La donation d’un bien immobilier en démembrement est une stratégie redoutable permettant de réduire les droits de succession de manière très importante. Elle est malheureusement souvent mal expliquée ce qui amène les particuliers à se passer d’une telle optimisation fiscale. Dans cet article, je vous détaille pas à pas l’impact d’une donation en nue-propriété d’un bien immobilier afin que tout le monde comprenne bien le gain à la succession qui en résulte. Nous verrons en fin d’article les conseils pratiques et les points à maîtriser avant de se lancer dans le montage.
Sommaire
Impôt lors de la transmission d’un bien immobilier aux enfants.
Pour faciliter la compréhension, nous allons prendre l’exemple d’une personne seule qui souhaite transmettre un bien immobilier de 200 000 € à son enfant unique. On
déploiera la stratégie en fin d’article avec des situations différentes. Aujourd’hui, si une personne souhaite transmettre un patrimoine à son enfant, la fiscalité sera d’environ 20% après un
abattement de 100 000 €.
Exemple :
Mr Corrigetonimpot possède un bien immobilier qui vaut 200 000 € et a un enfant. En cas de décès, la fiscalité sera la suivante :
– Abattement de 100 000 € sur le patrimoine transmis : 200 000 – 100 000 = 100 000 €.
– Fiscalité d’environ 20% sur le solde : 100 000 * 20% = 20 000 €.
Dans les faits, l’impôt est légèrement inférieur à 20% car une partie du patrimoine passe d’abord à 5%, 10% et 15%. La tranche à 20% comprend le patrimoine de 15 000 € à 500 000 €. Par mesure de simplification, je garde le taux de 20% dans l’article qui est très proche de la réalité. Le barème exact figure ici : droits des successions et donations 2024 selon le lien de parenté.
Il se trouve que la fiscalité sur la transmission est la même en cas de donation. Si notre Mr Corrigetonimpôt souhaite éviter les 20 000 € de fiscalité sur la succession en donnant la totalité son bien aujourd’hui, cela ne permet pas d’éviter la fiscalité.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne tout le bien à son fils aujourd’hui. Le bien transmis vaut 200 000 € et le fisc applique la fiscalité sur les dons qui est la même que
précédemment. Après abattement de 100 000 €, les 100 000 € restant subissent 20% d’impôt soit 20 000 € à payer.
La seule solution pour transmettre ce bien sans impôt serait de donner la moitié de la maison aujourd’hui et de transmettre l’autre lors du décès. Malheureusement,
il se trouve que l’abattement de 100 000 € ne se renouvelle que tous les 15 ans.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne la moitié du bien immobilier aujourd’hui soit 100 000 €. Grâce à l’abattement, l’enfant reçoit cette partie du bien sans impôt. Comment
se passera la succession ?
– Si Mr meurt dans les 15 prochaines années.
Le patrimoine du défunt est de 100 000 € (l’autre moitié a été donnée et appartient déjà à l’enfant). L’abattement n’est pas possible car il a été utilisé pour
le don. La fiscalité à payer est de 100 000 * 20% soit 20 000 €.
– Si Mr meurt dans plus de 15 ans.
Le patrimoine du défunt est de 100 000 € (toujours la moitié du bien appartenant à Mr). L’abattement est reconstitué donc l’enfant à une base imposable de 100
000 – 100 000 = 0 €. Il ne paie pas d’impôt.
Je pense que vous l’avez tous compris, aujourd’hui il est impossible de transmettre une maison de 200 000 € à un seul enfant en utilisant le don classique sans
payer d’impôt. La seule et unique solution serait de donner la moitié du bien et de tenir plus de 15 ans pour que l’abattement se reconstitue. Dans l’optique d’un décès dans les 15 ans,
impossible d’éviter les 20 000 € d’impôt. Nous allons voir que grâce à la donation démembrée, nous allons pouvoir contourner cette règle et permettra la transmission sans fiscalité immédiatement
sans avoir besoin d’espérer un décès dans plus de 15 ans.
Donation d’un bien immobilier en nue-propriété : comment ça se passe ?
Rappelons quelques termes essentiels à maitriser pour cet article :
– Pleine propriété (PP) : fait de posséder le bien et de pouvoir en faire ce qu’on veut.
– Usufruit (Usu) : fait de pouvoir vivre dans le bien immobilier ou percevoir les loyers sans le posséder.
– Nue-propriété (NP) : fait d’être propriétaire du bien immobilier sans pouvoir en jouir.
Le schéma ci-dessus résume bien ce qu’il faut savoir. Le fait de démembrer le bien consiste à séparer la pleine-propriété entre l’usufruit et la nue-propriété.
L’information importante à retenir est la suivante : le nu-propriétaire possède le bien mais n’en a pas l’usage. Il va récupérer la pleine-propriété du bien lorsque l’usufruit
s’éteint.
La stratégie va consister généralement pour les parents à donner la nue-propriété du bien aux enfants. En procédant ainsi, l’enfant possédera la nue-propriété au
terme de la donation et l’ascendant n’aura plus que l’usufruit. Côté pratique, cela veut dire que :
– Les parents peuvent habiter dans le bien jusqu’à leur mort. S’ils souhaitent louer le bien, ils percevront les loyers.
– Les enfants possèdent le bien mais n’ont pas la main dessus. C’est seulement au décès des parents qu’ils vont recouvrer la pleine propriété.
Au-delà des aspects pratiques que je développerai à la fin, le gros avantage va se dérouler côté fiscal avec les deux points suivants qui sont essentiels :
– L’impôt sera à payer au moment de la donation de la nue-propriété.
– Au décès, il n’y a rien à payer. L’usufruit s’éteint et les enfants passent de nu-propriétaire à plein-propriétaire gratuitement.
Vous pouvez voir les choses autrement en vous disant qu’à partir du moment où une personne à la nue-propriété, elle possède le bien. L’usufruit n’a pas de valeur au décès, il « disparaît ». Il est donc impossible qu’un nu-propriétaire paie de l’impôt lorsqu’ il retrouve l’usufruit du bien. Nous allons donc nous focaliser sur l’impôt à payer lors de la donation de la nue-propriété. Une fois fait, il n’y a rien d’autre à faire. En donnant la nue-propriété, vous avez déjà donné le bien et il ne figurera plus dans votre succession.
Donation de nue-propriété immobilière : combien d’impôt allez-vous payer ?
Vous connaissez déjà le barème fiscal pour les dons que j’ai évoqué en début d’article avec un lien donnant le détail selon la personne à qui vous donnez. Quand un
parent donne à un enfant, il existe un abattement de 100 000 € puis la fiscalité est d’environ 20%. Le fait de donner un bien directement ou de donner un bien démembré ne change pas ce barème.
L’impôt sera de 20% au-delà de 100 000 € donné. Ce qui va changer, c’est la valeur que vous donnez. En effet, en donnant la nue-propriété (et non la pleine-propriété), vous donnez une valeur
moindre. C’est ce point précis qui va permettre de diminuer l’impôt.
Pour évaluer la valeur de la nue-propriété, le fisc impose de se fier au barème codifié à l’article 669 du Code général des impôts. Vous trouverez le barème
ci-dessous.
C’est un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier (donc ici de la personne qui fait le don). J’ai expliqué en détail son fonctionnement ici : valeur fiscale et économique de l’usufruit/nue-propriété : comment ça marche ?. La valeur de la nue-propriété donnée sera donc un pourcentage de la valeur du bien donné dépendant de l’âge de l’usufruitier. Prenons un exemple pour y voir plus clair.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt possède un bien de 200 000 €. Il a 59 ans et fait le choix de donner la nue-propriété à son enfant.
1) D’après le barème des impôts, l’usufruitier (Mr Corrigetonimpôt) à 59 ans et possèdera alors « fiscalement » 50% du bien.
2) De fait, la nue-propriété vaut la contrepartie soit 50%. En donnant la nue-propriété, le fisc considère que le contribuable donne « fiscalement » 50% du
bien.
Dans un tel cas, le fait de donner un bien de 200 000 € en NP équivaut à faire un don de 200 000 * 50% soit 100 000 €. Mr utilisera son abattement de 100
000 € et ne sera pas imposé.
On le comprend rapidement, plus on s’y prend tôt, plus on a de chances de minimiser l’impôt sur la donation. On peut reprendre le même cas en changeant l’âge du
donateur.
Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété de son bien immobilier à son enfant. Le bien vaut 200 000 € et Mr a 69 ans.
D’après le barème, la nue-propriété donnée vaut 60%. Cela équivaut donc à un don de 60% * 200 000 = 120 000 €. Mr Corrigetonimpôt va utiliser son abattement « parent-enfant » de 100 000 € mais devra payer l’impôt sur les 20 000 € restants. La donation de cette maison en nue-propriété va cette fois couter environ 20 000 * 20% soit 4 000 € d’impôts.
Le don en nue-propriété va donc engendrer de l’impôt si et seulement si la valeur de la nue-propriété au moment où vous faites la donation dépasse l’abattement de 100 000 €. Le fisc appliquera un abattement selon votre âge pour déterminer la valeur de la NP transmise et imposée. La stratégie reste très intéressante même si la valeur dépasse l’abattement car vous ne serez imposé que sur le solde.
Comment est géré le bien démembré lors de la succession ? Quel est le gain fiscal?
Comme je l’ai déjà écrit, le fait d’avoir donné la nue-propriété suffit. Que la succession intervienne un an après ou 25 ans après ne change rien. Le bien a été
donné et ne figurera pas dans la succession. Le gain fiscal par rapport à une donation classique vient du fait que l’usufruit est « transmis » gratuitement sans engendrer de fiscalité ni imputer
l’abattement de 100 000 €. On a un effet de levier du fait du barème : plus vous vous y prenez tôt, plus l’usufruit transmis gratuitement au terme est important. Je peux finaliser le tout premier
exemple pris au début de l’article. Nous avions vu qu’il était impossible pour un parent de transmettre immédiatement un bien immobilier de 200 000 € à un enfant sans engendrer de fiscalité. La
seule solution était d’attendre 15 ans. Avec le don démembré, c’est possible.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété d’un bien immobilier de 200 000 e à 59 ans à son enfant.
1) D’après le barème, le fisc estime le don à 50% soit un don de 200 000 * 50% = 100 000 €.
2) Grâce à l’abattement de 100 000 €, l’enfant peut recevoir la nue-propriété de la maison estimée à 100 000 € sans impôt.
Que se passera-t-il si la succession de Mr arrive demain ?
L’abattement de 100 000 € n’est pas encore disponible (il se renouvelle dans 15 ans). Cela étant, l’usufruit de la maison s’éteint. Cela ne fait pas partie de
la succession car le propriétaire est déjà l’enfant. Il retrouve la pleine-propriété gratuitement.
On a bien réussi à transmettre un bien de 200 000 € sans impôt et sans délai grâce au don démembré. Ici, Mr s’y est pris tôt ce qui fait qu’on a un effet de levier de 50% (valeur de l’usufruit transmise gratuitement). J’ai pris un exemple simple avec seulement un parent et un enfant mais on peut décupler ce schéma et transmettre rapidement beaucoup de patrimoine immobilier en présence des deux parents et de plusieurs enfants car l’abattement de 100 000 € pour dons est disponible par parent et par enfant. Je vous détaille un nouvel exemple et vous donne quelques résultats rapides de gain fiscal ci-après.
Donation démembrée d’un bien immobilier : calcul et exemple.
Exemple : Un couple de moins de 69 ans avec 3 enfants peut transmettre 1 000 000 € sans impôt.
Mr et Mme ont 65 ans et 3 enfants. Ils envisagent le don en nue-propriété. Avec cette stratégie, ils peuvent donner l’équivalent
de 1 000 000 € de biens immobiliers aujourd’hui sans encombre ! Imaginons que le couple possède un bien estimé à ce prix (50% possédé par Mr et 50% par Mme).
1) Mr donne sa part de maison en nue-propriété aux trois enfants. A son âge, la nue-propriété est estimée à 60% ce qui donne un don total de 500 000 * 60% = 300
000 €. Comme il a un abattement de 100 000 € par enfant, il peut donner la nue-propriété de sa part (estimée à 300 000 €) aux 3 enfants sans fiscalité.
2) Même schéma pour Mme. Sa part de maison vaut 500 000 € soit une valeur en nue-propriété estimée à 300 000 €. Elle a aussi 3 abattements de 100 000 € donc
elle peut donner la nue-propriété sans impôt.
3) Ce bien n’apparaitra pas dans la succession, il est d’ores et déjà transmis. Au premier décès, les enfants auront la moitié du bien en pleine-propritété et
ils auront la seconde moitié au second décès.
Quel est le véritable gain fiscal de cette opération ? Le couple a réussi à transmettre 400 000 € « gratuitement » sans impôt. Cela correspond à la valeur de
l’usufruit (40% du bien) qui n’est pas taxée dans cette opération. Le gain fiscal est de l’ordre de 400 000 * 20% = 80 000 € d’impôt en moins ! Qui plus est, le couple a pris date pour les
abattements de 100 000 € qui seront renouvelés dans 15 ans.
Sur la même méthode, on peut retenir que :
– Un couple de moins de 59 ans avec 2 enfants peut transmettre jusqu’à 800 000 € de patrimoine immobilier en démembrement avec un gain fiscal de 80 000 €.
– Un couple de moins de 59 ans avec 3 enfants peut transmettre jusqu’à 1 200 000 € de patrimoine immobilier avec une économie de 120 000 €.
– Un couple de moins de 79 ans avec 2 enfants peut donner jusqu’à 570 000 € avec un gain fiscal de 34 000 €.
Etc…
La donation démembrée est donc idéale pour optimiser la fiscalité et transmettre son patrimoine immobilier de la meilleure manière possible. En revanche, cette
opportunité présente plusieurs contraintes qu’il est nécessaire d’identifier avant de se lancer. Ces contraintes font qu’on réserve souvent le don démembré aux biens que l’on souhaite garder dans
la famille.
Donation démembrée : faut-il aller chez notaire ? Quid des travaux ? Gestion en cas de vente etc… ?
La donation démembrée équivaut à vous séparer de votre patrimoine. Il convient de donc de s’y lancer après réflexion. A mon
sens, c’est la problématique que vous devez bien cerner avant de vous lancer : vous ne posséderez plus le bien. L’usufruit vous permet d’habiter le bien ou de le louer mais il faudra l’accord des
nus propriétaires (vos enfants) pour toute décision… notamment pour vendre ! La cession reste bien entendu possible si tout le monde est d’accord mais vous rencontrerez alors un autre problème.
Sur le prix de vente, vous ne percevrez que la valeur de l’usufruit. Comme il se trouve que l’usufruit diminue avec l’âge, vous ne pourrez plus compter sur le fruit de la vente en cas de
besoin.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a donné la nue-propriété d’un bien de 200 000 € à son fils à 59 ans. Finalement, ils décident conjointement de vendre ce bien 25 ans après.
Au moment de la vente, Mr Corrigetonimpôt usufruitier à 84 ans. L’usufruit vaut donc 20% ce qui fait que Mr recevra seulement 200 000 * 20% soit 40 000 € en supposant qu’ils vendent à ce prix (Mr
aura 20% du prix de vente et le nu-propriétaire les 80% restants).
C’est pour cette raison qu’on conseille toujours de donner en démembrement sur un bien de famille qu’on souhaite transmettre ou sur un patrimoine immobilier dont on
n’est certain de pouvoir se passer. Il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté.
Au-delà de ça, le notaire est obligatoire. Cela engendrera des frais mais qui seront largement compensé par le gain fiscal que nous avons vu. Notez qu’en cas de fiscalité à payer sur la donation, vous pouvez tout à fait la prendre en charge à la place de vos enfants sans impact (ce qui revient à leur donner un peu plus que l’abattement sans impôt). Enfin, il faudra l’accord du nu-propriétaire pour les gros travaux (l’usufruitier doit par défaut payer les petits travaux, la taxe foncière…). Sachez qu’un notaire compétent vous proposera de rédiger une convention de démembrement. Cette dernière précisera clairement les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Une convention bien rédigée vous permettra de garder la main sur votre bien immobilier dans la mesure du possible en précisant par exemple que la décision reste à l’usufruitier pour les travaux.
Bonjour Monsieur,
Et merci encore de simplifier pour nous toutes les subtilités administratives inventées par le fisc …
J’ai 67 ans et je me propose d’utiliser le démembrement pour transmettre à mon fils mes parts de SCPI acquises l’an dernier. (300 000 € ). J’ai noté que chaque fois vous mentionnez des appartements ou maisons, jamais des SCPI . Serait – ce différent ? Je voudrais également et en même temps si possible faire la même chose sur un appartement de 270 000 € . Si j’ai bien compris, cela fait un patrimoine de 570 000 €, taxé sur 60 % =342 000 € ( le reste étant mon usufruit). Je profite de l’abattement de 100 000 €, reste 242 000 € . Je paierai moi même les droits, que j’estime à 48400 €.
Ai- je raison ? Mais j’ignore totalement les frais de notaire dans ce cas là ; les mêmes pour la SCPI et l’appartement ? Si je le fais en 2 fois ( donc 2 actes notariés différents), cela change t il les frais?
De plus y aura -t-il une manière différente pour moi de déclarer aux impôts les revenus des parts que je continuerai à percevoir en tant qu’usufruitiere ?
J’ai lu aussi qu’une vente ultérieure (appartement)est possible si les deux sont d’accord, au taux d’usufruit en vigueur à ce moment là. Mais quid des frais de donation payés en amont, sont ils perdus ?
Dernière question plus globale : pensez vous que faire cela avec des SCPI soit une bonne idée ?
Pardon pour toutes ces questions mais elles m’interpellent depuis un moment….
Un grand grand merci d’avance
Bien cordialement .
Bonjour,
mes parents m’ont acheté une maison en 1995 ont l’usufruit de moitié chacun et moi la nu propriété. j’avais 18 ans à l’époque et je n’ai rien financé (eux avaient 48 ans) , pourtant sur l’acte d’achat c’est noté que j’avais acheté la nu propriété à 120000 francs. Mon père est décédé il y a 1 an, le notaire me parle de donation déguisée et réintègre le bien dans la succession pour 1/2 de sa valeur.
que pensez vous de cette situation ?
merci
BOnjour,
Si le don de cette NP a été enregistré à l’époque et déclaré correctement alors il n’y a pas de problème. En le réintégrant aujourd’hui, les droits successoraux décuplent totalement ! MAis si ça n’a pas été fait correctement par le passé, effectivement ça pose problème. Rien n’empêche de solliciter un autre notaire pour avoir 2 avis.
Bonjour,
merci pour cet article, pouvez vous me donner quelques renseignements sur ma situation ?
mes parents m’ont acheté une maison en 1995 j’avais 18 ans. Nu propriétaire pour moi et usufruitié de moitié chacun. Bien sur à 18 ans je n’ai rien payé et eux n’ont apparemment pas fait l’acte de donation.
Mon père est décédé en Novembre et le notaire rapporte à la succession ce bien valeur en pleine propriété et je dois la moitié en indivision (ma mère est toujours en vie)
la succession se passe très mal j’ai quitté cette maison suite à une agression sur mon nouveau compagnon par mon fils et son père (prison avec sursis pour ces derniers)
Mes parents ont pris la défense de leur petit fils, testament olographe de mon père où il institue son petit fils légataire universel + assurance vie. Mes parents veulent se venger car j’ai quitté le logement qu’ils m’avaient acheté et pensaient que j’allais m’occuper d’eux jusqu’à la fin…..
est ce que cette maison est rapportable à la succession et à quelle hauteur ?
au jour de la « donation » il y a presque 30 ans ?
ou aujoud’hui car elle a pris de la valeur ?
à l’époque mes parents l’ont acheté 30500 Euro aujourd’hui elle vaut 242500 Euro
si vous pouvez m’éclairer ?
Merci encore pour votre article
cordialement
Bonjour Monsieur ,et merci pour votre document très pédagogique. J’ai 76 ans et je suis en instance de divorce. Nous avons un enfant.Dans ce contexte, j’ai rencontré un notaire et étant sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, il m’a évoqué la répartition du patrimoine.
Nous possédons un bien immobilier d’une valeur d’environ 500 000 EUROS que je souhaite garder ,ou tout du moins continuer à habiter. Dans ce cadre, et tenant compte de mes moyens financiers qui d’après lui ne me permettraient à la fois d’acheter et de payer la soulte, et aussi de vivre correctement, il m’a proposé et expliqué la donation du bien immobilier démembré par les deux époux tel que vous l’exposez dans votre document. Bien entendu avec la compensation au bénéfice de mon épouse, cela pour l’équilibre des comptes, de l’impôt de 20% généré par ce procédé, lequel s’élèverait d’après mes calculs à 15000 Euros par époux, soit 30000 à ma charge
Dans ce cadre, pourriez vous avoir l’amabilité de m’indiquer l’exactitude de mes calculs et les conseils adaptés que vous pourriez penser nécessaires.
Merci encore pour votre document.
Bonjour, merci des généreux conseils si clairement exposés.
Ma question 1 : imaginons une maison qui expose aujourd’hui le propriétaire à l’IFI. Imaginons qu’après démembrement sur plusieurs têtes chaque part est en-deça du seuil de l’IFI. Dans ce cas, plus personne n’est redevable de IFI ?
Question 2: si la maison n’a jamais été estimée, et le propriétaire découvre au cours de cette opération que sa valeur marchande dépasse le seuil IFI, cet impôt est-il dû rétroactivement ? Y a-t-il manière d’optimiser (exemple attendre de faire le démembrement en janvier 2025 plutôt qu’en décembre 2024) ?
Merci
Bonjour,
Sur de telles questions, cela demande de la recherche et surtout la prise en compte de la situation globale.
N’hésitez pas à passer par la rubrique contact si vous souhaitez un devis.
Cordialement.
Bonjour,
Dans le cas de plusieurs enfants, peut-on leur faire une donation de nue-propriété immobilière sur une indivision les regroupant ?
Et, Dans ce cas, quels sont les avantages et les inconvénients ? Identiques qu’en faisant une donation à chaque enfant ?
Dans l’attente de votre réponse.
Cordialement,
Bonjour,
Vous pouvez mais il faut ficeler le montage avec un notaire et surement envisager la SCI ici. L’indivision peut être très pesante à terme quand ils vont fonder une famille et il faut pouvoir prévoir des portes de sortie.
Cordialement.
Bonjour Monsieur Diringer
Mon épouse et moi sommes propriétaire d’une SCI , 70 ans , 2 enfants , nous avons construit sur un terrain de la SCI , via un bail à construction d’une durée de 30 ans un ensemble de construction à destination touristique .
Mon fil à repris l’activité commerciale , un avenant du bail à construction ( modification de la durée )à été établi il y a 2 ans.
Je viens vers vous pour trouver la solution , car je voudrais faire une donation des parts de la SCI , comment faire pour valoriser les constructions sur la domaine à l’instant T.
Le domaine a été estimé
A votre disposition pour tout renseignement complémentaires.
Bien cordialement
Bonjour,
Sur ce type de demande, il faut faire une étude globale car pleins de paramètres sont à prendre en compte. Si vous le souhaitez, j’ai une excellente notaire à recommander qui travaille à distance. Sur de tels sujets, les honoraires d’un professionnel compétent sont plus que justifiés et vous éviteront des soucis futurs.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour
Je suis novice en termes de commentaires et espère que vous recevrez et pourrez répondre à mon tracas.
Voilà j’ai 54 ans et j’ai vendu un appartement l’an dernier, ce qui m’a permis de faire une donation à ma fille de 27 ans en mars 2023 qu’elle a déclaré aux impôts.
Aujourd’hui, j’ai besoin d’acheter une maison au-dessus de mon budget et ma fille propose de l’acheter avec moi en démembrement 50-50…. ceci grâce à l’argent de la donation que je lui ai faite !
Le notaire considère cet argent comme ses deniers personnels. Est ce vrai ? Est-ce mieux ?
Ne peut-on pas déduire cette participation en déduction des 100.000 perçus ?
Car cela reviendrait au même si ce n’est 60 000 en 2023 et 40 000 pour le démembrement.
Si vous ne savez pas, à qui s’adresser ? Aux impôts ?
Pour finir, je suis d’accord avec les commentaires lus. Vos explications claires et simples sont très appréciables.
Merci d’avance.
Bien à vous
Bonjour,
Sur un tel cas, il faut étudier la situation dans son ensemble en prenant en compte vos patrimoines et les besoins/objectifs de chacun car ce n’est pas neutre du tout. Impossible de vous répondre via un commentaire. Si vous avez besoin d’un notaire compétent, j’ai une très bonne recommandation mais un bon conseil passera forcément par des honoraires.
Bonjour,
Je viens de prendre connaissance de votre article, très instructif.
Voici mon cas : je suis fils unique et mes parents m’ont transmis leu bien en nu-propriété il y a 30 ans. Ils avaient alors 56 ans.
Mon père est décédé il y a 4 ans.
Au décès de ma mère (le plus tard possible !!), je n’aurai donc aucun frais de succession à payer sur ce bien immobilier ? Ai-je bien compris ?
très cordialement.
Bonjour,
Oui tout à fait, ce bien vous appartient déjà.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour Maître,
J’ai vu sur votre site « Le Bloc de Patrimoine » les questions/réponses des personnes qui cherchent des réponses auprès de votre expertise et je voudrai vous parler de ma situation concernant l’héritage dans ma famille.
Je m’explique j’ai un appartement que j’ai mis en location depuis longtemps. Suite au récent décès de ma mère, moi et mes 3 frères ont hérité sa maison (estimation : 235000 Euros). Mes parents m’ont donné une quote-part plus importante que mes frères dans cet héritage.
J’ai également une assurance vie que j’ai ouvert depuis longtemps sachant que j’aurai bientôt avoir 70 ans et je n’ai pas d’enfants
Je voudrai savoir comment moi et mes frères ne subissent pas dans l’avenir pour payer de lourds impôts sur les droits de succession ?
Je vous exprime ma grande gratitude et remerciement en attendant de votre réponse
Bonjour,
Sur de tels sujets, il faut faire une étude complète pour donner le bon conseil. Vous pouvez me solliciter ici : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Le problème est quand on a d’autres avoirs en plus d’un bien immobilier : liquidités, assurance-vie. C’est sur la totalité de l’actif que se porte l’abattement de 100 000 €.
Bonjour monsieur Diringer
Tout d’abord merci pour vos conseils réguliers.
Pour aujourd’hui, avec la donation démembrée, je note une imprécision dans vos explications en ce qui concerne l’âge du donateur (celui qui donne). En effet je croyais que, par exemple, la nu-propriété de 40 % est limité à l’âge de 71 ans et non pas 70 ans. Ce même décalage de 1 an est valide pour les autres pourcentages. Avant la date du 81° anniversaire, l’usufruit est de 30 % et ce n’est qu’après cet anniversaire qu’il passe à 20 %. Pouvez-vous me confirmer ces âges ?
Merci
Bonjour et merci. Oui le taux attractif reste jusqu’à 71 ans révolus d’après le texte (art 669 du CGI).
Cordialement.
quelle est votre analyse fiscale lorsque le donateur 72 ans garde la nue propriété d’un bien immobilier et donne l’usufruit a une SCI
Bonjour,
Qui possède la SCI ici et quelle est objet ?
bonjour,
Ma maman possède un appartement en pleine propriété. Elle a 3 enfants et vit dans cet appartement en domicile principal.
( votre petit guide ebook téléchargé et vos conseils internet m’ont interpelé).
La santé précaire de notre maman nous incite à réfléchir sur son bien immobilier unique , l’appartement où elle vit. Nous pensons à une donation de son bien immobilier à ses 3 enfants en donation démembrée.
Si elle veut vendre son bien et ses 3 enfants sont d’accord: disons 800.000€, pour minimiser la part dûe au fisc et celle de maman si elle a des besoins pour sa santé, quelle est solution pour vous la meilleure .
Merci encore pour vos conseils
Jean
Bonjour,
Impossible de vous dire ici, tout dépend du patrimoine, des objectifs, de l’âge … Le mieux est de solliciter un notaire rapidement pour faire une étude et avoir le bon conseil.
Bonjour,
Merci pour ces explications très claires. Je suis à la recherche d’une explication sur le rachat de la nue propriété.
Nos parents nous ont donné une maison en nue propriété en 2008 à ma sœur et moi.
Aujourd’hui ma sœur souhaite me vendre sa part de nue propriété.
Comment cela doit-il se faire? Devant notaire cela me semble évident mais…
Quelle valeur vais-je devoir payer à ma sœur? La valeur de la nue propriété de 2008 ou bien une valeur recalculée en 2023?
Merci de vos éclairages sur cette situation.
VROU
Bonjour,
Il faut un notaire et le rachat se fera si vous trouvez entente mais la logique veut qu’on retienne la valeur d’aujourd’hui bien entendu.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour, merci de vos articles qui sont tjrs de bon conseil et éclaicissent les choses
juste une question
j’ai 74 ans et deux enfants ,
nous souhaitons acheter un bien en démembrement d’une valeur de 218000e
est ce que mes deux enfants (alors nu propriétaires ) peuvent participer à l’achat et à quelle hauteur
est ce judicieux
merci de votre réponse cordialement MC Grange
Bonjour,
Impossible de vous dire sans étudier le dossier en détail et voir comment optimiser. En général c’est plus un achat des parents qui donnent ensuite la NP mais sur certaines stratégies on peut aussi envisager l’achat en direct.
Bonjour, j’ai un petit immeuble composé de 2 appartement duplex independants résidence principale ou j habite avec mes 2 filles majeurs (permis Mairie et déclaré aux lmpots) mais pas de règlement de copropriété, j envisage de leurs donner un de ces lots j’ai 67 ans et ma femme 68.
J estime la valeur de chaque bien à 700000 euros.
Notre question est la suivante est ce que nous auront à payer beaucoup de droits?
Dans le cas de donation démembrée vers ses enfants, dans le cas du décès d’un des enfants avant les parents :
l’héritage, donc la part du bien immobilier donné, revient-il obligatoirement aux enfants du défunt ou les parents donateurs peuvent ils être héritiers ?
Ceci pour le cas où les petits enfants ne seraient pas « proches » de leurs grands parents
Bonjour,
Oui ce sont les enfants du défunt qui hériteront en priorité.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour.
Sous régime de la communauté universelle, mon épouse décédée, je fais une donation simple à un enfant d’un bien acheté en commun avant son décès. Dois-je payer des frais d’attestation de propriété du fait de ce régime matrimonial ?
Merci. Cordialement.
Bonjour,
Si j’achète un bien en état futur d’achèvement avec mes 2 enfants, comment procéder pour le règlement de ce bien étant donné que l’argent est débloqué au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Merci de me répondre.
Bonjour,
En vous lisant, je pense que vous pouvez peut être m’éclairer sur ma situation…
J’ai donné à mes 3 enfants, en 2012, la nue-propriété, dans 3 maisons différentes.
Je suis usufruitière.
Suite au décès de mon père il y a 2 ans, d’autres biens sont venus s’ajouter.
J’ai aujourd’hui 66 ans. Je voudrais savoir s’il est possible de faire un échange de parts entre mes 3 enfants afin que chacun ait ses parts sur une seule maison ??
Je vous remercie beaucoup par avance.
Bien cordialement
Bonjour, Mon épouse est décédée en Novembre 2022. Nous avons une fille et un patrimoine évalué dans la succession de mon épouse à 1 070 000 € essentiellement composée de notre maison qui est estimée à 1 000 000 €. L’actif de succession de mon épouse est évaluée compte tenue des 20% d’abattement du fisc sur la résidence principale et d’une récompense en ma faveur de 254 000 €, à 307 000 €. Ayant 69 ans, J’ai opté pour 3/4 en usufruit et 1/4 en propriété pour diminuer le montant de la succession concernant la nue propriété revenant à ma fille, qui est valorisé à 138 000 € moins 100 000 € d’abattement.
La succession de mon épouse sera conclue et payée à l’état à raison de 20% sur 38 000 €, soit 5 800 € plus frais de notaire.
Ma première question est la suivante, compte tenue du patrimoine d’origine, des 50% de ce patrimoine qui restent ma propriété au décès de mon épouse, de la récompense opérée en diminution de son actif de succession sur ce patrimoine et de l’actif de succession déclaré au décès de mon épouse, sur quel montant sera calculé les droits de succession que devra régler ma fille à l’extinction de mon usufruit ?
Deuxième question:
Si après la liquidation de la succession de mon épouse je fait un lègue de nue propriété d’une partie notre maison pour un montant de 100 000 €, sur quel montant à l’extinction de mon usufruit, soit à mon décès, soit à la vente de notre maison, seront calculés les droits de succession que devra régler ma fille ?
Je vous remercie de votre prochain retour. Ne sachant pas combien de temps je resterai en vie, disons que mon usufruit sera à ce moment là de 30% et la nue propriété de ma fille de 70%.
Remerciements
Bonjour
En 2012 j’ai acheté en viager libre un petit appartement pour y loger mon fils cadet ,David, handicapé, célibataire sans enfants.Il est donc actuellement locataire à titre gracieux et paie la taxe d’habitation.
Je suis le propriétaire débirentier et je paie le foncier.
Comme j’ai 83ans, il me faut prévoir l’avenir après moi, et je souhaite faire donation à David de l’usufruit de l’appartement, afin qu’il soit assuré d’avoir un toit sa vie durant.
Je souhaite donner la nue-propriété à son frère ainé, Joël, qui se substituerai donc à moi en tant que débirentier; à terme la pleine propriété lui reviendrait naturellement (ou à sa fille).
La première question est: peut-on effectivement faire donation avec démembrement de la propriété d’un appartement dont le viager est en cours?
Si la réponse est affirmative, comment s’apprécie la valeur du don reçu par chacun?
Je m’explique. La valeur commerciale de l’appartement a été estimée à 415.000€, hors frais d’agence.
Mais on doit tenir compte, je pense, du viager en cours. La crédirentière a 76 ans (plus jeune que moi) et donc recevra pendant probablement encore14 ans une rente mensuelle de 1150€. Il convient, je crois,
de soustraire 14x12x1150=193200€. La valeur sous viager serait ainsi ramenée à 415.0000-193200=221800€.
Est-ce à cette valeur que s’applique la clé de répartition usufruit / nue propriété? Dans ce cas David qui a 49 ans recevrait un usufruit valorisé à 60%, soit 221800×60/100=133080€
et la nue-propriété de Joel vaudrait la différence soit 221800-133080=88720€.
Ma deuxième question est donc: est-ce ainsi qu’il faut calculer?
Bonjour,
mes parents ont 75 et 73 ans, je suis fille unique et mes parents ont une maison.(environ 250 000 €)
nous ne nous étions jamais penché sur les frais de succession à la disparition de mes parents.
que nous conseillez vous de faire pour réduire les frais de succession ?
Suite à la lecture de votre article je pense prendre RDV avec un notaire.
MERci pour votre réponse
Bonjour,
Oui c’est le bon réflexe, il faut voir un notaire car il faut prendre en compte tout le patrimoine mais aussi les besoins et objectifs de chacun.
Cordialement.
Bonjour, j’ai beaucoup de questions après cet article très intéressant que je vous félicite d’avoir édifier avec autant d’effort sur la clarté et l’accessibilité pour le néophyte.
J’ai quelques questions, ce serait un sacré coup de pouce si vous pouviez m’éclairer de vos lanternes.
je souhaite réaliser le démembrement au jour de achat du bien immobilier par le biais d’un agent immobilier.
Première chose :
Est ce possible ?
Si oui,Faut il trouver un notaire à part avant la vente et anticiper ou bien le démembrement ne peut il se faire que seulement après achat ?
Connaissez vous quel est le pourcentage que prend le notaire pour le démembrement ?
Deuxième chose :
Je participe au financement du bien. Je souhaiterais savoir comment acheter la maison avec mon père en signalant que j’ai une part payé de ma poche ( achat comptant) afin de supprimer ce montant du calcul du montant de revient de la nue propriété ( prix de la maison-ma part investi x pourcentage du barème ) afin que je paye une imposition amoindrie sur l’opération de démembrement ?
Est ce que cela est possible ? Si oui comment ?
Dans l’attente de vous lire.
Bonjour et merci,
Pour toutes ces questions, il n’y a pas d’autres choix que de prendre et payer un notaire pour son travail. Pleins de questions se posent et tout dépend du projet, des objectifs, de l’âge etc…. Faut-il acheter puis démembrer ou démembrer dès l’achat? Conditions de l’acte de démembrement? Anticiper la succession de l’un et de l’autre? etc…
Bonsoir,
J’ai une question.
Mes parents m’ont fait un don manuel de 181 000€ en 2019.
Aujourd’hui ils souhaitent me léguer la nue propriété de leur résidence secondaire (louée) d’une valeur estimée à 250 000€.
Mon père a 78 ans, ma mère 73 ans.
Ils sont mariés sous le régime de la communauté.
Est-ce tout de même intéressant de procéder à cette donation de la nue propriété sachant qu’ils m’ont déjà donné de l’argent il y a moins de 15 ans?
Merci
Bonjour,
Vous n’échapperez pas à la fiscalité du fait que vos abattements sont utilisés. Pour autant, la nue-propriété a du sens car la valeur de l’usufruit sera transmise « gratuitement » sans impôt donc l’optimisation fiscale est présente.
Bonsoir
Après lecture de vos articles, je ne suis pas sure d’avoir tout saisi par rapport à ce qui est noté ci-dessous :
Rappelons quelques termes essentiels à maitriser pour cet article :
– Pleine propriété (PP) : fait de posséder le bien et de pouvoir en faire ce qu’on veut.
– Usufruit (Usu) : fait de pouvoir vivre dans le bien immobilier ou percevoir les loyers sans le posséder.
– Nue-propriété (NP) : fait d’être propriétaire du bien immobilier sans pouvoir en jouir.
Je suis veuve, sans enfant, plus mes parents. C’est ma sœur qui devrait hériter de mes biens immobiliers. Mais je voudrais faire un testament pour donner ces biens, avec le moins
de frais de succession, à une nièce voire deux. Comment le rédiger dans mon testament.
Je peux « déshériter » ma sœur, 1ere héritière de la liste.
Dois je leur faire de mon vivant en « nu propriété » en désirant conserver et gérer mon bien comme je le veux (possibilité de le vendre, mettre en viager pour elles???)
Vous remerciant par avance pour votre réponse,
Bien Cordialement
Bonjour,
Je vous conseille vivement de voir un notaire et surtout de ne pas rédiger seule le testament. Impossible pour moi de vous orienter, il faut connaître toute la situation. En revanche, plus vous vous y prenez tôt mieux c’est.
BONJOUR,
votre article sur la donation démembrée d’un bien immobilier est très clair et bien illustré par les exemples .
c’est un excellent article .Maintenant je comprends mieux.
J’ai prochainement un rendez vous avec mon notaire pour enclencher une donation démembrée avec mes enfants .J’espère que ses conseils seront identiques aux vôtres.
J’avais un doute sur le fait qu’en cas de décés avant 15 ans,j’avais lu qu’il y avait une reintégration fiscale de la donation.Je suis soulagé de comprendre qu’il n’en n’est rien.Mais que les nu propriétaires deviennent propriétaires en totalité au décés sans avoir à payer quoique ce soit.
Je vous remercie de votre aide
Bonjour Monsieur,
je viens de vous lire avec beaucoup d intérêt.
Je suis divorcée, j aurai 70ans au mois de mai.
J ai un fils, marié et 3 petites filles . Est ce que je peux encore faire une donation à mon fils ?
Éventuellement si celui-ci décédait avant moi, ce que je ne souhaite pas, la donation me revient -elle ou elle va à mes petites filles ?
Sinon, sur cette donation j imagine que sur un achat de 260 000€ en 2018 je paierai entre 10 et 15 000 € de frais (Notaire et impôts).
Bonjour,
Je vous conseille vivement de voir un notaire effectivement, il est encore temps d’optimiser la succession. L’assurance-vie notamment doit être envisagée avant mai si vous avez des liquidités. Pour les frais notariés sur un démembrement, la seule solution est de voir avec le professionnel.
Si vous le souhaitez, j’en connais une excellente qui travaille à distance. N’hésitez pas si vous souhaitez une mise en relation.
Cordialement.
Bonjour j ai achete un bien avec le groupe perl depuis 3 ans avec une decote de 40 pour cent a l achat en nu propriete sur 15 ans sans toucher de loyer puisque le bien est géré par un bailleur social ;aujoudhui j ai 71 ans puis je transmettre a mon fils ce b ien en applicant la decote de 30 pour cent au vu de mon age
Bonjour,
Oui tout à fait, une nue-propriété peut se transmettre et il y’aura la décote selon votre âge. En revanche, la nue-propriété va être évalué d’après sa valeur aujourd’hui et sera donc plus élevée car votre achat étant donné que son terme est dans moins longtemps que lorsque vous l’avez acquise.
Cordialement.
Bonjour,
Nous voulons acheter notre résidence principale en démenbrement avec nous deux enfants. Notre age: 69 et 65 ans , donc 40% pour nous et 30 + 30%. Le prix de la maison est de 469000 sans le frais de notaire, soit 503000 avec frais. Les 60% en démenbrement doivent être calculé sur 469 ou 503?? Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
De mémoire il me semble que c est sur les 503 mais vous pourrez interroger le notaire qui saura vous répondre pour être certain.
Cordialement.
Bonjour,
Ma maman viens de décédée et avec mon père nous ne savons pas par quelle moyens payer le moin de frais possible chez le notaire. Nous nous sommes penché sur votre article. Sachant que mon père a 67 ans et que la maison viens d’être estimé a 520 000€. Nous avons calculé d’apres votre article que l’impôt pour une donation démembrée serait d’environ 42400€. Es ce correct ?et Si mon père dans les prochaines années décidé de vendre la maison et que imaginons que celle-ci se vends 600 000€, avons-nous des frais sur cette différence ? Si oui, de quel montant ? Merci a vous
Bonjour,
Mon article et la plupart des conseils donnés sur mon site pour la succession sont à prendre en cours de vie. Malheureusement au décès il n’est plus possible de faire des optimisations et on subit. Après si c’est votre père qui donne alors pourquoi pas, le notaire vous accompagnera et il ajoutera des frais que je ne donne pas dans l’article car je ne sais pas les estimer : les honoraires et une part prise par l’Etat pour enregistré le changement de propriétaire.
Mais c’est surement une stratégie utile pour la succession sans aucun doute. En cas de vente il peut y avoir un impôt sur la plus-value selon les situations (vous avez des articles sur le sujet dans la rubrique immobilier) mais le notaire saura aussi vous renseigner. Cordialement.
Bonjour,
Lors de la donation de l’usufruit d’un bien achete en commun, si les proprietaires appartiennent a deux categories d’age differentes (41 a 50 ans et 51 a 60 ans), le calcul de la valeur de la nue-propriete est une moyenne du pourcentage des deux tranches? Dans le cas ici, 40% et 50%, et donc une valeur de la nue-propriete egale a 45% de la valeur du bien?
Merci par avance pour cette precision.
Bonjour,
On dissocie pour chacun la part donnée en usufruit et on tient compte de l’âge de chacun. Si le bien a été donné en commun, alors c’est 50/50 pour le don.
Cordialement.
Un couple étant sous la communauté universelle en cas de demembrement
Peut on déduire à chaque décès 100 000 par enfants ou uniquement 100 000
Au dernier décès.
Bonjour,
Le démembrement se fait en cours de vie et donc chaque époux peut donner ce qui permet de bien profiter de deux fois de l’abattement de 100k par enfant. C’est justement conseillé car au décès en communauté universelle (avec attribution intégrale!!) le premier défunt n’utilise pas ses abattements.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Merci pour votre réponse
Je n’ai pas trouvé dans la rubrique contacts, comment vous écrire .
Pourriez-vous m’envoyer à mon adresse mail, les coordonnées de la notaire que vous me conseillez ?
Merci
Bonjour,
Je la préviens et lui transmets votre mail et nos échanges afin qu’elle revienne vers vous. Bonne journée
Merci pour ces explications limpides .
Il manque (ou alors, je ne l’ai pas vue) une information importante : Celle des émoluments du notaire et frais, débours ….. Qui me semblent vraiment trés élevés (J’ai bien compris, que je ne paie pas d’impôts donation, mais quand même ??) .
Est-il obligatoire de passer par un notaire ?
Est-il possible de négocier ces frais ?
Dans mon cas, nous sommes un couple marié et ayant chacun 50% de notre patrimoine. J’ai 73 ans et mon usufruit est de 30%. Mon épouse a 58 ans et son usufruit est de 40%.
Nous avons 4 enfants, et nous voulons effectuer une donation de la nu-propriété à chacun de nos enfants (25% chacun).
Un appartement de valeur 300.000 €
PLUS un appartement de valeur 300.000 €
PLUS les parts d’une SCI Immobilière dont les parts sont évaluées à 384.000 €.
Pouvez-vous me donner les détails des émoluments et frais du notaire ? Et peut-on les éviter ? ou les réduire ? Merci
Bonjour,
Effectivement il faut ajouter ces frais. Je ne les mentionne pas car n’étant pas notaire ils sont pour moi aussi assez flous et je me demande s’ils ne changent pas selon le lieu de résidence. Quoi qu’il en soit ils sont inévitables puisqu’une majeure partie va à l’Etat. Peut-être que d’un notaire à l’autre une petite partie varie si ce dernier met des frais de dossier mais c’est tout. Si vous avez besoin, j’ai une notaire de confiance qui peut travailler à distance. Les frais ne seront pas évités mais au moins vous paierez le juste prix sans surprise ou sans surplus (direction rubrique contact pour m’écrire si besoin et je vous mets en relation).
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Mon épouse, née en 51 et moi né en 49 souhaitons donner à nos deux enfants en nue propriété avec réserve d’usufruit une maison d’une valeur de 500000€ et un portefeuille de titres. Quelle valeur maximale de titres pouvons nous donner tout en restant dans l’abattement de 100000€ par enfant.
Meilleures salutations.
Bonjour,
Comme indiqué dans l’article il y’a un pourcentage selon votre âge. Par exemple à partir de 71 ans, la nue-propriété vaut 70%. Donc Mr peut donner au maximum 100000/70% = 142 857 € et Mme aussi par enfant. Donc grosso modo vous êtes capable de transmettre un peu moins de 600 000 à vous deux donc un peu moins de 100k de titres après avoir transmis la maison en NP.
Après, rien ne vous empêche de donner plus. Même si il y’a la fiscalité, elle reste calculée sur une base de 70% de la valeur ce qui est mieux que 100%.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant et clairement détaillé. J’aurais besoin de quelques explications concernant mon cas. Mon père de 78 ans a réalisé une donation en 2007 de la maison familiale à ma sœur et moi. Nous avons perdu notre mère en 2020 et mon père a décidé de vendre la maison (trop grande pour lui). Il doit donc avoir j’imagine l’accord de ma sœur et moi pour réaliser l’opération. Comment va se passer la répartition des actifs liés à la vente si le bien est vendu par exemple 500K€ (entre mon père, ma sœur et moi) ? Qu’est-ce que cela va impliquer en terme de frais (impôts, plus-value, etc…) pour chacun ?
Thierry
Bonjour,
Il va falloir votre accord oui, sauf si la convention de démembrement prévoyait le contraire mais j’en doute. Il va recevoir une partie des fonds en fonction de son âge soit ici 30% de sa part s’il a l’usufruit et 78 ans. Il y’aura une plus-value à payer qui sera calculée et répartie par le notaire.
Je vous remercie pour votre article. C’est claire et compréhensible .
Merci encore
Merci!
Bonjour,
Mon père qui reste seul maintenant(donation au dernier vivant) a pour projet un quasi usufruit. Dans le projet du notaire, il est seulement question des comptes bancaires, ce qui peut paraître normal d’après mes lectures. Pour moi, le projet est incomplet et il manque par exemple une donation avec réserve d’usufruit pour les autres biens(maison, voitures, etc)
La SCI familial est-elle encore possible?
Je souhaite vendre la maison par donation de mes parents pour acheter une maison à la campagne profonde. Existe-t-il un montage pour que mon père me donne un coup de pouce sans fiscalité tout en retrouvant le bien si je venais à décéder avant lui.
Bonjour,
Merci pour votre article. Je souhaiterais avoir votre avis sur mon cas et celui de mon épouse, à propos de la donation avec réserve d’usufruit à mon épouse par sa mère d’une maison que nous occupons actuellement : ma belle-mère de 59 ans a hérité il y a deux ans par sa mère de sa maison (la maison de famille, qui n’est pas sa résidence principale) et l’a donnée l’année dernière à sa fille pour que nous y habitons. Cependant, ma belle-mère souhaite aussi y construire un énorme garage qui n’est pas de notre goût car nous paraissant non adapté et d’une annexe pour pouvoir profiter aussi de cette maison quand elle vient. Elle a déjà décidé d’où et comment seront les nouveaux bâtiments.
Ma femme est très contente d’avoir reçu en donation et d’habiter la maison, mais elle ne souhaite pas du tout de ce garage et envisage une autre disposition pour l’annexe, plus adaptée et cohérente avec notre vision de ce que deviendra la maison.
Face à ce qui va être un grand désaccord, nous nous posons quelques questions :
a) peut-on bien habiter la maison en tant que donataire même si ma belle-mère en a l’usufruit mais n’en jouit pas.
b) peut-on refuser les travaux envisagés ? Elle ne veut rien entendre, même pour le garage qui est un non-sens venu de nulle part, elle en a décidé ainsi.
Martin
J ai 85 ans, je suis usufruitière de l appartement que je n habite plus. Je suis dans un appartement en location..
Je ne veux plus d usufruit de cet appartement, et veux laisser la pleine propriété à mon fils, et rien en retour. Aucun versement,ni aucune compensation.
Es ce possible ?
Les frais que je subits en temps qu usufruitière, me sont trop lourds. En plus je suis locataire et je dois en assumer les frais.
Bonjour,
Il faut procéder à un don de l’usufruit mais il faut vérifier avant que cela n’engendre pas d’impôt.
Cordialement.
bonjour, mon époux est décédé et j’ai une donation au dernier vivant, je suis déjà propriétaire à part entière de la moitié de notre maison ; je pensais opter pour l’usufruit et mes beaux fils nu-propriétaires mais ces derniers ayant déjà 40/50 ans, je me disais que c’était mieux pour tous de leur racheter leur part ; le notaire m’écrit ceci mais je ne comprends pas ce qu’il veut dire » ils vous laissent leurs parts : soit en transférant leurs parts dans le nouveau bien, soit par une convention » Je n’arrive pas à savoir ce qui est mieux pour moi et aussi quel choix sera le plus judicieux en matière de frais notariés et/ou fiscaux ! En tant qu’usufruitière je n’ai rien à payer mais si je rachète leur part et devient propriétaire en PP aurais je des frais ? merci
Bonjour,
Le mieux est de demander au notaire pour son message et pour les frais. Mais en tout cas c’est certainement une très bonne chose que d’éviter l’indivision et de racheter leurs parts; surtout si vous appréciez le bien immobilier.
Cordialement.
Bonjour. J’ai fait donation de ma maison à mes 2 enfants. Je suis usufruitiere, j’habite cette maison et en supporte les charges. Cette donation a été faite dans le but de ne pas démunir mes enfants à cause d’une aide (ASPA) que je vais percevoir et qui serait récupérable à mon décès par l’état. Ma question est la suivante : Est ce que cette maison fait toujours partie de mon actif net successoral ? Auquel cas mes enfants seraient impactés.
Beaucoup de forums visités et questionnés ne m’apportent pas les mêmes réponses.
Bonjour,
Si vous donner la nue-propriété, le bien n’est plus dans l’actif pour le calcul de la fiscalité.
Cordialement.
Bonjour, et merci pour vos explications qui sont très claires. J’avais juste une question, si vous sous estimez le bien, en exemple un bien de 400K€ vous l’estimez à 300K€ que se passe t’il? qui contrôle et que se passerait il lors du décès du dernier vivant?
Bonjour,
Le notaire refusera surement car ça engage sa responsabilité et il y’a un vrai risque de redressement fiscal.
Bonjour
Puis-je donner 50% de là nu propriété d’un bien immobilier à mon fils en gardant 50% de la nu propriété et 100 % de l’usufruit ?
Bonjour,
Oui pourquoi pas, c’est un montage qui est possible.
Cordialement.
Bonjour
Puis je acheter avec mes parents (72ans) en démembrement simple.. Eux l’usufruit =30% moi le reste.. Sachant que leur achat d’usufruit provient pour la gde majorité de la vente de leur résidence principale.. A leur décès, obtiendrais je la pleine propriété sans que mes 3 frères intentent une action en réduction.. Car il ne resterait presque plus rien d’héritage ? Ou est ce que les 30% représentent le montant estimé comme s’ils devaient louer un bien et donc ce n’est aucunement discutable ni rapportable a la succession?
Merci pour toute votre aide
Cela nous est d’une gde nécessité
Mille mercis
Bonjour,
La démarche est possible mais il faudrait la faire avec les 3 frères acceptant le dispositif et acceptant de ne pas venir opposer une action en réduction sur ces 30%. A défaut ils pourront très surement faire une action en réduction puisqu’on ne peut pas déshériter totalement les enfants.
Cordialement.
notre bien a été demembre en 2013 en donation partage 40% usufruit 60% nue proprietee valeur estimée 600000€ sur 3 enfants . Trois questions ?
en cas de rachat de la Nue proprietée par un des enfants au deux autres quel est la valeur considérée? avant le décès des parents ?
ou après le decès des parents ?
quel sont les frais de notaire ?
Bonjour,
Normalement on prend la valeur du bien au jour du rachat! Impossible de vous donner les frais de notaire, il faut en prendre un pour le savoir.
Cordialement.
Bonjour monsieur
Puis je acheter un bien immobilier avec mes parents âgés de 72 ans en démembrement croisé ? Doit on obligatoirement gardé le 70% nue propriété 30% usufruit compte tenu de leur âge ? Pcq l’on voudrait faire 50%50%..capital que nous avons chacun.. Et faire ce démembrement nous permettrait de jouir pour moi(43 ans) de ce bien jusqu’a mon décès.. Sans atteindre la réserve héréditaire de mes frères (3) qui serait de 50% (divisée par 4)de la nue propriété au jour de la succession ..
Est ce possible compte tenu de nos âges
Merci beaucoup
Bonjour,
Il faut voir avec un notaire pour le montage et surtout pour figer via une donation partage. Par contre je pense qu’il va respecter les pourcentages pour l’usufruit.
Cordialement.
Merci beaucoup.. Est ce que cela sera rapportable le jour de la succession ?
Et si l’on fait un démembrement simple, avec usufruit de 15 ans pour mes 72 ans).. Est ce que qqch sera rapportable a la succession (ils achèterait t l’usufruit avec la vente d’un bien)
Merci beaucoup de nous donner autant de renseignements, éclaircissements et aide.. C’est un travail de Titan !
Mille Mercis
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Merci Mr DIRINGER de tenir à dispositions des particuliers des articles de vulgarisation sur les successions, les donations au conjoint survivant ou avec réserve d’usufruit et bien d’autres…
Vos articles sont extrêmement clairs et précis.
Leur consultation sur écran ou papier est carrément géniale car elle permet de s’imprégner des sujets traités autrement que lorsque c’est un notaire qui lit rapidement des termes barbares. Pour ma part j’étais gestionnaire de patrimoine et croyez-moi, je lis avec un intérêt particulier vos articles pour mettre en place ma propre succession.
Encore mille mercis.
Bonjour. Merci beaucoup, cela me fait très plaisir. N’hésitez pas à passer échanger au cours d’un live.
Cordialement.
Bonjour,
Nous sommes aller au notaire avec ma sœur et mon père car étant malade il voulait faire ses lots. Ma sœur ayant déjà une maison elle ne souhaiter pas celle de mes parents. Moi je voulais bien la récupérer et mes parents aller donner la part en argent à ma sœur. Le notaire nous avait bien expliquer qu’en fonction de l’estimation ma sœur aurait moins d’argent du fait que je ne pouvait pas jouir du bien. Comment cela est il calculé sur une maison estimer à 170 000. Car mon père voulait finalement donner la même somme à ma sœur. Est ce l’égale.. suis je désavantager ?? Merci de votre retour
Bonjour,
La valeur de votre part (nue-propriété) dépend de l’âge du père qui sera usufruitier. Cela se calcul comme expliqué dans l’article (170 000 * valeur de la NP qui dépend de l’âge du père). En contrepartie, votre sœur devrait recevoir ce même montant en argent. J’explique dans le live qui est gagnant ou perdant selon la situation.
Cordialement.
Bonjour
Je vais faire une donation à mes 2 enfants et l’abattement de 100000€ auxquels chacun a droit sera totalement utilisé.je possède une autre maison que je voudrais leur transmettre de suite. Est-il possible que j’en fasse donation à mon époux qui deviendrait donc nu propriétaire et qu’il fasse donation de cette nue propriété à nos enfants? De cette manière ils auraient droit aux 100000€ côté père.
Merci
Bonjour,
En théorie, la stratégie est déjà bancale car entre conjoint on ne peut pas se donner plus de 80 000 € : https://www.corrigetonimpot.fr/don-argent-conjoint-marie-pacse/
En plus, vous êtes exposé ici à un abus de droit. Il faudrait laisser des périodes de temps entre chaque opération pour éviter le redressement.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour
Co-nuproprietaire en indivision avec mon frère d’un bien dont nos deux parents sont usufruitier
mon frère souhaite me racheter ma nu-propriété; est ce possible; faut il accord des usufruitiers? et faut il faire une réévaluation du bien?
merci
Bonjour,
C’est une très bonne idée car vous éviterez l’indivision à terme. Pour l’accord des parents, il faut voir ce qui a été prévu dans la convention de démembrement. La valeur du rachat est basée sur la valeur du bien aujourd’hui et dépendra de l’âge des usufruitiers.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai 65 ans, à la retraite, sans descendants ni ascendants. J’ai 2 neveux qui sont mes héritiers selon mon choix et testament. Je suis propriétaire de la maison que j’occupe. Comment transmettre ce bien sans me démunir pour mes vieux jours (en cas de besoins pour payer une maison de retraite) et optimiser fiscalement la transmission?
Merci pour l’attention que vous apporterez à ma question.
Cordialement
D. GRAU
Bonjour,
Je n’ai malheureusement pas beaucoup de solutions s’il n’y a que cet immobilier. La donation démembrée n’est pas envisageable car du coup vous n’aurez plus rien. Si vous le léguez par testament, l’impôt sera à payer par les neveux. Peut-être en donner une partie seulement pour profiter des abattements aujourd’hui et qu’ils se renouvellent dans 15 ans. Mais vous êtes alors en indivision sur ce bien et chaque décision doit être validé par tous, je doute que ce soit bien.
Cordialement.
Bonjour.
J’ai 62 ans
Je veut faire une donation de bien immobilier à mes 3 enfants, estimé à 637000€
« Ma maison et mon terrain ».
Mon fils et ma fille aimeraient avoir un morceaux de terrain et mon autre fils la maison.
Combien va me coûter en tout ? frais de notaire, la jouissance…
Bonjour,
Je vous contact car avec mon père nous cherchons des solutions et cela pourrais venir de vous.
J’ai 2 frères. Mon père possède une maison d’une valeur environnant 200 000 et il souhaiterait qu’elle me revienne car en mauvais termes avec mes 2 autres frères. Comment faire pour que cela soit réalisable ?
Merci.
Bonne journée.
Bonjour,
Il vous faut prendre un notaire ou un gestionnaire de patrimoine qui vous exposera les solutions possibles. Cela vous coutera quelques centaines d’euros mais il faut étudier en amont le patrimoine global et la réserve de chaque héritier pour trouver la bonne solution. Vous pouvez aussi me solliciter pour l’étude via la rubrique « a propos » puis « formation par téléphone ».
Cordialement.
Bonjour,
je vais être en indivision avec mon frère sur une maison héritée de mes parents.
Mon frère ayant un enfant majeur souhaite me laisser ce bien.
Quelle est la meilleure façon de procéder svp, sachant que mon neveu peut renoncer à sa réserve héréditaire sur cette part de bien.
Merci de vôtre retour
Bonjour,
Je vous conseille de voir un notaire. Il y’a beaucoup de paramètres à prendre en compte ici. Même si votre frère accepte de renoncer à tout, son enfant doit le faire aussi (s’il est mineur, un juge des tutelles doit le faire pour lui et empêchera surement qu’il renonce s’il y’a un actif). Il faut donc voir selon le patrimoine global ce qu’il est possible de faire.
Cordialement.
Bonjour,
Je vous remercie pour l’éclairage que vous apportez sur ce sujet, et je souhaiterais vous soumettre les trois questions suivantes :
• Y-a-t-il un âge minimum pour l’enfant bénéficiaire de la nue-propriété ?
• Si le bien immobilier à transmettre a été acquis dans le cadre d’un plan de défiscalisation SCELLIER/PINEL, l’avantage fiscal revient-il aux usufruitiers ou au nu-propriétaire ?
• Dans le cadre de la donation à un enfant, faut-il procéder à l’enregistrement et donc régler des droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière ?
Je vous remercie par avance pour votre éclairage.
Bonjour,
Pour la 3ème question, c’est oui sans aucun doute. Je n’ai jamais eu le cas des 2 premières. A confirmer avec un notaire mais je ne pense pas qu’il y ait une limite d’âge; en revanche peut-être qu’un juge des tutelles intervient si l’enfant est mineur pour valider le montage. Je ne sais pas si c’est faisable sur une défisc; si oui je pense que l’usufruitier est celui qui aura la réduction.
Cordialement.
Dans tous vos exemples, le donateur conserve l’usufruit du bien. Or je serais éventuellement intéressé à répartir d’emblée le démembrement entre deux de mes enfants:
l’usufruit au cadet, actuel occupant, handicapé, afin qu’il ait la garantie d’un toit toute sa vie. Il est célibataire, sans enfants.
la nue-propriété à l’aîné , curateur du cadet, afin qu’au décès de ce dernier, lui (ou sa fille) récupère l’appartement.
Est-ce possible?
Bonjour,
Oui tout est possible, on peut tout imaginer. Le mieux est de prendre un notaire qui va ficeler tout ça. La convention de démembrement va être primordial sur un tel cas pour s’assurer qu’il n y aura aucun problème dans le futur.
Cordialement.
Bonsoir
Le démembrement (avec donation) d’un appartement en LMNP est il possible ou faut il abandonner la LMNP, avec quels inconvénients ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
A partir du moment où vous conservez l’usufruit, je ne vois pas ce qui peut l’empêcher. A voir avec le notaire mais fiscalement je ne vois pas de soucis particulier.
Cordialement.
Bonjour
Bravo pour cet article très clair. J’ai trois questions:
1. Un démembrement avec donation de la NP est il possible avec une donation simple envers deux enfants (et non une donation partage), ce qui aurait pour effet d’avoir la NP en indivision?
2. Le fait pour un usufruitier, qui le décide, de supporter des travaux importants, conduisant à une amélioration qualitative d’un bien (changement fenêtres, installation nouvelle cuisine ou salle de bain) ne risque-t-il pas de voir remis en cause la valorisation retenue préalablement au démembrement pour une donation éventuelle?
3. Les intérêts d’un prêt réalisé par le donateur pour l’acquisition d’un bien, (ou les travaux réalisés), avant démembrement et donation peuvent ils être déduits par lui de ses revenus fonciers lorsqu’il louera le bien en sa qualité d’usufruitier.
Merci de votre avis éclairé
Bonjour,
Pour la première, on peut donner via une donation partage à plusieurs personnes et la NP du bien est alors en indivision. Pour la seconde, risque fiscal évident oui; à voir avec un notaire à quel point selon le montant des travaux et la convention. Pour le point 3 je ne l’ai plus en tête désolé; la règle a changé il y’a quelques années et je ne l’ai pas traitée depuis j’ai oublié. Vous devriez pouvoir le retrouver via google et je mets le sujet dans ma « to do list » pour un éventuel futur article.
Cordialement.
Je veux faire un démembrement, moins de 15 ans après la dernière donation, pour laquelle j’ai déjà profité (tout ou partie de l’avantage fiscal de 100 000€ par enfant). Puis-je profiter du prorata temporis de l’abattement des 100 000€.
Merci de votre réponse
Bonjour,
S’il reste une partie de l’abattement, il sera utilisé. La partie qui dépasse sera imposée selon le barème en vigueur.
Cordialement.
Bonjour Monsieur ,
Merci pour la qualité de vos articles .Je viens de donner la nue propriété à ma fille unique .si je décédé avant le délai de 15 ans , devra t elle repayer des droits .Avant c’était réintégré à la succession si Kévin deces intervenait avant 10 ans ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
A partir du moment où la NP est donnée, le bien appartient à votre fille donc il ne sera jamais réintégré dans la succession, même si vous mourrez demain. Si vous tenez 15 ans, l’abattement sera reconstitué et disponible pour votre succession.
Cordialement.
Bonjour,
Mon père est décédé en 2020 ,ma mère est en EHPAD ,leur maison a été vendue en février 2021.
Suite à une donation faites en 1996 ,mon père avait 67 ans ,la maison était évaluée à 93000 euros.
ma mère de 86 ans a récupéré 34000 euros sur sa part d’usufruit, moi 136000 euros en tant que nu propriétaire,
la notaire me certifie qu’il n’y a pas de déclaration de successions à faire et donc pas de droits de successions.
J’avoue etre perplexe de la réponse donnée , je lis sur des sites que la déclaration est obligatoire quand le montant dépasse les 50000 Euros.
Ma question est déclaration ou pas ???
Merci pour votre réponse .
Bonjour,
C’est possible car s’il vous avait donné la nue-propriété, le transfert a été fait au moment de la donation. Lors de la succession, l’usufruit de votre père s’éteint et il n’y a pas de transfert du bien car il vous appartient déjà depuis le don.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un deux pièces et je souhaite le mettre gratuitement à la disposition de ma mère. Elle poséde un trois pièces dont elle est propriétaire elle souhaite me le laisser également à titre gratuit. On échangerait de logement pour que ma mère soit au centre ville. Ma mère est veuve et je suis son seul enfant. Quelle sont les particularités de cet échange, est-ce envisageable sans problème particulier.
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour,
Si vous souhaitez réellement changer la propriété, il faut passer nécessairement par notaire et voir les possibilités selon le don envisagé.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Je viens de donner la nu propriété à mon fils cette année 2021. (acte fait par notaire). J’ai donc utilisé l’abattement de 100 000€. Est-ce que je peux faire un don familial de 31 865€ toujours en 2021 voire 2022? ou faut-il attendre les 15ans?
Bonjour,
Oui tout à fait, cet abattement reste disponible si vous répondez aux conditions pour donner de l’argent.
Cordialement.
J’ai 59 ans et je souhaite acheter pour mon fils (35 ans) un appartement d’une valeur de 380 000 EUR, en conservant le droit d’usufruit. Combien d’impôts vais-je économiser de cette manière, plutôt que d’acheter maintenant ce bien à mon seul nom et de lui permettre d’en hériter plus tard ? Si j’ai bien compris votre article très utile ci-dessus, il semblerait que —
Cas 1 : J’achète le bien à mon nom et il passe à mon fils à son décès.
20% de (380 000 moins 100 000) ou 20% de 280 000, soit des droits de succession d’environ 56 000 EUR à payer par mon fils à mon décès.
Cas-2 : j’achète à son nom et je garde le droit d’usufruit.
50% des 380 000 sont vendus en nue-propriété (car j’ai 59 ans). Un abattement de 100 000 est appliqué sur le solde de 190 000, donc 90 000 EUR est la base de l’imposition maintenant, soit 18 000 EUR.
Ai-je saisi cette approche à peu près correctement ? Je serais intéressé par vos commentaires et corrections le cas échéant.
Merci beaucoup !
Bonjour,
Vous avez tout bon. Et en plus dans le cas 2, vous vous laissez la possibilité d’avoir à nouveau l’abattement de 100000 € dans 15 ans donc 20 000 € d’économie en plus si cela arrive.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour
Lors d’une donation-partage de la nue-propriété avec réserve d’usufruit de biens immobiliers pourriez vous me préciser quelle est l’assiette de La Contribution de Sécurités Immobilière de 0,10% : valeur de la Pleine Propriété ou de Valeur de la Nue-Propriété
Merci
Bonjour, j’ai trouvé votre article très clair et bien écrit, merci.
J’ai une question;
Cela s’applique-t-il également dans le cas d’un achat en démembrement ?
Je m’explique; mon père possédera l’usufruit et moi la nue propriété mais il paye la totalité chez le notaire le jour de la vente. Il paye des droits suite à cet achat.
Devrai je payer des droits le jours de son décès pour récupérer l’usufruit?
Un achat PUIS dans un second temps une donation contourne t- il le problème?
Bonjour,
A partir du moment où il paie tout, il possède tout. S’il paie tout et que vous avez la nue-propriété, c’est qu’il y aura donation! On arrive donc dans le même exemple que l’article.
Cordialement.
Bonjour, j’ai un appartement que je loue en tant que LMP depuis 4 ans. Je suis le seul propriétaire de l’entreprise qui loue l’appartement. Ma question est:
Après 5 ans de LMP l’appartement, si j’aime transmettre (donation) la nue-propriete à mon fils et continuer à opérer en LMP (louer l’appartement comme usufruit) à quel type d’impôt sur les donation serai-je soumis ou quelle poucentage?
Merci pour cet article.
Mais côté enfant, ce démembrement entraîne t-il un revenu supplémentaire? ou seulement un bien immobilier supplémentaire? autrement dit: quelle conséquence fiscale?
Bonjour,
Non le nu-propriétaire n’aura pas de revenus même si le bien était loué. Au niveau impôt sur le revenu cela ne change rien.
Cordialement.
Bonjour,
dans vos exemples vous prenez le cas d’un enfant. La nue propriété d’un meme bien, donnée à 2 enfants ou plus génère-t-elle des émoluments plus élevés, en plus de le faire sur la valeur du bien et non la part donnée, le notaire les calcule-t-il pour chaque enfant (donc frais doubles pour la part en dessous de 60.000€ pour 2 enfants, triple pour 3 enfants, etc….bien que ce soit le même acte!), alors que les taxes sont calculées une seule fois ET sur la part donnée?
Merci de vos précisions et si possible , si c’est le cas, quelle logique conduit à cette méthode
Bonjour,
A mon niveau, je ne sais pas; il faudrait interroger le notaire. Je pense que les émoluments relatifs au changement de mutation du bien immobilier ne sont pas impactés. Après c’est peut être plus de travail pour le notaire qui facturerait alors des honoraires complémentaires.
Cordialement.
Bonjour et merci pour votre aide.
Je souhaite transmettre ma résidence principale en nue-propriété avec réserve d’usufruit ( dans le même acte notarié) à hauteur de :
2/3 à mon fils unique
1/3 à ses deux enfants ( mes deux petits enfants) à parts égales.
Cela me permettra d’utiliser l’abattement des 100 000 euros pour mon fils
Et pour chacun des deux petits enfants l’abattement de 31865 euros ( sachant que l’abattement ne sera pas utilisé en totalité et qu’aucune donation m’a été effectué pour les trois membres ci-dessus)
Je suis veuve et âgée de 70 ans.
Merci de vos bons soins.
Cordialement
Bonjour,
Cela me semble être une très bonne stratégie à première vue. Il faut se rapprocher d’un notaire proche de chez vous pour mettre en pratique cette idée. Ici c’est un site animé par un particulier qui donne des conseils gratuits aux gens.
Cordialement.
Bonjour Monsieur, étant propriétaire d’un bien immobilier qui vaut 150000 euros. j’ai 75 ans…je voudrais faire la donation de nue propriété a un enfant que j’ai élevé, qui était le fils de mon ex epouse dont j’ai divorcé depuis plusieurs années.
l’enfant avait été mis en penssion sur ordre d’un juge d’enfants, à sa majorité nous sommes restés en relation, et vers ses 35 ans je l’ai hébergé chez moi.a ce jour il a 49 ans et il est inapte au travail, pour des problèmes de santé. récemment j’ai voulu l’adopter pour lui faire la donation de mon bien immobilier, mais le notaire m’a dit que pour une adoption, il fallait prouver que c’est moi qui l’ai élevé. Or je n’ai aucune preuve matérielle…j’ai peur que cet homme se retrouvera sans abris après mon décès…
avez vous svp une solution abordable pour faire cette donation en démembrement a une personne qui n’est pas officiellement de ma famille, malgré que je l’avez eu en bas âge, et que je considère comme mon fils…
Bonjour,
Là comme ça je n’ai pas de solution qui s’impose. Il reste possible de solliciter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui ferait une étude successorale pour voir s’il existe des solutions.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté en 2007 un appartement à 50 % à mon nom et 50 % au nom de ma fille pour obtenir un crédit, mais c’est moi qui ai payé le crédit et tous les frais concernant mon appartement. J’ai un fils, j’ai fait un testament expliquant la situation mais mon notaire me mets en garde car ma fille est mère maintenant.
Du coup j’envisage de laisser mon bien en nu-propriété, dois-je d’abord acheter la part de ma fille et ensuite faire les démarche pour la nu-propriété ? Où ai-je une autre possibilité en ne passant pas par le rachat des parts de ma fille pour faire en sorte que mes enfants aient-les mêmes droit. Votre article est très intéressant. Je vuos remercie.
Bonjour,
Je suis en train de rédiger la déclaration fiscale de succession pour mon fils, héritier unique en tant que petit-fils (à la place de son père décédé), et possédant depuis 2014 la nue-propriété de la totalité des biens de sa grand-mère décédée.
Outre la déclaration des comptes bancaires et livret A pour l’actif et des factures restant à payer pour le passif, y a-t-il une formulation spéciale pour mentionner les assurances vie qui ne dépassent pas l’abattement légal ?
D’autre part, la pleine propriété devenue effective de droit, doit-elle aussi être mentionnée et comment ?
Et dernier point, le forfait mobilier à 5% faisant partie de la pleine propriété, serait-il à réintégrer dans la déclaration suivant le montant déclaré en 2014 ?
Merci beaucoup pour vos réponses car le simulateur ne permet pas le cas de la nue-propriété.
Cordialement
Laure Barone
bonjour,
je vais faire comme tout le monde et commencer par des remerciements (merci pour l’article 🙂 )
j’aurais juste une petite question si vous me le permettez, j’ai des parts en pleine-propriété et des parts en nue-propriété dans une sci familiale , ma question => puis-je céder tout mes parts à un associé qui se trouve être un ascendant sans l’accord de l’usufruitier (qui m’a donné les parts) et gratuitement ? genre juste faire un acte de cession sans avertir l’usufruitier de la donation ?
merci , cordialement
Bonjour,
Là je vous conseille vivement de voir un notaire. Pour l’aspect de céder sans l’accord de l’usufruitier, je pense que tout dépendra de comment a été rédigé la convention de démembrement. Pour l’aspect de donner les parts, j’en doute fortement si elles ont une valeur puisque ce serait alors une donation déguisée.
Cordialement.
20/08/2021. 14h 59
Bonjour
Merci pour vos renseignements qui sont très clairs pour les personnes n’ayant pas du tout de connaissances sur ce sujet.
Pouvez vous me renseigner sur une donation démembrée que j’ai fait en 2005 suite au décès de mon epoux par acte notarial conseille par elle
Je n’ai pas eu d explications à l époque et je n’ai demandé d explications à l époque lui faisant confiance
Je possède 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit
Mes deux enfants possèdent 3/8 en nue propriété soit 3/16 chacun
La pleine propriete aurait été mieux ?
Que se passera t il suite à mon décès ?
Que vont t elles hériter vraiment ?
D’ avance merci
Bonjour et merci pour cette article structuré et bien illustré.
il explique parfaitement le démembrement.
Par contre, un point qu’il faut absolument aborder car il intervient forcément : il concerne le traitement de l’éventuelle plus value. En effet, il n’est pas rare que le bien puisse doubler de valeur en 25 ans….
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt possède un bien de 200 000 €. Il a 59 ans et fait le choix de donner la nue-propriété à son enfant.
1) D’après le barème des impôts, l’usufruitier (Mr Corrigetonimpôt) à 59 ans et possèdera alors « fiscalement » 50% du bien.
2) De fait, la nue-propriété vaut la contrepartie soit 50%. En donnant la nue-propriété, le fisc considère que le contribuable donne « fiscalement » 50% du bien.
Dans un tel cas, le fait de donner un bien de 200 000 € en NP équivaut à faire un don de 200 000 * 50% soit 100 000 €. Mr utilisera son abattement de 100 000 € et ne sera pas imposé.
Au décès de Mr Corrige ton impôt, son enfant récupère la pleine propriété. Le bien ne vaut plus 200.000 euros mais 450.000 euros, quel seront les « dépenses »/ »frais »/ »Taxes »/ par rapport à cette plus value ? Est elle purgée avec le décès de l’usufruitier ?
Merci pour votre aide.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes un couple de 73 ans avec 2 fils.
Notre patrimoine : immobilier 420000 € (pavillon 250000 € appartement 170000€ ) soit nue-propriété 294000 € et valeurs mobilières 440000 € (assurance-vie, Pea, livret A).
Nous envisageons un démembrement des biens immobiliers.
Nos fils seront-ils propriétaires à 50% du pavillon et de l’appartement ?
En cas de décès au cours des 15 ans à venir pourrons-nous utiliser les 106000 € d’abattement « non utilisés » ? (100000 € X 2 parents X 2 enfants – 294000 couvrant la nue-propriété).
D’avance merci pour votre réponse.
Bonjour, je tenais déjà à vous remercier pour cet excellent article. Mes parents (59 et 68 ans) veulent me transmettre leur maison principale on va arrondir à 200k.si j’ai bien compris c’est les donations entre vifs.je suis fils unique . ils peuvent donner chacun 100k tout les 15 ans.donc si j’ai bien compris en 1 fois il peuvent me donner les 200k tout de suite et par conséquent il serait unitile d’attendre 15 n’as de plus.enfin, ou doit faire cette procédure j’imagine chez un notaire ? Auriez vous aussi des tarifs pratiqués ? Enfin, comment cela se passe si on fait la donation maintenant mais que dans 20 ans le maison ne vaut plus 200k mais 250k suite à l’augmentation de l’immo ? Merci bcp pour vos renseignements bonne continuation
Bonjour,
Oui le notaire est obligatoire, c’est lui qui pourra vous indiquer les frais et les règles en cas de plus-value. Les tarifs sont réglementés donc normalement ils seront quasiment identiques d’un notaire à l’autre.
Cordialement.
Bonjour
Je reprends votre exemple ci-dessous :
« Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt donne la nue-propriété de son bien immobilier à son enfant. Le bien vaut 200 000 € et Mr a 69 ans.
D’après le barème, la nue-propriété donnée vaut 60%. Cela équivaut donc à un don de 60% * 200 000 = 120 000 €. Mr Corrigetonimpôt va utiliser son abattement « parent-enfant » de 100 000 € mais devra payer l’impôt sur les 20 000 € restants. La donation de cette maison en nue-propriété va cette fois couter environ 20 000 * 20% soit 4 000 € d’impôt. »
Mon notaire me dit qu’il n’est pas possible pour le parent de payer l’impôt restant car ceci équivaudrait à une nouvelle donation et que la seule solution serait de remplir un document Cerfa de reconnaissance de dette. Cette dette pourrait s’éteindre lors d’une nouvelle donation dans 15 ans. Par avance merci de votre commentaire.
Bonjour,
Personnellement j’ai vu beaucoup de dossiers où le notaire laisse le parent payé sans avertissement particulier. Le plus simple serait d’en interroger un autre. Si un notaire passe par là et peut nous donner son avis sur la question?
Cordialement.
Peux-t’on donner à ses enfants la moitié d’une maison que j’ai acheté avec mon mari en régime de communauté des biens MAIS actuellement nous sommes en train de divorcer donc je voudrai donner ma part à mes enfants avec usufruit
Merci de votre réponse
Md
Bonjour,
Dans les faits, c’est possible mais je vous conseille de discuter du projet avec le notaire afin qu’il valide le montage ou vous mette en garde contre les inconvénients potentiels.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour
Nous sommes propriétaires , mon épouse et moi, de notre propre maison et venons d’acheter 2 appartements en LMNP et un autre en Loi Pinel.
Peut-on donner l’ensemble immobilier à nos 3 enfants sachant que le tout représente une valeur de 750000€?
Comment procéder sachant que nous sommes sous le coup d’une défiscalisation?
Nous sommes âgés respectivement de 68 et 69 ans.
Cordialement
Bonjour,
Sur ce genre de projet, il vaut mieux consulter un avocat fiscaliste ou un notaire compétent pour envisager des montages correspondants à votre situation. La SCI peut s’imposer pour l’aspect pratique et je pense qu’il faudra étudier en amont la possibilité ou non pour le Pinel.
Cordialement.
Bonjour
J’ai déja fait un achat en démembrement avec mes parents de ma résidence principale. Pouvons nous faire un autre achat en démembrement avec un autre bien pour permettre à mes parents de percevoir les loyers.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Rien n’empêche de faire plusieurs achats en démembrement; après il faut valider le montage avec le notaire.
Cordialement.
Bonjour,
Peut on donner uniquement une partie de la NP ?
Si je reprends l’exemple de M et Mme qui ont 65 ans et possède un bien de 1 000 000 € mais seulement 2 enfants.
– M et Mme donnent 400 000 € en profitant de l’abattement.
– Ils leur restent 200 000 € de NP et 400 000 € d’Usufruit
– Ils se cassent la pipe le lendemain de la donation
– A la succession, les enfants devront payer 20% uniquement sur les 200 000€ de NP restant.
Est-ce bien cela ?
Et si dans une autre hypothèse les parents, toujours vivants à 75 ans, décident de vendre leur bien à 1 200 000 €, quel sera alors la base de calcul de la Plus value réalisée par les enfants ?
En vous remerciant.
BOnjour,
C’est possible mais on peut aussi envisager de donner toute la NP, de payer un peu de droit sur la partie qui dépasse l’abattement et on serait toujours gagnant car l’usufruit de l’ensemble reste transmis gratuitement. Pour la plus-value, je n’ai plus le cas en tête, désolé.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour !
Ma mère a acheté un appartement de 90000 euros en l’année début 2000 ! ses trois enfants sont en nue-propriété depuis 2005 ! elle vient de décédée à l’âge de 92 ans ..! comment seront calculé les frais de succession pour les enfants ! sachant qu’il sont négatifs 20 ans après l’achat !
Merci pour votre réponse…!…
Bonjour,
Il n’y a pas d’impôt si vous avez déjà la nue-propriété. Le bien vous appartient déjà.
Cordialement.
Bonjour, mon père qui a 82 ans souhaite nous faire une donation de nue propriété. Il se demande si ça vaut la peine vu son âge et combien ses 2 enfants devront payer d’impôts pour une maison estimée à 350000 € et les frais de notaire à combien se monteront ils? Est-ce judicieux de faire la donation ou non?
Je vous remercie d’avance de votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
A ce niveau je vous conseille de voir avec le notaire. D’une part le gain n’est pas énorme effectivement du fait de l’âge. D’autre part, il ne faudrait que le fisc y voit ici un abus de droit (une opération à pur but fiscal) ce qui me semble possible vu l’âge et le montage. Le notaire vous dira si c’est possible sans risque ou non.
Cordialement.
Bonjour, mes parents (87ans et 82ans) souhaitent me faire donation de leur maison (estimée à 300000€) contrat donation au dernier des vivants entre eux deux. Ma soeur (issue des mêmes parents) est décédée, laissant 2 enfants. Quelle serait la meilleure démarche pour que mes nièces et moi-même n’ayons pas à payer de gros frais de succession ? Une donation demenbree serait-elle la solution ? Quel est le partage à estimer ?
Je vous remercie de vos lumières.
Bonjour,
A ce niveau il faut payer un notaire ou un gestionnaire de patrimoine pour faire une étude; impossible de vous répondre comme ça sans prendre en compte l’ensemble du patrimoine, l’ordre des décès, les besoins et objectifs de chacun etc…
Cordialement.
Suggestion:pour favoriser une transmission en minimisant les droits de succession tout en aidant son enfant on peut par exemple acheter un bien immobilier de 500 000€ en démembrement qui deviendra la résidence de l’enfant
-achat de l’usufruit par les parents (par ex 40% à 68ans et 65ans soit 100 000€ chacun. Achat de la nue propriété par l’enfant (60% soit 300 000€ financé par apport personnel, par emprunt, par don reçu des parents.( à ventiler selon les cas familiaux). Mise à disposition gratuite du logement par les parents moyennant une convention qui précise qui paie quoi. Cette solution permet en fait de donner 200 000€ en conservant l’abattement sur les successions de 100 000€ par parent décédé (déduction faite le cas échéant d’un don complémentaire pour l’acquisition de la nue-propriété par l’enfant). Cette solution ne nécessite pas d’acte supplémentaire chez le notaire. Elle permet en outre de conserver pour le donateur la pleine propriété de son logement. Elle suppose une bonne entente familiale et n’est guère possible que s’il y a un seul enfant.
bonjour, je vous remercie de ces informations détaillées. Cependant, il manque le volet des frais notariaux engendrés par l’opération de démembrement avec donation de la nu propriété. Vous serait-il possible de compléter un de vos exemple en mettant en évidence la totalité des frais à régler pour cette opération (imposition sur l’opération de démembrement+Frais dits de notaire sur la donation de la nue propriété).
En effet les frais dits de notaire dans cette opération ajoutent pas mal, même si globalement il vaut mieux en passer par là pour donner un bien immobilier en réduisant le coût global.
Merci de me répondre sur mon adresse mail car j’ai bcp de difficultés avec facebook, plein de pb de mots de passe qui m’empêchent d’aller lire mes messages 2 fois sur 3.
Bonjour
J’ai 66 ans et une fille unique. J’envisage de faire l’acquisition d’un bien immobilier en démembrement.
La part de la nue propriété revenant à ma fille représentant 265 000 €, peut on financer de la manière suivante : 100 000 donation paternel / 31865 don familial / 25 000 apport personnel / 20 000 présent d’usage / 45 000 donation maternelle / 43 000 par un pret, et éviter ainsi les droits de succession ?
Merci de votre retour
Bonjour,
Âgé de 69 ans, je suis nu-propriétaire d’un bien dont ma mère, bientôt centenaire, est usufruitière. Puis-je transmettre cette nue-propriété à mes enfants dans le cadre d’une donation? Que se passera-t-il au décès de ma mère, deviendrai-je usufruitier? Quelles seront les conséquences fiscales?
Je vos remercie par avance de votre réponse
Bonjour,
Oui c’est tout à fait possible. Au décès de l’usufruitier, vos enfants recouvreront alors tout car ils seront nus-propriétaires.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis un propriétaire de mon appartement (résidence principale) à hauteur de 70% et mon frère 30%, je souhaite aujourd’hui que mon frère soi t à 50%. Quelle solution puis-je envisager : donation de 20% ? Si oui, quels seront les frais de donation sachant que nous avons tous les 2 moins de 70 ans ? Je vous remercie vivement de vos réponses.
Bonjour,
C’est possible mais ce sera effectivement un don. Le barème fiscale est ici : https://www.corrigetonimpot.fr/bareme-transmission-succession-donation-droit-ligne-directe/
Cordialement.
Bonjour, en cas de donation demembrement à 2 enfants, l’usufruitier étant vivant(81 ans), est ce que l’un des enfants peut acheter la part de l’autre et combien de temps après la donation ?
Bonjour,
Ma question est autre..Ma mère est propriétaire de deux pavillons sur le même terrain, elle est le dernier vivant..Nous sommes deux enfants frère et moi..Je vis dans le petit pavillon actuellement avec ma mère que j’ai pris en charge suite à une défaillance mémoire sénile..Étant seule pour m’occuper de tout , ma mère a 91 ans… la situation devient dramatique, beaucoup trop grand à ma charge..
Je voudrais vendre pour m’installer avec elle dans un appartement proche de la mer..Mon frère aurais sa part…En ais je le droit?
Je ne veux pas m’engager dans une demande de tutelle..
Merci de votre réponse
Cordialement
Liliane
Bonjour,
Tant qu’elle n’est pas sous tutelle, c’est elle qui décide et qui devra faire les démarches.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai un bien immobilier et je souhaite faire un démembrement.
Je souhaite savoir si je peux faire une donation de la nue-propriété à mon enfant. J’ai ainsi l’usufruit. Et je vend une partie de mon usufruit à mon partenaire.
Est-ce qu’il est donc possible de vendre ou de donner une partie mon usufruit ?
Merci de vos réponses
Bonjour,
Oui tout est possible; il faut bien le mentionner au notaire qui prévoira tout ça dans la convention.
Cordialement.
Merci pour votre réponse.
Est-ce que je peux faire les deux actes en même-temps ou dois-je faire l’un avant l’autre ?
Et dernière question, est-ce que le fait que l’usufruit est partagé entre nous deux, si un jour je souhaite vendre, elle peut s’opposer à la vente ? Ou puis-je forcer la vente ? Est-ce que y a un seuil de part d’usufruit à ne pas dépasser pour pouvoir forcer la vente comme pour l’indivision ?
Cordialement.
Bonjour, J’ai 70 ans en juillet. Sans enfant. Je souhaite faire une donation en démembrement à ma famille. J’ai 1 frere avec 3 enfants, 2 soeurs avec chacune un enfant. Tous majeurs. Ma maison vaut 250000 euros. Doncç à fait 150000 euros de valeur en nue propriété. Puis je donner la valeur de 30000 euros à chacune de mes soeurs, 30000 euros à mon frère et 20000 euros à chacun de ses 3 enfants? Quel serait alors le cout fiscal pour chacun après abattement frere et soeurs et neveux.
Quel serait le somme à régler au notaire pour cette donationMerci beaucoup. Eliane D
Bonjour,
Je vous suggère d’utiliser mon simulateur excel pour faire vous même toutes vos simulations une par une : https://www.corrigetonimpot.fr/simulateur-excel-droit-succession-donation-impot/
Je ne connais pas le coût du notaire car il peut varier selon les professionnels. Notez de lui demander si l’opération est possible et ne risque pas l’abus de droit ici (une opération faite dans le seul but d’éviter l’impôt est interdite).
Cordialement.
Si l’usufruit se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire, y a -t-il quand même des frais d’enregistrement à cet effet ? et quand est-il de la valeur des meubles meublants qui est généralement appliqué à 5% lors d’une succession classique ? Y a-t-il application de celle-ci ?
Bonjour,
J’ai un bien immobilier en usufruit. La nue-propriété est à mon fils mineur.
Est-ce que je peux vendre et/ou donner partiellement mon usufruit à mon partenaire de PACS ?
Si oui, est-ce que cela va impacter la nue-propriété de mon fils ?
Cordialement,
Bonjour,
Tout dépend de comment est rédigé la convention; il faut voir avec le notaire s’il faut l’accord ou non du NP.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Vous ne parlez pas de la plus value que les enfants doivent payer, si on vend le bien démembré au bout de quelques années.
En fait, il s’avère que le démembrement est une bonne opération que si le bien est gardé jusqu’au décès des parents, sinon aucun intérêt. C’est ce qui nous arrive. On vend un appartement sans faire de plus value, mais nos enfants pour le fisc font 10% de plus value( uniquement parce qu’après 51 ans ils gagnent 10%.
Le notaire s’est bien gardé de nous l’ expliquer au moment de le faire. Résultat, on est perdant!
Bonjour,
Oui; pour tout vous dire je n’ai jamais vu un tel scénario puisque c’est effectivement contre-productif. La stratégie vaut vraiment pour des personnes ayant volonté de transmettre le bien en minorant l’impôt sur la transmission avec pour projet de le garder à long terme.
Cordialement.
peut-on faire un donation démembrée d’un bien commun à un enfant unique, en utilisant l’abattement, d’un des deux époux, et no du couple c’est à dire ( une fois 100 000€) . sachant que l’autre abattement sera utilisé pour un bien propre.
par avance merci
GR
Bonjour,
A mon avis cela ne passera pas mais vous pouvez toujours voir avec le notaire.
Cordialement.
Bonjour,
Dans le cas d’une donation de la nue pro d’un bien immo par les 2 époux comme votre exemple ci dessus, peut il avoir réversion d’usufruit de manière à ce que l’usufruit s’éteigne au décès du dernier survivant ? Car, si je comprends bien, au premier décès, l’époux survivant disposera seulement de 50% de l’usufruit du bien, cela pourrait être problématique ? Merci d’avance pour votre réponse…
Cordialement.
Bonjour,
Il faudrait voir cela avec un notaire; c’est une bonne question. Je pense que ce n’est pas possible mais que que la convention de démembrement doit pouvoir inclure des conditions comme le fait que le conjoint survivant reste maître sur l’usage par exemple.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Donation en nom propriété à un fils unique d’un appartement en co-propriété, en cas d’obligation de rentrer en maison de retraite à qui incombe le paiement des charges, mon fils ou moi
Bonjour,
Vous pouvez prévoir cela dans la convention de démembrement qui sera rédigée par le notaire. Il faut justement anticiper ce genre de choses et les inclure dans la convention avant le don.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Merci pour votre article très enrichissant. Pourriez-vous s’il vous plait, m’éclaircir sur quelques points concernant la donation démembrée d’un bien immobilier :
– Vous expliquez que lors de la succession, l’usufruit de la maison s’éteint et cela ne fait pas partie de la succession car le propriétaire en est déjà l’enfant. Il retrouve donc la pleine-propriété gratuitement.
Si j’ai bien compris, cela voudrait dire que la maison n’est pas intégrée dans l’actif successorale du défunt au moment de la liquidation de la succession ? puisque la nue-propriété a déjà été donnée ? (sur tous les sites que j’ai parcouru je ne trouve rien à ce sujet)
– Dans ce cas, s’il y a plusieurs enfants, vont-ils retrouver la pleine propriété du bien en indivision ? De la même manière que si le bien n’avait pas été démembré et se serait retrouver dans l’actif successorale en attente de partage ?
Je vous remercie par avance de votre réponse.
Bonne journée
Bonjour,
Vous avez tout bien compris 🙂 C’est d’ailleurs aussi pour ça qu’on fait souvent cela sur un bien familial car les enfants sont alors en indivision à l’issu de l’opération ce qui peut poser des problèmes.
Cordialement.
Bonjour,
Actuellement dans la succession de mon père, je suis en démembrement d’un sci.
Sci familiale
Il s’agit d’un bien de la belle mère (épouse de mon père) a apporté un bien de 500 000 euros en usufruit. Mon père a apporté 50 000 euros en numéraire
Soit un capital social de 350 000 (300 000 euros 60% de l’usufruit + 50 000 euros) qui est divisé par 1 500 parts soit 233 euros la part.
les parts sont comme suit au jour du décès :
mon père 800 parts
la belle mère 200 parts
mon frère 500 parts
Au décès de mon père, mon frère et moi héritons des 800 parts, soit 400 parts chacun.
Mes questions sont ;
A quel tarif doit il me les racheter avec l’usufruit de la belle mère ?
Bonjour,
Il faut voir cela avec le notaire car tout va dépendre de la valeur de la SCI au jour de la vente.
Cordialement.
Bonjour, Merci pour votre réponse, il n’y aura pas de vente, mon frère veut racheter mes 400 parts.
Cordialement
Malgré tout, il faut évaluer la valeur des parts d’où l’intervention du notaire. S’il vous rachète pour un prix dérisoire ou inférieur au marché, le fisc peut y voir une donation déguisée.
Cordialement.
Bonjour,
Je souhaitais savoir si dans le cadre d’une donation partage, nous pouvions bénéficier de l’abattement de 20% pour la résidence principale.
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Il me semble que l’abattement ne s’applique qu’à la succession si on respecte les conditions. A voir avec le notaire mais je pense que ce sera négatif.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre article très instructif. Mon frère 60 ans, célibataire, sans enfant souhaite léguer sa maison à ses nièces en démembrement de propriété. Est-ce possible ? Y a-t-il une autre opportunité ?
Merci pour votre réponse.
Bien à vous
Bonjour,
C’est possible mais il y’aura des droits qui peuvent vite être conséquent si la valeur de la nue-propriété dépasse les abattements. J’ai expliqué la transmission aux neveux nièces ici : https://www.corrigetonimpot.fr/succession-donation-neveu-niece/
Cordialement.
Très belle explication, claire et accessible à tous. Merci.
En revanche, j’espérais trouver la réponse à la question suivante : Que signifie cette phrase :
Une CSI complémentaire est due sur la valeur de l’usufruit réversible le plus fort soit celui de Monsieur (usufruit de Mr : 50% x 300.000 €) d’où une autre ligne de CSI sur la base de 150.000 €.
cette phrase intervient dans le contexte suivant : démembrement d’un appartement de 600 K€ environ, j’ai 60 ans (soit 50% / 50%), ma femme, nous sommes pacsés, à 61 ans (soit 40% / 60%). Nous donnons à nos 2 enfants la nu-propriété.
La CSI (contribution de sécurité immobilière) est demandé 2 fois et le Notaire, alors que je pensais qu’il s’agissait d’une coquille, m’explique que c’est normal et qu’il s’agit de « la valeur de l’usufruit réversible le plus fort soit celui de Monsieur (usufruit de Mr : 50% x 300.000 €) d’où une autre ligne de CSI sur la base de 150.000 €. »
Que pensez-vous de cela ?
Quelle est l’explication ?
Est-ce du à l’usufruit que nous souhaitons nous transmettre réciproquement en rédigeant un testament olographe ?
une grand merci pour l’aide que vous m’apporterez.
Cordialement.
Bonjour,
Me concernant je ne sais pas, la contribution de sécurité immobilière ne fait pas partie de mes compétences; si quelqu’un à la réponse?
Cordialement.
Bonjour ,
Mon mari (65 ans) et moi(55 ans) possédons un bien immobilier payé.Nous avons un seul enfant.Nous envisageons une procédure de divorce où d’un commun accord Mme laisse le bien immo à Mr. Si ce bien est estimé à 200 000€ quelles sont les meilleures solutions en matière de fiscalité pour notre enfant puisque le bien lui reviendra et le titre de propriété est il à changer et quel en serait le coût?
Merci de votre aide
Bonjour,
Difficile à dire, il faut étudier la situation d’ensemble selon le patrimoine, les revenus, l’âge et les besoins de l’enfant etc… une telle question nécessite de passer par une étude qui coutera surement plusieurs centaines d’euros. Une chose est certaine, il faudra passer par un notaire pour le bien immobilier mais vous y serez de toute manière obligé pour transférer le bien à Mr dans un premier temps.
Cordialement.
Bonjour,
Mon épouse souhaite acheter un appartement en démembrement avec sa soeur, elle , 74 ans , achèterait la nue propriété et sa sœur 67 ans achèterait l’usufruit
Le notaire à qui j’en ai parlé me déconseille ce montage sous peine de redressement fiscal à terme…
Est il trop prudent ou le risque est-il réel ?
Bonjour,
Effectivement vu les âges cela me parait aussi très risqué. Un décès rapide de l’usufruitier fait qu’on aurait ici un don énorme immédiat sans fiscalité. Le montage parait difficilement justifiable ici.
Cordialement.
Bonsoir! Merci beaucoup pour ce super article!
J’ai une problématique un peu particulière je présume car je n’ai rien trouvé sur le sujet. Mes parents souhaitent donc me donner leur appartement mais voilà, lors de leur retraite dans 5 ans ils veulent aller vivre dans leur résidence secondaire et me laisser habiter dans l’appartement, qu’ils me donnent en partie. Ma question est la suivante, est-il possible que moi je rachète la part qui dépasse des 100000 euros de donnation? Puis-je faire une demande de crédit immobilier pour cela dans ce cas? La raison est qu’ils aimeraient avoir des sous pour vivre plus confortablement leur retraite, tout en me donnant donc une partie de leur bien sans qu’il soit obligatoire de le vendre?
Merci beaucoup
Bonjour,
Le projet ne me parait pas impossible si vous achetez au prix du marché. Il faudrait voir un notaire pour valider ça avec lui et prévoir la situation dès aujourd’hui.
Cordialement.
Bonjour,
Mon grand père a eu deux enfants de un premier mariage. Sa seconde femme est décédé. On vient d apprendre qu un démembrement des biens immobiliers on était fais en faveur de sa fille du second mariage. Cela veut il dire que les biens immobiliers ne seront pas pris en compte dans la succession ?
Bien à vous,
Bonjour,
Difficile à dire sans voir le détail de la succession. Il faudrait voir si le démembrement était déjà fait ou non. Si c’est une mesure qui s’applique à la succession, reste à voir qui a l’usufruit et qui a la nue-propriété. A mon avis, c’est surement le patrimoine de sa seconde femme qui avait été démembré à son décès ce qui est classique : votre grand-père a eu l’usufruit de la succession de sa femme et les enfants de cette femme ont eu la nue-propriété. Du coup, au décès de votre grand-père, les nus-propriétaires récupèrent cette partie mais qui est en fait la succession de sa femme qui leur revient de droit.
Si c’est bien ça, cela ne rentre pas dans la succession et les nus-propriétaires sont prioritaires pour récupérer cette partie puisqu’il s’agit de la succession de Mme.
Cordialement.
Bonjour Corrigetonimpot,
Je vous remercie pour votre article qui m’a beaucoup aidé. J’ai quelques questions qui me viennent à l’esprit.
Je souhaite acheter un bien immobilier pour mon fils mineur.
Le bien coute environ 300 000€ et je suis le seul parent.
J’ai cru comprendre qu’il est possible de faire un achat en démembrement (j’ai l’usufruit, et lui la nue-propriété).
La question est de savoir si ce montage est possible alors que mon financement vient d’un emprunt à la banque ?
Et dois-je d’abord acquérir le bien, puis faire un acte de démembrement ? Ou puis-je le faire directement lors de l’achat via un don ou autre ? Ou avez-vous d’autres montages à me conseiller pour pouvoir lui donner le bien immobilier ?
Et enfin, est-ce que je peux écrire cette donation immobilière sous forme de part hors successorale ? Je vais bientôt me marier avec une personne qui a des enfants. Je souhaite protéger au mieux le patrimoine de mon fils avant…
Bien à vous,
Bonjour,
Pour toutes ces questions, je vous oriente vers le notaire. Il vous en faut absolument un pour la vente et c’est lui qui vous dira ce qu’il est mieux de faire au niveau de l’ordre (achat puis don ou achat démembré). Il fera aussi en sorte que le don ne soit pas rapportable via la rédaction de l’acte.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Je souhaite faire l’acquisition d’un bien de 130 000E et en faire une donation par démembrement à mon neveu, j’ai 74ans et le barème est de 30% pour moi l’usufruitier et de 70% pour mon neveu. Comment faut-il établir le calcul en sachant que je souhaite également prendre en charge les frais de succession de mon neveu. En conclusion: quel sera le montant de la somme que je devrai débourser. Vous remerciant de votre aide Cordialement
Bonjour,
L’impôt sera calculé sur une base de 70% du prix du bien, vous trouverez un simulateur ou les barèmes dans la rubrique « succession » du site pour avoir l’impôt à l’euro près. L’impôt à payer peut l’être par vous même et dans ce cas il n’y a pas d’impôt supplémentaire sur cette prise en charge que vous faites pour votre neveu. Payer les droits à sa place est un excellent moyen de lui donner un peu plus en évitant la fiscalité.
Cordialement.
Bonjour.
Comment faire si un des enfants n’est pas en situation de payer une donation.
En l’occurence mon père veut donner de son vivant à moi et mes 2 frères un bien immobilier (terrain avec ou sans construction dessus).
Mais mon plus jeune frères na pas les moyens de payer (environ 4000€).
En sachant que moi je voudrait construire sur ce terrain
Merci de votre réponse..
Bonjour,
Les parents peuvent envisager de payer les droits de donation sur de tels cas. Mais il faudra que ce soit payé dans tous les cas.
Cordialement.
Bonjour
Nous envisageons d’acheter une résidence secondaire.
Nous avons 45 ans et 3 enfants de 7 a 12 ans
Nous souhaiterions conserver l’usufruit et céder de aujourd’hui la nue propriété à nos enfants pour préparer très tôt la transmission de notre patrimoine.
Nous empruntons un tiers de la somme totale. Mais la banque refuse le montage car enfants mineurs etc …
C’est un achat en VEFA.
Est il possible de faire un prêt classique et ensuite de faire la donation.
Dans ce cas y a-t-il des frais de mutation? Comme c’est une VEFA, restent-ils « reduits »?
2e question : que se passerait-il en cas de vente pour financer un autre projet? La somme de la nue propriété leur reviendrait et ils devraient décider de la réinjecter ou pas . C’est bien ça ?
Merci Beaucoup
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Peut on donner des actions d une sci familiale à son enfant unique sans être imposable dans votre formule usufruitier
Ma fille a 25% action actuellement je veut augmenter a hauteur de 100 000 euros que la loi m autorise a faire
Est ce que sa mère peut elle aussi le faire
Bonjour,
Il faudra estimer la valeur de l’usufruit donné et si c’est inférieur à 100k, l’impôt sera nul via l’abattement.
Cordialement.
Bonjour et merci pour toutes ces précisions. Qu’ en est il cependant lorsqu un bien est reçu par un seul de trois enfant en donation. Cet enfant est nue propriétaire.
Quand les parents sont décédés, les autres enfants peuvent ils recevoir leur part ?
Bonjour,
Je déconseille fortement ce montage ou alors il faut faire une donation partage. Un rééquilibrage sera fait au moment du décès et s’il n’y a pas de donation partage ce sera très conflictuel car on retiendra la valeur du bien au jour du décès et non pas celle au jour de la donation. Je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/donation-partage/
Cordialement.
Merci beaucoup !
Bonjour,
Je rebondi sur votre phrase : « Il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté. » Tout à fait juste !
Puis-je contourner cela ainsi :
J’ai 47 ans. Si je crée une SCI avec ma fille unique de 11 ans, avec des statuts particuliers notamment tous les droits pour la gérante (moi) ou pour l’associé principal (moi), puis-je faire une donation avec réserve d’usufruit à ma fille sans perdre la liberté de vendre le bien et racheter un autre bien immobilier qui aurait la même logique de répartition usufuit/nue-propriété ? (puisque ces opérations seraient faites par la SCI)
Bonjour, merci pour votre commentaire.
Me concernant je n’ai jamais aimé ces stratégies compliquées qui présentent des risques fiscaux et surtout des coûts exorbitants de notaire ou d’experts-comptables. Je n’ai jamais recommandé de telles choses et par conséquent je vous avoue ne pas pouvoir ni vouloir me prononcer sur la pertinence de ce projet. Je reste aussi intéressé de la réponse si quelqu’un en a une? Cordialement.
bjr sur 1 site je lis qu’une donation avec réserve d’usufruit faite moins de 15 ans avant le décès du donateur fait l’objet d’un rappel fiscal lors de la succession et avec réévaluation lors de la succession non pas à sa valeur lors de la donation mais à sa valeur lors succession et sur ce site je lis que le bénéficiaire de la donation dans le même cas est propriétaire sans droit de succession à payer. J’ai fait une donation de biens propres avec réserve d’usufruit en 1997 et une autre en 2007 à ma fille unique et dispose encore d’un petit patrimoine. merci de me répondre
Bonjour,
Si vous avez donné la nue-propriété, le bien ne vous appartient plus et il n’y aura pas d’impôt. Le rappel dont vous parlez est pour 2 aspects : vérifier qu’un héritier n’aurait pas eu un don trop important par rapport aux autres vis-à-vis de la réserver ET vérifier que l’abattement de 100 000 € ne soit pas utilisé à nouveau sur le patrimoine restant si les 15 ans n’ont pas lieu.
Cordialement.
Bonjour
Ma fille est célibataire sans enfants . Si elle décède en étant toujours célibataire sans enfants, elle souhaiterait que sa maison revienne directement à ses neveux et nièces. Que doit elle faire? Est ce qu’ elle est obligée de passer par un notaire ou un document écrit de sa main suffit il?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Je lui conseille fortement de passer par un notaire pour faire le testament. Cela coute quelques centaines d’euros mais au moins le document est officiel, enregistré et prévoit toutes les situations. J’en connais une très bien spécialisée sur les testaments si elle le souhaite mais cela passera nécessairement par des honoraires.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai un seul fils, une grande maison avec 2 appartements mitoyens puis je donner en démembrement ces appartement à mon fils? et dans quinze ans le reste de la maison (estimation actuelle 80000 et 20000 pour les appartements).
merci
Bonjour,
OUi bien sur, tout est possible dans le démembrement et la division.
Cordialement.
Suis veuf âgé de 81 ans voudrais faire une donation (avec abandon de tous mes droits ) a mes trois fils d’une parcelle de terre agricole en indivision avec eux et évaluée SAFER a 11500 euros Quels impots vais encore payer ?
Bonjour,
Si vous avez toujours les abattements de 100k disponibles, il n’y aura pas d’impôt. En revanche, il reste les droits de mutation que vous donnera le notaire car c’est un transfert de bien immobiliers.
Cordialement.
Bonjour
J’ai lu votre article avec intérêt.
Je voudrais être sûre d’avoir bien compris.
J’ai donné la nue propriete de ma maison à mes trois enfants. À mon décès, la maison leur appartiendra sans qu’il soit question de plus values immobilières. Est ce bien ainsi qu’il faut le comprendre ?
Merci
Bonjour,
La plus-value a été purgée lors de la donation. Ce bien leur appartient aujourd’hui comme ils sont Np donc il n’y aura pas de PV à payer tant qu’ils ne revendent pas.
Cordialement.
Merci pour votre article. Grace à vous j’ai compris l’intérêt du démembrement.
Cordialement
Merci beaucoup! 🙂
Bonjour,
Je suis âgé de 67 ans et mon épouse (63 ans), et nous possédons uniquement notre résidence principale estimée à 500K€. Nous avons fait une donation réciproque au dernier vivant (en 2006 hors contrat de mariage). Nous souhaitons faire une donation partage à nos 2 enfants majeurs (célibataires). Est-ce une décision judicieuse ? Dans l’affirmative, quels seront les droits à payer sur cette opération de donation partage ? Quel est le montant du gain fiscal de cette opération ? Que deviendra notre contrat de donation au dernier vivant, si nous faisons cette opération de démembrement de notre résidence principale ?
Bonjour,
Il m’est impossible de répondre à ces questions sans prendre en compte d’autres facteurs : le patrimoine global, les successions potentielles à recevoir, les objectifs patrimoniaux, les dons antérieurs etc…. Sur de telles demandes, cela relève plus de l’étude successorale (comptez quelques milliers d’euros pour une étude sérieuse). Je propose de telles prestations, vous pouvez me solliciter via la rubrique à propos. A défaut, vous pouvez voir avec le notaire directement dès fois qu’il puisse répondre directement mais à moins qu’il n’y ait rien d’autres, j’en doute.
Cela étant, si vraiment il n’y a rien de rien d’autres et en imaginant que le montage et ses inconvénient n’aillent pas contre vos besoins; le don démembré peut peut-être envisagé mais avec des grosses pincettes vu le cas pour ne pas se déposséder.
Cordialement
Bravo pour vos commentaires.
Avec mon mari (74 ans) et nos 3 enfants nous avons crée une SCI en 2019 (Capital 350 000 €) et acheté un appartement sans recourir à l’emprunt.
Aujourd’hui nous souhaitons leur transmettre la Nue Propriété des parts (dans la limite des 100 000€), tout en conservant quelques parts en Pleine Propriété et obtenir l’Usufruit pour les parts NP transmises.
Mon mari et moi sommes co-gérants.
Outre les déclarations 2735-SD, est-on vraiment obligé de passer par un notaire ? les informations que nous avons à ce sujet sont mitigées …
De plus nous devons corriger les statuts, doit-on les déposer au Tribunal de Commerce ? Et accompagnés de quelles pièces ?
Merci pour vos informations
Bonjour,
Oui tout à fait, sur ce type de montage il faut un notaire car on a un transfert de bien immobilier; c’est incontournable. Reste à en trouver un compétent sur le sujet; si vous n’en avez pas j’en connais une excellente (voir rubrique contact ou à propos pour m’écrire en privé). Un tel travail ira nécessairement de pair avec des honoraires.
nous avons 81 ans avec mon épouse et nous voulons faire une donation a notre fille unique.valeur de la maison 190000 euros.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour
Mariée 2 enfants avec mon mari et mon mari un autre enfant d’un premier mariage.
Nous avons acheté un appartement où loge notre fille. Notre fille voudrait racheter cet appartement.Comment procéder pour réduire les frais de notaire sans léser les autres enfants ?Puis-je faire une donation de ma part et l’autre moitié en vente ?Elle paierait peut-être les frais de notaire que sur la part vendue?
Cordialement
Bonjour,
Sur un tel cas, il faut voir directement avec le notaire. Si vous faites une donation, je vous conseille fortement de prendre la donation partage mais si c’est plus chère. Je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/donation-partage/
bonjour, ma maman (87ans)possède une petite maison (valeur estimée 16000e); nous sommes 3 enfants; si elle me fait une donation , que se passera t’il pour les 2 autres enfants ? vont-ils s’estimer lésés, et sinon, comment faire ? merci
Bonjour,
Déjà il faut faire une donation partage surement pour figer ce qu’elle vous donne. S’il n’y a rien d’autre au décès, ils peuvent prétendre à avoir leur réserve (1/4). Vous devrez alors leur verser 4 000 € chacun.
Cordialement.
J ai acheté avec mon fils un appartement en 2019 lui à acheter la nue propriété 50 % et moi l’usufruit 50%
Il se retrouve sans emploi et avec mon accord il habite seul cet appartement et à titre gratuit.
Il doit communiquer sa nouvelle adresse aux impots lors de sa déclaration doit il déclarer qu’ il est propriétaire ou locataire à titre gratuit.
Merci de votre réponse.
Bonjour,
C’est la question du jour… je n’ai jamais eu le cas et je ne sais pas quoi répondre. A mon avis ça n’a pas d’impact et ça joue uniquement pour savoir qui paie la taxe d’habitation et foncière. Mais je préfère ne pas vous orienter de peur de dire une bêtise.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonsoir, Très bon article rédigé avec pas mal d exemples concrets
Marié moi 44 et Mme 49 avec 2 enfants de 9 et 18 ans, nous avons des biens immobiliers résidence principale valeur de 450 000€,Immeuble de rapport de 350 000€, et 2 appartements 1 de 150 000€ et l autre 45000€, nous n avons pas encore fait de SCI nous louons en LMNP.
Quel est votre conseil si je veux transmettre a mon épouse où a nos enfants en minimisant les frais de succession ?
Merci pour les informations
Bonjour,
Impossible à dire sans une étude détaillée sur un tel cas! Il faudrait juger des biens potentiellement transmissibles; des biens rentables qu’on souhaite garder; des biens qu’on peut potentiellement vendre etc… en prenant en compte les besoins et objectifs globaux.
J’ai tout de même 2 conseils… 1 – c’est une bonne idée d’étudier la situation aujourd’hui et de prendre des premières mesures rapidement vu le patrimoine. 2- accepter de payer des honoraires pour une étude globale de la situation avant toute décision. Reste à trouver un bon gestionnaire de patrimoine indépendant qui puisse proposer une telle prestation.
Cordialement.
Merci pour la réponse rapide avez quelqu’un à me conseiller voir même un bon notaire aussi ?
Cordialement
Oh oui, j’en connais une très bien sur ce sujet. Je vous transmets les coordonnées. Par contre, cela passera nécessairement pas des honoraires avant étude; c’est de toute manière un excellent moyen de reconnaître un professionnel compétent.
Bonjour,
j’ai bientot 60 ans, deux enfants et deux bien identiques en location que je projette de démembrer, suivant votre exemple pour chacun de mes enfants.
un crédit court sur un de ces bien. puis je le démembrer.
de plus il a été acquis dans le cadre d’une SCCA (soc civile de construction attribution). Puis je démembrer des parts de SCCA ?
Merci d’avance de votre réponse.
Votre explication est très rationnelle et donc facile à comprendre pour des gens qui ne sont pas des juristes.
félicitations !
Bonjour et merci pour vos compliments.
Je ne vais pas pouvoir apporter beaucoup sur vos questions. Le notaire vient complètement s’imposer ici. Je pense qu’il va démembrer les parts de la société si possible; c’est toujours mieux car ça simplifie la gestion. Du fait de la société, vous pourrez surement même envisager de garder une part pour garder la main sur le bien ce qui vous permettrait par exemple de financer des gros travaux ou autre. Je pense que le crédit ne bloquera pas, le notaire devrait en tenir compte pour minorer la valeur transmise.
Ca ne reste que mon avis car sur ces point très précis, le notaire devient vraiment l’interlocuteur idéal. J’en connais une très bien qui peut travailler à distance si vous le souhaitez.
Cordialement.
j’ai commis une erreur pour le démembrement en 2035. J’aurai 86 ans et la valeur de la NP est de 80% .
Donc je paierai non pas 8000€ de droits mais 12000€ . Au total sur les 2 démembrements je paierai 20000€ ( 8000 + 12000 ) au lieu de 36000 de droits si je réalise l’opération en 2020 . J’ai bien lu que le donateur pouvait payer les droits , ce qui permet d’augmenter la donation sans frais .
Vos explications sont d’une grande clarté et étayées par des exemples , elles nous permettent à nous néophytes de mieux comprendre et mieux gérer ces questions complexes .
Bonjour et merci.
Pour revenir sur les calculs.
Si vous ne faites rien, la fiscalité sur le bien est de 400 000 – 100 000 soit 300k imposés à environ 20% soit 60 000 €.
Avec un démembrement aujourd’hui de la totalité : donation de NP engendre 300 000 * 70% * 20% = 42 000 € d’impôt. On économise bien 30% d’usufruit à 20% (300 000 * 30% * 20% = 18 000 €).
Un gain de 18 000 € est envisageable car il va compenser les frais notariés qui sont incontournables ici.
Par contre, pour votre stratégie je suis plus mitigé. En attendant 15 ans, vous vous privez d’un usufruit à 30% qui sera de 20% seulement et en plus vous multipliez les frais notariés. Qui plus est, cet abattement de 100k qui se renouvellera servira peut-être pour d’autres actifs?
C’est une très bonne idée d’utiliser aujourd’hui l’abattement de 100K via un don et une bonne idée de faire un démembrement rapidement. A mon avis, il est plus judicieux de tout faire immédiatement sauf à ce que vous n’ayez rien à côté. Pour info, je connais une excellente notaire très compétente et très droite sur le sujet si besoin qui peut bosser à distance.
Cordialement.
Bonjour ,
J’ai un appartement de 400000 € que je souhaite transmettre à ma fille . J’ai 71 ans . Puis-je faire un démembrement , nue propriété pour elle , usufruit pour moi en 2 fois . 200000€ en 2020 et 200000 en 2035 .
Je profiterai de 2 fois de l’abattement de 100000€ , ce qui réduit la fiscalité qui passe de 36000€ si je donne la totalité en 2020 à 8000 € en 2020 + 8000 € en 2035 .Soit 16000 € … C’est un peu un pari
Et je n’ai pas fait les calculs si je décède dans les 15 ans .
Merci infiniment pour vos conseils .
Merci pour ce blog clair et concis, ailleurs c’est la jungle…
Bonjour,
Merci pour ce retour qui ne manque pas de me motiver à continuer. N’hésitez pas à le partager.
Bonne soirée.
Cordialement.
Monsieur votre article m a intéressée car à la suite du décès de mon père lors de la succession, ma mère (96 ans) a déclaré opter pour l usufruit des biens et droits mobiliers et immobiliers. Dans les comptes du notaire apparaissent 100000 d abattement et non 200000. Pourquoi puisqu à son décès je (fille unique)récupérerais l usufruit de ce qui restera sans frais ( n ayant jamais eu auparavant de donation de la part de mes parents). Je ne vois pas pourquoi il y a lieu de garder un abattement résiduel de 100 000 puisqu’il n y en aura plus besoin…..
2ème : lorsque le conjoint reste dans la résidence principale y a t il bien 20 % d abattement de la valeur en pleine propriété avant de rentrer la valeur de l immeuble dans la succession ?
Merci de m éclairer
Cordialement
Bonjour,
Je pense que l’abattement que vous voyez est celui entre votre père et vous. Vous avez dû recevoir la nue-propriété qui vaut quelque chose et est donc imposée. Avant fiscalité, le fisc applique l’abattement de 100k entre vous et le défunt. Il y aura ce même abattement vis-à-vis de votre mère à son décès.
L’abattement de 20% ,n’a pas d’utilité pour le conjoint qui est exonéré. Il est utile pour vous afin de réduire la fiscalité sur la NP. De mémoire, il est conditionné, je n’ai plus les conditions en tête (il faudrait voir si vous devez y être logé ou non pour en bénéficier).
Cordialement.
Votre sujet est passionnant mais ne concerne que la donation en nue-propriété. J’ai procédé en 2007 à une donation en usufruit à mon fils handicapé et j’ai gardé la nue-propriété. Aujourd’hui, j’ai 77 ans et j’aimerai faire une donation à ma fille de cette nue-propriété. Elle bénéficie d’un abattement de 100 000 euros. La valeur du bien
en pleine-propriété est de 220 000 euros. Vu que ce bien est déjà démembré, je ne comprends pas pourquoi le notaire à qui j’ai demandé une estimation de ses honoraires, m’a affirmé qu’ils étaient basés sur la valeur en PP de ce bien, alors que j’ai déjà payé sur la valeur de l’usufruit en 2007. Je suis un peu décontenancé par son estimation, et j’aimerai pouvoir être conseillé sue ce cas de figure un peu particulier. MERCI.
Bonjour,
Il faut bien distinguer la fiscalité qui est calculée sur la valeur en NP des honoraires du notaire qui sont basés sur la valeur en PP.
Cordialement.
Bonjour,
Nous sommes un couple en concubinage et nous avons acheté une maison principale en indivision (50% chacun). A ce jour si l’un de nous décède, l’autre n’a pas le droit de jouissance et doit payer 60% de la valeur de la maison à l’Etat. Peut-on faire encore faire une convention de démembrement croisé concernant notre bien ? et si oui en cas de décès, le survivant est-il toujours taxé par l’Etat et à quel pourcentage ?
Bonjour,
J’ai écrit plusieurs articles sur le sujet dans la rubrique succession. Tant qu’il n’y a pas le PACS, le taux de 60% sera là. Même en se léguant l’usufruit, ce sera 60% de la valeur de l’usufruit malheureusement.
Cordialement.
J ai 3 enfants, 78 ans, j envisage de donner ma maison à mes 3 enfants avec réserve d usufruit.
L un de mes enfants souhaiterait racheter les parts de ses frères à la suite de ma donation. Quels en seraient le montant de la fiscalité pour lui?
Merci
Bonjour,
S’il rachète, il n’y aura pas de droits de succession car ce n’est pas une donation.
Cordialement.
Bonjour
Je comprends l’intérêt du démembrement de nus propriété et de l’usufruit pour transmettre un bien à ses enfants en conservant l’usufruit et ainsi réduire voir effacer les droit de succession, mais je ne comprends pas l’intérêt qui est souvent mis en avant de le faire via une sci pour transmettre des parts de la sci, la sci doit être constituée, tenir une comptabilité, des assemblées etc… les sites parlent d’effet levier etc… Je ne comprends pas l’intérêt de la sci plutôt que de faire chez le notaire un simple démembrement et de transmettre à ses enfants la nu propriété et de garder l’usufruit ?
Bonjour,
On est bien d’accord, la SCI est souvent privilégiée à tort sans aucun impact au niveau fiscal. Sauf à avoir pleins de biens immobiliers ou un besoin de simplification entre héritiers, la SCI est effectivement optionnel dans bien des cas.
Cordialement.
Bonjour,
Mon père possède une résidence secondaire avec des terrains en indivision avec son frère et souhaite nous en faire une donation. Nous souhaiterions faire des travaux sur une partie de la maison pour la location et mes parents et mon oncle souhaite venir encore y passer des vacances. Dans ce cas est-il possible qu’ils fassent une donation en pleine propriété sur la partie de la maison que nous louerons ainsi que les terrains qui sont déjà loués et une donation en nue propriété avec réserve d’usufruit sur l’autre partie de la maison. Ce qui permettrait aussi de réduire les droits de donation.
Merci pour votre retour
Bonjour
J’ai 82 ans
Donner l’appartement que j’occupe de la manière « Démembrement » quel serait le montant de la fiscalité et des frais annexes (notaire etc …) ?
Merci
Cordialement
M.C
Bonjour,
Désolé je suis moins au point sur le calcul des frais de notaire et autres émoluments.
Cordialement.
Bonjour,
Mon beau-père souhaite faire une donation partage de la nue-propriété de six biens à ses trois enfants (deux par enfant).
Toutefois, mon conjoint et moi-même souhaitons lui racheter l’usufruit pour être pleinement propriétaire.
Est-il possible que mon beau-père fasse la donation partage et que dans la foulée (je ne connais pas les délai légaux) je lui rachète l’usufruit ?
Merci pour votre/vos réponse(s).
Bonjour,
J’imagine que oui mais à vérifier avec le notaire. Il y’aura surement un délai à respecter pour éviter tout problème avec le fisc et le notaire saura vous éclairer à ce niveau.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
mon epoux a acquis un f3 en 1974 je me suis remariee en 1978 mariée sous separation de biens avec donation entre epoux il a une fille d un 1er mariage et moi un fils d’un premier mariage a son deces quels sont mes droits ? est ce que je pourrai racheté sa part de nu propriete, et combien cela me couterait j’ai 70 ans merci de me répondre
Bonjour,
Avez-vous une donation au dernier vivant mise en place?
Moi et ma femme avons tous les deux 70 ans et souhaitons transférer un bien d’une valeur de 700 000 euros à notre fille unique par démembrement. Nous bénéficions d’un abattement de 40%, donc la taxe ne sera payée que sur 420000 euros. Peut-on réduire la somme de 420000 en considérant un don de 100000 euros de chaque parent comme libre d’impôt, de sorte que la taxe ne sera exigible que sur 220000 euros seulement?
Bonjour,
Ce sera calculé de cette manière justement!
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour, j’ai 56 ans et je suis mariée sous le régime de la séparation de bien avec donation au dernier vivant. Je suis propriétaire de l’appartement que nous occupons mon époux, notre enfant et moi. Je souhaite transmettre cet appartement à notre enfant rapidement en conservant l’usufruit pour mon époux après mon décès. Nous avons acheté ce bien à mon nom mais mon époux était co-emprunteur. Pouvons-nous bénéficier des deux abattements de 100000€ chacun pour faire une donation démembrée en faveur de notre seul enfant? Merci de votre réponse et pour la clarté de votre article.
Bonjour,
Si c’est un bien propre, il n’y a que vous qui pouvez le donner. En revanche, s’il est indivis (donc si Mr en a payé une partie avec des fonds propres et qu’il peut le prouver), chacun peut alors donner selon la part qu’il possède.
Cordialement.
Bonjour,
Mon mari et moi (68 et 65 ans) souhaitons transmettre notre patrimoine à notre fille unique. Serait-il judicieux de créer une SCI ou vaut-il mieux opter pour la donation démembrée? Fiscalement, quel est la solution la plus intéressante? Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Tout dépend du patrimoine, des objectifs etc… impossible de donner une réponse sans faire une étude entière.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre article très intéressant sur la donation avec démembrement.
Je souhaiterais , à 67ans , faire une donation de nu-propriété à mes 2 enfants d’un studio acheté en 1976 , lequel n’est pas ma résidence principale.
La valeur ACTUELLE du bien est sans rapport avec la valeur d’achat de 1976.
Est-ce que cela pourrait entrainer une réévaluation de mes impôts locaux : taxe foncière et taxe d’habitation ?
Bonjour,
Mes parents ont fait une donation partage et le bien concerné me revient en toute propriété, sans usufruit. Je voudrais à présent faire un échange de terrain, mais le problème c’est qu’il y a un conflit entre mes parents et le propriétaire de ce terrain. Est-ce que mes parents ont le droit à s’opposer à cette échange.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
A voir avec le notaire, tout dépend de la façon dont ça a été fait initialement.
Cordialement.
Bonjour, et merci pour ce site clair et de grande qualité.
Est-il possible de faire une donation en démembrement de propriété d’un bien immobilier unique et ce au bénéfice de plusieurs de ses enfants ?
Merci ,
Bien cordialement
Bonjour,
Oui tout à fait.
Cordialement.
Bonjour
J’ai 64 ans et je voudrais acheter un bien à ma fille unique de 21 ans, d’une valeur de 350 000 €. Dans le cas d’un démembrement, est il possible de lui céder uniquement un pourcentage de la nue propriété qui correspondrait à 100 000 (don non imposé) + 31 865 (don d’argent) soit 63% de la valeur de la nue propriété
350 000 x 60% = 210 000 € ?
Ou existe il une autre solution pour que les droits soient le plus indolore possible ?
A ce jour, je vis en concubinage et prévois de me pacser dans les prochains jours.
Dans l’attente de votre retour
Bien cordialement
Bonjour,
Le don de sommes d’argent ne concerne pas l’immobilier. Vous pouvez voir avec un notaire pour céder uniquement la NP dans la limite de vos droits de donation ou évoquer les stratégies de refinancement via démembrement de SCI si le bien est totalement remboursé.
Bonjour,
Tout d’abord; bravo pour votre site et vos infos et conseils.
Ma tante, proprietaire, peut-elle faire une donation en nue-propriete a qui elle veut, autre que en ligne directe, par exemple a ses neveu et niece?
A priori ce serait a sa soeur unique, mais au cas ou sa soeur decederait avant elle, ne serait-il pas judicieux qu’elle designe comme beneficiaires a parts-egales ou non sa soeur ainsi que ses neveu et niece?
Merci pour votre reponse.
Titi
Bonjour,
Tout est possible: il faut voir la meilleure solution avec le notaire selon les besoins et objectifs de votre tante.
Cordialement.
J’ai fait don à un de mes deux fils de la nue propriété d’un appartement à Paris, sans droit de retour . (Mon notaire de m’ayant pas signifié cette possibilité).
Ce fils, donataire, marié sans enfant, vient de décéder sans testament.
Comment récupérer cette donation au profit de mon autre fils
(père de 2 enfants) à qui reviendra mon usufruit lors de mon décès.
Merci sincère.
Bonjour,
J’ai bien peur que ça lui appartenait et que ce soit transmis entre-vous et son épouse s’il n’a rien prévu (1/4 par parent en vie et le reste au conjoint marié s’il n’avait rien prévu). Essayez toujours de voir un notaire mais sans droit de retour ce sera fait ainsi.
Cordialement.
Bonjour,
Suite à une donation-partage, je suis nu-propriétaire avec ma soeur d’une maison dont mes parents sont usufruitiers .
Pour des raisons personnelles je souhaite faire donation de ma part en nue-propriété à ma soeur .
Est ce que c’est possible ? Quelle est la fiscalité ?
Je vous remercie de vos conseils car je suis vraiment perdu …
Jean .
Bonjour,
C’est possible et à faire via notaire. LE barème de fiscalité entre frères/soeurs est ici : https://www.corrigetonimpot.fr/bareme-transmission-succession-donation-droit-ligne-directe/
Cordialement.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un bien immobilier loué meublé en tant que LMNP. Je suis assujetti à la TVA et je bénéficie de l’amortissement du bien sur 25 ans.
Puis-je faire une donation-partage de ce bien à l’une de mes fille et quelles en seraient les conséquences sur le plan fiscal?
Merci d’avance de votre réponse
Bien cordialement
R. BADOZ
Bonjour,
Mon mari aimerait faire la donation de sa propre nue propriété (dont sa mère a 20% d’usufruit) Est-ce possible ? Merci
Bonjour,
C’est possible mais selon la convention de démembrement il faudra peut-être l’accord de l’usufruitier. A voir avec un notaire.
Cordialement.
Bonjour,
Tout d’abord je vous remercie pour ces informations très claires.
j’aimerai connaitre votre analyse et vos conseils sur ce qui suit :
Mr A et Mr J sont pacsés depuis 2009 sans avoir établi de testament.
Mr A est propriétaire parisien comme Mr J et chacun de leur bien respectif est estimé à 550 000 euros.
Mr J a acheté en 2016 une maison à 130 000 euros en son nom propre.
Je me suis investi personnellement et financièrement dans son projet pour effectuer les travaux (et non pour son acquisition car je n’étais pas solvable à l’époque et la banque nous a conseillé de ne mètre que Mr J seul acquéreur pour minimiser le coût du crédit).
Je participe également aux charges courantes de ce bien rénové estimé à 200 000 euros.
Mr J veux aujourd’hui me donner cette maison à 50% et sa totalité s’il venait à décéder.
Quels conseils pourriez-vous nous donner pour s’assurer de sa volonté ? Quelle procédure est la plus judicieuse pour que la fiscalité soit la moins lourde (Donation, Succession, démembrement à un tiers ?).
Merci de l’attention que vous saurez nous porter
Cordialement
Mr B
Papa seul de 49 ans ,avec 2 enfants mineurs, je suis en train d acheter un bien dont je louerai 7 chambres meublees pour etudiants. Je possede une RP 250 K$ payee et un T3 de 150 k$ loue et crd termine dans 6 ans . J envisage le demembrement pr cet achat de 400 k$ mais sous quelle forme ? SAS ou SCI ou …
bonjour
je souhaite acheter un studio à mon fils unique, j’ai 57 ans
en avoir l’usufruit et lui la NP
si j’ai bien compris, si un jour je souhaite le vendre, il me faut son accord d’une part, et d’autre part je n’aurai que la valeur de l’usufruit ?
je possède un autre bien, mon appartement principal, donc, je suis couverte en cas d’imprévu…
merci cordialement
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
bonjour
ma mère, 88 ans souhaite acheter un appartement à 90000 e
nous sommes 4 enfants, puisse t-elle avoir l’usufruit et nous 4 la NP ?
que se passe t-il à son décès
merci
cordialement
Bonjour. Soit vous financez la NP, soit ce sera un don de votre mère. Au décès, les NP récupèrent le bien sans impôt. Cordialement.
J’ai 59 ans, suis divorcée, sans enfant et enfant unique. A ma mort, mes héritiers seront en principe mes 3 cousins germains. Je souhaiterais qu’une partie ou la totalité de mes biens (actifs et immobiliers) soient transmis a part égale a mes 3 filleuls. Si je fais un testament dans ce sens, mes filleuls auront-ils beaucoup de droits de succession a payer ? Merci
Bonjour,
Tout dépend du rang de ces filleuls par rapport à vous. J’ai détaillé le calcul des droits ici : https://www.corrigetonimpot.fr/bareme-transmission-succession-donation-droit-ligne-directe/
Cordialement.
Bonjour,
Nous sommes une famille avec 3 enfants, et mes parents viennent d’hériter d’une maison qu’ils souhaitent laisser à un de leur enfant afin qu’il puissent y habiter avec sa famille.
Ils possèdent d’autres biens immobiliers, qui sont pour les autres enfants (mais à l’étranger), toutefois est-il possible de faire un don à un des enfants sans procéder aux dons des autres enfants au même moment?
Je confirme que tous les membres de la famille y sont favorables.
Je vous remercie sincèrement,
Cordialement,
Bonjour,
Ce sera sans doute possible mais le montage est à valider avec un notaire qui s’assurera que tout est prévu et que les réserves de chacun sont respectées.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
je vais avoir 70 ans en fin d’année alors je crois qu’il est temps que je fasse le nécessaire afin de réduire les frais de successions à mon fils unique.
Vu mon age, je pense à une donation démembrée.
mais qui évalue la valeur de ma maison. Un notaire ? une agence immobilière ?
Et quels dont les frais de notaire ?
Merci par avance pour votre réponse et merci aussi de vos conseils et exemples clairs nets et précis
Cordialement
Bonjour,
Vous pouvez faire plusieurs évaluations si vous le souhaitez (le notaire peut l’évaluer mais les frais de ce dernier dépendent de la valeur de la maison…). Vous pouvez aussi lire mes articles sur l’assurance-vie.
Cordialement.
bonjour, nous sommes un couple marié de 58 ans. Notre fils unique a 26 ans, il est résident irlandais et vit et travaille pour l’instant à Galway. Nous nous interrogeons sur la meilleure façon d’anticiper notre succession. En clair, nous avons étudié plusieurs cas:
– faire donations légales de 263730 euros afin que notre fils puisse acheter a son nom un appartement à PARIS dans la perspective ou il y reviendrait (échéance non déterminée),
– faire le don en nue propriété de notre maison principale en province à notre fils (en sachant qu’elle est estimée à 350000 euros, que nous ne sommes pas surs d’y rester, et que nous souhaitons déménager et acheter un bien d’une valeur identique ou légèrement supérieure)
– nous avons des retraites correctes et disposons de petites assurances vies et des produits de placements classiques.
Au regard de ce que nous avons lu concernant les cas pratiques cités, que nous conseilleriez vous de faire des maintenant?
merci d’avance pour votre réponse;
Bonjour,
Impossible de m’avancer sur une telle situation. Il faudrait faire une étude globale en prenant en compte vos objectifs, le patrimoine, l’âge, le régime matrimonial etc…. Un bon gestionnaire de patrimoine devrait pouvoir vous aider.
Cordialement.
Bonjour,
Nous sommes un couple propriétaire d’un appartement. Si nous en donnons la nue-propriété à nos deux enfants. A la mort du second d’entre nous, si nos enfants souhaitent vendre cet appartement devront-ils payer une plus-value…qui risque d’être plus coûteuse que le gain obtenu par la donation ? Dans une donation de nue-propriété (des 2 parents aux 2 enfants dans notre cas) doit-on déduire 20 % pour le premier décès parceque le survivant va y habiter ? Merci de vos réponses.
Bonjour,
Avant toute chose, merci pour cet article très clair ainsi que pour les compléments très précis apportés au gré des différentes réponses aux questions posées par vos lecteurs… dont je fais désormais partie!
Je vous expose ma situation: mon père est veuf et âgé de 75 ans. Je suis son unique enfant. Il envisage actuellement l’achat d’une maison d’une valeur de 280K€. Je précise que cette maison deviendra sa résidence principale, qu’il n’a par ailleurs aucun autre bien immobilier et que sur les 280K€ il en apportera 210 et moi 70.
Quelle est selon vous la meilleure des solutions pour optimiser sa succession dans la mesure où je suis son seul héritier?
1 – Acheter la maison à 2 en précisant sur l’acte notarié qu’il achète l’usufruit pour 84K€ + 64% de la nue propriété pour 126K€ et que moi j’achète 36% de la nue propriété pour 70K€ PUIS me transmettre sa part de nue propriété (126K€) ?
2 – Me faire un don familial de sommes d’argent de 31865€ + un don manuel de 94135€ (total: 126K€) PUIS acheter la maison à 2 en précisant sur l’acte notarié qu’il achète l’usufruit pour 84K€ et que moi j’achète la nue propriété pour 196K€?
3 – Autre chose?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Je possède seul en pleine propriété un appartement de 800000€. Ayant 59 ans, la nue propriété vaut 400000€.
J’ai 3 enfants auxquels je souhaite faire une donation partage (partage pour figer la valeur du bien).
Si je donne comme c’est possible 100000€ par enfant, ils (et moi aussi) vont se retrouver en indivision et comme je l’ai lu quelque part, il est possible que le fisc considère qu’une telle donation n’est pas une donation partage, puisqu’il n’y a pas de partage en l’occurrence.
Donc je soumet à votre sagacité mon analyse et mes questions:
Cas 1, le plus sympathique, je décède dans plus de 15 ans et le fisc reconnait la donation partage : succession = 100000€, donc avec l’abattement pas d’impôt .
Cas 2, encore favorable, je décède dans plus de 15 ans mais le fisc ne reconnait la donation partage qui est requalifiée en donation : Si j’ai bien compris, dans ce cas, réévaluation de la nue propriété qui après 75 ans vaut au minimum 60% soit 480000€ minimum si la valeur du bien n’a pas changé, soit après déduction de l’abattement de la donation, 180000€, donc pas d’impôt avec le second abattement.
Cas 3, pas terrible, je décède dans moins de 15 ans et le fisc reconnait la donation partage. Succession=100000€, imposition sur 33000€ par enfant. Cela reste vrai même si l’appartement à pris de la valeur.
Cas 4, le plus défavorable, je décède dans moins de 15 ans et le fisc requalifie la donation partage en donation. Là c’est un peu flou pour moi, mais je suppose la situation suivante si l’appartement à pris de la valeur (+20%) soit 960000€ : réévaluation de la nue propriété soit 480000€, après déduction des 100000€/enfants de la donation on obtient 180000€ soit une imposition sur 60000€ par enfant. Si la valeur de l’appartement n’a pas changé, la requalification de la donation n’a pas d’effet, impôt sur 33000€/enfant.
J’ai été un peu long, mais mes questions sont les suivantes:
– la requalification de la donation est elle probable dans ce cas de figure ?
– l’analyse ci-dessus est elle correcte ?
– aurais-je intérêt à mettre ce bien dans une SCI, ce qui permettrai si j’ai compris d’éviter cette requalification avec peut-être d’autres avantages ?
– où bien y a t’il une autre solution plus avantageuse ?
Merci de votre réponse et bravo pour vos interventions toujours pertinentes
bonjour,
Nous avons 1 seule fille, nous envisageons de lui donner la nue propriété de 2 biens en location, elle veut monter une entreprise, que peut-il se passer en cas de défaillance de son entreprise par rapport à la nue propriété ?
Merci pour cet article très clair.
Bonjour,
Je ne sais pas trop… il faudra de toute manière votre accord pour vente. Après je ne sais pas si des créanciers peuvent saisir la NP. A voir selon la forme juridique de la société créée.
Cordialement.
Merci pour cet article. La donation avec démembrement d’un appartement peut-elle se faire entre une tante veuve et ses 2 nièces ? Même si celle-ci est âgée de 82 ans, ce qui donne une valeur de 80% pour la nue propriété, avec le taux de 60% de droit, cela reste mieux que rien. Confirmez-vous qu’à son décès rien ne soit à payer ? Enfin, une des nièces peut-elle habiter l’appartement en réglant un loyer ? Je vous remercie,
Bonjour,
Oui effectivement, ça réduira un peu les droits (il me semble que le taux nièce est inférieur à 60% quand même). Pour aller au bout du montage, la tante peut même payer les droits de donation sans être retaxé dessus à nouveau ce qui équivaut à un don non fiscalisé importante.
Cordialement.
Bonjour, mes parents souhaitent faire une donation partage de la maison familiale à 3 enfants sur 4, et le 4ème aura sa part au décès des parents, sachant qu’il souhaite vendre sa part. Sur la 4ème part mes parents y vivraient. Le réaménagement de cette part pour qu’ils puissent y vivre devrait se faire après la donation aux 3 premiers. S’il y a vente après leurs décès, le montant des travaux engagés pourrait il etre reversé aux 3 premiers qui ont financé ses travaux ?
Bonjour,
Sur un tel dossier, il faut voir un notaire et ficeler le tout avec lui.
Cordialement.
Bonjour
Très belle article clair et les exemples sont un vrai plus.
Question relative au dernier exemple.
Que se passe t il si on constate une plus value du bien demembré au moment de sa vente.
Quelle fiscalite ? Pouvez vous me donner un exemple.
Merci
Bonjour,
Très bonne question, je vous avoue que je n’ai plus les normes en tête car je ne l’ai pas vu depuis un moment (retient t’on la valeur en PP ou en NP pour le départ etc…). Je n’ai pas encore écrit sur le sujet. Vous devriez trouver votre bonheur via google, il faut se focaliser sur la date de départ et le montant retenu pour le calcul de la PV.
Cordialement.
Bonjour, mon mari et moi souhaitons faire une donation à nos 2 enfants. Nous souhaitons leur donner les 2 appartements dont nous sommes propriétaires bailleurs, par une donation en nue-propriété. Le souci est que les 2 appartements n’ont pas la même valeur! Comment faire pour ne favoriser ni léser personne? MERCI
Bonjour,
Il faut voir avec le notaire qui vous donnera surement des solutions… donner 50/50 sur chaque bien, compenser par un don d’argent pour celui qui a un bien inférieur etc…. il faudra aussi envisager la donation partage pour éviter tout conflit. Bref, je recommande le professionnel!
Cordialement.
Bonjour,
Je suis en indivision avec mon enfant mineure dans notre résidence principale suite au décès de mon épouse.
J’envisage de donner à mon enfant la nue propriété de ma part dans notre appartement et d’en garder l’usufruit comme je l’ai fait pour la part de mon épouse.
J’ai lu, sans vraiment comprendre que dans ce cas il vaudrait mieux passer par une sci.
Pourriez-vous décrire le processus qui, si j’ai bien compris allègerait la note fiscale lors de la succesion.
Merci par avance de votre réponse.
Bonjour,
Il existe des montages différents avec les SCI pour des très gros patrimoine. Si vous avez seulement ce bien avec un peu de liquidités, la donation en nue-pro suffit amplement.
Cordialement.
Bonjour!
Pourriez vous me renseigner svp pour mon cas , ma maman possède un bien immobilier avec les enfants de son défend mari elle en possède 5/8 du bien estimé à 240 k€, elle voudrais me faire une donation de son vivant pour sa part de nue-propriété de 90 k€ La question est est-ce que c’est possible de faire une donation d’une part du bien qu’on a pas la pleine propriété et à combien s’élèvent les frais de notaire dans ce cas . Est ce que le % pour les frais de notaire on se base sur le prix du bien ou la valeur de la donation .
Je vous remercie par avance
Bonjour,
Merci pour cette page très instructive.
Je suis de nationalité suisse et installé en France depuis 6 mois ; j’ai toujours vécu en Suisse jusqu’à ce moment. Mes parents ont réglé toute leur succession en 2011 (acte notarié) en donnant à leurs héritiers, 2 seuls enfants du couple (ma sœur et moi) la totalité de la nue-propriété à titre gratuit de leurs biens immobiliers tous situés en Suisse, à raison de 50% pour chacun. Ils ont payé tous les frais afférents à ce moment là. Ils ont gardé l’usufruit viager au dernier survivant du couple ; ils sont mariés, pas d’autres enfants de premier lit etc. Nous sommes donc propriétaires indivis ma soeur et moi au vu du cadastre suisse.
Cela suffit-il à écarter l’impôt de succession comme indiqué dans vos exemples au décès du dernier de mes parents usufruitier ? En effet, l’acte passé en Suisse à l’époque ne pouvait bien évidemment donner lieu à aucun impôt en France puisque nous avions aucun lien avec ce pays à ce moment (cf. art. 751 CGI).
Merci 🙂
Bonjour,
Sur un tel cas, il faut un notaire qui maitrise le droit français ET suisse en étudiant les conventions entre pays.
Cordialement.
bonjour
mon frere a acheté la maison de nos parents en nu propriétéet et les parents l usufruit les meubles sont ils compris,,? merci de votre réponce
Bonjour,
A voir dans l’acte de démembrement mais j’imagine que non.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis associé avec mon frère à hauteur de 50% d’une sci familiale.
-La sci possède plusieurs bien
-La sci à acheté en 2014 un bien de 120.000€.
-A ce jour la sci veux céder ce bien à titre gratuit sans plus value à un des associé.
Je voulais savoir combien doit-je payer les frais de notaire
-Je voulais savoir également si il avait d’autre frais à payer autre que celui du notaire.
merci de votre réponse
Bernard
Bonjour,
Sur un tel montage, je vous conseille de consulter directement un professionnel.
Cordialement.
La donation par une SCI est contraire à son intérêt social et encours une fiscalité à 60 % … Les frais de notaires seront accessoire à côté de cet impôt.
Rodolphe
Je félicite le rédacteur de cet article sur les donations car il est complet et précis
Merci!
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Je veut faire une donation de ma maison à ma fille et mon fils légitime a qui j’avais promis cette maison le problème est qu’il y a un troisième enfant non reconnue es que j’ai une solution.
Bonjour. Sur un tel cas, il faut voir avec le notaire! Cordialement.
Bonjour,
Je suis nue propriétaire d’une maison à rénover depuis 2015. La maison était louée et mon père USUFRUITIER recevait les loyers. Depuis le mois de mai cette année les locataires sont partis et mon
père me demande de faire faire les gros travaux car il a déjà fait ses papiers et s’il les faisait m’avantagerai par rapport à mes sœurs. De très gros travaux sont à prévoir : isolation ; réfection
complète des sols; électricité ; plomberie ; menuiserie ; plomberie ; toiture ; ouverture….
Les locataires n’ont jamais voulu que mon père fassent des travaux pour ne pas payer plus (200€ par mois).
Il ne veut pas repasser chez le notaire pour que je devienne entièrement propriétaire car cela coûterait 8000 €.
Mon père veut par la suite me laisser les loyers pour que je puisse rembourser l’emprunt.
Cela signifie que je devrait déclarer ses loyers. Comment cela se passe fiscalement ? Avons-nous le droit ?
Merci d’avance pour votre retour.
Cordialement,
Bonjour,
Il y’a un abattement de 31 865 € pour les petits enfants avant application du même barème (environ 20%).
Cordialement.
puis faire une donation a mon petit fils au detriment de mon fils etant donne qu il abuse concernant ma liquidite quel serait dans cette possibilite les charges fiscales indues a envisager pour info
mon petit fils est age de 18 ans merci a vous
Bonjour,
J’ai bien peur que non, on ne peut déduire des charges que sur un bien qu’on loue.
Cordialement.
Bonjour,
Le nu-propriétaire peut-il réaliser des travaux de chauffage, d’électricité ( remise aux normes) à sa charge et les déduire des ses revenus dans un second temps.
Merci par avance pour votre retour.
Cordialement.
Bonjour,
A priori, je ne vois pas ce qui vous en empêche puisque la partie donnée est à vous. A voir avec le notaire mais je pense qu’il validera le schéma.
Cordialement.
j’ai fait donation en nue-propriété de la quasi totalité de mon patrimoine à mes 2 filles. il me reste 2 appartements en indivision avec mon ex-femme. mon notaire m’a dit qu’il était possible de
faire donation à nos 2 filles de ces 2 appartements tout en restant en indivision. mon ex refuse catégoriquement même si le partage revient beaucoup plus cher que la donation compte tenu des
abattements. est il possible que je fasse donation TOTALE à mes filles pour que mon ex soit en indivision avec nos filles et plus avec moi. je connais les « risques » : perte d’usufruit, mais les
risques sont calculés.
Merci pour ce complément … Je vais réfléchir
Bonjour,
@Stéphane : c’est tout à fait possible. Le fisc a d’ailleurs mis en place des droits à payer entre conjoint sur les donations pour éviter de trop maximiser cette stratégie. Cela étant, un abattement
de 80 000 € existe avant imposition. Je pense donc que vous pouvez donner une partie de la maison à Mme (il y’aura un impôt si ça dépasse 80 k euros) et elle donnera ensuite la NP. Attention
cependant, il faudra un délai entre les deux pour éviter l’abus de droit. Ca me semble faisable mais à valider avec un notaire.
@dgrenier : je vous ai exposé les problèmes que j’y voyais. Si vous êtes certain que votre fille vous assistera si besoin et/ou ne pas avoir besoin de fonds à l’avenir (deux aspects dans lesquels mes
mauvaises expériences font que je vous conseille de bien y réfléchir), le don en NP est envisageable. La clause d’exclusion est une bonne chose mais on a toujours des problèmes pratiques (même si
votre fille veut bien vous aider ou vendre et vous aider et fais ce qu’elle veut, la vie de couple fait que ça peut peser si Mr n’est pas d’accord ou si autre projet ou etc….).
Cordialement.
Sommes nous jamais sur de l’avenir et du comportement des gens que nous croyons connaître ? Je pense connaître ma fille et être tranquille … Pour le reste ? Mon notaire me disait souvent que l’on
ne connaît les gens que lorsque l’on connaît leurs rapports à l’argent.
L’introduction de la clause d’exclusion de la communauté (celle de ma fille) dans la donation devrait en théorie régler le problème d’un éventuel conflit avec mon gendre. Mais quelles sont tous les
autres cas de figures possible ?
Votre article a refroidi un peu mon ardeur ! Un réflexion s’impose.
Bonjour
Je suis marie sous le regime de la communauté, je possede une maison enpleine propriete depuis bien longtemps avant mon matiage
j ai déjà épuisé les 100 milles euros d’abattement
Pensez vous qu il soit possible de
donnez la nu propriete d une partie de la maison a ma femme afin qu elle puisse les retransmettre a mon fils ultérieurement ( de son cote elle bénéficie tjs de l’abattement des 100 milles euros)
?
Et donner de mon cote l autre partie de la nue propriete en payant des frais
Merci pour vos reponses et vos article tres clair
Le moins coûteux serait certainement d’apporter le bien propre à la communauté des époux pour lisser les abattements et permettre à chaque parent de donner 200 000 € à chacun de ses enfants (= apport en communauté puis donation) et ainsi maximiser la fiscalité.
Rodolphe
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Mes mots sont peut-être un peu fort mais sur le fond je maintiens ma recommandation.
Je vous le déconseille car vous pourriez être amené à avoir besoin de liquidités dans le futur. Je ne vous le souhaite pas mais imaginons que comme bon nombre de personnes vous veniez à avoir besoin
de faire des travaux dans la maison pour l’adapter (en cas de handicap par exemple). Pire encore, si vous veniez à avoir des frais maladies importants ou qu’il faille payer une maison de retraite?
Bref, ce sont des scénarios catastrophes mais qui sont malheureusement fréquents. Dans un tel cas, la vente de votre maison ne vous rapportera quasi-rien car votre usufruit aura baissé de valeur.
Vous dépendrez entièrement du bon vouloir de votre fille (je suppose que vous n’avez rien à côté comme vous l’indiquez) et on voit hélas beaucoup de situations compliquées à ce niveau également
(conflit avec le gendre etc…).
Bref, si vous êtes certain de votre protection future, le don est envisageable mais me concernant et vu le nombre de situation désagréables que j’ai côtoyé, je déconseille ce schéma comme le ferait
bon nombre de professionnels si vous n’avez rien à côté.
Cordialement.
après succession , j’ai racheté les parts des indivisaires et suis propriétaire de la maison de ma mère d’une valeur de 30 000 €. Quelle st la meilleure solution à envisager pour que ma fille l’habite . dis-je lui demander un loyer ? quelles seraient les charges déductibles? dois-je lui faire donation du bien? les travaux seront-ils déductibles(chauffage à changer pour installation d’un poêle à bois par exemple). et pour qui, elle ou moi?
que se passe t-il si je ne demande pas de loyer mais qu’en contrepartie elle paie les charges et les travaux?
je vous remercie
Bonjour,
Je compte justement procéder à la donation de ma résidence principale à ma fille unique d’ici à la fin de cette année. Avec mon épouse (65 et 60 ans) nous gardons l’usufruit et ma fille aura la
nue-propriété. Je note que vous dites « qu’il serait stupide de donner votre résidence principale en démembrement si vous n’avez pas un patrimoine de protection à côté ». C’est mon cas et je ne vois
pas où est la stupidité ?
Merci de votre retour.