Le fait de posséder un bien démembré ou d’en recevoir un par donation peut vous amener à vous poser la question de l’évaluation fiscale de ce bien. Combien vaut un bien immobilier dont j’ai l’usufruit? Comment évaluer la nue-propriété en cas de vente? etc…On fait le point sur l’évaluation de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en 2024. Je joins quelques exemples d’utilisation du barème fiscal. Un point sera fait en fin d’article sur la différence entre l’usufruit classique en cas de donation/succession et l’usufruit temporaire.
Sommaire
Barème de l’impôt pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.
Que ce soit lors d’un don, d’une succession ou lors d’une vente, le fisc va évaluer la valeur d’un bien démembré selon l’âge de l’usufruitier. Plus la personne qui
possède l’usufruit est jeune, plus sa partie sera coûteuse. La personne qui possède la nue-propriété subit la valeur de l’usufruit et recevra la contrepartie. C’est parfaitement normal car
l’usufruit s’arrête au décès permettant au nue-propriétaire de récupérer le bien totalement. Si l’usufruitier a 20 ans, son usufruit va durer toute sa vie donc très longtemps (il vaut donc
beaucoup) alors que si l’usufruitier est âgé de 90 ans, son usufruit a plus de chance de s’arrêter rapidement avec le décès.
Les impôts utilisent le barème suivant codifié à l’article 669 du Code Général des Impôts.
Exemples de calcul d’usufruit et nue-propriété en cas de démembrement.
Prenons quelques exemples pour comprendre l’utilisation du barème selon la situation.
Exemple 1 :
Mr Corrigetonimpôt possède un bien démembré en nue-propriété; c’est sa mère, 72 ans, qui possède l’usufruit du bien. Ce bien vaut 100 000 € et il se met
d’accord avec sa mère pour le vendre. Combien chacun va recevoir s’ils vendent le bien 100 000 €?
1- La mère qui possède l’usufruit à 72 ans. D’après le barème, son usufruit vaut 30%. En cas de cession, elle recevra 100 000 * 30% soit 30 000 €.
2- Mr Corrigetonimpôt est nue-propriétaire. Il subit la contrepartie de l’usufruit. Sa nue-propriété vaut donc 70%. Il recevra 70 000 €.
Exemple 2 :
Mr Corrigetonimpôt a 62 ans et possède un bien immobilier qui vaut 200 000 €. Il souhaite donner la nue-propriété à son fils. Il se demande à combien sera
évalué ce don par les impôts.
1- En donnant la nue-propriété, Mr Corrigetonimpôt garde l’usufruit. En tant qu’usufruitier, le barème nous apprend qu’il possède « fiscalement » 40% du bien au
vu de son âge.
2- La nue-propriété vaut donc 60%. Le don de la nue-propriété est évalué à 200 000 * 60% soit 120 000 €.
Le fisc va considérer ici que si Mr donne la nue-propriété du bien à son fils, c’est comme s’il faisait un don de 120 000 €. Le don sera imposé sur une valeur
de 120 000 €.
Exemple 3 :
Lors de la succession de sa femme, Mr Corrigetonimpôt apprend qu’il peut recevoir l’usufruit de la succession et que la nue-propriété ira à leur enfant. La
succession de Mme est de 100 000 €.
1- Si Mr reçoit l’usufruit, le fisc retient son âge au moment de la succession de Mme. Imaginons que Mr a 83 ans, le fisc considère que la succession reçue est
évaluée à 20% soit 20 000 €.
2- L’enfant reçoit la nue-propriété de la succession de sa mère. Les impôts considèrent donc que la succession reçue correspond fiscalement à 80% soit 80 000
€.
La succession reçue par l’enfant sera imposée sur une base de 80 000 €.
Pour aller plus loin si vous souhaitez savoir quel impôt est pris sur les valeurs fiscales de l’usufuit et de la nue-propriété dans mes exemples 2 et 3, vous pouvez consulter cet article : impôt sur les successions et donations en 2024.
Barème fiscal différent pour l’usufruit temporaire.
Attention à ne pas confondre le démembrement que nous venons de voir avec le démembrement temporaire. Le point précédent est le plus récurrent sur des donations
et/ou successions. On parle d’usufruit viager, c’est à dire que l’usufruit s’arrête si et seulement si la personne qui possède l’usufruit décède.
Dans le cadre de stratégies patrimoniales, vous pouvez être confronté à un autre type de fonctionnement : le démembrement temporaire. On a alors des usufruits
temporaires qui s’arrêtent à une date prévue à l’avance.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a besoin de revenus pendant 5 ans. Il achète alors l’usufruit d’un bien immobilier sur 5 ans ce qui lui permettra de percevoir les loyers pendant 5 ans. En parallèle, un autre investisseur va acquérir la nue-propriété sur 5 ans afin de récupérer le bien au bout des cinq années.
Je prends cet exemple qui n’a rien à voir avec les donations/successions pour la simplification de la compréhension. Pour les placements financiers, le barème va dépendre de chaque produit. J’ai développé ce point par exemple ici : Démembrement temporaire de SCPI : est-ce un bon placement?
Vous comprendrez que sur ces problématiques plus marginales de démembrement temporaire, le barème précédent n’a plus lieu de s’appliquer. Etant donné qu’on peut se
retrouver en présence de démembrement temporaire sur des donations, l’article 669 du CGI nous précise que la valeur de l’usufruit est alors de 23% pour chaque période de 10 ans. Le don est alors
évalué comme dans cet exemple.
Exemple :
Mr Corrigetonimpôt donne l’usufruit d’un bien immobilier qui vaut 100 000 € pendant 10 ans à son fils afin que celui-ci puisse recevoir les loyers sur 10 ans. On est sur de l’usufruit temporaire car une durée est prévue (l’usufruit ne s’arrête pas au décès mais dans 10 ans). On utilise donc le barème de l’usufruit temporaire pour évaluer le don et non pas le barème fiscal selon l’âge.
Sur 10 ans, l’usufruit temporaire vaut 23%. Le fisc va considérer que Mr fait une donation de 23 000 € à son fils.
Bonjour
Une propriété boisée est en indivision entre madame B et ses 2 filles suite au décès de l’époux de madame B
Elles ont décidé de faire une coupe de bois
Madame B recevra la moitié et ses 2 filles 25% chacune
Madame B âgée de 92 ans peut elle faire donation de sa part égalitairement à ses 4 petits-enfants et dans quelles conditions ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
J’ai 65 ans je désire faire une donation partage, à mes deux enfants, en nue propriété, tout en gardant l’usufruit
Mon bien vaut actuellement 220000 euros. A combien s’élèveront les frais fiscaux pour cette donatation partage, ainsi que les frais de notaire.
Je vous remercie de votre réponse et un grand bravo pour tous vos articles très clairs et précis. Et surtout bien expliqués donc faciles à comprendre.
Merci quel calcul quand les usufruitiers n’ont pas le même âge voire 12 à 19 ans d’écart? Merci cordialement
Bonjour,
Les calculs sont faits individuellement selon ce que chacun donne ou reçoit, donc l’écart d’âge ne joue pas.
Bonjour, merci pour cet article très intéressant.
Suite à la donation de la moitié de la nue propriété donateur 70 ans pour son enfant. Valeur estimée du bien total = 450000€ donation de la moité soit 225000€ -40% = 135000 -abattement de 100000€= assiette fiscale de 35000 => total de droits dus = 5194€
Comment calculer la 2 eme moitié de la donation de la nue propriété svp ? Faudra t-il faire estimer le bien de nouveau au bout de 10 ans ? est ce qu’il faut attendre 15 ans pour un nouvel abattement de 100000€ ?
Si décès de l’usufruitier avant 10 ans ou 15 ans de combien sera la succession ?
Merci pour votre aide
Bonsoir,
dans ce barème fiscal de nue-propriété et usufruit, si un couple de 69 et 72 ans donne (ou vend) la nue-propriété de leur maison, est-ce que la nue pro est valorisé à 60% (plus jeune à 69 ans) ou à 70% (le plus âgé ayant 72 ans) ?
Merci d’avance
Cordialement
L’enfant ayant hérité de la nue-propriété d’un bien immobilier et sa maman (conjointe-survivante) de l’usufruit du bien devra-t-il :
1- Payer des droits de succession au décès de sa maman, conjointe-survivante ?
2- Déclarer s’il est redevable évidemment dans sa déclaration IFI la nue-propriété du bien ?
Bonjour,
NOn il paie les droits au décès du père quand il reçoit la NP. Au décès de Mme l’usufruit s’éteint et sa NP devient pleine propriété gratuitement. Par contre si Mme avait une moitié à elle, celle ci sera fiscalisée en passant à l’enfant.
Cordialement.
Bonjour,
Nous venons moi et mon frère de perdre notre maman à l’âge de 85 ans, notre père décédé il y a 10 ans. Elle avait l’usufruit de 2 maisons (A & B) et la pleine propriété d’un autre (C) . Nous avions la nue-propriété des 2 maisons A & B.
La succession est calculée comme suit :
(100% Mobilier + 50% valeur de A + 50% valeur de B + 100% valeur de C) / 2 – abattement 100 000€ = la part nette taxable pour chacun des frères.
A aucun moment nous ne voyons apparaitre le barème fiscal précisant qu’à l’âge de 85 ans, l’usufruit est égal à 20% de la valeur des biens. Ne devrait-il pas y avoir sur les maisons A & B l’application des 20% plutôt que 50% ? Pourquoi 50% ?
Avez-vous une explication ?
Merci d’avance,
Cordialement,
Bonjour,
Quelle serait les valeurs respectives de la nue-propriété et d’un usufruit restant de 4 ans, dans le cadre d’une donation d’appartement?
Je m’explique.
Mr X a acheté un bien en démembrement .
Il est actuellement nu propriétaire et il reste 4 ans d’usufruit cédé à un tiers.
Dont il récupèrera l’usufruit dans 4 ans.
Il souhaite faire une donation de son bien aujourd’hui.
Les destinataires de la donation récupèreront l’usufruit dans 4 ans par conséquent.
Comment serait calculer la valeur de la donation aujourd’hui?
Merci beaucoup.
Bonjour,
On est ici sur un usufruit temporaire qui est différent. En général sur 5 ans l’usufruit vaut entre 20% et 23% selon les placements. Il faut voir ce qui a été prévu initialement pour connaître la valeur.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour et un grand merci pour cette mine d’informations que vous partagez !
Je me retrouve face à une incompréhension. Suite au décès de son conjoint, mariée sous le régime de la communauté, le conjoint survivant (qui a 72 ans) opte pour 100% de l’usufruit des biens.
Sachant que le couple à donné la nue-propriété de leur maison secondaire à leur fille unique il y a quelques années (60% usufruit/40% nue propriété, comment se fait la répartition successorale des biens immobilier et des placements financiers du couple ? Est-ce que le conjoint à 50% de la part du défunt puis les 50% restant sont partagé à 40% usufruit et 60% nue propriété ou est-ce la totalité de la succession qui est partagé directement entre l’usufruit et la nue propriété ? Est-ce le même principe pour les placements financiers?
En vous remerciant d’avance, bien cordialement
Bonjour,
Si le couple a donné la nue propriété du bien, ils ne le possèdent plus. Ils avaient l’usufruit qui disparait au décès. Donc ce bien ne sera pas dans la succession ici puisque le défunt n’avait que de l’usufruit dessus.
Cordialement.
Maman est décédée en 2022. Je suis sa fille unique et suis nu-propriétaire (donation en 2020). La notaire m’a annoncé qu’il y aurait un droit de succession à payer. À combien s’élèvera t il sachant que la maison a été estimée à 145 000€.
Merci d’avance.
Bien cordialement.
Bonjour,
Tout dépend de l’âge de l’usufruitier. Vous utilisez le présent barème pour voir la valeur de votre nue propriété puis vous avez un article de la rubrique succession qui indique le prix des transmissions
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
lors d’une nue propriété le conjoint restant peut il rester dans le bien immobilier. seul le défunt est propriétaire
Bonjour,
Dans votre exemple 2 :
1) les 120 000 euros ne serait à payer qu’en cas de décès du père? et l’abattement des 100 000€ en tant que fils?
2) Si le père décède 15 ans plus tard, le fisc prend la valeur du bien au moment de la donation en nu-propriété?
Merci
Bonjour,
On paie la fiscalité le jour où on donne la NP. Dans mon exemple, la valeur de la NP donnée vaut 120 000 €. Avec l’abattement de 100 000 €, il reste 20 000 € imposés immédiatement soit un peu moins de 4 000 € d’impôts. Lors du décès du père, peu importe la date la fiscalité sera nulle sur ce bien car il ne lui appartient plus, son usufruit disparait.
Cordialement.
nous sommes 4 enfants ma mere a l usufruit et nous la nu propriete un des enfant best decede quel est la repartition en cas de vente
Bonjour,
Tout dépend de l’âge de l’usufruitier. Cela se passera comme indiqué par le barème. La NP de celui décédé sera transmise à ses héritiers.
Cordialement.
Bonjour
Comment peut-on calculer l’impôt sur la donation d’un bien qui se trouve en Allemagne. Le contrat de donation n’indique pas la valeur du bien. Là-bas c’est le centre d’impôts qui calcule le prix selon des barèmes spécifiques.
Merci pour votre conseil.
Bonjour,
Désolé mais entre les pays la fiscalité change et on a des conventions fiscales qui changent les règles selon chaque pays. Il faudrait trouver un notaire spécialisé.
bonsoir
comment est calculé la valeur d’un bien comportant la nue propriété et l’usufruit qui ne sera récupéré que dans 7 ans?
merci pour votre réponse
Bonjour,
Sur un usufruit qui s’arrête dans le temps, le calcul est différent. Le taux dépend alors du marché et de l’actif en question, tout est possible.
Bonjour,
Merci beaucoup pour vos explications, juste je ne retrouve pas mon cas précis que je vous expose :
Mes parents en 2018, avaient 70 ans et on fait une donation à moi et mon frère d’une maison (valeur 120 K€) avec une valeur de la nue-propriété de 60% car 70 ans (soit 72 K€ à partager avec mon frère). En 2022, 4 ans après, nous vendons la maison 200 k€. Comment est calculée la plus-value mes parents ayant plus de 71 ans ? Faut-il calculer la valeur de la vente avec la nouvelle valeur de la nue-propriété qui est de 70% ?
– Premier cas 200 k€ x 0.7 = 140 k€ soit une plus-value de 140 k€ -72 k€ = 68 k€
– Ou en conservant la valeur de la nue-propriété à 60% calculé lors de la donation, soit 200 k€ x 0.6 = 120 k€ et donc une plus-value de 120 k€ -72 k€ = 48 k€
Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour,
C’est une très bonne question et je suis navré je n’ai pas écrit sur ce sujet technique. Je n’ai plus la réponse en tête mais je sais que via google on trouve la réponse facilement; à défaut il faut interroger un notaire ou me solliciter pour faire la recherche : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Désolé de ne pouvoir faire mieux.
Cordialement.
Bonjour,
En 2018 ma mère nous a fait donation de sa part de la maison à mes frères et à moi meme et en à gardé l’usufruit. Nous avions déjà la part de mon père décédé depuis 1986. J’ai acheté la part de mes frères. Je suis donc nu-propriétaire de la maison. Je vis avec elle pour m’occuper d’elle car elle est malade. Légalement c’est ma résidence principale. Elle continue à payer les impots fonciers de mon coté j’ai payé une rénovation importante de la maison. A son décés je serai donc propriétaire. J’ai une interrogation si je revends ce bien aurais je de la plue value à payer au fisc ? Si oui le montant des travaux seront ils pris en compte pour le calcul de la plue value ?
Merci d’avance de votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes 3 enfants.Mes parents avaient un appartement occupé par mon frère handicapé.Au décès de ma mère nous avons hérité de la moitié ,mon père de l’autre moitié.De son vivant il a fait un testament léguant sa part à sa compagne et l’usufruit à mon frère.Ma sœur et moi n’avons rein.Est-ce légal de nous avoir déshéritées totalement sur sa part à lui.
Bonjour,
Effectivement il faut normalement réserver une partie à chaque enfant. Je vous conseille de prendre un notaire afin de voir si vous pouvez contester.
Cordialement.
BONJOUR
je vis en union libre et suis hébergée gratuitement j ai 75 ans mon ami a fait un testament pour un usufruit de 10 ans la maison vaut 500 000 euros combien je paierais de frais d usufruit en impôt merci de votre aide cordialement
Bonjour,
Si vous n’êtes pas pacsé, l’impôt sera de 60%!! Le pourcentage sera calculé sur la valeur de l’usufruit selon votre âge au décès.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article qui a le mérite de nous éclairer sur un sujet qui a bien besoin de l’être. Néanmoins, j’ai une question complémentaire dans le cas d’un usufruit pour 6 mois que mon père a prévu par testament à sa conjointe survivante. Le montant de l’usufruit peut-il être calculé pour 6 mois ou cette période de 10 ans est-elle incompressible ?
Bonjour,
En fait il existe un usufruit temporaire qui est différent de celui dont je parle dans l’article. Dans ce cas on calcule la valeur selon la durée de l’usufruit et ça change à chaque fois il faut voir avec un notaire.
Cordialement.
Merci beaucoup pour toutes les explications claires et précises sur les donations démenmbrées.
J’aurais juste besoin d’un complément d’informations.
Dans le cas de revente d’un bien déjà démenbré entre mère (usufruitière) et fils (nu-propiétaire) dans un délai de 5 à 6 ans après ledit achat démembré, je voudrais savoir s’il est possible de reporter ce démembrement sur un nouveau bien ou si le démembrement s’éteint comme en cas de décès.
Bonjour,
Chacun va récupérer une quote-part de la vente selon le pourcentage et l’âge de l’usufruitier. Ensuite vous pouvez racheter un bien ensemble directement démembré.
Cordialement.
Je ne comprends pas ces montants à payer car épouse et enfants sont exonérés des droits de succession
Bonjour,
L’épouse oui mais les enfants non, ils paient de l’impôt au-delà de 100k transmis.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Mon père est décédé il y a plusieurs mois, la succession, le partage n’est pas traité. Au décès de mon père ma mère avait 69 ans. Aujourd’hui, elle a 71 ans passé. Elle souhaite prendre une partie en US. Quel âge retient-on pour le calcul de l’US : 69 ou 71 ans ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Je pense qu’on va retenir l’âge au jour du décès.
Cordialement.
bonjour j’ai hérité (par donation partage ) d’une maison qui vaut environ maintenant 1 million deux cents mille€.
J’ai 64 ans et voudrait en faire donation à mes enfants ( donation gratuite à hauteur de la tranche autorisée actuellement, soit 100 000€ par enfants) .
Peut on rajouter en plus une part pour chacun de mes petits enfants (tranche autorisée gratuite est ce possible)?
Sinon, mes 2 enfants peuvent -ils racheter la nue propriété (tjrs sur la base de 1 million 2 – 200 000€ exonérés, soit sur la base de 1 million)? Combien cela leur coûterait-il?
Enfin, quant à moi si je devais faire une donation(partage) par exemple de 250 000€ pour chacun de mes enfants (en plus des 100 000 autorisés sans frais) toujours pour la même maison, combien cela me coûterait-il?
Quels seraient les frais de notaire en plus?
Bonjour,
Difficile de vous répondre sur chaque stratégie et d’estimer à chaque fois fiscalité et frais de notaire; on est ici sur une demande qui nécessite plusieurs heures de réflexion et de travail. Je vous conseille d’aller directement voir un professionnel qui fera les diverses simulations et vous présentera les avantages et inconvénients de chacune.
Cordialement.
Bonjour !
Ma mère à 98 ans 1/2 et réside en Ehpad depuis 3 ans sans aide de l’Etat à cause d’une petite location qui bouscule sa toute petite retraite d’ancienne commerçante. Personnellement je suis son fils unique et je suis nu-propriétaire depuis 1996, date du décès de mon père où j’ai dû déjà m’acquitter de 100.000 feancs français de droits pour la maison de ma mére avec une location commerciale attenante. Personnellement je réside en dessous du local commercial dans un appartement appartenant à ma mère. Le bien immobier a été évalué par un office notarial il y a 9 ans, et ce, dans un but indicatif. Or, l’évaluation à l’époque a fait ressortir une valeur totale du bien de 1.2oo,ooo.– Euros.
Je vous remercie infiniment de bien vouloir m’indiquer les droits de succession que je devrais payer après le décés de ma mère cde qui sera déjà un choc tout en pensant que les droits de succession à payer seront un deuxième choc !
Avec mes sincères remerciements, je vous adresse, mes cordiales salutations.
Bonjour,
Si vous avez la nue-propriété, ce bien ne sera pas dans la succession de votre mère et il n’y aura pas d’impôt dessus car le bien est déjà à vous.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour, nous sommes 2 usufruitiers sur de 67 ans er 62 ans sur une donation-partage de 2015. La valeur du terrain est de 160 000 euros. Comment sera calculer le montant de l’usufruit en cas d’abandon. Merci d’avance de votre réponse.
Cordialement,
Bonjour,
Mon père est décédé l’an passé et ma mère (73 ans) à opté la totalité de la succession en usufruit. Je suis fils unique. Nous avons vendu la résidence principale de ma mère (360 000€) et nous souhaitons lui racheter une nouvelle maison (280 000€). Le notaire nous dit que ma mère ne peut acheter que 30% de 280 000€ en usufruit. Le remploi du montant de l’usufruit de la succession n’est donc pas possible ?
Merci infiniment pour vos lumières, cordialement,
Bonjour,
Il faudrait que je puisse étudier l’ensemble du dossier pour vous répondre. Sur de l’immobilier, elle n’aura qu’un petit pourcentage de l’usufruit; elle n’a la main que sur les liquidités. Après il y’a pleins de variables et d’aspects qui peuvent concerner votre question donc je ne peux y répondre sans étudier le tout.
Cordialement.
CAROLÉ
Bonjour Maître,
Mes parents ont 88 et 87 ans,
Un de mes frères habite actuellement chez eux gratuitement .
Mon père nous a confirmé qu il à fait un usufruit de 3 ans
à mon frère qui sera actif après leur décès .
Es ce possible de faire ce genre d’usufruit ?
Je vous pose cette question car mon père est analphabète et mon frère l’à conduit chez un notaire pour faire ce genre d’usufruit??
Est-ce possible de donner un usufruit de 3 ans après leur décès
et ma troisième questions est:
est-ce qu’on a le droit nous les autres enfants de s’y opposé et comment procéder!
Bien cordialement
Bonjour,
Sur un tel cas, je vous conseille de prendre vous même un notaire. Il faut étudier la situation en détail et voir ce qui a été fait. Il est aussi possible d’attendre le décès et de prendre alors votre notaire qui controlera ce qui a été fait et vous dira s’il y’a matière à contester ou non.
Cordialement.
Bonjour
Ma sœur a reçu un terrain en héritage et elle mariée sous le régime des acquêts. Elle et son époux ont contruit une maison. Il vient de décédé et elle a 4 enfants. Sera t-elle dans l’obligation de vendre la maison lors de la succession.
Bien cordialement
Bonjour,
Tout dépend de ce qui a été prévu avec leur notaire et de l’assurance emprunteur qu’ils ont pris. Si votre beau frère était assuré à 100%, il n’y aura surement aucun problème pour qu’elle garde la maison sans frais. Le notaire est indispensable ici.
Cordialement.
Bonjour Monsieur
Mon épouse et moi-même sommes usufruitiers d’un bien de 400’000 €, valeur enregistrée en 2007 sur l’acte de donation (à ce jour 600’000 € selon prix du marché), et nos 2 fils nus-propriétaires. Nous sommes d’accord pour vendre ce bien devant notaire. L’un de nos fils désire récupérer sa part , le second achèterait en démembrement, avec notre part, la nu-propriété. Je crois savoir que je peux conserver mon statut d’usufruitier ainsi que mon épouse. Ainsi au décès du dernier vivant notre fils coacquéreur deviendrait pleinement propriétaire du bien sans frais de succession ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Sur un tel cas, je préfère ne pas me prononcer et vous orienter vers un notaire. Tout va dépendre de la façon dont a été fait le premier démembrement et il y’a de nombreuses précautions à prendre sur un tel montage.
Cordialement.
Bonjour
J ai fait donation a mon fils d’une maison estimée 300 000 euros , j en ai l usufruit. Avec son accord , nous voulons la vendre . Je veux lui donner la valeur de l estimation faite par le notaire ( vente part démembrement il me semble , ) Je garderai la plus-value .Cela fait maintenant dix ans .Lors de la vente comment serons nous imposable sur cette plus-value ? Je vous remercie d avance pour votre réponse
Bonjour,
Je suis propriétaire de la moitié de l’appartement de notre mère, l’autre moitié appartenant à ma sœur.
Notre mère qui a 96 ans nous a donné l’appartement de son vivant, elle y habite toujours et y habitera jusqu’à la fin de sa vie, car nous refusons de la mettre en maison de retraite.
Ayant perdu mon emploi à 63 ans, je me retrouve dans une situation précaire.
Ma nièce qui souhaite m’aider tout en réalisant un petit investissement, me propose de racheter maintenant ma part en nue propriété.
Le bien immobilier est évalué à 300.000 €.
Quelle est la démarche à suivre et quel est le pourcentage à déduire du fait de la nue propriété sur les 150.000 € qui me reviendraient normalement au décès de notre mère ?
En résumé, à quel prix puis-je lui vendre ma part?
Avec mes sincères remerciements anticipés pour vos éclaircissements.
Bonjour,
Il faudrait prendre la valeur du bien puis appliquer le pourcentage selon l’âge de l’usufruitière pour voir combien vaut votre NP afin de la vendre au prix. Le notaire est indispensable car un tel montage suppose une indivision entre votre nièce et votre soeur et il faut que tout le monde soit d’accord.
Cordialement.
Merci beaucoup pour ces éléments de réponse.
Bien sûr, nous envisageons d’établir un acte notarié.
Si je comprends bien, dans le cas de notre mère de 96 ans (usufruitière), la valeur du bien devra être grevée de 10%, n’est-ce pas?
Cordialement,
Oui tout à fait!
Ma grand mère 83 ans a un pavillon de valeur 700000 euros en usufruit elle voudrais vendre ce bien sachant que son mari décédé avait un fils d’un premier mariage nu propriétaire de la part de son père et d’une fille légitime nu propriétaire de part de son père et de sa mère mais celle ci est décédé et laisse 2 enfants légitime, comment se passe la répartition de cette vente sachant que le fils d’un premier mariage veux récupérer la part de son père et à combien se monte les droits de succession.
Bonjour,
Il faudra l’accord de tout le monde pour vendre le bien. Il n’y a pas de frais de succession car chacun récupère sa part, il y aura des frais notariés. L’usufruitière récupère 20% de la vente et les nus-propriétaires se partagent le reste selon le pourcentage qu’ils possèdent.
Cordialement.
Lorsque une propriété est en Nue Propriété concernant l’estimation pour la succession au décès du
propriétaire du bien est-ce que le montant de l’estimation est partagé en deux étant donné que le bien
est occupé?. Merci pour votre réponse
ma mere a la moitie de la maison en usufruit moi j ai 1/4 sur cet usufruit en pls de ma partde 1/4 comme nous sommes 3 enfants combien serai la somme que je devrai a mes soeurs si je voulais racheter la maison qui est estimee a 85000,00 en sachant que l usufruit est equivalent a 30% et en elevant mes parts
A combien se chiffre pour une vente la nue- propriété de 2 enfants avec deux usufruitiers de 88 ans pour un bien estimé à 200.000 euros ( les usufruitiers est-ce 2 fois 20% soit 40 %°
Merci de votre réponse
Bonjour,
S’il y’a 2NP et 2 USU à parts égales : la NP vaut 200000*20% soit 40 000 € ce qui fait que chaque NP aura 20 000 €. L’usufruit vaut 200000*80% soit 160 000 € ce qui fait que chaque nue-propriétaire aura 80 000 €.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai 88 ans et j’ai l’usufruit de mon bien, je voudrais racheter la part de mon enfant dont son père (mon mari) est décédé afin de pouvoir vendre le bien sans demander son autorisation par exemple en viager, est-ce judicieux de procéder de cette façon ? Si je ne rachète pas sa part, lors de mon décès, il pourra récupérer le bien en totalité mais si je le vends en viager, le bien ne lui appartiendra plus.
Bonjour,
Mon notaire n’a pas de réponse à ma question et votre article m’a grandement intéressée et vous pourrez sans doute m’aider.
Mon père est décédé le 28 janvier et ma mère a eu 71 ans le 10 février. Elle bénéficie d’un usufruit.
Nous devons faire un calcul pour la part de réserve concernant notre demi-sœur.
Voici ma question:
Le calcul se base-t’il sur le pourcentage d’usufruit au moment du décès du conjoint (40%) ou au moment du règlement de l’héritage (30% si nous arrivons à le régler dans l’année!) ?
Merci pour vos précieux articles.
Cordialement,
Mathilde Malenfant
Bonjour,
De mémoire, il me semble qu’on se base sur l’âge au jour du décès. Le notaire devrait de toute manière pouvoir vous éclairer avec un peu de recherche si c’est lui qui fait la succession.
Cordialement.
Bonjour
Un bien acheté en démembrement dont j’ai l’usufruit peut il être amorti lors de la déclaration impôt en tant que LMNP au réel ?
Je n’arrive pas à avoir une réponse claire sur ce sujet.
Merci
Cordialement
Bonjour,
Il faut solliciter un expert-comptable et voir avec lui. Si c’est possible, à mon avis l’amortissement sera calculé uniquement sur la valeur de l’usufruit. Je suis preneur de la réponse si vous sollicitez un professionnel.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour
Mon mari décédé en 2020, de son vivant nous avons fait deux testaments. Sur un après notre mariage au dernier des vivants et suite a problèmes avec mes deux belles filles un autre qui stipule la quotite disponible à mes deux enfants et un quart pour mes 2 belles filles.
Mon notaire me propose 1 quart en pleine propriété et 3 quarts en usufruit et maintenant me déclare la chose impossible vu le fait de la quotite disponible, il me propose donc ma part en totalité en usufruit.
Pourriez-vous m indiquer pourquoi ce changement.
Merci d avance
Bonjour,
S’il y’a la donation au dernier vivant faite, je pense que 1/4 + usufruit est possible. Par contre via testament, je suis moins certain et c’est possible que la réserve puisse empêcher une telle option. Il faut redemander des précisions au notaire.
Cordialement.
Je suis conjoint survivant de mon épouse morte en 2017. J’ai choisi le quart en pleine propriété et 75% usufruit. Il y a un écart de 3 ans entre la date de la mort et celle de la finalisation de la sucession en ce moment. La valeur de l’usufruit est-elle calculée sur la date de la mort ou celle d’aujourd’hui?
Bonjour,
Je pense qu’on retient la date du décès pour l’évaluation de tout.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Ma mère m’a fait un « lègue » d’un appartement sur papier libre 16 ans avant son décès (04-2020) sans aucune validation par notaire, sachant qu’elle possédait deux autre bien mobilier et que j’ai deux frères.
Quels sont mes droits de successions?
Bonjour,
TOut dépend de la valeur du bien. J’ai fait un simulateur gratuit des droits de succession ici : https://www.corrigetonimpot.fr/simulateur-excel-droit-succession-donation-impot/
Cordialement.
Bonjour, je vis avec mon père 83 ans qui est usufruitier suite au décès de ma mère. Les héritiers son les enfants (nous sommes 3) Je désire racheter la maison afin de faire de gros travaux, mais en donation partage. Ma sœur et mon frère sont d’accord et ne peuvent se déplacer vue leur éloignement. Ils doivent apporter leur signature pour l’acte de vente. La procuration est-elle possible et à quels frais ?
Merci
Bonjour,
Sur cette question, il faut voir avec le notaire chargé de l’opération si c’est possible ou non. Vous pouvez lui suggérer la signature électronique peut-être aussi.
Cordialement.
Une procuration pour donation-partage doit être signée devant notaire.
Bonjour,
J’aurais besoin d’un éclaircissement concernant la taxation sur les plus-values d’un bien démembré. En effet, j’ai fait une donation temporaire d’usufruit à mon fils pour une durée de 5 ans (durée des études supérieures) sur un bien procurant des revenus locatifs. Je suis obligée de vendre ce bien avant terme, soit au bout de 4 ans. J’ai une proposition me faisant bénéficier d’une plus-value de 10 000 euros. Mon fils va-t-il payer une taxation sur les plus-values ? Comment sera-t-il imposé ? Je vous remercie par avance pour votre réponse. Cordialement. Tania
Bonjour,
A ce niveau je passe par un devis (voir formation par téléphone dans la rubrique à propos) car le calcul de la PV en cas de démembrement est spécifique. Il faut étudier la régle pour le cas précis du démembrement temporaire avec vente avant le terme. J’avoue ne pas le connaitre car le calcul de la PV change selon chaque type de démembrement.
Cordialement.
Je possède suite à une donation partagé de ma mère la nue priorité d’un bien immobilier et ma mère l’usufruit.
Je transmets par donation à mon fils ma mère décède à qui revient l’usufruit?
Bonjour,
C’est alors votre fils qui récupère tout!
Cordialement.
Bonjour, une donnation à été faite en 2008 à 30pour cent pour l usufruit pour ma mère. Elle est décédé et c est mon père qui à lusufruit à present il à 64ans il veut revendre quel est sont urufruit ? 40 ou 30pour cent d après le contrat de donnation ? Merci
Bonjour,
Je ne comprends pas trop. Si votre mère avait l’usufruit, celui-ci disparaît au décès et c’est celui qui avait la nue-propriété qui possède tout aujourd’hui. L’usufruit n’a pas pu être transmis, c’est impossible car il disparaît au décès (ou vu autrement, il est transmis gratuitement au nu-propriétaire).
Cordialement.
je vends un bien ayant fait l’objet d’une donation en 2011 à mes deux enfants. Le montant espéré de la vente est de
210000 e. Mes enfants sont nu-propriétaires, mais mon mari et sommes usufruitiers.
moi à hauteur de 30 % et mon mari à hauteur de 40 % . Comment se fait le calcul du partage lorsqu’il y a deux
usufruitiers ?
Avec mes remerciements
Bonjour,
A mon sens, le notaire va distinguer une moitié du bien partagée à 40%/60% et une autre à 70%/30%. Vous aurez donc moins que votre mari au final.
Cordialement.
Je vends un bien dont je suis nu propriétaire à 50% et usufruitiere à 100 %, ma fille détient 50 % de la nu propriété depuis le décès de mon mari.
Ce bien a valeur de 200 000 €, quelle somme vais je percevoir
Bonjour,
Tout dépend de votre âge.. à mon avis vous êtes propriétaire sur la moitié non (et pas nu-propriétaire)?
Cordialement.
Bonjour,
Mon fils envisage de racheter à son oncle âgé de 75 ans une fraction de ses parts d’une SCI familiale.
Compte tenu du lien de parenté entre eux, le prix de vente d’une part fiscalement évaluée à 300€ (déclaration IFI de mon frère) est fixée par le vendeur à 250€.
Si mon fils propose à son oncle d’acheter la nue-propriété de la totalité des ses parts, la décote de 30% est-elle appliquée sur 300 ou 250?
Merci de votre attention
Bonjour,
La vente devra se faire au juste prix pour éviter tout redressement et la décote sera appliquée dessus. Aucun notaire n’acceptera de faire un vente à un prix 15% inférieur si c’est véritablement le cas. Il faut donc évaluer ce que valent réellement ces parts pour avoir le bon montant.
Cordialement.
mariee en 2 noces sous regime de la communauté.bien immobilier momsieur etmadame,donation entre époux,monsieur 4enfants,madame 2 enfants.quelle part % usufruit de madame,73ans les enfants de madame seront ils obliges de rendre l usufruit en cas de déplacement de celui ci merci
Bonjour,
Tout dépend de la date de décès et de l’âge du conjoint survivant. Sur ce type de cas, une étude globale est souvent nécessaire. Vous pouvez me solliciter si besoin : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Cordialement.
Bonjour.jour mon père est âgé de 86 ans ma mère étant décédée mon père est devenue usufruitier que est le montant de sont usufruitier car il est placé en maison de retraite et voulons vendre cette maison merci de me répondre
Bonjour,
Son usufruit vaut 20% du montant de la vente et selon la convention, il faudra son accord pour vendre.
Cordialement.
Une question
J ai vendu l usufruit temporaire pour 12 ans à 46 % à une société Immobilière à l IS
Au bout je souhaite vendre le bien au bout de de 9 ans, quelle est la valeur de l Usufruit qui reste pour 3 ans?
Merci de votre réponse
Bonjour,
A voir selon ce que vous avez prévu dans la convention de démembrement. Sinon, il y’a fort à parier qu’un simple prorata sera fait.
Cordialement.
Bonjour,
Nous étions trois frères et sœur en indivision. Notre frère qui est décédé occupait l’appartement du bien hérité, et pour lequel il ne payait pas de loyer. De fait, il était l’usufruitier et ma sœur et moi étions nue propriétaires. Est-il possible de comptabiliser ce loyer, et le déduire de la masse salariale ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Soit l’appartement est en indivision, soit en démembrement mais les deux ne sont pas possibles. Il faut voir avec le notaire s’il est possible de déduire selon ce qui était prévu initialement.
Cordialement.
Bonjour,
Je me suis mal exprimé; nous sommes trois frères et sœur en indivision. Notre frère qui est décédé occupait l’appartement à titre gratuit. Nous ne percevions donc pas ma sœur et moi de loyer, alors que le notaire nous avait précisé lors de la précédente succession que nous étions en droit d’en réclamer un. Seuls les charges et les taxes lui incombaient.
Au moment de la succession actuelle, ma question est de savoir s’il est possible, selon la loi ou le fisc, de déduire de la masse successorale une somme globale représentant les loyers (que nous ne percevions pas) de l’appartement qu’il occupait jusqu’à son décès.
Bonjour,
Effectivement c’est plus clair. Malheureusement, je n’ai pas la réponse à votre question qui se doit d’être posé; on dépasse mes compétences et je n’ai jamais vu le cas. Le notaire en charge de la succession n’a pas la réponse sur le sujet? Si vous parvenez à l’avoir n’hésitez pas à la partager avec les lecteurs ici. Désolé de ne pouvoir vous aider.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonsoir,
Nous sommes en procédure de liquidation de succession depuis plus d’un an. Ma belle mère vient d’avoir 61 ans en juillet. La valeur de son usufruit sur la maison de mon père décédé est-elle dès aujourd’hui de 40% ou faut il attendre l’année fiscale soit attendre le 1 er janvier 2020 pour cet valeur d’usufruit passe à 40% au lieu de 50?
merci pour vos éclaircissements car ceci n’est pas très net pour moi.
Bonjour,
Pour la succession, le notaire va retenir son âge au moment du décès normalement.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
J’ai omis de vous dire une chose importante. Ma belle mère à l’usufruit de cette maison. Aujourd’hui ma belle mère souhaite la pleine propriété du bien, c’est à dire qu’elle rachèterait nos parts à mon frère et moi Comme je le disais aujourd’hui elle vient d’avoir 61 ans. Aujourd’hui la part d’usufruit de ma belle mère est de 50% ou 40%?
Bonjour,
Dans le cas d’un rachat de nue-propriété, il faut alors prendre la valeur selon son âge au moment du rachat.
Cordialement.
Bonjour,
La loi dit qu’à 61 ans révolu la part passe de 50% à 40% ; mon avocat me dit « C’est au 1er janvier que s’apprécie l’âge pour évaluer l’usufruit et non à la date anniversaire ». Selon vous est -ce correct? je n’ai trouvé nulle part cette information sur internet.
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour,
Après des recherches sur la toile, je n’arrive pas à trouver la réponse à ma question concernant ce que dit mon avocat (qui n’est pas expert dans le domaine de la succession) « C’est au 1er janvier que s’apprécie l’âge pour évaluer l’usufruit et non à la date anniversaire ». Selon vous qui pourrait me renseigner?
Merci
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour ,
j’ ai la nue propriété d’un chalet estimé à 400000 euros , mes parents , âgés de 80 et 83 ans en ont l’usufruit.
Est ce que je peux vendre la nue propriété en vente à terme à mon neveu ? et à quel prix ?
Bonjour,
A voir avec le notaire, tout dépend de la convention de démembrement initiale ici.
Cordialement.
Bonjour j’etais Ni propriétaire d’un bien pendant 27 ans j’ai récupéré l’usufruit depuis 9 ans. Je suis donc propriétaire mais lors d’une vente y aura il de la plus valu sur ce bien
Merci de votre réponse
j ai une villa qui a ete estimee 700000 euros je veux la vendre en nue propriete quel est le bouquet que je peux demander je vais avoir 79 ans en juillet ma villa se trouve dans le vaucluse aux beaumettes
merci de m en donner une estimation
Bonjour,
Il suffit de prendre le pourcentage du barème selon votre âge et multiplier par 700 000! Soit 70% * 700k = 490 000 €. D’ici deux ans, votre valeur passe à 80%.
Cordialement.
Bonjour,
dans le cas d’une donation avec démembrement du bien immobilier en NP et usufruit, la valeur du bien à l’instant de la donation est il modifié lors du décès de l’usufruitier ?
ex un appartement est donnée cette année sur une base de 1000000 € si au décès de l’usufruitier dans 5 ans cet appartement vaut 1300000, quelle valeur est soumise aux droit de succession ?
Bonjour,
La valeur retenue pour la succession sera celle au jour du décès. Si c’est un décès de l’usufruitier, cela n’aura pas d’importance car le NP récupère son bien de manière transparente.
Cordialement.
Bonjour,
Comment calculer la valeur de la nue-propriété quand il y a 2 usufruitiers ?
Par exemple pour un bien d’une valeur de 1300000€ où les 2 propriétaires de 62 ans chacun (1 homme et 1 femme) qui possèdent le bien décident de vendre la nue-propriété totale du bien ? En demembrement non temporaire, c’est-à-dire qu’à terme lors du décès des 2 usufruitiers, le bien appartiendrait dans sa totalité (usufruit et nue-propriété) à celui qui a acheté la nue-propriété.
Merci bien et beau travail !
Bonjour,
Dans votre cas vous vendez la NP donc les usufruitiers ont tous les 2 le même âge soit 62 ans. De toute manière, même avec des âges différents ça ne pose pas de problème. On va faire un prorata selon la part de la maison que chacun possède et vend.
Ex : Mme 59 ans possède 60% de la maison et Mr 62 ans possède 40% de la maison. Ils vendent la NP. Mme reçoit 1 300 000 * 60% * usufruit au barème 59 ans et Mr reçoit 1 300 000 * 40% * usufruit au barème 62 ans.
Cordialement.
OK merci pour la précision.
Bonjour,
Il faut comprendre toute l’année des 20 ans. En clair, la tranche suivant ne commence que lorsque l’on passe à 21 ans ou 31 ans etc….
A 20 ans et 6 mois, on est encore dans le 90/10.
Cordialement.
Dans le barème fiscal, on ne saisit pas clairement le prix pour l’usufruitier de 20 ans et 6 mois.
Je suppose qu’il faut lire « plus de 20 ans et jusqu’à 30 ans » … Même chose pour les autres lignes. Sinon on a un trou d’une année qui ne satisfait personne 🙂