Calcul de la CSG déductible sur les revenus fonciers.

Si vous louez un bien immobilier, vous payez de l’impôt et des prélèvements sociaux mais vous avez aussi le droit à une déduction de la CSG. En effet, une partie de la contribution sociale généralisée payée va venir en déduction de vos impôts. Cette notion particulièrement compliquée est parfois floue même pour des professionnels puisque tout se fait automatiquement sur la déclaration fiscale. Le présent article va expliquer la déductibilité de la CSG principalement pour éclairer votre culture générale. Pour autant, il peut s’avérer nécessaire de maîtriser cet aspect notamment en cas de changement de situation familiale.

Fiscalité des revenus fonciers avant déduction de la CSG.

Je suis obligé d’être très technique sur le présent article. La notion de CSG déductible est compliquée. Afin de bien tout comprendre, je vous invite à lire en premier mon article qui explique la fiscalité des revenus fonciers.

Il vous permettra de maîtriser les notions suivantes qui sont indispensables à la compréhension :

• Vos loyers subissent l’impôt ET les prélèvements sociaux après un abattement de 30%/50% ou la déduction des frais réels.
• L’impôt va dépendre de vos revenus et de votre situation. Chacun a un « taux marginal d’imposition (TMI) » différent qui est de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%.
• Les prélèvements sociaux sont systématiquement de 17.2%.

Rappelons aussi la notion de « déduction » qui sera importante ici. Une déduction va s’enlever de vos revenus lors de la déclaration d’impôt avant le calcul de l’impôt. Le gain fiscal dépendra alors du taux marginal d’imposition.

Exemple

Mr Corrigetonimpot a une déduction de 1 000 € et sa tranche fiscale est de 30%. Grâce à la déduction de 1 000, son impôt ne va pas baisser de 1 000 € mais de 1000*30% soit 300 €.

Je vous conseille vivement de lire l’article donné en lien ou mon guide complet sur l’immobilier locatif . La CSG déductible est une notion compliquée et il faut avoir les bases fiscales pour comprendre son fonctionnement.

C’est quoi la déduction de la CSG sur les loyers? Calcul et montant.

La CSG est une petite partie des prélèvements sociaux; attention à ne pas assimiler les deux, ce n’est pas la même chose. Parmi les 17.2% de prélèvements sociaux que l’on paie sur la plupart de nos revenus (dont le locatif), il y’a :

• 9.20 % de CSG.
• 0.5% de CRDS.
• 7.5% de prélèvement de solidarité.

Le tout fait 17.2% de prélèvements sociaux que l’on va payer sur le revenu foncier imposable (donc le loyer après abattement si vous êtes au régime micro ou après déduction des charges au régime réel).

Il se trouve que le fisc va considérer qu’une partie de la CSG payée sur les revenus fonciers peut venir en déduction de vos autres revenus lors de la déclaration d’impôt. Ce n’est pas toute la CSG (9.2%) qui sera déductible mais seulement une partie : 6.8%. Et pour compliquer le tout, c’est une déduction : les 6.8% payés vont se déduire des revenus (et non pas de l’impôt) donc le gain fiscal dépendra de votre tranche fiscale. Le plus simple est de faire un exemple chiffré détaillé pour que vous compreniez le principe.

Exemple

Mr Corrigetonimpot a perçu 10 000 € de loyers et a payé 4 000 € de charges. Il est au régime réel et sa tranche d’imposition est de 11%. Il se demande quel sera le montant de la CSG déductible et quel sera son impact?

• Mr est imposé sur une base de 10 000 – 4000 soit 6 000 €. Il va payer l’impôt (6000 * 11% soit 660 €) et les prélèvements sociaux (6000*17.2% soit 1032 €).
• Parmi les prélèvements sociaux payés, il peut déduire une partie de la CSG soit 6.8%. Il pourra donc déduire 6000*6.8% soit 408 €.
• Mr ne va pas récupérer 408 €. C’est une déduction donc 408 € vont s’enlever de ses revenus avant calcul de l’impôt sur la déclaration. La déduction de la CSG permet un gain fiscal de 408*11% soit… 45 €!

On le constate à travers l’exemple, la déduction de la CSG a souvent un impact modeste avec des gains fiscaux de quelques dizaines ou centaines d’euros au grand maximum. Le calcul de base est complexe mais ça ne s’arrête pas là car il faut ajouter une dernière variable dans la balance : le décalage dans le temps.

Quelle est la différence entre la déduction de la CSG sur les revenus fonciers et les autres revenus?

Si vous suivez mon site et mes articles, vous savez que j’ai déjà évoqué cette notion de CSG déductible lors de mes explications sur la fiscalité des revenus bancaires. La notion est alors plus simple car le fisc déduit la CSG immédiatement sur la déclaration. Dans le cadre de la déduction de la CSG sur les revenus du patrimoine (dont les loyers font partie), c’est différent.

La déduction de la CSG sur vos loyers va s’appliquer un an après! Le gain fiscal ne va pas intervenir immédiatement mais sur la déclaration d’impôt de l’année suivante.

Exemple

Reprenons l’exemple de Mr Corrigetonimpot qui a perçu 10 000 € de loyers et 4 000 € de charges en 2024. Quand aura t’il la CSG déductible?

• Lors de la déclaration d’impôt 2025 sur les revenus 2024, Mr va payer l’impôt selon la tranche fiscale ainsi que les 17.2% de prélèvements sociaux (17.2% * 6000).
• Le fisc va aussi calculer la CSG déductible lors de la déclaration d’impôt 2025. Mr verra que la CSG déductible est de 6000*6.8% soit 408 € sur l’avis d’impôt 2025.
• Ces 408 € ne seront pas déduits sur la déclaration d’impôt 2025. Il faudra attendre l’année suivante soit la déclaration 2026 sur les revenus 2025 pour avoir la déduction des 408 € de CSG.
• Le gain fiscal sera donc de 408* la tranche d’impôt de la déclaration 2026.

Non seulement le gain est souvent dérisoire mais en plus il est très compliqué à anticiper à cause du décalage dans le temps. Il suffit que la tranche fiscale de l’année suivante change et vous ne pouvez alors pas savoir ce que rapportera la déduction de la CSG. Il n’y a pas matière à anticiper un gain fiscal contrairement à mes autres conseils qui permettent souvent des centaines d’euros d’économie. Pour autant, il existe un cas où il faut connaître la notion de CSG déductible afin de remplir la case correctement pour ne pas passer à côté.

CSG déductible des loyers sur l’avis d’imposition : la case 6DE.

Dans les faits, le fisc fera tout automatiquement sans besoin d’intervention ou de calculs de votre part. L’important est de bien remplir les cases relatives aux loyers et aux charges et surtout de n’oublier aucune déduction. Concernant la CSG déductible des loyers, il se passera la chose suivante :

• Si vous déclarez des loyers imposables, le fisc prend l’impôt et les prélèvements sociaux. Vous verrez aussi sur l’avis d’impôt une ligne « csg déductible sur revenu du patrimoine pris en compte pour l’imposition… » avec le montant de la csg déductible l’année suivante.
• Sur la déclaration de l’année d’après, le fisc va remplir la case 6DE avec le montant de cette CSG déductible. Elle s’enlèvera de vos revenus avant calcul de l’impôt.

On peut le voir avec les images ci-dessous extraites d’une déclaration d’impôt d’il y’a deux ans.

En haut de l’avis d’impôt, on voit que le revenu foncier imposable (donc « loyers 2021 -charges 2021 » ou « loyers – abattement » selon le régime choisi) est de 8 785. En plus de l’impôt, il y’a donc 17.2%*8785 soit 1 511 € de prélèvements sociaux à payer que l’on voit à la fin de l’avis d’impôt. Le fisc calcule aussi la CSG déductible soit 8785*0.068 soit 597 € qui sont indiqués pour mémoire. L’année suivante, Mr verra ces 597 € dans la case 6DE et il aura alors le gain fiscal qui dépendra de sa tranche d’impôt.

CSG déductible sur les loyers : attention à faire la modification en cas de divorce ou séparation.

A priori tout est fait automatiquement donc comme je le disais au départ, cet article est principalement informatif. Pour autant, je vois une situation où il faut avoir l’expertise et le réflexe de penser à la CSG déductible. En cas de rupture de Pacs ou de divorce, il est important de connaître cette notion. En effet, le couple faisait auparavant une déclaration fiscale commune et du fait de la séparation, ce sera déclaration séparée obligatoire. Il est alors très important de vérifier la répartition de la CSG déductible sans faire doublon.

Exemple

Mr et Mme Corrigetonimpot sont mariés et louent un bien immobilier. Sur la déclaration d’impôt, ils ont 500 € de CSG à déduire pour l’année suivante. Ils se séparent.

L’année suivante ils feront une déclaration séparée. L’un constatera que le fisc a pré-rempli 500 € en case 6DE et l’autre n’aura rien. Le couple doit alors s’harmoniser sur le montant selon la situation. Certains partagent (chacun corrige alors la case 6DE pour mettre 250 € de CSG déductibles), d’autres laissent la CSG déductible à celui qui gère le bien etc…

Il faut bien entendu éviter que chacun mette le montant total de la CSG déductible sous peine de redressement. On peut envisager une micro-optimisation en mettant la CSG à celui qui a la plus grosse tranche d’imposition pour une meilleure déduction mais ça reste très souvent marginal. Hormis cette situation particulière, la CSG déductible sur les revenus fonciers reste une notion informative qui est gérée automatiquement par le fisc.