Acheter un bien immobilier neuf : nouvelle stratégie pour réduire les droits de succession.

La loi des finances 2025 n'est pas encore votée, mais on a connaissance d'une mesure phare discutée par le gouvernement. Il devrait être possible d'acquérir un bien immobilier qui sera exonéré de droits de succession OU de donation l'année prochaine. Tout mon article est au conditionnel car la mesure doit être validée et figurer dans la loi des finances. Mais les contours sont déjà très précis et ce changement s'avère plus que crédible. On table dessus dans les cabinets en gestion de patrimoine, les formations des grands cabinets d'avocats mettent en avant cette mesure et les partis s'accordent sur les définitions de cette exonération. Je vous la présente donc afin que vous puissiez dès maintenant la prendre en compte dans vos choix patrimoniaux, car elle ne marchera que sur une période donnée. On confirmera la mise en place en début 2025 mais cet article restera la référence pour en comprendre le fonctionnement et sera mis à jour en cas de changement. C'est une véritable opportunité qui peut concerner tout le monde et que vous devez suivre de près.

Acquisition immobilière transmise sans droits de succession.

En France, le fait de transmettre votre patrimoine au décès va engendrer des droits de succession. Il en est de même si vous voulez faire des dons en cours de vie, le fisc va prendre un impôt sur les donations. Vous avez le barème ici : droits de succession et de donation en France. On retient souvent de manière simpliste que chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € à chaque enfant et qu'au-delà, il y'a une fiscalité de l'ordre de 20 %. Si on donne avant le décès, c'est le même aspect et il faut attendre 15 ans pour renouveler les abattements. De fait, la plupart des gens qui possèdent une maison auront une succession avec des droits à payer pour les enfants.

Exemple

Mr et Me Corrigetonimpot viennent d'acheter une maison de 300 000 € avec un crédit. Ils ont un enfant et ne pensent pas être concerné par la succession. Faux !
Si le couple meurt demain, l'assurance emprunteur rembourse le prêt. La succession de Mr est composée de 150 000 € via la moitié de maison qu'il va transmettre à son enfant ...idem pour Mme. Il y'aura une fiscalité importante à payer car on dépasse les abattements de 100 000 €.

Je schématise, mais la réalité du terrain est souvent celle-ci. Dès lors que vous achetez un bien immobilier (même à crédit), vous créez un impôt sur la succession potentiel pour vos enfants et il ne fera que s'alourdir avec le temps avec l'augmentation de votre patrimoine. C'est une bonne chose et on a des mesures pour annuler cette fiscalité successorale si on s'y prend correctement. Aujourd'hui, on en a une toute nouvelle assez extraordinaire qui est sur le point d'être votée.

L'idée est que tout bien immobilier acheté dans les 18 mois suivant la mise en place de la mesure serait exonéré de droits de succession OU de donation pour les enfants. Il serait donc possible d'étoffer son patrimoine immobilier tout en optimisant la fiscalité sur la transmission. Les contribuables auront en plus le choix sur la manière de transmettre : soit de manière immédiate via un don, soit au décès via la succession. Une flexibilité bienvenue qui permettra de couvrir plus de besoins et d'objectifs. Voyons quelles sont les conditions pour profiter de la mesure et on discutera ensuite des stratégies possibles. Je discuterai de l'aspect pratique à la fin.

Les conditions pour avoir l’exonération successorale suite à un achat immobilier en 2025.

Premièrement, la mesure sera figée dans le temps. Le texte indique pour le moment que l'achat doit avoir lieu dans les 18 mois suivant la mise en place de cette loi. On peut donc supposer qu'il faudra que l'achat immobilier se fasse entre le 1er janvier 2025 et le 30 juin 2026 si cela figure dans la loi des finances. On ne connait pas encore le fait générateur (date d'acquisition du logement) mais je pense que ce sera la signature de l'acte chez notaire qui fera foi.

Le bien acheté sera exonéré à hauteur de 150 000 € pour chaque couple donataire/donateur. Une mère qui achète une maison à transmettre à ses 2 enfants pourra avoir 300 000 € non taxés. Un couple qui a 3 enfants pourra donc aller jusqu'à 450 000 € par parent, soit 900 000 € en tout. Avec bien sûr les abattements classiques qui resteront disponibles en cas de dépassement ou pour autre chose ! Attention, ce sont juste les couples parents/enfants qui sont nommés pour le moment et on espère que le saut d'une génération via les grands-parents deviendra possible.