Dans le cadre d’une acquisition en VEFA (pour location), il semble que les intérêts intercalaires ne soient déductibles que l’année de l’achèvement.
Dans notre cas les travaux vont s’effectuer sur 2019+2020 (achèvement prévu en 2020) donc à priori nous ne pourront pas avoir de déficit reportable sur 2020 (assurance + intérêts intercalaires non
reportables sur les futurs loyers de 2020).
Pouvez vous nous le confirmez ?
Cordialement
Bonjour Léo,
Pour le bien non loué, rien n’est déductible à moins que les travaux soient faits pour qu’il soit loué à terme (auquel cas, il faut le louer dès achèvement et ne jamais l’habiter).
Pour le Pinel, il y’a de très nombreuses astuces à connaître. J’ai tout détaillé dans un guide de A à Z, je vous invite à lire la préface ici et les commentaires des acheteurs en fin d’article :
https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
A défaut, il reste intelligent de solliciter un expert-fiscal mais vous en aurez alors pour 1 000 € environ.
Cordialement.
Bonjour,
merci pour votre site fabuleux !
je me suis pascé en 2017, je possède un appartement en rénovations pour lequel je n’ai aucun revenu locatif et une facture de travaux de 50000€ environ. Nos revenus 2017 imposable avec ma compagne
sont d’environ 95000€
j’ai aussi acquis un pinel toujours en 2017 avec une particularité, il s’agit d’un pinel optimisé au foncier, emprunt de 278000€ dont 94000€ de travaux éligibles à la réduction d’impôt pinel et
48000€ éligible au régime du déficit foncier de droit commun.
J’avoue être perdu dans la 2044 etc, quelle est selon vous la meilleure stratégie ? et que dois-je déclarer ? et surtout où dans les annexes ?
En vous remerciant
Léo
Bonjour,
Le meublé ne se déclare pas sur la 2042… il faut un expert-comptable si vous souhaitez être au régime réel et faire des déductions.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai un appartement en locatif meublé depuis Janvier 2017 et je souhaiterai savoir comment déduire les intérêts d’emprunt dans ma déclaration 2042 ?
Bonjour,
Direction la rubrique « immobilier » du site où vous trouverez un article expliquant case par case tout ce qui est déductible.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
question supplémentaire :
Pouvons nous également déduire nos consommations d électricité / gaz et eaux concernant la durée des travaux ?
merci
jennifer
bonjour
j ai acheté un bien en 2017 en vue de le louer en 2018 puis je déduire la taxe foncière payée a l ancien propriétaire (note sur l acte du notaire) ainsi que l assurance habitation souscrit pendant
les travaux?
bonne journee
jennifer
Bonjour Stéphane,
Impossible de déduire quoi que ce soit si vous êtes au micro-BIC.
Cordialement.
Bonjour, je loue un studio en meublé. Ce studio a été loué toute l’année 2017. Je suis au régime réel (j’ai bêtement laissé passer la date limite du 1er février pour passer au micro-foncier). Que
puis-je déduire au final sur ma feuille d’impôt ? les intérêts de mon emprunt, au moins ? Merci d’avance de votre réponse. Bien cordialement.
Bonjour.
Oui tout à fait, la déduction concerne tous les biens loués vides au régime réel.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
peut on déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un achat en VEFA si on opte pour une location classique (c’est à dire hors Pinel)?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai listé la quasi-totalité des charges déductibles. Si elles ne sont pas dedans, c’est que ce n’est pas déductible (notaire, taxe amènagement etc…). Vu le montage, il serait judicieux de vous
faire accompagner par un expert-comptable.
Cordialement.
bonjour,
je me suis aidée de votre page pour remplir cette déclaration 2072s, voila mon mari et moi avons créer un sci (famille recomposé donc se protéger et simplifier pour le futur..) nous avons acheté une
première petite maison que nous louons jusque la tout est simple, nous avons décidé de construire notre résidence principal avec la sci car je n’avais pas le droit de faire une prêt en personnel (pas
divorcé…) du coup je ne déduis rien en travaux mais le notaire pour l’hypothèque dois je le déduire? l’huissier pour acte a la societé constructeur? les intérêts du prêt avec assurance? (la
construction est tj pas finie…) et donc nous allons rembourser bien sur le prêt sans nous la louer, avons nous le droit de faire une demande pour les allocations logements? étant donné que le prêt
est au nom de la sci?
je ne trouve pas les réponses , j’ai des frais de tenue de comptes tous les mois faut il les mettre quelque part dans la declaration car je n’ai pas vu que vous en parliez ou j’ai rater le
passage.
la taxe d’amenagement du coup est elle deductible ou pas vu que cela ne sera pas pour louer? et les fonciers? merci beaucoup de votre reponse je ne veux pas faire de mauvaise déclaration mais avec
cette construction tout ce complique enfin pour moi
merci de votre reponse
bien cordialement
k.r
Bonjour Amir,
Dans ce cas, ça ne marche pas car le prêt n’est pas sur le bien qui est loué.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis propriétaire de ma résidence principale que j’ai acquis sans crédit bancaire. aujourd’hui, j’achète une nouvelle résidence principale à l’aide d’un crédit bancaire et je mets l’ancienne en
location. Est ce que les intérêts sont déductibles des revenus locatifs?
Merci par avance,
Cordialement.
Bonjour,
@Sandrine : si le bien n’est pas loué, on ne peut rien déduire.
@ Gabriel : Airbnb est de la location meublée. Le régime est différent (et impossible d’être au réel et de déduire sur du meublé si c’est aussi votre RP).
Cordialement.
Bonjour
Je suis un peu dans le même cas que Sandrine – il s’agit d’un appartement dont j’ai hérité qui est situé dans une résidence services pour personnes âgées. Donc les locataires ne se bousculent pas. Ma locataire est décédée en juillet dernier et de juillet à décembre j’ai fait des travaux pour la remise en état. Je dois payer une grosse somme tous les mois à la résidence en plus des travaux (+ de 600 €) lorsque c’est inoccupé donc là ça devient intenable.
Des locataires devaient rentrer en janvier qui m’ont fait faux bond au dernier moment, et là j’ai un acheteur potentiel.
Je comprends bien que je ne pourrai rien déduire en 2019 si je vends, mais est-ce que les frais de 2018 seront déductibles ? J’ai touché les loyers jusqu’en juillet donc il y a des revenus locatifs pour 2018. Il ne me semble pas que tous ces frais puissent être déduits d’une éventuelle plus-value lors de la vente (travaux faits par moi-même, et cotisations diverses à l’établissement).
Merci et bonne soirée.
Bonjour,
Je lis avec attention vos rubriques, merci bien pour tous les conseils.
J’ai une petite question : j’ai fais des travaux dans ma résidence principale, des dépendances pour accueillir des amis ou autres. J’en profite pour louer via Airbnb.
Question : Puis je déduire les travaux et les intérêts de mon prêt ?
D’avance merci,
Cordialement,
Gabriel
Merci pour votre réponse, mais est ce que les intérêts sur le prêt ne peuvent pas être déduits puisque je continue de rembourser le prêt.
Cordialement
Bonjour Sandrine,
C’est normal malheureusement. Comme je l’explique, la condition pour pouvoir déduire des charges sans loyers est que les travaux/charges soient fait dans le but de louer. Impossible de dire que ce
soit le cas si le bien n’est pas loué par la suite.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai loué un bien de 2013 à 2015, notre locataire est parti fin 2015. Notre bien était mis dans une agence, malgré des annonces par l’agence et de notre côté nous n’avons pas réussi à louer notre
bien et nous avons décidé de le vendre en septembre 2016. Et nous avons signé un compromis en novembre 2016. Donc toute l’année 2016 sans loyer, j’ai déduit les frais et charges mais les impôts me
disent qu’il aurait fallu des revenus pour pouvoir déduire.
Il me demande une régularisation.
Cordialement
Dans un tel cas, il faut voir avec les impôts en amont s’ils acceptent que vous fassiez un prorata sur le prêt pour le déduire… cela me surprendrais mais vous pouvez toujours demander un
écrit.
Cordialement.
Re-bonjour,
Si j’achète les deux biens en un seul prêt, formant ainsi une seule opération (ma résidence principale + appartement) et que je loue l’appartement (T1 bis) serait-il possible de bénéficier de
déductions fiscales ?
Cordialement
Merci pour cette réponse rapide ! je n’hésiterais pas à revenir vers vous en cas de question 😉 Merci
Bonjour Yann,
A mon sens, il faut bien dissocier les prêts, les travaux, les assurances etc… De cette façon, vous aurez les justificatifs et aucun problème pour les déductions.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis en train d’acheter un bien comportant deux appartements dans le même bâtiment. Le premier serait ma résidence principale et le second exclusivement pour la location. En sachant que le second
appartement est actuellement loué et que nous « rachèterions » le présent bail. Pensez-vous que je pourrais bénéficier de déductions fiscales (intérêts, assurances… etc) pour le second appartement
?
Merci pour votre aide !
Cordialement
Monsieur, merci à vous infiniment pour votre aide,
Bien cordialement,
Ca confirme ce que je disais, c’est impossible parce que vous l’avez habitée comme RP. Il aurait fallu déménager avant les travaux.
Cordialement.
Merci pour votre réponse, c’est exactement ce que j’ai fait sur ma messagerie les impôts m’ont répondu oui que je pouvais et puis quand j’ai déclaré en avril 2017, en fin d’année 2017 on m’a demandé
tous les documents qui prouvent les sommes indiquées et puis on m’a envoyé par la suite un courrier m’indiquant que vu que c’était ma résidence principale je pouvais pas le faire, c’est pour cela je
suis un peu perdu, cela veut dire qu’ils ont dit oui j’ai bien sur la copie du message et après sont revenu dessus!
Bonjour,
A mon sens non puisque c’était votre RP. Vous pouvez toujours interroger les impôts mais j’ai peur qu’ils aient la même position que moi… faites le malgré tout (un simple message depuis votre
espace en ligne), ça ne coûte rien et je peux me tromper.
Cordialement.
J’ai un bien que j’ai mis en location le 01 janvier 2017, sur l’année 2016 j’ai changé de crédit immobilier et hypothéqué ce dernier dans le but de le louer, il a été mis dans deux agences et le
locataire est finalement entré le 01 janvier 2017; est ce que je peux déclarer les charges, intérêts bancaires et frais d’hypothèque sur l’année 2016 en déficit sachant que le bien a été louer dans
les 12 mois et qu’il a été ma résidence principale jusqu’à l’arrivée du locataire, Merci à vous pour votre réponse,
Bonjour,
Vous ne pourrez pas mettre un bien au réel et l’autre au micro. Vous allez devoir mettre les deux biens au régime réel. Du coup, le déficit du Pinel l’année 1 s’imputera en priorité sur les loyers de
l’autre bien (ce qui est une très bonne chose fiscalement parlant).
Je vous conseille de jeter un oeil à la préface de mon guide « comment optimiser seul ses déclarations Pinel » et aux commentaires des acheteurs. Il répond à de nombreuses questions aussi pertinentes
que celle que vous vous êtes posée ici pour optimiser les déclarations. https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
T.DIRINGER
Bonjour
Je loue un appartement nu depuis 20 ans que je déclare depuis +- 10 ans au régime micro foncier.
En 07/2017 j’ai signé pour un bien en vefa que je vais louer seulmt fin 2018 en Pinel
Je rembourse déjà le crédit depuis juillet 17 et souhaite donc faire une 2044 avec les charges du crédit pour avoir un déficit foncier.Ce déficit va t’il s’imputer sur les loyers pinel a partir de
2018 ? ou dois je le déduire des revenus fonciers 2017 déclarés en micro foncier ??
Vais je pouvoir continuer a déclarer le bien 1 en micro foncier pour 2017 ?
si je fais une 2044 avec un deficit pour le bien Pinel
Merci pour vos conseils d’experts
cordialement
Bonsoir et merci pour vos réponses rapides.
Bonjour,
Les travaux vont se déduire sur le revenu entre 0 et 10 700. Quand à votre question secondaire… impossible d’y répondre. Tout dépend de votre projet, du bien, de votre tranche fiscale, du montant
des travaux, de la valeur à la revente ect….C’est le principe d’une étude immobilière qui prend plusieurs heures et nécessite de l’expertise.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre réponse très claire.
si le bien n’est pas loué de suite, j’ai compris que les intérêts du prêt immo doivent être déclarés dans le déficit foncier mais ne seront pas déduits avant la location même si compris entre 0 et –
10700 euros. Mais ds ce cas qu’en est-il des charges liées aux travaux réalisés avant la location et intérêts du prêt travaux ? ce déficit pourra -t-il être déduit l’année même ou comme les intérêts
de prêt immo reportés jusqu’au début de la location?
Cette question pour savoir s’il est plus intéressant fiscalement d’acheter un bien sans travaux ou avec travaux?
Car se pose aussi la question de la plus value à la revente, j’ai compris qu’on ne peut faire valoir les frais de travaux pour le calcul de la plus value car déjà déduit dans les charges tout au long
de la location, mais un bien acheté à prix faible ayant engendré 50000 euros de travaux par exemple va forcément à la revente avoir pris de la valeur et engendrer une plus value.
Quel est alors le meilleur calcul entre l’imposition sur la plus value (mais le gain qui ressort tout de même de la vente du bien) et la déduction de gros travaux comme charges durant la
location?
cordialement,
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Merci pour vos messages.
Si le bien est à vocation locative, que vous ne l’habitez pas entre-temps et que les travaux ont pour but de le rendre « louable », ces frais sont déductibles. Il faut donc déclarer les travaux
déductibles (cf mon article sur les travaux dans la rubrique immobilier), les intérêts et frais des deux prêts. Vous trouverez aussi un article avec les cases à remplir sur la déclaration 2044.
Cordialement.
Bonsoir,
Supposons que j’achète un bien destiné à la location pour lequel je fais un prêt. J’ai compris que je dois déduire les intérêts du prêt comme charges. Mais question : si je dois réaliser des travaux
avant la location, puis je réaliser un prêt travaux et ds ce cas comment déclarer les charges? montant total des travaux + intérêts du prêt travaux?
merci d’avance pour vos éclaircissements
Bonsoir
Est ce que le fait de louer à son enfant ( pendant 2 ans le temps qu elle finisse ses etudes, et ensuite le bien sera louer au quidam ) permet de bénéficier des mêmes dispositions ? Je vous remercie
Bonjour,
C’est possible si le loyer est au prix du marché et que vous le déclarez comme revenu foncier.
Cordialement.
Bonsoir,
je vous remercie pour ces informations précieuses que vous m’avez données.
Cordialement
Bonjour Tom,
Il faudrait faire changer l’objet du prêt avec comme motif « achat bien locatif » pour avoir un justificatif en cas de contrôle. Ça me semble d’autant plus important que vous avez déjà dû avoir un
crédit d’impôt sur les intérêts à l’époque. Je ne sais pas comment réagit le fisc face à ce « double » avantage fiscal sur un même prêt.
Cordialement.
bonjour
j’ai acheté un appartement dans l’ancien comme résidence principale en 2006 , puis j’ai déménagé et l’ai mis en location . puis je déduire les intérêts d’emprunt?
cordialement
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
BOnjour Caroline,
J’ai tout détaillé ici : https://www.corrigetonimpot.fr/declaration-impot-revenus-fonciers-2044-demarche-case/
Cordialement.
j’ai acheté une maison en juillet 2017 à but locatif. J’ai pris un crédit sur 20 ans. J’ai fais des travaux et je pense louer la maison en mars 2018. Question: puis-je déduire les intérêts d’emprunt
2017 et d’autres frais ( frais notariés, achats des matériaux installés par nous-même) .Question 2 :je désir éventuellement passer par une agence de location. Puis-je déduire les frais de
celle-ci?
Cordialement
Bonjour, j’envisage d’acheter une maison comportant deux logements. J’habiterai l’un des logements et je louerai le deuxième à mes parents. Comment calculer les intérêts du prêt immobiliers pour le bien locatif ? Vais je devoir faire deux prêts distincts pour les logements?
Bien cordialement
Bonjour,
Suite à votre indication, je suis revenue vers les impôts en leur précisant de se référer sur leur site http://etc l’alinéa 290
Ils m’ont répondu « si votre prêt initial était bien un prêt in fine que j’ai octroyé avec ma banque, c’est à dire un prêt pour lequel seuls les intérêts d’emprunts était remboursés mensuellement et
l’échéance à régler en totalité, vous pouvez déduire les intérêts. La condition obligatoire restant toujours celle de louer.
De cette réponse, ça me suffit pour que je puisse déduire les intérêts de mon nouveau prêt.
Je vous remercie de m’avoir aidé .
cordialement
D. DASSE
Bonjour, J’aimerai avoir votre avis sur la problématique suivante:
Je contracte un prêt de 150 000 euros + 50000 euros de travaux, je choisis de demander 15000 euros de plus (qui font partie des 50000 euros de travaux) à la banque pour pallier aux imprévus (je fais
un devis en conséquence).
Ma question est la suivante:
Puis je déduire 100% des intérêts d’emprunt (LMNP) ou dois je retirer la partie ne pouvant donner lieu à une facture dans l’immédiat?
Bien sur, les travaux avec facture seront en plus déduit en charge/amortissement en fonction du montant.
Merci d’avance pour votre aide,
Merci beaucoup pour votre article M. Diringer!
Bonjour Monsieur,
J’ai fait l’acquisition d’un bien en mars 2018 afin de bénéficier du dispositif PINEL. Le bien ne sera terminé qu’au premier trimestre 2020. D’après ce que j’ai pu comprendre, je peux déclarer les frais de dossier, de garantie, les intérêts ainsi que l’assurance emprunteur payés en 2018 sur ma déclaration 2019.
Les frais de dossier et de garantie ayant été payés grâce à un emprunt, cela est-il toujours valable ?
Bonjour,
Ma réponse reste la même, tant que le prêt est débloqué pour la location du bien et que la banque mentionne bien que ce prêt sert à la résidence louée, vous pouvez déduire les intérêts.
Cordialement.
Bonjour
Je reviens vers vous , pouvez vous me dire que le nouveau prêt que je veux faire pour le remboursement du capital qui a servi à financer la construction, ai je le droit de déduire les intérêts, sur
les revenus fonciers. Pour moi, c’est toujours c’est un prêt pour le bien loué. Mon prêt initial était de 350000 euros en prêt IN FINE et maintenant j’emprunterais 250000 euros environ en prêt
amortissable
Merci de votre réponse
Bonjour. Vous pouvez déduire uniquement les intérêts payés pour les prêts relatifs au bien loué.
Cordialement.
J’ai un bien locatif et j’ai fait un prêt INFINE que je dois rembourser. De ce fait si je fais un autre prêt ai-je le droit de déduire les intérêts du nouveau prêt sur mes revenus fonciers.
Bonjour,
TOut à fait, c’est ce qui est expliqué dans l’article. Vous devez déduire les intérêts l’année où ils sont payés. Aucun « arbitrage » n’est possible, vous n’avez pas le choix dans vos déclarations. En
2018, vous déclarez toutes les charges payées en 2017 et ainsi de suite.
Si vous souhaitez un devis ou un accompagnement pour vous assurer de déduire le maximum possible et ne rien rater, merci de passer par la rubrique « contact » du site.
Cordialement.
Thibault
Bonjour, j achète un appartement en vefa pour défiscaliser en Pinel, je passe chez le notaire en 09/2017 pour la signature de l’acte de vente, la remise des clés est en 11/2018, le 1er loyer en
02/2019.
En 2018 je peux déclarer les intérêts de 2017 sur la 2044 même si la remise des clés n’a pas eu lieu en 2017 ?
Y a t’il un avantage à déclarer les intérêts sur la 2044 l’annee de ces dépenses (2017) plutôt que de tout déclarer sur l’année de la remise des clés (2018) sachant que dans les 2 cas cela va générer
un déficit foncier et que je n’ai pas d autre revenu foncier ?
Cdt.
Bonjour,
Il est impossible de prendre les 2 régimes si vos biens sont loués en meublé. En revanche, vous pouvez contourner le problème en louant le nouveau bien en vide. Là vous pourrez prendre le réel tout
en gardant l’abattement de 50% sur l’autre bien. Une stratégie fiscale optimale qui permet d’économiser beaucoup d’impôt.
Merci de partager le site si la réponse vous convient. Cordialement.
Bonjour
Merci pour les informations très utiles sur votre site.
J’ai une question que je n’ai pas trouvé la réponse : j’ai un appartement loué meublé que je n’ai plus de crédit pour ça. Jusqu’à aujourd’hui, même si c’est meublé, je n’ai pas fait les démarches
pour bénéficier l’abatement de 50%… Et je pense aller faire cette année. C’est plus intéressant de déclarer en forfaitaire qu’en frais réel (vu que je ne dois presque rien payer désomais)
Par contre, je vais aquerir un autre bien avec un crédit que je vais louer en meublé. Pour ce bien, il y aura des travaux, des meubles, des frais… donc à mon avis ça sera plus intéressant de
déclarer en frais réels, au moins pour les deux premières années.
Ma question est : est-ce que c’est possible de déclarer séparement ces 2 revenus? Un meublé avec le frais forfaitait et l’autre avec le frais réels?
Merci pour votre aide.
Cordialement
Bonjour Clyde,
Il faut corriger la déclaration. Un écrit avec votre déclaration corrigée à destination du centre des impôts suffira. Si vous avez d’autres biens loués, votre impôt diminuera. Si ce n’est pas le cas,
un déficit sera provisionné pour l’an prochain.
Cordialement.
Bonjour,
Comment faire si l’on a oublié de déduire les intérêts. Je viens de lire votre article et je n’ai jamais pas pensé à enlever tout ça. J’ai acquis le bien l’an passé avec le prêt et il sera loué fin
2017. Merci pour votre aide et votre site.