Passer d’une Location Vide à une Location Meublée : comment faire ?

Si vous louez un bien vide, vous vous posez peut-être la question de basculer sous le régime meublé. Il y a en effet souvent une motivation financière puisque le régime fiscal du meublé peut être plus attractif et il y a aussi parfois la possibilité de louer plus cher. Je pense aussi aux biens Pinel, Duflot, Denormandie qui arrivent au bout de la réduction d'impôt et qui ont généralement un grand intérêt à basculer en meublé. Nous allons d'abord voir en détail les cas où c'est intéressant de passer d'un bien loué vide à meublé.

Bien entendu, il y a alors des conditions à respecter pour ne pas subir un redressement fiscal. La seconde partie de l'article expliquera en détail les points d'attention avec les textes en vigueur et les conditions à respecter. Quand le faire ? Faut-il changer le bail ? Quels meubles mettre ou racheter au locataire ? Quels formulaires remplir au niveau administratif ? Comment convaincre le locataire en place ? À la fin de la lecture, vous aurez toutes les cartes en main pour savoir si c'est rentable pour vous de basculer du vide au meublé ET vous saurez le mettre en œuvre correctement.

Pourquoi transformer un bien loué vide en meublé ? Quels sont les avantages ?

Attention à ne pas foncer tête baissée en croyant bêtement que le meublé va rapporter mécaniquement plus que le vide. Comme toujours en fiscalité, il faut étudier selon la situation de chacun. Le premier avantage du meublé peut être une facilité à louer le bien et éventuellement la possibilité de facturer un loyer plus élevé. Si c'est le cas de votre bien immobilier du fait de son placement et de l'offre locative sur le marché, alors la transition est une option envisageable. Le second avantage que l'on peut entendre est une souplesse plus importante au niveau du bail. Si à l'approche de la fin du bail, vous envisagez de récupérer votre location pour une raison ou une autre, la location vide va vous embêter. En effet, ce sont obligatoirement des baux de trois ans. En basculant au meublé, vous avez une flexibilité plus forte et la possibilité de ne vous engager qu'un ou deux ans, voire moins sur de l'Airbnb ou du meublé de tourisme.

Mais LE paramètre qui motive de basculer un bien vide en meublé est bien souvent la fiscalité sur les loyers ! La location vide au régime réel permet de déduire les charges avant fiscalité avec des gros postes qui sont généralement les travaux et les intérêts du prêt. Le vide est alors souvent meilleur les premières années puisqu'en cas de déficit foncier, on peut avoir une déduction sur les salaires contrairement au meublé (plus d'informations dans cet article sur les différences de fiscalité entre location meublée et non meublée).

Mais au bout de quelques années, les intérêts du prêt diminuent et il n'y a plus de gros travaux à faire. Le bien loué vide subit beaucoup d'impôt et de prélèvements sociaux. Le contribuable envisage alors de basculer au régime micro-foncier, lui permettant de déduire 30% des loyers plutôt que les charges. Il se rend alors compte que ce même régime existe en location meublée, mais avec un abattement de 50% ! Cela change la donne et l'envie de passer le bien en location meublée arrive.

C'est encore plus vrai pour les biens sous dispositifs fiscaux (Pinel, Scellier...), pour lesquels le loyer était plafonné pour avoir une réduction d'impôt. Mais une fois la réduction terminée, l'investisseur se rend compte qu'il pourrait surement économiser via le régime micro s'il passait en meublé ET qu'il pourrait au passage en profiter pour actualiser son loyer au vrai taux du marché, avec en prime la possibilité de le voir supérieur en meublé.

Je ne m'étendrais pas sur le détail des calculs fiscaux pour estimer le gain via le passage du vide au meublé. Je vais seulement apporter une précision supplémentaire sur le cas des gens qui sont au régime réel en location vide et qui souhaitent le rester en meublé. Pour les autres situations, vous pouvez étudier ces articles pour faire vos simulations ou utiliser ceux du site :

• Calcul de la fiscalité du loueur vide
• Calcul de la fiscalité du loueur meublé

Que gagne-t-on à passer d’une location vide à une location meublée si on conserve la déclaration d’impôt au réel ?

Outre la situation que j'ai décrite où le régime micro est meilleur en meublé, certains s'interrogent sur la pertinence fiscale de passer de la location vide à la location meublée mais en restant au réel. Cela signifie qu'on va continuer à défalquer les charges comprenant les travaux, les intérêts, etc. Autant en location vide on peut le faire seul, autant sur le meublé c'est impossible. Les formalités administratives sont bien plus importantes et il faut faire un bilan, un compte de résultats… Cela engendrera des frais d'expert-comptable qui sont déductibles mais représentent quand même un cout supplémentaire. En contrepartie, vous pourrez déduire une partie de la valeur du bien nommée l'amortissement. Sur un bien qui était loué vide, l'amortissement est calculé d'après la valeur du bien au jour où on passe en meublé.

Il est donc possible qu'on ait un gain fiscal sur ce type de transition. L'amortissement peut faire la différence mais basculer au meublé engendre des frais et nécessite de passer plus de temps à gérer. Pour autant, si vous le faites, je vous conseille vivement de solliciter mon partenaire en ligne en indiquant que vous venez de ma part. Vous aurez un expert-comptable personnalisé pour répondre vos questions et un outil informatique simplifié permettant de faire les déclarations seul à moindre coût.

Quelles conditions respecter pour passer d’une location vide à une location meublée ?

Pour que votre logement loué vide passe en meublé, il faut respecter plusieurs conditions. Il y a d'abord des conditions fiscales à vérifier puis il va falloir attaquer les mesures pratiques avec le bail, les formulaires à remplir, etc. On les regarde une par une et nous verrons ensuite comment cela se passe avec votre locataire si vous souhaitez le garder.