Les nouvelles mesures prévues pour le meublé LMNP et Airbnb en 2024.

Un énième coup de théâtre vient révolutionner la location meublée et le Airbnb pour 2024. Le gouvernement a conservé "par erreur" une mesure drastique sur la location meublée qui se retrouve maintenant validée dans le projet de loi des finances 2024. Depuis, difficile de comprendre qui est concerné et comment réagir. D'une part, le changement concerne les locations de tourisme habituelles (autrement dit n'importe quel Airbnb ou assimilé) mais aussi les locations de tourisme classées ; nous allons voir comment les différencier. D'autre part, la mesure n'est pas la même selon que votre logement est en zone rurale ou non : nous allons voir la distinction. On verra donc dans un premier temps quelle partie du texte de loi vous concerne selon la nature de votre bien loué meublé en LMNP.

Une fois que vous aurez bien compris les nouvelles mesures fiscales, il conviendra d'étudier le timing. Est-ce que ça commence pour les revenus 2023 ou pour 2024 ? Le gouvernement annonce une annulation mais quand pourra-t-il le faire s'il tient sa promesse ? Si oui, une rétroactivité est-elle possible ? Nous verrons dans un second point les délais potentiels et différents textes de loi modifiés.

Enfin, je vous donnerai les conseils pour réagir au mieux afin d'optimiser votre bien meublé. Selon votre situation, vos loyers et la localisation de votre bien, il y'a plusieurs conseils à suivre pour anticiper la nouvelle loi et les éventuels changements. Je suis disponible en commentaire pour échanger.

Ancienne et nouvelle fiscalité du meublé dans la loi des finances 2024.

A ce jour, le fait de louer un logement en changeant de locataire régulièrement est appelé meublé de tourisme. Si vous ne faites pas un bail en gardant le même locataire 9 mois ou plus, vous êtes concerné par la mesure. Dans le meublé de tourisme qui concerne tout le monde, on a des loueurs à part qui ont fait une demande d'agrément pour obtenir des étoiles : on les nommera meublés classés. Les deux sont concernés par la mesure.

Aujourd'hui, tous ces loueurs en meublés non professionnels ont le choix entre deux régimes fiscaux : un régime micro-BIC ou un régime réel (voir Airbnb et impôt pour le détail des calculs). Le régime micro est celui concerné par la mesure, aujourd'hui il fonctionne ainsi.

• Meublé classique : Abattement de 50% sur les loyers avant impôt. Loyers perçus maximums de 77 700 €.
• Meublé classé : Abattement de 71%. Loyers maximums de 188 700 €.

Le gouvernement trouvait que l'abattement de 71% était trop important pour les meublés classés. Il souhaitait aussi réduire le plafond maximum afin d'obliger les Airbnb à basculer au régime réel au-delà ou à limiter leur activité. Son idée était d'harmoniser l'abattement de 50% et le seuil de 77 700 € pour tous les meublés. Cette mesure a du sens dans les zones tendues où le manque de logement se fait sentir, mais pas en zone rurale. Le texte initial distingue donc les zones rurales qui auraient été les seules où le régime micro-BIC de 71% serait resté applicable (avec par contre un nouveau seuil de loyer de 50 000 € qui va à l'encontre de la logique). Les taux mentionnés ici ne sont pas passés !

Pour la distinction "zone rurale" et "hors zone rurale", vous avez une carte de la France qui vous distingue commune par commune afin de savoir où se situe votre bien. Vous pouvez me donner votre commune en commentaire et je vous dirai dans quelle zone elle se situe pour 2024. La mesure n'a pas été adoptée puisqu'une "erreur" fait qu'une autre entre en vigueur mais la distinction rurale ou non reste importante !

La nouvelle réforme du LMNP votée par erreur : un plafond à 15 000 € !

Un des amendements proposait une refonte bien plus drastique que celle qui était prévue. Il se trouve que le gouvernement l'a validé par erreur en omettant de le supprimer via un énième 49.3 et c'est lui qui se retrouve voté par la loi des finances 2024. La règle sera la suivante :

• Meublé classique : abattement de 30% et plafond de 15 000 €.
• Meublé classé : idem que le classique en zone non rurale ! Abattement de 51% et plafond de 15 000 € en zone rurale.

Fiscalement, le régime micro-BIC prend un sérieux coup, ce qui signifie mécaniquement une hausse de l'impôt et des prélèvements sociaux pour les loueurs meublés. Mais c'est surtout le plafond qui pose un énorme problème ! Au-delà de 15 000 € annuels, n'importe quel meublé ou Airbnb doit passer au régime réel ! On avait vu dans la conférence "astuces et déclarations pour le régime réel en meublé" que ça peut être intéressant fiscalement mais qu'il faut s'y prendre à l'avance avec une charge administrative lourde et l'obligation d'un accompagnement comptable.

En tout cas, ces taux sont bien ceux votés et sont validés par les textes en vigueur. L'amendement est ici : Amendement sur l'article 5 Duodecies. Il modifie l'article 50-0 du CGI qui est celui qui gère le régime micro-BIC actuel en meublé. Vous pouvez comparer les taux de l'article qui sont ceux actuels et voir que l'amendement les modifie comme je l'explique.

Cerise sur le gâteau, sinon ce ne serait pas drôle, le tout premier article de la loi des finances 2024 précise que : "la présente loi s'applique pour l'impot 2024 sur les revenus 2023". Là c'est le drame ! Toute personne ayant fait plus de 15 000 € de meublé en 2023 devrait basculer au régime réel de manière rétroactive avec les couts que ça engendre ! Il faut immédiatement trouver un professionnel compétent ! Et même si vous êtes en dessous, l'abattement de 30% au lieu de 50% ou 71% annonce une belle surprise fiscale.

Le nouveau régime LMNP peut-il être annulé courant 2024 ou seulement dans un an ?

L'exécutif a immédiatement réagi en soulignant que cette erreur sera corrigée et qu'aucun particulier ne subira cette nouvelle fiscalité. C'est déjà un grand flou pour les loueurs meublés qui doivent penser au fait que ça puisse ne pas arriver. Mais imaginons que pour une fois, une promesse gouvernementale soit tenue. Il faudrait alors que :

• dans la prochaine loi des finances 2025 faites fin 2024, la modification soit faite. Il n'y a pas de fenêtre de tir avant donc il faut que cette décision de revenir en arrière persiste jusqu'à l'année prochaine ... ET qu'ils arrivent cette fois à faire les choses correctement ! Cela règlerait le souci mais seulement pour les revenus 2024 et après.
• par ailleurs, ce point particulier de la loi des finances 2024 devrait être annulé pour les revenus 2023. Il faudrait que le gouvernement agisse avant la déclaration d'impôt de mai 2024. L'idée serait alors de faire une instruction fiscale très rapidement après la loi et de la publier au BOFIP (bulletin officiel des finances publiques). Cette instruction annulerait ce point précis de la loi des finances pour la déclaration d'impôt 2024 des revenus 2023.

Pour vos locations 2024, c'est donc possible que les règles changent et vous ne le saurez qu'en fin d'année 2024. Cela marchera uniquement s'ils tiennent leurs promesses et qu'ils ne refassent pas la même erreur en votant la loi.

Pour vos locations 2023, il faut espérer que cette manœuvre inhabituelle (instruction fiscale pour annuler un point de la loi des finances exceptionnellement) soit réalisée dans l'urgence avant avril 2024. Les juristes professionnels sont divisés sur le sujet. Certains estiment que ce serait viable. D'autres évoquent des incertitudes ou risques latents (la responsabilité du directeur des finances publiques pourrait être remise en compte par la cour des comptes par exemple).

J'espère que vous comprendrez maintenant mieux les diverses évolutions possibles et pourquoi on reste dans le flou actuellement. Je l'ai aussi expliqué en vidéo si besoin.

Comment réagir pour votre bien meublé ou Airbnb par rapport à la nouvelle loi ?

Voici les conseils à suivre pour optimiser la fiscalité de votre meublé suite à cette mesure. Il faut distinguer plusieurs situations, car les stratégies ne sont pas les mêmes selon vos revenus, votre fiscalité actuelle et le montant de vos charges. Je vous liste tous les cas avec la situation à suivre. Je vous conseille vivement de vous abonner puisque nous ferons une actualisation de la situation régulièrement lors des conférences en direct durant 2024 où je vous répondrai personnellement.