La SCI pour optimiser l’impôt sur la succession / transmission… quelle erreur !

Je traite régulièrement des dossiers où l'objectif principal est de minimiser la fiscalité lors d'une transmission ou dans l'anticipation d'une succession. Très régulièrement, les clients sont persuadés à l'avance qu'il faut absolument utiliser LA solution miracle : faire une SCI ! Je ne sais pas d'où sort cette aberration, si cela vient de la croyance populaire ou si ça a été suggéré par le notaire ou le conseiller en patrimoine. Certes, la SCI est parfois utile et maniée correctement dans des situations spécifiques, c'est une option pertinente. Mais dans la réalité, elle est très souvent totalement contre-productive. Après plus de 10 ans à faire des études successorales et des centaines de dossiers, je doute avoir recommandé la SCI comme solution d'optimisation successorale dans plus de 5% des dossiers, peut-être même moins.

Je vais essayer de vous montrer en quelques lignes pourquoi il faut y réfléchir à deux fois avant de se lancer dans la création d'une SCI et pourquoi il y'a souvent mieux à faire.

Rappel : l’utilité de la SCI n’est pas la même pour la fiscalité sur le revenu et celle sur la succession.

Avant toute chose, retenez bien que cet article et les conseils liés concerne l'impôt sur la succession. Quand vous faites des dons à votre famille ou quand vous recevez un patrimoine suite à un décès, l'Etat prend une fiscalité et c'est de ça dont on parle ici. C'est pour cet aspect que la création de la SCI est souvent inutile. En revanche, on ne parlera pas ici de la fiscalité sur les revenus. Je pense notamment à l'impôt qui est pris quand vous percevez des loyers sur vos biens immobiliers. Sur des profils qui ont pour objectif de minimiser la fiscalité sur les revenus, il est plus fréquent que la SCI permette des solutions pertinentes.

C'est une bonne piqure de rappel pour la gestion de patrimoine en général. La première chose à faire est d'identifier les objectifs et besoins du client avant d'envisager une solution. On est ici sur un cas où la transmission est la demande principale avec une volonté de réduire l'impôt payé par les héritiers.

Création et gestion d’une SCI : les inconvénients incontournables.

Avant d'évoquer les bienfaits de la SCI et les utilités éventuelles pour la transmission du patrimoine, voyons les inconvénients. Si c'était neutre, ce ne serait pas bien grave d'en faire une à tort, mais ce n'est malheureusement pas le cas.
La principale contrainte est que le fait de faire une SCI est complexe et nécessite du temps avec une gestion administrative importante. A l'ouverture, il faut rédiger les statuts, sorte de contrat régissant toutes les règles dans la SCI. Il faudra publier une annonce dans un journal officiel, réunir pleins de documents (pièces d'identité...) et déposer un dossier d'immatriculation. Une fois fait, c'est loin d'être terminé. Chaque année, il faudra dans l'idéal tenir la comptabilité de la SCI, la moindre opération nécessite souvent d'y passer du temps (ajout d'une personne, d'un bien, gestion d'un loyer, d'une charge...). Rien n'est simple. Cela signifie au niveau pratique que si vous allez sur une SCI :

• soit vous avez un spécialiste dans la famille qui va gérer tout ça. C'est donc un temps important et il est nécessaire que ce soit un professionnel car on ne veut pas d'erreurs au niveau de tout ça (la rédaction des statuts est hyper importante et conditionne pleins de choses au niveau pratique par exemple).
• soit vous allez laisser le notaire et l'expert-comptable faire. Vous aurez donc des frais réguliers ! Un bon professionnel (et il en faut un pour faire une SCI) facturera son temps, ce qui est normal.

A mon sens, je n'ai pas besoin d'aller plus loin. On va perdre du temps et/ou de l'argent à créer une SCI, et cela, sur plusieurs années. Il faut donc que les avantages apportés par la SCI à notre objectif (baisse de l'impôt sur la succession) compensent cet investissement. Il y'a d'autres inconvénients qui peuvent parfois plomber un dossier (cession des parts difficiles à faire, impossibilité d'avoir certains prêts, engagement des associés si dettes, conflits si statuts mal rédigés...). Mais dans le cas étudié, le regret des investisseurs est souvent sur la première contrainte qu'on vient de voir. Ils se rendent compte rapidement que la SCI coute cher, prend du temps, et ils regrettent à terme cette perte en voyant que l'apport est nul dans leur situation.

Les solutions pour réduire l’impôt sur la succession sans SCI sont multiples.

Le premier point qui fait que j'exclus la SCI dans mon conseil sur bon nombre de dossiers est le suivant : il y'a des moyens plus simples et moins couteux pour éliminer l'impôt sur la succession. Je ne vais pas tout détailler ici et tout dépend de la situation. Mais c'est rarissime que la SCI devienne la meilleure solution pour réduire la fiscalité sur la transmission. Déjà, ça ne marche quasiment jamais comme on va le voir au point suivant ... mais surtout, quasiment tout le reste est mieux ! Que ce soit les divers dons possibles, les démembrements, l'ajout de bénéficiaires, la transmission intergénérationnelle, la cession pour placer sur d'autres placements moins imposés à la succession etc.... on a de multiples solutions plus simples et moins couteuses que la SCI permettant d'enlever des centaines de milliers d'euros de la succession.

Même en imaginant qu'on arrive à un gain fiscal identique entre une solution "A" et la SCI, on prend la solution "A" du fait des multiples inconvénients apportés par la SCI vus à l'instant. Ils sont d'ailleurs assez importants pour qu'on puisse encore exclure la SCI même si le gain fiscal est meilleur que la solution "A". Il faudrait voir si le gain entre les deux solutions vaut le coup pour supporter les contraintes de la SCI.

Mettre un bien immobilier dans la SCI ne vient pas l’enlever de la succession !