Les contribuables qui louent un bien immobilier ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Nous avions vu à travers cette article l’imposition des loyers lorsqu’on loue en vide au régime réel. Le contribuable comptabilise les loyers desquels il défalque les charges supportées sur le bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière….). Le résultat foncier imposable supporte alors la tranche d’imposition et les prélèvements sociaux. Mais que se passe t’il lorsque les charges sont plus importantes que les loyers? Y gagne t’on fiscalement? Quid du calcul avec l’impôt à la source? Je vous montrerai en vidéo comment le déficit s’impute sur la déclaration d’impôt en ligne.
Sommaire
Comment marche le déficit foncier?
Pour comprendre pleinement cet article qui est complexe, nous vous invitons à vous familiariser en amont sur la fiscalité des revenus fonciers (lien ci-dessus) et l’impact de la tranche fiscale (voir : comment marche la tranche marginale d’imposition?). Nous considérons dans cette article une tranche fiscale à 30% pour les exemples; le raisonnement est le même avec une TMI à 0%, 11%, 41% ou 45%.
Un déficit foncier intervient quand un contribuable qui loue un bien vide opte pour le régime réel et a plus de charges déductibles que de loyers. Au moment de la
déclaration des revenus fonciers 2044, il obtient alors un déficit foncier imposable au lieu d’un résultat foncier imposable. Prenons un exemple concret.
Exemple :
Mr loue un bien en 2024. Sur l’année, il perçoit 10 000 € de loyers. Il fait également beaucoup de travaux : 15 000 €. Ces travaux ne sont pas considérés comme de l’agrandissement ou de la reconstruction, il peut donc les déduire. Mr a également des charges diverses déductibles de 4 000 € (intérêts d’emprunt, assurance…).
Lors de sa déclaration des revenus 2024, Mr déclare 10 000 € de loyers et 19 000 € de charges déductibles. Son résultat foncier imposable est négatif, on parle alors de déficit foncier : – 9 000 €.
Attention, on a une énorme nouveauté sur le déficit foncier pour l’année 2024. Je vous conseille de finir de lire cet article complétement pour bien comprendre. Ensuite, il est important de lire le suivant pour opter pour la bonne stratégie : doublement du déficit foncier en 2024 sur les travaux de rénovation énergétiques des passoires thermiques.
La fiscalité des déficits fonciers : ils ne sont pas forcément « reportables »
L’erreur commune est de penser que le déficit foncier de 9 000 € va être reporté pour les années suivantes. C’est faux, il faut en fait distinguer deux aspects
:
1) le déficit foncier utilisé immédiatement (indiqué en violet durant l’article) : tout déficit foncier entre 0 € et – 10 700 € va être utilisé l’année en cours. Les premiers – 10 700 € se transforment
en déduction immédiate pour le déclarant. Etant donné qu’ils ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers (ils sont déjà à 0 €), le déficit foncier va être enlevé des autres revenus du contribuable, notamment les revenus salariés. On est dans un
des rares cas ou un déficit foncier peut être impacté sur une autre type de revenus (salariés).
Exemple :
On reprend le cas précédent en supposant que Mr a 50 000 € de salaire imposable et toujours – 9000 € de déficit foncier. Les 9 000€ vont immédiatement
venir en déduction des salaires de Mr. Son revenu imposable qui subira l’impôt sera de 41 000 € au lieu de 50 000 €.
Gain fiscal grâce au déficit utilisé immédiatement : 9 000 * la tranche fiscale soit par exemple 9 000 * 30% = 2
700 € d’impôt en moins.
2) le déficit reportable provisionné (en orange)
: Lorsque le déficit est tellement important qu’il amène un résultat foncier inférieur à -10 700 €,
on parle alors de déficit provisionné ou reportable. A l’image du point précédent, les premiers -10 700 € vont s’imputer des revenus salariés immédiatement. En revanche, le solde ne sera pas
utilisé et sera provisionné pour les années suivantes. Il est reportable pendant 10 ans.
Exemple :
Mr a rénové une bien sur lequel il perçoit 10 000 € de revenus fonciers et obtient 35 700 € de charges déductibles. Il déclare donc un déficit
foncier de -25 700 €. Il aura 10 700 € de déficit qui seront utilisés immédiatement en déduction de ses salaires imposables (gain fiscal de
10 700 * la tranche d’impôt soit ici 3210 € d’impôt en moins). Il reste 15 000 € de déficit reportable qui seront provisionnés pour être
utilisé les années suivantes….
La question est de savoir comment ces 15 000 € seront utilisés et quel gain fiscal ils vont procurer. Un déficit reportable pourra être utilisé
uniquement sur un revenu foncier POSITIF dans le futur. Une fois que le déficit est provisionné, il ne sera pas possible de l’utiliser l’année suivante jusqu’à -10 700 €. Cette fois
il faudra attendre d’obtenir un revenu foncier imposable supérieur à 0 € pour le déclencher.
Suite de l’exemple:
Mr a provisionné 15 000 € de déficit reportable.
1) L’année suivante, Mr a 10 000 € de loyers et 10 000 € de charges déductibles. Son revenu foncier imposable est de 0 €.
Mr ne peut pas utiliser les 15 000 € stockés pour les imputer sur ses revenus salariés dans la limite de -10 700 € car un déficit reporté est utilisé uniquement
sur un revenu foncier positif. Mr conserve sa provision pour le futur.
2) L’année suivante, Mr a 10 000 € de loyers et 4 000 € de charges. On obtient donc un revenu foncier imposable de 6 000 € qui va subir l’impôt (selon la
tranche) ET les prélèvements sociaux (17.2%).
Mr va utiliser son déficit antérieur pour effacer le revenu foncier imposable. Il pioche dans les 15 000 € de déficit pour ne pas être imposé sur 6 000 €. Le
revenu foncier imposé passe à 0 €.
Gain fiscal du déficit provisionné : 6000 * tranche d’impôt + 6 000 * 17.2%
La provision de Mr pour les années suivante passe de 15 000 € à 9 000 € étant donné qu’il en a utilisé une partie.
On peut en tirer LA conclusion importante :
Un déficit utilisé immédiatement (entre 0 et -10 700 €) permet un gain fiscal immédiat égal à : « montant du déficit * la tranche d’impôt ».
Un déficit provisionné permet un gain fiscal plus importante : « montant du déficit * tranche d’impôt + montant du déficit * prélèvements sociaux ». Cependant ce gain interviendra dans le futur.
Peut-on choisir de refuser d’utiliser un déficit foncier immédiatement afin de le provisionner?
Une fois qu’on a saisi le mécanisme, les stratégies deviennent plus compréhensibles. Un contribuable qui achète un bien 100 000 € pour y faire 70 000 € de travaux déductibles sait qu’il va avoir un gain fiscal de 70 000 € * sa tranche d’impôt + 70 000 € * les prélèvements sociaux. Pour une TMI à 30%, c’est quasiment la moitié des travaux (47.2% exactement) qui lui sont remboursés à travers une baisse de l’imposition. Ici l’économie fiscale est de 70 000 * 47.2% soit 33 040 € d’impôt en moins. Une manière efficace de financer un bien en réalisant une plus-value tout en optimisant la fiscalité.
Le calcul est quasiment exact sauf pour la déduction entre 0 et – 10 700 € qui permettra de gagner « seulement » 30% au lieu de 47.2%. En effet, l’imputation sur les revenus salariés au lieu d’une déduction sur le foncier ne permet pas à ces 10 700 € de procurer un gain sur les prélèvements sociaux. Le contribuable pourrait alors être tenté de refuser cette déduction immédiate sur les salaires afin de tout provisionner en déficit. Il est évident qu’au bout de quelques années le bien engendrera des revenus fonciers imposables et que le déficit reporté sera utilisé avant d’expirer au bout des 10 ans, procurant alors un gain fiscal maximum (impôt + prélèvements sociaux) en s’imputant sur un revenu foncier positif.
Malheureusement, il est impossible de faire ce choix. Le fisc impose la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur les salaires avant d’avoir le droit de provisionner. Une notion qui a son importance puisqu’il peut s’avérer souvent judicieux de faire le gros des travaux sur une année seulement. Les contribuables qui dispatchent les travaux sur deux années fiscales n’optimisent pas au mieux l’impôt puisqu’ils créent deux fois les premiers 10 700 € de déficit.
Exemple :
On reprend la situation et on suppose que Mr réalise les 70 000 € de travaux.
1) Si les travaux sont payés entre janvier et décembre sur une année fiscale : lors de la déclaration l’année suivante, seulement 10 700 € seront déduits des salaires. Les 59 300 € restants seront déduits du revenu foncier (que ce soit sur les loyers en année 1 ou sur les revenus fonciers positifs en tant que provision dans le futur). Gain fiscal : 59 300 * (30% + 17.2%) + 10 700 * 30% = 31 199 € d’impôts en moins.
2) Si les travaux sont fait sur deux années fiscales : on suppose 35 000 € en décembre 2023 et 35 000 € payés en janvier 2024 pour l’exemple.
– Déclaration 2024 des revenus 2023: sur les 35 000 € à déduire, les premiers 10 700 € de déficit sont enlevé des salaires (gain à la TMI uniquement). Le solde sera déduit du foncier (une partie sur les loyers immédiatement, l’autre partie sera provisionné et déduit d’un revenu foncier positif dans le futur).
– Déclaration des revenus 2024 : même schéma. Sur les 35 000 €, les premiers 10 700 € de déficit sont déduits des salaires l’année en cours. Le solde sera déduit du foncier dans tous les cas.
Gain fiscal : 10700*2*30% + 48 600 * (30% + 17.2%) = 29 359 €.
Il peut être judicieux d’optimiser les provisions de déficit sur une année lorsque l’on souhaite optimiser la fiscalité. Dans l’exemple, le gain fiscal est 31 199 – 29 359 =1 840 € en privilégiant les dépenses sur une année au lieu de deux. Les plus forts en mathématique l’auront compris, le calcul est bien plus simple puisqu’on gagne les prélèvements sociaux sur 10 700 € pour chaque année où on évite de créer un déficit utilisé qui aurait pu être un déficit provisionné. On retrouve bien 10 700*17.2% = 1 840 €!
Attention ne vous méprenez pas, l’optimisation fiscale a une contrepartie : le gain chiffré aura lieu uniquement lorsque le déficit est utilisé. Il faut donc parfois attendre plusieurs année avant de pouvoir le faire. Certains contribuables préfèrent différer les grosses dépenses déductibles sur 2 ou 3 ans. Il y perdent alors 1 840 € par année mais ont la chance de voir un impact sur leur impôt immédiat puisqu’ils auront 10 700 € de déduction sur leur salaire dès les premières années. A l’inverse celui qui a fait le choix de faire tous les travaux immédiatement pour provisionner un maximum optimise l’impôt (il déduit tout à la TMI + prélèvements sociaux) mais devra attendre un revenu foncier positif pour faire marcher le déficit provisionné.
Où trouver le déficit reporté, comment le déclarer sur la 2044?
A l’époque de la déclaration papier, il était très difficile de remplir correctement les cases relatives au déficit foncier. Les erreurs étaient nombreuses et entraînaient redressement ou perte des avantages pour le contribuable. Aujourd’hui, tous les calculs se font automatiquement sur la déclaration en ligne et cerise sur le gâteau : le fisc reporte chaque année seul le déficit reportable afin que le contribuable ne le perde pas par « oubli ».
La vidé ci-dessous vous montre en détail comment cela se passe sur la déclaration d’impôt en ligne si vous voulez contrôler votre déficit foncier chaque année ou le rectifier.
Attention cependant lors de votre première déclaration en ligne! Si vous aviez des déficits provisionnés, il faut les remplir sur la case 450
de la déclaration des revenus fonciers 2044. Afin de les retrouver, il vous faudra prendre les avis d’imposition des années passées et chercher à la fin la ligne ci-dessous. Ici dans notre
exemple, Mr a un déficit provisionné de 16 213 € qu’il devra indiquer de lui même lors de la première déclaration en ligne pour ne pas le perdre. Si il omet d’indiquer 16 213 € dans la case 450
de la déclaration 2044, il perdra le déficit soit une perte fiscale de 16 213 * (30% + 17.2%) = 7 652 €.
Déficit foncier provisionné : les exceptions et contraintes
Avant de vous lancer dans le montage, il est primordial d’avoir en tête ces deux règles. Bon nombre d’investisseur fonce afin d’éliminer l’impôt en oubliant ces deux contraintes :
1) A partir du moment où on utilise un déficit foncier sur les autres revenus (l’année du déficit dans la limite de 10 700 €), on s’engage à continuer à louer le bien pendant trois ans! Une règle qui a son importance et oblige le contribuable à voir à long terme. Cette position du fisc a été remise en cause récemment. J’ai expliqué les conséquences ici : déficit foncier : faut-il louer le bien 3 ans? Quels risques en cas de vente?
2) Lors de la cession du bien, tous les travaux déduits que ce soit directement sur les loyers, sur les salaires via un déficit utilisé ou sur le revenus foncier via un déficit provisionné ne pourront pas rentrer dans le calcul de la plus-value. La vente du bien sera associé à un impôt sur la plus-value élevé car il sera impossible de déduire les travaux du calcul. Voir : comment est calculé l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier?
Enfin, pour les plus courageux qui ont tenu jusqu’au bout, une dernière notion technique existe. Les intérêts d’emprunt déductibles ne peuvent jamais rentrer dans
le déficit utilisé immédiatement de 0 € à -10 700 €. C’est une exception technique qui concerne beaucoup de contribuables et les amène à avoir du déficit reportable malgré eux.
L’année d’acquisition du bien, il est fréquent que les contribuables remboursent le prêt avant de percevoir des loyers. On a alors une première déclaration avec peu
ou pas de loyers et des intérêts d’emprunts déductibles. Il faut alors faire la déclaration 2044 malgré tout et un déficit provisionné se créera car les intérêts d’emprunt déduits ne peuvent pas
être utilisés immédiatement même entre 0 et -10 700 €.
Exemple :
Mr achète un bien et commence à le louer en décembre. Il rembourse le prêt depuis plusieurs mois. Il perçoit 1 000 € de loyers et a payé 4 000€ d’intérêts
d’emprunt.
Son résultat foncier est de – 3 000 €. Comme le déficit provient d’intérêts d’emprunt, il ne sera pas déduit des salaires malgré le fait que l’on soit entre 0 €
et -10 700 €. Mr a un déficit provisionné reportable de 3 000 €!
Une fois encore, c’est ici une bonne chose pour le contribuable qui pourra gagner impôts + prélèvements sociaux lors de l’utilisation du déficit.
Déficit foncier et impôt à la source.
La prélèvement à la source n’est qu’une avance et ne vient pas changer les règles que je viens d’évoquer. Il y’avait eu des impacts forts et des optimisations possibles lors de l’année blanche mais aujourd’hui le déficit foncier fonctionne comme je l’ai décrit. L’impôt à la source ne change rien de particulier sur le calcul de l’impôt final. Si jamais le prélèvement à été très fort car le fisc ne connaissait pas votre déficit, vous serez remboursé. A l’inverser, si l’impôt à la source était trop faible car il tenait compte d’un déficit important qui n’existe plus, les impôts vous demanderont le reliquat. J’ai expliqué cette notion ici : revenu foncier et impôt à la source.
Guide fiscal pour la location vide classique
Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel
Bonjour,
Dans le cadre d’un investissement PINEL via un emprunt « in fine », peut on inclure dans les « intérêts d’emprunts » les frais de versements et de gestion annuelle de la somme nantie ? si oui, est bien au sein de la case 250 du formulaire 2044 ?
Merci par avance de votre réponse
Bonjour,
J’ai 2 anciennes loi Robien (2003) et et Robien recentré (2006). Les appartement sont encore loués. Il reste un déficit antérieur non imputés (colonne A de la 2044)) disons 50000. Cette année j’ai un bénéfice cumulé (charges déduites) sur les deux appartements de 15000. Que dois-je svp inscrire dans la colonne B de la 2044 et que dois-je porter dans la case 4BB (déficit imputable sur les revenu foncier) de la 2042, et éventuellement en 4BC (sur le revenu global) ? Je vous remercie.
Bonjour,
Je ne sais pas si je suis au bon endroit, mais je me lance.
En 2021, j’ai oublié de mettre en ligne 229 de la déclaration 2044 les provisions (2000€).
Est-ce que je peux les ajouter aux provisions 2023 ou les mettre en ligne 230 au titre de 2022 ?
Ou est-ce que c’est définitivement perdu?
J’ai beau chercher, je ne trouve pas l’information.
En vous remerciant par avance.
Didier
BOnjour,
NOn il faut absolument corriger la déclaration passée (courrier de correction pro joint à la fin de mon guide location vide). Impossible de rajouter sur celle-ci, c’est redressement assuré.
Bonjour
J’ai exactement le même problème. Il y a un bug cette année sur la 2044, la ligne 451 qui se reporte ensuite en 4BD ne prend pas en compte les déficits non encore imputés au 31.12.23 générés de 2013 à 2022 mais uniquement ceux de 2022! Cela créé une erreur que je ne peux même pas corriger à la main car le site me bloque en indiquant une anomalie (écart entre 2044 et 2042). Avez vous des informations ? Merci !
Bonjour,
Oui on a évoqué en détail les multiples bugs chaque année sur le tableau des reports du déficit foncier. J’ai expliqué en vidéo pas à pas comment vérifier et corriger cet aspect. Vous pouvez voir le replay ici si vous êtes abonnée : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-deficit-foncier-et-impact-sur-la-declaration-fiscale/
Bonjour,
Je comprends mal le fonctionnement du tableau: » 450, Déficits antérieurs restant à imputer ».
Admettons un bénéfice foncier de 15000, avec un déficit provisionné, jamais utilisé, datant de 3 ans de 25000. En colonne A se trouvent les 25000 datant de 3 ans. En colonne B je dois bien indiquer le bénéfice sur la même ligne, soit 15000, afin que mon revenu foncier imposable descende à 0. La colonne C indique logiquement le déficits restant à reporter au 31/12/2023: 10000.
Or, le formulaire en ligne n’affiche pourtant rien en ligne 451 (je ne peux rien indiquer, ça reste grisé), et mon déficit provisionné n’est pas pris en compte ligne 4BD.
A la fin, il m’indique: « Attention : votre déclaration contient une ou plusieurs anomalies que vous devez obligatoirement corriger comme indiqué dans le libellé. Le montant affiché en case 4BD de votre déclaration principale ne correspond pas au montant reporté de votre déclaration n°2044. »
A quoi est-ce dû?
Merci pour votre réponse!
Bonjour,
Je ne préfère pas répondre sans voir la déclaration. On a parfois des erreurs du fisc, des reports mal faits par le contribuable ou des erreurs du logiciel. J’ai expliqué tous ces aspects dans la formation sur le déficit et je montre pas à pas comment ça marche et comment vérifier sa déclaration. En regardant la formation, vous aurez vos réponses : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-deficit-foncier-et-impact-sur-la-declaration-fiscale/
Bonjour,
Je suis non résidente fiscale et ne déclare donc pas de revenus provenant de salaires, mais seulement des revenus fonciers.
J’ai acheté une maison en 2020 et ai presenté des déficits en 2021 et 2022. Quid du déficit utilisé et du déficit provisionné ?
le déficit utilisé ne pouvant s’appliquer à aucun revenu est-il « perdu » ou peut-il etre placé en provisionné dans son intégralité?
Merci par avance.
Bonjour,
Si le déficit utilisé n’avait pas de revenus où s’utiliser, il est alors conservé 6 ans.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Je ne peux malheureusement pas voir le calcul de mon impôts en fin de déclaration, « compte tenu du caractère particulier de certains éléments télédéclarés ».
en gros, j’ai un bénéfice foncier (4BA) mais également du déficit antérieur non imputé (4BD) supérieur au bénéfice foncier de l’année N-1.
Dans le récapitulatif, ces 2 lignes apparaissent bien mais la ligne 4BD n’est pas diminuée du bénéfice foncier. Je m’interroge donc sur ma saisie, est-elle juste selon vous ?
D’après votre vidéo juste au-dessus, vous arrivez aussi à cet affichage (4BD non diminué) mais vous pouvez vérifier le calcul au moins !
ps : j’ai bien renseigné le champ 450 pour venir réduire le déficit antérieur du bénéfice !
merci !
Bonjour,
On a expliqué cet aspect dans la formation sur le déficit si vous êtes abonné : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-deficit-foncier-et-impact-sur-la-declaration-fiscale/
Sans ça, difficile de vous orienter car je ne voudrais pas dire de bêtise et comme on l’a vu pendant la formation, il y’a des endroits bien spécifiques à vérifier et des affichages différents selon les années.
Merci pour les conseils, chapeau!
Que de choses à connaitre sur un sujet très restraint.
Bonjour,
De nombreux sites indiquent que le déficit foncier dépassent le plafond imputable peut être reporté et déduit du revenu global pendant 6 ans… C’est notamment le cas d’economie.gouv.fr :
—- »
La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?
Oui ! Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier.
L’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit :
durant six ans de l’ensemble de vos revenus,
durant dix ans de vos seuls revenus fonciers.
—- »
J’ai lu vos articles et livres sur le sujet, et vous ne parlez que du report sur les revenus fonciers durant 10 ans.
Confirmez-vous que le report durant six ans sur le revenu global concerne la part du déficit inférieure ou égale au plafond qui dépasserait ce revenu global ?
Ou avons-nous loupé quelque chose …?
Merci pour votre retour.
Bonjour,
C’est bien 10 ans. Le délai de 6 est autre chose, c’est quand on a les 10 700 à imputer sur les salaires mais que l’on a aucun salaire ! Dans ce cas, ce déficit spécifique n’a que 6 ans. MAis en réalité, on ne le voit jamais à l’oeuvre sauf pour des personnes étrangères ayant un bien vide en France.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
J’ai un bénéfice en ligne 630 de la 2044-spe de 1368€
En ligne 650 de l’année 2022, j’ai un déficit reportable de 2434€ en colonne A
Que j’inscrive les 1368€ ou pas en colonne B, l’impact sur la ligne 651 est le même, le montant reste à 2434€.
De plus, dans la 2042, le montant reporté en 4BD reste à 2434€ comme s’il n’était pas utilisé même si je rempli 1368 en colonne B de la ligne 650 de la 2044-spe.
Ainsi, ca ne me permet pas d’utiliser le déficit reportable que je souhaite utiliser. Est-ce normal? il y a-t-il une manip que j’oublie dans la 2044-spe?
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour,
C’est difficile de vous conseiller sans voir le détail et je risque de dire une bêtise. Je fais une conférence sur le sujet justement pour ces questions où je pourrai répondre en direct et montrer comment faire : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-deficit-foncier-et-impact-sur-la-declaration-fiscale/
Sur une SCI Déclaration
Recettes des loyers 1241 €
Charges – 1258 €
Intérêts d’emprunts – 4927 €
Déficits Comptables -4944€ Mais sur le plan Fiscal la perte serait 1241- 1258= 17 € quel est le déficit reportable sur l’année suivant ?
Merci de votre réponse
Emmanuel
Bonjour,
Normalement le déficit reportable est 4927-1241 ici. Je vous conseille de bien regarder la conférence qui aura lieu bientot sur le déficit foncier : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-deficit-foncier-et-impact-sur-la-declaration-fiscale/
Bonjour
1-Je prévois environ 150000 euros de travaux de rénovation en 2024 et en utilisant le simulateur des impots ,je me suis aperçu que , a quelques centaines d’euros près , ma TMI basculait de 11% à 30% ( 3 parts fiscales ).L’explication que vous donnez concernant le déficit foncier pour une TMI à 30 % est la même que pour une TMI à 11% ou y a t il un avantage a être dans l’un plutôt que l’autre ?
2- L’ECO PTZ n’est pas fonction des revenus .Ai je plutôt intérêt a financer l’intégralité des 150000 euros en prenant dans mes économies ( placement fonds en euros et placement monétaire donc a faible rendement ) ou bien a utiliser l’ECO PTZ ?
Cdlt
Bonjour,
Le fonctionnement est le même pour une TMI à 11. Mais notez bien que si une partie seulement minime passe à 11% ce n est pas grave car tout le reste passera bien à 30. De toute manière, seulement 10700 seront concernés et le reste provisionné. Sachez aussi que le simulateur du fisc n est pas à jour, utilisez plutot le mien si possible.
Bonjour et merci pour votre travail.
Un cas est rarement abordé, l’existence de revenus fonciers autres. J’envisage une opération de déficit foncier mais j’ai déjà environ 22000€ de revenus fonciers annuels provenant d’autres biens. Pouvez-vous me confirmer que dans ce cas les 10700€ (voir les 21400€ en cas de doublement pour sortie de passoire thermique) seront bien déduits des revenus fonciers dés la première année et non du revenu global et que le gain fiscal sera donc de TMI + PS et non pas TMI seul?
Dans cette situation le doublement devient réellement intéressant non?
Merci
Bonjour,
Oui le déficit d’un bien est déduit des revenus des autres biens; autrement dit on globalise tous les revenus fonciers. En revanche, cela ne change pas mes démonstrations sur le doublement du déficit.
Bonjour et merci pour cette réponse, ok je crois que j’ai compris cette fois.
Mon projet est de monter une SCI avec mes deux associés qui ont a peu près autant de revenus fonciers soit 20000€ chacun. Du coup la meilleure stratégie sera probablement de faire de petites acquisitions avec des travaux et des frais déductibles cumulés se limitant à 60000€ (3X20000€) chaque année afin de pouvoir « effacer » notre revenu foncier et bénéficier d’une réduction d’impôt de TMI+PS sur la totalité sans créer de déficit foncier reportable.
A cumuler éventuellement avec un dispositif locavantages en restant dans les 10000€ de niche pour éviter d’accumuler trop de revenus fonciers et de devoir toujours réinvestir plus chaque année.
Avec des prêts in fine l’effort d’investissement ne devrait pas être très important.
Merci encore je commence à y voir un peu plus clair pour faire quelques simulations. Je prendrais très probablement votre guide une fois tout cela lancé pour ne pas me planter.
Bonjour
Le deficit foncier est il compatible avec un pinel classique acheté en VEFA 5 ans auparavant.
Je m’explique cette année le locataire est parti en mars en laissant l’appart avec 10000 euro de travaux de renovation en tout genre que j’ai entrepris et donc je me retrouve avec peu de revenus et un deficit foncier de 5000 euros. Puis je bénéficier du deficit sur mes revenus globaux et en même temps la deduction fiscale pour achat pinel puisque j’ai opté pour 9 de location ?
Merci
Bonjour,
Attention ce sont deux choses totalement différentes. Le Pinel procure une réduction d’impôt qui s’enlève de l’impôt si existant et le déficit est une déduction qui s’enlève avant calcul de la fiscalité ET uniquement sur les loyers. Je vous conseille de bien lire mon guide Pinel si vous l’avez et vous pouvez me solliciter pour une vérification gratuite : https://www.corrigetonimpot.fr/et-si-vous-aviez-fait-une-erreur-sur-vos-declarations-dimpot-pouvant-donner-lieu-a-remboursement/
bonjour,
Nous allons acheter un appartement pour notre fille étudiante. N’ayant pas de revenu. Elle ne nous paiera pas de loyer. Est ce que nous pouvons considérer qu’une s’agit d’un bien en location non meublé à perte et déduire intérêt emprunt, taxe foncière sur la déclaration fonciers 2044?
avec nos remerciements anticipés.
Bonjour,
S’il n’y a pas de loyer au prix du marché, aucune déduction ne sera possible.
Bonjour, Dans le cas d’un déficit foncier émanant d’un investissement Monument Historique dont toutes les charges sont imputables sans limite sur le revenu global, n’ayant aucun revenu foncier par ailleurs, y a t-il une incidence sur la part de CSG due sur mon revenu global puisque celui-ci va baisser ?
Bonjour,
Non ça ne changera pas car le revenu global ne joue pas sur les charges sociales et la plupart sont prises ailleurs que sur l’avis d’impôt.
Cordialement.
Bonjour
Je construis 2 maisons neuve en RT 2012 pour de la location, Comme ce n est pas de la rénovation
Quelle sont les travaux que je peux déduire de mes revenues fonciers ?
Peinture ? Parquet ? cuisine & équipements ? Carrelage ? Escalier ? Électricité ? Accès voirie , clôtures et parking ? diagnostiques ….
OU aucun 🙁 ?
Je suppose que le gros Œuvre de construction n est pas déductible.
Les travaux seront facturés avant l année de mise en location, puis je les déclarer même si le bien n est pas encor louer
Encor merci
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour Thibault
Peut on déduire des travaux sur la construction d une maison neuve à destination d une location vide ?
Peinture ? Escalier ? Carrelage ? Cuisine ? Ou rien ?
Bonjour,
Vous avez un article avec les règles sur les travaux déductibles ici : https://www.corrigetonimpot.fr/revenu-foncier-travaux-deductibles-calcul-impot-revenu-louer/
Bonjour,
Concernant le déficit foncier porté à 21400€ (objectif pour descendre mon RFR), avoir 10700€ de travaux énergétique est-il suffisant (en plus de 10700€ de charges non liées à de la réno énergétique), ou bien dois-je atteindre 21400€ de dépenses liées à de la réno énergétique la même année pour avoir le droit d’aller chercher les 21400€ de déficit s’il vous plaît ?
Bonjour,
Pour l’instant le projet suppose d’avoir 21 400 € de travaux (et encore en supposant que vos loyers sont nuls).
Bonjour, merci pour votre réponse, mais pardon je me suis mal exprimé. Pour schématiser et arrondir, j’ai 100.000€ de travaux (donc aucun souci pour le déficit) et 0€ de loyer sur la première année car je vais faire les travaux cette année justement.
Seulement, je dénombre uniquement 11000€ de travaux de types énergétiques.
La question est de savoir si pour viser les 21400€ de déficit foncier (ce qui m’arrange pour baisser mon RFR) :
– les 11000€ de travaux de rénovation énergétique suffisent (en s’additionnant à 10700€ de travaux supplémentaires non énergétiques parmi les 100.000€ de travaux) ;
– ou bien s’il faut 21400€ de travaux énergétiques (que l’ensemble du déficit foncier soit sur des travaux énergétiques uniquement). Il me manquerait alors 10400€ de travaux énergétiques pour prétendre au déficit foncier à 21400€ (21400-11000).
Bonjour,
Pour le moment on ne connait pas encore ce genre de détail. Je vous conseille d’opter pour l’abonnement au site car c’est typiquement le genre d’infos que je surveille et qui sera dans la vidéo mensuelle des informations importantes (par exemple on a eu un décret précisant les travaux éligibles que j’ai immédiatement détaillé via un article récemment).
A priori j’ai envie de penser qu’il faudra 21 400 de travaux éligibles à la liste que j’ai donné pour que ça marche. Mais comme je l’évoque ici, il sera peut-être judicieux de refuser ce déficit doublé : https://www.corrigetonimpot.fr/le-deficit-foncier-imputable-double-pour-les-travaux-energetiques-entre-2023-et-2025/
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
merci pour votre réponse. Je suis en effet de plus en plus vos contenus.
J’ai entre-temps eu l’ADIL44 qui me dit qu’on parle d’un rehaussement et non d’un doublement. Selon l’ADIL44 on a donc 10700€ + 10700€. 10700€ de rénovation énergétique suffirait donc car « réhaussement ».
Qu’en pensez-vous fiscalement parlant ?
Non pour le moment le texte change clairement le code général des impôts en passant le seuil de -10 700 à -21 400 et c’est tout.
bonjour et merci pour toutes vos informations , nous avons un appartement acheté en Mai 2021 , depuis nous faisons des travaux, mais nous allons seulement le louer en juillet 2023 , entre 2021 et 2022 nous avons du avoir 3000/4000e de facture ( peintre … frais de rénovation ) , en 2023 nous avons de nouveau 4000€ de frais ( miroitier + cuisine aménagée ) , quand nous allons faire notre première déclaration des revenus en 2024 pour 2023 , les frais de 2021 et 2022 seront ils perdus ? devions nous remplir tout de même une annexe sans percevoir de loyer ?
Bonjour,
Il va falloir corriger les déclarations des années passées pour pouvoir intégrer les frais oubliés. Mais il n’est pas possible de tout mettre sur celle de 2023, vous aurez un contrôle. Si vous avez mon guide sur le Pinel ou la location vide, vous avez un exemple de courrier de correction professionnel.
Bonjour
J’ai acheté en pinel en 2019
sur la déclaration de l’année dernière j’avis un déficit provisionné de 2680 euros
cette année j’ai un bénéfice de 1237 euros
sur la case J’ai bien reporté ce bénéfice dans la colonne B pour utilisée mon déficit.
La colonne C indique alors 1623 euros de déficit pour les autres années
mais sur ma déclaration finale j’ai toujours un bénéfice de 1237 euros alors qu’il devrait être à zéro
que j’indique ou pas l’utilisation de mon déficit provisionné ne change rien à ma déclaration d’impôt ni à l’impôt à payer.
Est ce normal
Merci pour votre réponse
Bonjour comme tous les ans, mille mercis pour votre aide mais là j’ai beau tout éplucher depuis des jours et je suis coincée, je m’explique.
Nous avons 3 biens en location pour lesquels nous avons fait de gros travaux, 2 sont loués depuis quelques années et le dernier depuis janvier 2022 .
En 202o,nous avons été bénéficiaires de 2000 euros avec les loyers, toutes déductions faites.
En 2021, à cause des travaux nous avons eu un déficit important
En 2022 notre résultat bénéficiaire est de 12487 euros et le revenu brut de 19790 euros ( ligne 431 de la 2044) avec les intérêts d’emprunts de 5o58 euros et 2245 euros de frais et charges.
Notre déficit antérieur est de 10844 euros.
Autant sur internet je peux remplir les lignes 420 à 433, autant il m’est impossible de remplir les lignes 439 à 441 vu que la ligne 432 est inférieure ou égale à la 431.
Sur la version papier que j’ai imprimé, il semble possible de déduire le déficit de 10700 mais pas sur internet.
Pouvez vous me dire pourquoi svp,j’ai regardé vos vidéos plusieurs fois et si j’ai bien compris on peut bien déduire 10700 euros maximum du déficit antérieur même si nos locations ont engendré cette année des bénéfices ?
Là c’est un vrai casse tête et j’ai demandé sur la messagerie sécurisée des impôts des renseignements il y a 15 jours et ma demande est toujours en cours de traitement.
Un grand merci pour votre aide.
Bonjour,
Navré mais je ne peux répondre sans voir le détail sans prendre le risque de dire une bêtise. Vous pouvez me solliciter pour une visio mais c’est un service payant. Pour de la vérification gratuite, je ne vois pas trop comment; peut être en allant au fisc et en espérant tomber sur quelqu’un de très compétent.
Bonjour, Nous sommes en plein questionnement. Nous avons acheté en VEFa un appartement en 2021 (acté en novembre 2021). LEs travaux devaient s’achever en décembre 2022. Un accident a interrompu les travaux qui devraient bientôt reprendre…
Nous n’avons rien déclaré sur la déclaration des revenus de 2021.
Or cette année, après un questionnement au service des impots, un conseiller nous dit de faire une déclaration des intérêts sur la 2044 (sur revenus de 2022). Mais il nous faudrait aussi faire cette déclaration pour revenus de 2021. Or nous ne savons pas comment récupéré la 2044 de 2021…
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Je vous conseille mon guide, j’explique ces aspects. Il contient un courrier de correction notamment pour les années passées car on ne peut pas le faire en ligne.
Bonjour
J’ai acheté en pinel en 2019
sur la déclaration de l’année dernière j’avis un déficit provisionné de 2680 euros
cette année j’ai un bénéfice de 1237 euros
sur la case J’ai bien reporté ce bénéfice dans la colonne B pour utilisée mon déficit.
La colonne C indique alors 1623 euros de déficit pour les autres années
mais sur ma déclaration finale j’ai toujours un bénéfice de 1237 euros alors qu’il devrait être à zéro
que j’indique ou pas l’utilisation de mon déficit provisionné ne change rien à ma déclaration d’impôt ni à l’impôt à payer.
Est ce normal
Merci pour votre réponse
Je suis dans le même cas… Je ne comprends pas…
J’ai un deficit sur les années précédentes de près de 5000 euros, un bénéfice cette année de 2500 euros mais quand je veux utiliser le déficit pour annuler le bénéfice, ça ne change rien, pas même mon RFR.
Alors c’est vrai que même sans ça l’avantage Pinel annule complètement mes impôts : c’est peut-être pour ça ? Mais ça devrait au moins baisser mon RFR, non ?
Désolé mais la seule manière pour moi d’aider ou de me prononcer est d étudier la déclaration au cas par cas. Ma seule option est de vous orienter vers une formation payante : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Bonjour,
J’ai loué un appartement non meublé depuis Août l’année dernière et les locataires m’ont donné leur congé pour fin mai.
Je souhaite récupérer cet appartement comme résidence principale à partir de début juin.
Pour la déclaration d’impôts de 2022, j’ai bien intégré les revenus locatifs et les charges Proprietaire bailleur sans générer de déficit foncier. Du coup s’il n’y a pas de déficit foncier, est ce que je suis obligé de le louer encore 3 ans à partir du moment où j’ai intégré les charges bailleur (copro + intérêts d’emprunt)?
Merci par avance,
Cordialement
Bonjour et merci pour votre site, très très utile.
Je me torture l’esprit pour savoir comment remplir la ligne 450 concernant le report des déficits et je ne trouve pas de réponse.
Nous avons réalisé des travaux depuis 2018 et louons depuis 2021, nous encaissons notre premier gros bénéfice cette année. COmme nous sommes auto-entrepreneurs, nos déficits n’ont jamais été imputés sur le revenu global et nous avons cumulé une belle « brochette » de déficits. En 2018, notamment, le déficit dû aux travaux et autres était supérieur à 10700, le « surplus » de ces 10700 euros s’est cumulé d’année en année avec les intérêts du crédit et je me retrouve avec ce genre de chose sur ma déclaration de 2021 :
Déficits globaux des années antérieures
non imputés à reporter sur la déclaration de vos revenus perçus
en 2022 à souscrire en 2023
déficits provenant de l’année 2018……………………10700
déficits provenant de l’année 2019……………………4000
déficits provenant de l’année 2020……………………600
déficits provenant de l’année 2021……………………1600
Déficits fonciers antérieurs non déduits des autres revenus 6000
Je remplis ma déclaration en ligne depuis des années et bizarrement le report de ces déficits n’est pas fait automatiquement dans le tableau de la ligne 450. Du coup, je reporte manuellement ces déficits aux années correspondantes dans la colone A, en B je mets en ligne de l’année 2018 le bénéfice de 8000 que nous avons fait cette année mais… que faire des ces fameux 6000 euros de « déficits fonciers antérieurs non déduits des autres revenus » ? Comme je ne savais pas où les mettre, je les ai omis du tableau de la case 450 et j’ai validé pour voir ce qu’il allait se passer sur la page suivante mais ils n’apparaissent nulle part après. Malheureusement je ne parviens pas à revenir en arrière dans l’annexe 2044.
Où mettre ces 6000 euros ? Comment faire pour corriger mon annexe 2044 ?
(complément d’info, l’année dernière nous avions notre premier petit bénéfice de 1200 euros, et en analysant les déclarations j’ai compris que ces 1200 euros avaient été « gommés » non pas par le déficit de 2020 mais par ces fameux « déficits fonciers antérieurs non déduits des autres revenus », je ne comprends même pas par quel mécanisme…)
Merci grandement pour votre aide.
Bonjour,
Difficile de vous répondre sans voir le détail des avis d’impôt, je risque de faire une erreur ou un mauvais conseil. LA seule option que j’ai est de vous proposer un devis pour étudier le tout : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Bonjour,
Je viens de suivre votre tutoriel pour remplir mes déclarations, mais j’ai une surprise lorsque j’ai l’avis qui est généré. Je m’explique avec des chiffres fictifs. J’ai un déficit provisionné de 8000€ de 2021. J’ai généré un résultat de 6000€ en revenus fonciers. Je veux utiliser 3000€ de déficit cette année et ramener mes revenus fonciers à 3000€ pour ma déclaration de cette année. Je mentionne ainsi dans le formulaire 2044 en case 450 : colonne A-8000€, colonne B-3000€, colonne C: 5000€.
Or quand mon avis est généré, l’application des impôts impute la totalité de mon resultat foncier en le ramenant à 0€! Elle impute ainsi la totalité donc 6000€ à mon déficit provisionné et ramene donc mon déficit provisionné à 8000-6000€=2000€ et mon revenu foncier à 0€. Elle ne tient donc compte de ce que j’ai mentionné dans la case 450-colonne B qui était de 3000€!!
Est-ce qu’il y a un bogue chez eux ou je me trompe quelque part?
Merci beaucoup.
Bonjour,
Vous n’avez pas le choix, le déficit provisionné ramène le loyer imposable à 0 et il n’est pas possible de choisir d’utiliser moins.
Cordialement.
Bonjour,
Je viens de découvrir votre page très riche, synthétique et très « technique ».
Mais j’ai une question très « pointue » concernant la déduction de 10.700€: en cas de revenu global faible, par exemple de 16.500€, est-il possible/autorisé de ne déduire « que » 5.722€ pour réduire l’impôt à zéro puisque la première tranche à 10.778€ n’est pas imposable ?
La pertinence de cette optimisation fiscale est limitée mais, devant un déficit foncier de l’ordre de 20.000€, on a envie d’en imputer le maximum ultérieurement lorsque reviendront les revenus positifs !
Qu’en pensez-vous ?
Bonjour,
Malheureusement non, vous serez obligé de tout utiliser et ce sera malheureusement une perte fiscale.
Bonjour à vous
je parcours à nouveau votre site, qui est toujours aussi pertinent, notamment dans les périodes de déclaration d’impôts !
Une question me taraude à la lecture de vos différents articles sur le Pinel et la déduction des intérêts d’emprunt. Je suis exactement dans un cas que vous citiez dans cet article (https://www.corrigetonimpot.fr/premiere-declaration-impot-pinel-annee-2044/), et je me retrouve en 2022 avec des intérêts d’emprunts (très faibles certes) et aucun loyer perçu… puisque l’immeuble n’a pas encore été livré (il le sera courant 2023)
Selon cet article, je n’ai pas à me lancer dans la 2044 EB, ca sera en 2024
Toutefois, dans le présent article, il est indiqué :
« L’année d’acquisition du bien, il est fréquent que les contribuables remboursent le prêt avant de percevoir des loyers. On a alors une première déclaration avec peu ou pas de loyers et des intérêts d’emprunts déductibles. Il faut alors faire la déclaration 2044 malgré tout et un déficit provisionné se créera car les intérêts d’emprunt déduits ne peuvent pas être utilisés immédiatement même entre 0 et -10 700 €. »
Ainsi, je devrais pouvoir déduire les intérêts d’emprunts dès aujourd’hui… sauf que dans la 2044, aucune rubrique actuelle ne semble le permettre.
Faut-il donc initier la 2044 EB malgré tout (alors que le bien n’a pas encore été achevé à l’heure où je vous écris) afin de pouvoir déduire ces intérêts d’emprunts et les mettre sur le « compte » du déficit provisionné pour le futur ?
Bonjour,
Non, il faut mettre une 2044 à l’étape 3 et remplir la ligne 250 avec les 4 charges liées au prêt. Je vous conseille vivement mon guide Pinel pour ne rien oublier.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté votre livre « pinel » mais je ne trouve pas l’information ci dessous alors je me permets de vous solliciter.
Voici ma demande : en visionnant votre video sur l’utilisation des déficits fonciers reportés, je m’aperçois que le site du fisc ne fonctionne pas.
L’inscription en colonne B d’un résultat positif en face du déficit reporté le plus ancien en colonne A
( supérieur ) comme indiqué par l’administration n’annule pas ce résultat positif qui se retrouve tel quel dans la récapitulation à la fin de la déclaration générale 2042.
Pour exemple, j’ai 16400€ de deficit antérieur et un bénéfice de 12820€ en ligne 420 pour l’année 2022. Lorsque j’efface le bénéfice de 12820 en congé B , rien ne se calcule et le bénéfice ne se retrouve pas à 0.
Merci d’avance pour vostre réponse.
Bien cordialement
Bonjour,
A ce niveau je ne peux vraiment pas vous aider car il faudrait que je vois en détail ce qui a été fait et ce qui s’affiche. Normalement sur l’avis d’impôt 2022 vous voyez à la fin le déficit reportable et ce montant doit figurer en case 7BD sur la déclaration 2023.
Cordialement.
Bonjour,
merci pour votre page qui est une mine d’information.
Nous avons 2 appartements en location:
un « classique » dans lequel nous avons réalisé des travaux (peinture, installation cuisine équipée, remplacement fenêtre en PVC) et qui de fait n’a pas été loué pendant 5 mois sur lequel nous allons déclaré un déficit
un « loi pinel » que nous souhaitons vendre au bout des 6 ans dont l’échéance aura lieu en décembre 2023. Sur cet appartement nous n’avons pas à déclarer de déficit. Afin de le vendre nous ne devons pas déclarer de déficit foncier sur les 3 ans précédents la vente.
Ma question est: le déficit foncier est-il attaché à un seul appartement ou est-il global? Dans ce cas là comment pouvons nous faire?
Merci d’avance
Bonjour,
merci pour votre page qui est une mine d’information.
Nous avons 2 appartements en location:
un « classique » dans lequel nous avons réalisé des travaux (peinture, installation cuisine équipée, remplacement fenêtre en PVC) et qui de fait n’a pas été loué pendant 5 mois sur lequel nous allons déclaré un déficit
un « loi pinel » que nous souhaitons vendre au bout des 6 ans dont l’échéance aura lieu en décembre 2023. Sur cet appartement nous n’avons pas à déclarer de déficit. Afin de le vendre nous ne devons pas déclarer de déficit foncier sur les 3 ans précédents la vente.
Ma question est: le déficit foncier est-il attaché à un seul appartement ou est-il global? Dans ce cas là comment pouvons nous faire?
Merci d’avance
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Ayant acquis en 2011 en appartement en loi scellier (achevé et loué à partir du 19/08/2013), je l’ai revendu en ce début d’année 2023, les 9 ans d’économie d’impots étant donc passées depuis le 19/08/2022.
Fin de la location au 23/12/2019. Puis processus de vente qui s’est avhevé le 13/04/2023.
Je ne suis pas serein quant à la déclaration d’impot de cette année ayant peur de me faire rattraper en faisant une mauvaise manipulation.
Faut-il déclarer en 850 la cessation de location au 23/12/2022 ?
Que faut-il vérifier pour ne pas se faire rattraper (déficit foncier ?).
J’ai peur de les avoir mal déclarés les années précédentes.
Bref, si je pouvais montrer mon exemple en concret, ce serait top.
Bonjour,
En 2022, nous avons acheté chez le notaire et reçu en novembre 2022 un appartement (Vefa) pour un investissement Pinel.
Le Pinel va engendré une réduction d’impôt de 3850€ sur 6 ans dans un premier temps sur nos 5000€ annuel d’impôt que nous avons généralement.
La réception en fin d’année génère une recette foncière à 545€ ( je n’ai pas pris en compte la caution) et des charges de 6040€ (dont 4400€ de cuisine)
De ce fait, déficit foncier va t il être utilisé immédiatement pour réduire nos impots à 0€ puis le reste va t il être provisionné ?
Si non, faut-il reporté la cuisine sur le cout de revient pour ne pas perdre le gain fiscal ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour et merci beaucoup pour toutes ces informations fournies, les plus claires trouvées jusqu’ici.
Cependant, pour l’utilisation des déficits fonciers reportés, je constate que le site du fisc ne fonctionne pas, contrairement à ce qui est indiqué dans la vidéo.
En effet :
l’inscription en colonne B d’un résultat positif en face du déficit reporté le plus ancien en colonne A
( supérieur ) comme indiqué par l’administration n’annule pas ce résultat positif qui se retrouve tel quel dans
la récapitulation à la fin de la déclaration générale 2042.
Merci d’avance pour vos réponse et solution.
Bien cordialement
Bonjour,
En cette période de déclaration d’impôt, j’ai quelques questionnements :
– Nous avons investi en 2007 en construisant une maison d’habitation que nous avons défiscalisés via du Borloo neuf pendant 15 ans (2007-2021). En 2022, nous décidons d’effectuer des travaux d’entretien sur une période de 3 ans et repassons au régime réel (changement de cuisine, du chaufe-eau, de la salle d’eau, de la clôture, du bardage bois du pignon). L’ensemble de ces travaux est-il déductible ?
– en 2016, nous rénovons une ancienne maison et effectuons 77 000 € de travaux sur 2 ans. La maison est louée depuis 2018 et nous sommes restés au régime réel sur ce bien. est-ce la bonne solution ? pouvons-nous repasser au micro-foncier tout en continuant à déduire le déficit reportable ?
– en 2020, nous créons une sci à l’is pour la construction d’une maison d’habitation. 2 ans de travaux et elle est louée en vide depuis le 1er janvier 2023. dans la déclaration fiscale, il est mentionner les parts de sci. Faut-il les déclarer ?
Merci par avance de tout éclaircissement apporté.
Bjr . Merci avant tout pour vos précieux conseils…J’ai emprunté en 2022 pour effectuer des travaux ( début août 22 ) afin de construire un appartement et ainsi le louer en vide…lesdits travaux se terminant en mai 2023, puis je déduire des impôts ( revenus 22 ) les charges et frais inhérents à la construction alors que le bien ne sera loué que début mai z023 et que mon crédit bancaire n’a pas encore débuté ? Il y aura t’il un déficit foncier qui viendra abaisser mon revenu fiscal de référence ? Les intérêts intercalaires, l’assurance emprunteur, l assurance PNO, la caution bancaire, les travaux d’amélioration du logement : puis je déclarer ces charges payées en 2022 ? Je compte déclarer en réel…bien cordialement
Bonjour,
Oui tout à fait cela fait partie des optimisations à ne pas rater. Je vous oriente vers mon guide qui explique tout cela en détail : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Cordialement.
bonjour
J’ai un bien en location non meublé au régime réel.
J’ai fait 30 000 € de travaux
La première année je suis déduire 10700cents euros de mon revenu de référence
Je n’ai pas eu de loyer la première année.
Il me reste donc un déficit de 20 000 €
J’ai un revenu foncier en 2022 de 9000 € et 5000 € de charges, ce qui équivaut à un revenu taxable de 4000 €.
Est-il possible de déduire cette année encore 10700 cents euros du revenu global ?
Où dois-je utiliser 4000 € de déficit pour maintenir des revenus fonciers nuls?
Globalement, ce qui m’embête cette année c’est que je ne bénéficie pas d’une meilleure réduction d’impôt que j’ai pu avoir l’année précédente. Est-ce normal ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Le déficit provisionné servira juste à éliminer les 4 000 €. Mais c’est une très bonne chose car comme expliqué vous gagnez alors impôt ET prélèvements sociaux. Si vous aviez pu utiliser 10 700 de plus (ce qui est impossible), ça aurait été contreproductif car cela s’enlève alors du salaire et le gain fiscal est seulement sur l’impôt.
Cordialement.
Bonjour,
Acheteur de votre e-book Pinel, c’est toujours un plaisir de vous lire.
Je souhaiterais revenir sur votre phrase « Les intérêts d’emprunt déductibles ne peuvent jamais rentrer dans le déficit utilisé immédiatement de 0 € à -10 700 € », également présente dans l’e-book.
La déclaration 2044 fait apparaitre les cases suivantes :
431 Total des revenus bruts : case A + case E + case H
432 Total des intérêts d’emprunts : case C + case G
433 Total des autres frais et charges : case B + case F
Il est indiqué :
439 Si la ligne 432 est inférieure ou égale à la ligne 431
440 Report de la ligne 420 dans la limite de 10700 €
441 Report de la ligne 420 : montant dépassant 10700 €
Ainsi, si je comprends bien, dans l’hypothèse où les intérêts d’emprunt sont inférieurs aux revenus fonciers (ce qui est quasiment toujours le cas une fois que le bien est loué), qu’il y a un déficit total inférieur à 10700€, alors ces intérêts d’emprunt rentrent dans le calcul du déficit utilisé immédiatement de 0 € à -10 700 €.
En lisant votre phrase « Les intérêts d’emprunt déductibles ne peuvent jamais rentrer dans le déficit utilisé immédiatement de 0 € à -10 700 € », le lecteur peut légitimement penser que les intérêts d’emprunts créent toujours du déficit reportable. Or, si je lis bien les informations de la 2044, ce n’est pas le cas.
C’est le cas uniquement si les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux revenus fonciers, une situation qui se produit les années précédant le début de la location Pinel, mais qui ne se reproduit ensuite plus sauf cas exceptionnel.
Sauf à ce que je me trompe, ce point mériterait d’être précisé sur cette page et dans la prochaine màj de l’e-book.
Bien cordialement,
Nicolas Martin
Bonjour et merci. Ma phrase est juste mais il faut noter que les intérêts s’imputent en premier sur les loyers avant les autres charges; c’est peut-être cette partie qui permet de mieux comprendre le fonctionnement.
Bonjour Thibault,
J’ai lu l’article, et j’ai également écouté hier votre Webinaire / Podcast avec PACO des Investisseurs 4.0. (Notamment autour de la minute 39″ qui m’a interpellé).
Situation :
J’achète un appartement en février 2023, J’ai environ 100 000 € de travaux prévu sur 2023.
Les travaux vont débuter en mai 2023, et probable qu’il n’y aura pas de locataires en place sur l’année 2023 le temps des travaux, terminé pour fin d’année.
Question :
Peut-on déclarer sur les revenues fonciers de 2023 (donc déclaration en 2024), un déficit de -10 700 € sur l’exercice 2023 lié aux travaux de rénovation même si le timing ne permettra probablement pas d’avoir rentré les premiers loyers ?
Cela me semble « ok » car les travaux sont réellement dans le but de l’activité location nu, néanmoins avoir votre vision me serait utile.
Merci pour votre retour,
Très bonne journée Thibault,
A bientôt !
Bonjour,
Oui tout à fait. Vous avez plusieurs articles de la rubrique immobilier où j’explique ces aspects et les conditions. Je vous conseille guide sur la location vide qui vous sera utile.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour cet article extrêmement intéressant.
La loi de finances rectificative de 2022 fait passer de 10700 à 21400€ le plafond de la deduction du déficit sur le revenu global pour les travaux de transition énergétique.
Vu le gain que vous démontrez, la question est la suivante. Y-a-t-il obligation de déduire les 21400€ dans le cadre de ces travaux ou peut-on rester au plafond précédent ?
L’ironie étant que l’on vous parle d’un « coup de pouce » fiscal pour les bailleurs.
Merci d’avance.
Bonjour,
Vous avez un article sur ce cas spécifique dans la rubrique « immobilier ».
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour Thibault,
Si j’ai bien compris, le deficit foncier provisionnable ne concerne que la location VIDE ?
Qu’en est-il de la location meublée ?
J’ai une question en particulier pour la location meublée : Peux-t-on compter dans ses charges déductibles le coût net (hors charges sociales déjà remboursées en crédit d’impôts) pour des travaux payés en CESU ?
J’ai et beaucoup de réponses contradictoire sur ce sujet. Merci d’avance
Bonjour,
Oui ce système est pour le vide, en meublé il n’y a pas de possibilité d’utiliser le déficit qui se cumule année après année. Pour le Cesu, il faut voir avec un expert-comptable je ne sais pas sur ce point précis.
Bonjour,
Une exonérée d’impôts en France qui y investit en créant un déficit foncier admettons de 15000€ : qu’en-est-il des premiers 10700€ sachant que son revenu imposable est de 0€ ? Est-il perdu ? Reportable ?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
S’il n’y a vraiment aucun revenu sur lesquels les imputer, alors ils sont conservés pendant 6 ans.
Bonjour, je suis dans une situation similaire : français non-résident fiscal avec une maison louée vide. Je n’ai pas perçu de loyers en 2021, mais j’ai eu 15 000 euros de travaux et de dépenses. Je n’ai pas d’autre revenu de source française non plus.
Si ces 15 000 euros de déficit sont reportables pendant 6 ans, pourriez-vous m’indiquer comment déclarer ce déficit de sorte qu’il soit pris en compte pour l’année 2022 ?
Ma déclaration sur revenu de 2021 est également ma première déclaration. Oui, je suis très en retard, je sais. J’avais malheureusement suivi les conseils de l’administration fiscale qui m’avait dit en 2022 que si je n’avais aucun revenu de source française, je n’avais pas besoin de faire une déclaration pour 2021. C’était peut-être une erreur, car maintenant je ne peux pas utiliser ce déficit reportable. Est-ce que je peux encore soumettre ma déclaration pour 2021 ?
À noter qu’en 2022, j’ai encore un déficit car je n’ai perçu que 8 500 euros de loyer, mais avec des dépenses de 9 500 euros.
Merci d’avance.
Bonjour
Tout d’abord merci pour vos articles très clairs !
Petite question : j’ai un revenu foncier au réel de 18000€ sur des biens loués depuis plusieurs années ; j’ai acheté une maison à rénover non encore louée dont les travaux 2022 sont 20000€ , 18000€ seront déduits des revenus fonciers bien que ces revenus proviennent d’un bien différent ? TEt donc 2000€ seront du déficit foncier sur les revenus salariés)
Bonjour,
Oui tout à fait, vous avez bien compris le fonctionnement. Attention, on aura surement une optimisation avec la nouvelle réforme sur le doublement du déficit foncier. Vous avez plus d’informations si vous possédez mon guide ou êtes abonné.
Cordialement.
Bonjour,
Je compte faire des gros travaux de rénovation dans une maison avant de la mettre en location nue et bénéficier du déficit foncier.
Toutefois, le coût des travaux (par exemple 200k€) ne sera pas absorbé par les revenus fonciers des 10 prochaine années (par exemple 100k€).
Il y aura donc la perte d’une partie du gain d’économie d’impôts sur la partie non absorbée (100k€ dans l’exemple).
Dans votre vidéo de présentation ci-dessus, vous mentionnez qu’il est possible de ne pas perdre le gain fiscal lié au déficit non utilisé via certaines stratégies, notamment en achetant de l’usufruit ou des revenus immobiliers (à 23 :22).
Pourriez-vous m’indiquer à quels types de stratégies pensez-vous ? S’agit-il de l’achat d’usufruit de parts de SCPI pour bénéficier par exemple ? Y a-t-il d’autres options intéressantes pour ne pas perdre ce gain fiscal ?
J’en profite pour vous remercier pour votre site bien fourni et très détaillé.
Un grand merci
Bonjour,
Tout d’abord, je vous conseille vivement de bien s’assurer que tous les travaux sont déductibles et de bien dissocier les factures pour identifier les travaux de reconstruction et démolition non déductibles.
Ensuite, les stratégies de non utilisation du déficit seront à utiliser seulement dans 7 à 10 ans. Il faut attendre car la vie peut réserver des surprises : changement de règles de la fiscalité, achat d’un nouveau bien procurant des loyers ou héritage venant manger le déficit etc… En tout cas si le problème de la perte des déficits se posent dans 7/8 ans, alors il faut acheter de l’usufruit de revenus fonciers. N’importe quel conseiller en gestion de patrimoine indépendant pourra vous expliquer et vous vendre ce produit.
Je vous conseille de bien surveiller le site ou d’acheter le guide « location vide » ou de vous abonner. On a de nouvelles règles sur le déficit pour les travaux et en 2023 je ferai des articles sur ce nouveau sujet avec les pièges à éviter sur la déclaration.
Bonjour,
Je me permets de vous contacter pour obtenir votre assistance dans ce domaine technique qu’est la fiscalité.
A savoir que je suis propriétaire d’un logement non meublé qui est loué. Je dois faire des travaux dedans. Or vu le coût de ces travaux (ex 5000€) et les revenus fonciers (ex 1000€), cela va me créer du déficit foncier (-5000+1000=-4000).
Mes questions sont :
– je dois obligatoirement faire une déclaration au régime réel ? (actuellement je suis au régime micro foncier)
– ce régime réel doit être fait pendant 3 ans obligatoirement avant de pouvoir revenir au micro foncier ?
– vous dites que le reliquat de déficit foncier non utilisé (dans mon exemple les -4000€) peut venir en déduction de la déclaration sur l’IR ? si oui comment cela se passe en pratique ?
Merci de votre aide
Bonjour,
Le réel n’est pas obligatoire mais avec de tels travaux il sera surement bien meilleur et va s’imposer je pense pour réduire la fiscalité. C’est bien 3 ans, vous avez un article annexe qui explique cela et en réalité il faut donc vérifier que le gain fiscal en basculant au réel permet de compenser 3 années qui ne seront pas au micro!
Le déficit se fera via la déclaration et s’imputera automatiquement. Je vous conseille mon livre où vous trouverez le détail avec des exemples, des images et des vidéos : https://corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/ Les lecteurs seront aussi avertis en avance car un nouveau système de déficit arrive pour le début d’année. J’explique ici qu’il faudra l’éviter car il est contreproductif https://www.corrigetonimpot.fr/le-deficit-foncier-imputable-double-pour-les-travaux-energetiques-entre-2023-et-2025/
Bonjour,
Merci pour votre site. Nous venons d’acheter un studio étudiant que nous ne pourrons pas louer avant janvier vraisemblablement au vu des travaux à faire. Pourrons nous reporter les travaux engagés en 2022 sur les loyers de 2023? Faut il attendre 2023 pour faire les travaux pour pouvoir déduire les travaux ? Merci pour votre retour
Bonjour,
Si c’est pour de la location meublée, je vous conseille de prendre tout de suite un expert-comptable et c’est lui qui vous indiquera comment faire et comment distinguer les travaux à déduire ou à amortir. Si c’est en vide alors c’est plus simple et il faut déduire l’année du paiement. Je vous suggère alors de lire mon guide qui explique en détail comment remplir la déclaration et tout optimiser seul : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Cordialement.
Bonjour,
Nous avons fait un achat appart étudiant pour baisser notre impôts,
le comptable nous fait parvenir la declaration 2042 -2031 bic
Reports sur les années suivantes
Déficits des locations meublées non professionnelles non
imputés à reporter sur la déclaration de vos revenus perçus
en 2022 à souscrire en 2023
déficits provenant de l’année 2020……………………5135
déficits provenant de l’année 2021……………………2040
on paye 250 de comptable , ma question est se déficit reportable rentre t-il dans ma déduction de mon impôt imposable , car aujourd’hui on paye 1201 euros d’impôt . la somme du comptable de 250.00 on doit le déduire sur notre feuille d’impôt , on est un peu perdu
Bonjour,
Le déficit issu d’un bien meublé ne s’impute pas sur les autres revenus.
Pour les frais, difficile de vous aider sans voir la déclaration en détail. Il y’a normalement une partie qui vient en réduction d’impôt si il vous a fait adhérer à un CGA. Il faudrait l’interroger; sinon je peux vérifier de manière personnalisée comme expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Bonjour
Merci pour ce site qui est très clair. J’ai néanmoins une question qui n’a pas de réponse ici, je crois.
Nous avons acheté un plateau nu dans le cadre d’une restructuration d’immeuble. Le montage indique l’achat du plateau nu pour lequel nous allons commencer les travaux en cette fin d’année (finalisation l’an prochain) et une provision pour travaux dans les commun de 80 000€ qui, selon notre notaire, entre bien dans le déficit foncier.
Par ailleurs, nous comptons louer avec le dispositif louer abordable et allons obtenir environ 20k€ de subventions Anah (qui seront vraisemblablement perçues l’an prochain).
Si je comprends bien nous allons pouvoir pour l’année 2022 déduire 10,7k€ de nos revenus et déduire les 9k€ (environ) de revenus foncier que nous avons par ailleurs.
Pour 2023 nous devrions avoir 12k€ de revenus foncier auxquels s’ajoutent les subventions? Nous pourrons donc déduire de nouveau 10,7k€ de nos revenu au titre des dépenses payées en 2023? et déduire de nos revenus+subventions (2k€)? L’aspect des subventions n’est pas très clair pour moi.
Merci de votre retour,
Bonjour,
Effectivement je n’ai pas encore écrit sur le sujet. Je le note dans ma to do liste et peut-être pourrais je le faire un jour. Je peux aussi le faire avec une recherche personnalisée comme expliqué ici : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour Thibaut,
Merci pour votre site et vos conseils très avisés.
Je viens d’acheter votre ebook Loi Pinel. Il est très clair, un vrai investissement!
Je me pose quelques questions après avoir lu votre ebook :
1. Pour un investissement loi Pinel en VEFA, peut on deduire les intérêt intercalaires ainsi que les intérêts d’emprunts?
2. L’installation de placards, lave mains, stores peuvent ils être considérés comme travaux d’amélioration du logement et ainsi être déclarés comme travaux déductibles des revenus fonciers?
3. Pour la cuisine équipée : j’ai acheté une partie des électroménagers moi même en 2021, l’autre partie a été achetée via mon cuisiniste et installée avec le mobilier cuisine en 2022 après la livraison du logement.
Est ce que je peux déduire les électromenagers achetés en 2021 sur la declaration de 2023 ou est ce que je dois faire un courrier à l’administration fiscale pour déclarer un oubli sur ma déclaration 2022?
Je vous remercie par avance pour vos réponses.
Lili.
Bonjour,
Je dirai oui au premier, surement oui au second si après l’achèvement comme expliqué dans l’ebook. Par contre pour le dernier il faut corriger et c’est possible seulement si vous respectez les conditions que je donne dans l’ebook.
Cordialement.
Merci beaucoup pour vos réponses.
J’ai une autre queston s’il vous plait.
Je souhaite louer mon logement en loi Pinel à un membre de ma famille.
Je voulais savoir, s’il était obligatoire pour le calcul du loyer de prendre en compte les surfaces annexe ou si l’on peut passer outre afin de minimiser le loyer?
Merci beaucoup pour vos réponses.
Lili.
Ma réponse à cette question sera toujours la même. Prendre le risque de réduire le loyer par quelqu’un moyen que ce soit est fortement déconseillé car s’il s’avère que le fisc peut requalifier votre dossier vous perdrez alors toutes les déductions et tout le Pinel.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Nous avons une question par rapport à nos revenus fonciers. En effet, selon il est indiqué dans la rubrique 4BC de notre déclaration d’impôts 2021, le déficit foncier imputable pour 2021 est de 2 016€ et dans la rubrique 4BD il est indiqué que les déficits fonciers antérieurs non encore imputés s’élèvent à 64 137€.
Nous aimerions savoir s’il est possible d’utiliser la différence entre les 2 016€ de déficit de 2021 et le plafond maximum de déficit fiscal pour 2 021 (10 700€), soit 8 684€ pour diminuer notre revenu imposable. Evidemment, cette somme serait déduite des déficits fonciers antérieurs non encore imputés.
Bonjour,
NOn c’est impossible malheureusement.
Bonjour, j’aimerais tout d’abord vous remercier pour votre article qui est bien détaillé.
Je suis propriétaire-occupant de mon appartement en Normandie depuis 3 ans et je travaille dans une autre région depuis maintenant quelques mois. J’ai débuté des travaux ce mois pour améliorer mon logement pour une location prochaine car je souhaite rester définitivement dans ma nouvelle région. Voici mes questions : pourrais je déclarer les intérêts d’emprunt de mon crédit dès maintenant même s’il n’y a pas encore de locataire, ou dois je attendre que le logement soit loué? Il s’agit d’un prêt avec la mention ‘résidence principale’ et ma banque a refusé de modifier cette mention.
Pourrais je aussi déduire les travaux débutés et à venir? Je viens de déclarer la modification de ma résidence principale à l’administration.
J’aimerais connaitre les bonnes démarches à suivre pour optimiser mon impôt et éviter un redressement. je vous remercie par avance.
Bonjour,
POur le prêt, j’ai écrit un article entier sur le sujet dans la rubrique « immobilier » du site. Les intérêts ne seront déductible qu’à la date de départ de location sur ce cas précis. Les travaux sont déductibles s’ils sont nécessaires à la location. Je vous conseille vivement mon guide pour ne rien rater : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Bonjour !
Nous avons acheté en SCI avec des amis une maison, qui n’est pas louée mais ne sert qu’à notre usage propre. Est ce que le deficit foncier créé par les charges deductibles et interet, peut etre deduit des impots sur le revenu de chacun d’entre nous ? Si oui, ne faut il prendre que les charges sans les interets ou est ce la totalité ? Comment l’indiquer dans la declaration de revenus ? Et peut on encore la corriger le cas echeant ? Merci
Bonjour,
Si la maison n’est pas louée, il est impossible de déduire quoi que ce soit.
Cordialement.
Bonjour, il est écrit dans votre article que le déficit reporté ne peut pas être déduit des revenus les années suivantes, et ne pourra être déduit que sur des seuls revenus fonciers, or sur le site economie.gouv.fr il est écrit « l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit : durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus. durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers »
Y a-t-il eu récemment des changements réglementaires à ce sujet?
Cordialement.
Bonjour,
Non pas du tout. Le site des impôts nous apporte une précision sur un cas qui n’existe quasiment jamais : une personne qui a un déficit foncier mais aucun salaire ou autre revenu sur lequel l’imputer. Dans ce cas on a alors un second report spécial qui dure 6 ans. En 15 ans d’activité, je n’ai jamais vu ce cas s’appliquer.
La règle qui fera foi est celle que vous lisez sur mon article ou que vous voyez sur la vidéo.
Cordialement.
Bonjour,
C’est effectivement inhabituel, mais cela peut arriver dans le cas d’un Français résident fiscal à l’étranger qui possède un bien immobilier mis en location en France. Si les loyers perçus sont inférieurs aux dépenses, il n’y a pas d’autres revenus auxquels imputer le déficit.
Comment et où le déclarer pour que ce déficit ne soit pas perdu l’année suivante ?
Cordialement
Bonjour,
J’ai une question concernant des travaux réalisés en 2018 (chaudière à condensation immeuble) et payés en 2019 dans ma résidence principale (appartement en copro).
Je sais que je m’y prends un peu tard mais je souhaiterais savoir comment faire une déclaration rectificative afin de pouvoir bénéficier du crédit d’impôt qui était prévu à cette période.
Je ne trouve pas l’information concernant le formulaire à compléter…
Pouvez-vous m’aider s’il vous plaît ?
Merci beaucoup.
Cordialement.
Sandra B
Bonjour,
Je vous conseille mon guide qui contient un courrier de correction. Il suffit de le reprendre en l’envoyant au fisc en recommandé : https://www.corrigetonimpot.fr/tout-pour-payer-moins-impot-ebook-guide/
Déjà bravo pour votre site qui est clair, précis et toujours très intéressant.
Loi Pinel : Les 6-9-12 ans se décomptent à partir du moment ou le bien était en état d’être loué ou à partir de la date du 1er contrat de location?
Comment doit-on faire pour arrêter au bout de 6-9-12 ans?
Merci pour votre réponse.
JPB
Bonjour et merci. Pour votre question, il y’a un article sur le sujet ici : https://www.corrigetonimpot.fr/pinel-quand-peut-on-vendre-le-bien-ou-passer-en-meuble/
bonjour,
j’habite dans le var et arrive au bout de ma déclaration !
j’ai investi en Pinel et réceptionné le bien en déc 2021. Je fais donc ma 1ère déclaration.
Vu que la construction a été retardée avec le Covid, nous avions signé chez le notaire en 2019. Par contre, je n’ai commencé à rembourser mon prêt que cette année (2022) et j’ai eu ma 1ère locataire en mars.
J’ai renseigné la 2044EB. Je fais aussi la 2044 mais je n’ai que des charges (pas de loyers) comme l’assurance emprunteur (même si je ne remboursais pas mon prêt, l’assurance avait commencé) et des frais bancaires de 100€.
Par contre, puis-je passer en déficit pour l’année 2019, les frais de dossier de 700€ payés à la banque en oct 2019 et les frais de garantie de 2891,49 ?
Et pour 2020, les 79,75 € par mois d’assurance emprunteur ?
Si oui, dans quelle case ?
Est-ce que je dois juste renseigner les cases ou rajouter la lettre en remarque comme vous le préconisez dans votre guide ?
UN GRAND MERCI d’avance
Bonjour,
Si vous avez oublié des charges déductibles, je vous conseillerai plutôt de valider la déclaration 2022 avec les charges de 2021 puis d’utiliser le courrier de correction en second temps pour corriger 2021 sur revenus 2020 et 2020 sur r 2019.
Bonjour,
J’ai tout intérêt à opter pour le micro foncier cette année (revenus 2021).
Ma locataire est partie début avril 2022 sachant qu’il y a des dégradations pourrais-je repasser au réel l’année prochaine pour déduire les travaus de remise en étant même si je ne veux plus louer à nouveau ainsi à l’année.
Je souhaite passer en saisonnier plus tard.
Merci
Bonjour,
Non ce sera impossible ou alors il faudra voir au niveau du meublé et il faut alors un expert-comptable.
Cordialement.
Bonjour,
Tout d’abord bravo pour ce site qui se veut ludique et pratique !
Je dispose actuellement d’un déficit foncier reporté depuis l’année dernière. J’ai déclaré cette année des revenus fonciers positifs. Est ce que le déficit antérieur va être pris en compte automatiquement cette année ou bien me faut il le reporter dans un une case en particulier ?
Bonjour,
Normalement avec la déclaration en ligne le suivi se fait tout seul, vous devriez voir le déficit reporté dans la rubrique 450 de mémoire. Sauf divorce ou à ce que vous étiez par déclaration papier l’an passé, le suivi se fait automatiquement.
Merci pour cette réponse rapide ! effectivement je rédige ma déclaration en ligne ….petites précisions toutefois , est ce que ce déficit antérieur (rubrique 451 reporté en 4BD) est déduit automatiquement du revenu foncier positif calculé pour 2021 (rubrique420 reporté en 4BA) pour en extraire le revenu réellement à déclarer/utilisé par le fisc pour 2021 (4BA-4BD)? où puis je trouver le montant du revenu foncier (ainsi déclaré) ajouté aux autres revenus ?
Encore merci !
Cordialement
Bonjour,
Oui, je l’explique dans la vidéo il me semble. Après si vous voulez tout vérifier et avoir une explication personnalisée, je propose des visioconférences : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Bonjour, Merci de votre article. Il est très utile
Je voudrais une question. J’ai un revenu foncier 4000€ et cette année, un grand travaux coute 16000€, donc un déficit 12k €. comme indiqué dans votre article, on doit mettre dans « Déficit imputable sur le revenu global » (4BC), ma question est que je devrais mettre 10 700€ dans 4BC et 1300€ dans 4BD, est ce que on peut mettre 5000 ou 6000€ dans 4BC et le reste sur 4BD pour étaler sur plusieurs année ?
par avance, je vous remercie
Bonjour,
Vous n’avez pas le choix malheureusement, il faut laisser 10700 et 1300.
Cordialement.
merci beaucoup de votre réponse très rapide et claire
Bonjour,
Je vous remercie vivement pour votre réponse concernant l’affection du déficit foncier dans ma déclaration de revenus.
Bien cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour, J’ai acheté un appartement dans lequel j’ai fait des travaux, puis je l’ai mis en location en fin d’année. Pour l’année 2021, j’ai 22000E de deductions contre 2000E de loyer percu donc un deficit de 20000E.
D’apres votre article je peux donc deduire jusqu’a 10700E de mes revenus, soit 2000E de revenus locatifs et deduire egalement 8700E de mes revenus issue des mes salaires. Hors, mon probleme est que je ne suis pas resident fiscal car travaillant et vivant a l’etranger, je ne peux donc pas reporter ces 8700E sur mes revenus salariaux. Savez vous si je « perds » ces 8700E d’abattement ou si je peux les reporter sur mes revenus locatifs positifs de l’année suivante? Merci beaucoup
Bonjour,
Impossible de vous aider car les règles changent complétement entre chaque pays, ce n’est jamais pareil.
Cordialement.
bonjour,
Suite à un départ de ma locataire, j’ai réalisé des travaux . Je la reloue en location vide depuis octobre 2021. Je vais déclarer un déficit de 14 800€. Notre projet est de la louer ensuite en meublé en location saisonnière . Y a t-il un délais dû au déficit ou suis obligé de rester 3 ans en location vide ?
merci pour votre réponse
Bonjour,
j’ai au 31/12/2020 un déficit foncier non imputé de 90385 euros. En 2021, j’ai obtenu un revenu foncier positif de 7868 euros. Comment puis-je optimiser cette situation et m’est-il possible de me servir du dit déficit pour diminuer mon imposition globale?
Merci par avance pour votre aide et votre réponse
Très cordialement
Bonjour,
Normalement tout se fait automatiquement en suivant les règles mises dans l’article. Il n’est pas possible de changer les ordres d’imputation ou d’optimiser.
Cordialement.
bonjour
Il me reste un déficit foncier sur ma précédente activité LMNP . J’ai arrêté cette activité et vendu le logement en question, comment est il possible de reporté le déficit restant s’il vous plait, sachant que je n’ai pas d’autre location?
je vous remercie de votre réponse et pour toutes vos newsletters forts instructives
Bien à vous
Bonjour,
Le déficit issu du meublé est traité ici pour les cases : https://www.corrigetonimpot.fr/location-meublee-lmnp-et-lmp-les-cases-a-remplir-sur-la-declaration-dimpot/
Cordialement.
Nous avons effectuer de gros travaux en 2021 pour une SCI familiale et nous repartissons les deficit sur les 2couples actionnaires Comment le repartir sur plusieurs années Quelle case à utiliser
Bonjour,
Il faut bien remplir la 2072 et le report dans la 2044 de chaque associé fait que le déficit sera réparti correctement. Je vous conseille vivement de lire mon guide pour bien tout optimiser et voir le tutoriel pour déclarer : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Bonjour,
J’ai acheté votre ebook Pinel mais je ne trouve pas l’info à ma question suivante :
en ligne 420 j’ai un bénéfice de 535€, mon déficit est lui à 4618€, comment l’utiliser pour « supprimer » mon bénéfice afin de ne pas payer d’impôt dessus ?
Merci
Bonjour,
Comme indiqué dans le guide, cela va se faire tout seul dans l’ordre des imputations expliquées. Sinon j’ai montré en vidéo comment le vérifier en ligne ici : https://www.youtube.com/watch?v=3O3EcVfQrok&t=2046s&ab_channel=ThibaultDIRINGERCorrigetonimp%C3%B4t
Cordialement.
Bonjour , merci pour vos articles éclairé .
Je vous explique ma situation , on à acheté un bien immobilier avec beaucoup de travaux en février 2022 . Il y à plusieurs année de travaux de prévu avant de le loué en location nue . Est ce que je dois faire une déclaration aux impôts cette année ?
Bonjour,
Oui tout à fait il faut respecter des conditions pour déclarer les travaux chaque année et optimiser le déficit foncier. Je vous invite à lire mon guide où tout est expliqué : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Bonjour ,j’ai fait ma première déclaration pour un appartement en location l’année dernière, nous avons eu un déficit et cette année, rien est marqué sur ma feuille d’imposition! Du coup dans quelle case je dois mettre mon déficit de l’année précédente Merci à VOUS cordialement
Bonjour,
Soit le déficit a été utilisé, soit il est reporté tout seul normalement. Je ne peux pas faire plus clair que dans l’article. Il reste possible de faire 1h en visio si vous voulez que je vérifie et vous explique : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
merci pour vos articles très clairs.
Je vous soumets une situation pratique délicate :
je possède 2 biens mis en location nue ; les travaux d’un de ces 2 biens a permis de créer un déficit foncier provisionné important.
Ce déficit s’élève aujourd’hui encore à 20 000 €.
Cette année, j’ai changé de locataires, et je souhaite ainsi faire passer ce bien en LMNP (réel avec amortissement);
Pourrais-je continuer à utiliser ce déficit provisionné pour l’autre bien qui reste lui sous le régime du foncier au réel ?
Merci d’avance pour votre éclairage.
Cordialement
Bonjour,
Si ce bien est loué depuis plus de 3 ans cela ne pose pas de problème. Si ce n’est pas le cas, je vous conseille de solliciter un expert-comptable pour voir la faisabilité avec lui.
Cordialement.
Bonjour et merci pour vos articles.
J’ai vendu en juin 2021 mon bien Derobien au prix de 79 000€. Sur le prix d’achat de 165 220€ il nous restait un credit de 86563,08€, nous avons donc déboursé 7563,08€ pour completer le credit restant. Je ne sais pas si cette somme peut faire partit du déficit et dans ce cas je ne sais pas où le mettre. Merci pour votre aide.
Bonjour,
Non c’est impossible malheureusement.
Cordialement.
Bonjour et merci pour votre article très intéressant
J’ai cependant une question suplémentaire.
Je ne réside plus en France (imposition non résidents). Mes seuls revenus en France sont des revenus fonciers.
Pour 2021, suite à des travaux de rénovation, j’ai un déficit foncier supérieur à 10 700 €. Puis-je mettre la totalité de cette somme en case 4BB (déficit revenu foncier) et ne rien mettre en case 4BC (déficit revenu global) ?
La réduction du déficit global n’étant pas intéressant, puisque mon revenu en France étant de 0
Vous remerciant
Cordialement
Bonjour,
Non malheureusement on ne peut pas choisir ou optimiser à ce niveau.
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Merci pour vos articles toujours clairement expliqués. J’ai un gros doute concernant ma déclaration 2044. Nous avons vendu un bien en décembre 2021, sur les 3 dernières années, il n’a pas produit de déficit (seulement une ou deux factures déclarées mais n’ayant pas entrainé de déficit foncier) . En revanche, année 2018, nous avons eu un déficit mais grâce à nos autres biens. Dois-je du coup déclarer la cession du bien ligne 460?
Aussi, je ne comprend pas le remplissage automatique du tableau ligne 450. Je retrouve cette année 6955 sur ligne 2020 avec un bénéfice pour 2021 de 7100. Rien d’inscrit sur les années précédentes. Dois-je déduire les 6955 des 7100? Vous remerciant. Cordialement
Bonjour,
Vous pouvez mettre la cession pour information au fisc et ça leur sert aussi à vérifier que vous remplissez bien la plus-value en 3vz comme je l’explique ici : https://www.corrigetonimpot.fr/plus-value-immobiliere-case-3vz-declaration-impot/
Pour le reste, je peux vous proposer une formation par téléphone (voir rubrique à propos) car il faut que j’étudie la déclaration pour répondre.
Cordialement.
Bonjour et merci pour votre article super intéressant et très utile. Je fais actuellement construire une maison en pinel. Travaux démarrés en 2021, et une partie du prêt immobilier à déjà été débloqué ( 200 000 euros en juin 2021 pour l’achat du terrain et 56000 en 2022 pour une partie des travaux réalisés ). Je paie les intérêts du prêt depuis juin 2021 et le déblocage des 200 000 euros. Dois-je remplir le cerfa 2044 et déclarer le déficit foncier cette année ou bien dois-je attendre le déblocage de la totalité du prêt pour le remplir soit une déclaration l’an prochain ? Les travaux seront achevés d’ici la fin de l’année.
Merci par avance de votre éclairage
Bonjour,
Il faut absolument déclarer les travaux et les frais relatifs au prêt sur la déclaration 2022. Je vous conseille vivement mon guide pour tout optimiser et surtout ne rien oublier parmi les charges déductibles. Il y’a des centaines d’euros d’économies à faire en ne se contentant pas que des intérêts du prêt et en optimisant les travaux : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Bonjour et merci pour cet excellent article, super utile.
Je comprends que le déficit n’est déductibles des revenus globaux que la première année. C’est d’ailleurs effectivement mentionné ainsi dans la notice 2044. Cependant, le site economie.gouv indique que l’on peut le déduire de nos revenus globaux pendant 6 ans :
« Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).
Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers. »
Comment interprétez vous cela? Car en terme de vitesse de ROI, c’est très différent…
Bonjour,
Le cas de 6 ans est très particulier et n’arrive quasiment jamais, vous pouvez rester à ce que j’en dis dans l’article avec les 10 ans. Si vous êtes très curieux, il me semble avoir fait la recherche une fois et avoir répondu dans un précédent commentaire. Je ne l’ai plus en tête mais c’est un cas vraiment atypique (je crois que c’est si on a un déficit entre 0 et 10700 et aucun revenu salarié ni d’autre nature…impossible alors de l’utiliser et il est gardé 6 ans si jamais on sort un salaire un jour…).
Cordialement.
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre article qui a retenu toute mon attention.
J’ai cependant une interrogation sur la partie relative au revenu foncier positif. En effet, je vais faire des travaux importants dans un appartement que je loue (environ 32000€) que je vais étaler sur 3 ans. 10700 € les 2 premières années et 10600€ la 3 eme année. Ce qui m inquiète si j’ai bien compris la première année pas de soucis mais pour les deux années suivantes vous parlez de revenu foncier positif. Ce qui ne sera jamais le cas puisque le loyer annuel est de 8400€ .
Pouvez vous m’expliquer ? Ai-je mal compris. Je précise qu il n y a pas d emprunts en cours. Merci d’avance. Bien cordialement
Bonjour,
Il faudrait peut-être faire une étude personnalisé pour étudier en détail (rubrique « à propos » puis « formation par téléphone »). Mais à vue d’œil, je pense que chaque année vous aurez le loyer annulé et une petite partie des travaux viendra en plus diminuer vos autres revenus (la partie entre 8400 et le solde des travaux). Sur votre cas, je pense qu’il ,’y aura au final jamais de provisions mais une utilisation au fil de l’eau.
Cordialement.
J’ai fait une erreur, mes excuses!!!
4500×0.30 = 1350 et pas 1500
Travaux ou pas, incidence sur impôts à payer?
Loyers: 8000 euros
Charges : 4500 euros
Travaux : 8000 euros
TMI 30 %
SANS TRAVAUX
Loyers – charges : 8000 – 4500 = 3500 euros
Impôts: 3500 x 0.472= 1652 1652 euros à payer pour revenus locatifs
AVEC TRAVAUX
Loyers-(charges et travaux) = 8000-(4500+8000)= 4500 déficit foncier :- 4500 euros
Sur impôt sur le revenu : 4500 x 0.30 = 1500 (TMI : 30%) 1350 euros d’impôts en moins
Différence entre avec ou sans travaux : 1652 + 1350= 3002 euros
Les travaux de 8000 euros entraînent 3152 euros d’impôts en moins soit 37.5% de moins sur travaux avec déficit foncier alors que les déductions pour charges entraînent (30 % + 17.2%) soit 47.2% de moins d’impôts.
Ai-je bon ? Où est l’erreur ? Merci
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre commentaire mais pour des calculs personnalisés, je vous oriente vers la formation par téléphone : https://www.corrigetonimpot.fr/formation-et-coaching-par-telephone/
Comptez 1h pour de telles discussions et calculs en visio. Je reste à votre écoute.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour, de quel professionnel puis-je me rapprocher afin de m’aider au mieux à remplir ma feuille d’impôts (plusieurs appartements et travaux) un avocat fiscaliste, un expert comptable ? Quel est le plus adapté afin d’optimiser la fiscalité dans les règles ?
Merci pour votre réponse
Bonne journée
Julien
Bonjour,
Les deux métiers sont à même de répondre à cette demande. Comme partout, il y’en a des très bons et d’autres moins; à vous de rencontrer ceux proches de chez vous et de juger si vous en trouvez un qui puisse vous aider.
Cordialement.
Bonjour,
Nous avons loué pendant des années une maison de village de 110m2 sur 2 étages. Mais elle était trop vétuste et nous ne pouvions plus la louer en l’état.
Nous avons choisi de faire des travaux de rénovation et d isolation avec l ANAH en rentrant dans le dispositif Cosse ancien.Travaux effectués en 2020 et début 2021.
Nous avons transformé cette maison en 2 appartements (rdc et étage) de 47m2.
Pouvons nous déduire ces travaux sachant nous n avons pas créé de nouvelles surfaces et qu il y avait déjà une salle de bain à chaque étage?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Je viens de faire l’acquisition d’un local à usage de bureau dont la destination va être modifiée à usage d’habitation. Je peux donc prétendre au dispositif Pinel Ancien.
Puis-je également cumuler le bénéfice du déficit foncier sur les travaux de remise en état du local en habitation ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Direction la rubrique « immobilier » puis « denormandie » où j’explique ces stratégies en détail. Le guide « Pinel » peut aussi vous aider.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Je n’ai pas de revenu et mon mari est prélevé à la source à l’étranger. En France il bénéficie d’un crédit d’impôt équivalent à son impôt français afin de l’annuler et de ne pas être doublement imposé.
Nous allons procéder à des travaux dans nos biens immobiliers locatifs et les déduire en frais réels. Cependant je suis inquiète au sujet des 10’700 euros (max) qui seront déduits de nos revenus mais pour lesquels nous ne bénéficierons pas de déductions d’impôt puisque nous ne payons pas d’impôt en France. Dans notre cas est-ce perdu ou est-ce que nous pouvons tout reporter aux années suivantes? Merci d’avance
Bonjour,
Effectivement la déduction ne s’impute pas s il n’ y a pas de revenus. Maintenant c est assez complexe avec l’étranger, il faudrait étudier la convention entre les pays pour voir comment va se faire l’imputation ou non. Vous pouvez solliciter un avocat fiscaliste ou une formation par téléphone via la rubrique à propos mais ce sont des devis souvent élevés car il y’a un gros travail de recherche.
Cordialement.
Bonjour,
Est-il obligatoire d’avoir, au moins, un euro de loyer perçu l’année fiscale des travaux, pour pouvoir obtenir l’avantage fiscal des -10700€ (déficit utilisé immédiatement), et l’avantage fiscal du report du solde (déficit provisionné) ? Si je n’ai pas loué du tout le bien l’année des travaux, perds-je ces avantages (ou l’un des deux) ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Non pas du tout. Je vous conseille fortement mon guide sur la location vide ou ma formation vidéo pour optimiser tous ces aspects et ne rien oublier. Pour votre question, il y’a un article dans la rubrique immobilier qui explique ce qu’on peut déduire avant de louer le bien.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai une question liée au calcul du prix d’acquisition lors de la cession d’un appartement acquis dans le cadre du dispositif du déficit foncier. Le prix du foncier lors de l’acquisition est souvent inférieur au prix du marché et les travaux représentent généralement 50% du prix payé lors de l’achat du bien.
Est-ce que le prix d’acquisition qui sert de base au calcul de la plus-value immobilière lors de la revente inclut aussi les travaux qui ont généré le déficit foncier, en plus du prix du foncier ?
Vous remerciant par avance.
Bonjour,
Je donne les explications sur le calcul de la plus-value ici : https://www.corrigetonimpot.fr/plus-values-immobiliere-calcul-impot/
Cordialement.
Bonjour, J’ai acheté un bien en VEFA en octobre 2020 pour reception du bien en septembre 2022. Je souhaite le louer en meublé en septembre 2022. Puis je tout de même déclarer les frais de notaire, garantie d’état, intérêt d’emprunt, frais bancaires et assurance emprunteur dans la 2044 ? de manière à créer un déficit foncier ? ou dois je attendre et renseigner ces dépenses lorque je déclarerai mes futurs revenus de location meublée non professionnels ?
Merci
Bonjour,
Ha non pas du tout, cet article concerne uniquement la location vide. Dans le cadre du meublé il faudra informer l’expert-comptable des charges et il se chargera de les intégrer dans les déclarations et liasses fiscales spécifiques au meublé. Je vous conseille ma formation immobilière qui vous permettra d’y voir plus clair et d’optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Votre blog et cet article en particulier sont très intéressant;
Sur le site du ministère de l’économie on peut lire :
» Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier.
Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
– durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
– durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Dans votre article je n’ai pas vu cette possibilité de déduction pendant 6 ans sur les revenus.
Pouvez vous m’éclairer?
Merci
Bonjour,
C’est un cas rarissime où la personne a un déficit entre 0 et -10 700 : il doit donc être déduit immédiatement des autres revenus (salaires etc…). Si le contribuable n’a aucun autre revenu, on est alors sur le report de 6 ans. Dans les faits ça n’arrive jamais car un contribuable qui créé ce type de déficit (possible uniquement si travaux en général) à d’autres revenus.
Cordialement.
Bonjour Thibault merci beaucoup pour limpidité des explications sur un sujet malgre tout assez complexe. Et encore on peut le pimenter en ayant fait de gros travaux l’année blanche de 2018 ou l’avantage du déficit foncier était double mais ça c’est encore une autre histoire bien complexe mais super optimisée !
Peut être aurez vœux le temps de la vulgariser.
Cordialement
Bonjour,
Oui bien sur j’ai écrit sur le sujet à l’époque avec de nombreux conseils car il y’avait pleins d’optimisations possibles. Il est encore possible de revenir en arrière avant décembre prochain. Vous trouverez les articles liés dans cette rubrique : https://www.corrigetonimpot.fr/categorie/impot-a-la-source/annee-blanche/
Cordialement.
Bonjour
Merci pour votre article, très intéressant.
Je suis nue propriétaire d’une maison et mon papa est usufruitier. La donation date de 2009. Mon père va réaliser d’importants travaux et de ce fait son revenu immobilier sera déficitaire.
Lors d’une donation, la valeur d’un bien n’est pas réévaluée.
Cependant , s’il utilise le déficit foncier provisionné, les contraintes s’appliquent-elles à moi également en cas de décès de mon papa ? (obligation de louer pendant 3 ans + plus value élevée en cas de vente)
Bonjour
je fais une déclaration papier avec une 2044 S
En 2019 j’ai déclaré un deficit foncier reportable de 6963 €
Cette année j’ai un bénéfice de 11 523 €
question 1) comment dois je remplir la ligne 650 (colonne A et colonne B) de la 2044 S
question 2) comment dois je remplir la ligne 651 de la 2044 S
question 3) comment dois je remplir les lignes 4 de la 2042:
4BA : 11 523
4 BD : 6 963
Bonjour
Assurez-vous des prestations de gestion de patrimoine ?
Bonjour,
Vous trouverez mes différents supports et interventions dans la rubrique « à propos ».
Cordialement.
Bonjour,
J’ai hérité d’un appartement dans lequel j’ai fait des travaux de rénovation. Etant donné que je suis non imposable en raison de ma petite retraite, est-ce que j’ai un intérêt à déclarer ces travaux en frais réels plutôt qu’en micro-foncier ? L’an prochain, je n’aurai pas beaucoup de travaux à réaliser.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Difficile à dire sans faire le calcul. Mais il faut absolument prendre la meilleure solution car ça joue aussi sur les prélèvements sociaux qui seront à payer que vous soyez non imposable ou pas.
Cordialement.
Bonjour
DPE local commercial est il déductible. Merci
bonjour,
je me permets de vous demander dans quelle case utiliser le déficit antérieur pour effacer le revenu foncier imposable. en utilisant la case 4BB, j’ai un message d’erreur. En effet, j’ai plus de recettes (solde charges – recette est positif) que de charges et je voudrais, comme vous le précisez dans votre exemple les annuler en prenant une partie du déficit antérieur non encore imputable.
je vous remercie par avance,
cordialement
Bonjour,
Normalement, tout se fait automatiquement en ligne, il n’y a rien à toucher. Après si vous voulez le changer à la main, je vous conseille vivement de jeter un oeil à ma formation fiscalité immobilière en vidéo.
Cordialement.
Bonjour
Merci pour le contenu de ce blog très riche et détaillé. Je profite de cette tribune pour vous exposer le cas suivant. J’ai acquis en 2020 et réalisé des travaux dans un immeuble composé 7 appartements. Deux de ces appartements sont loués en meublé et peut de travaux ont donc été effectués sur ces deux appartements. Les cinq autres sont vides. A l’heure de la déclaration fiscale je m’interroge du sort du déficit constaté : Dois-je inscrire la totalité de ce déficit uniquement sur ma 2042 C pro dans la mesure où les revenus proviennent que des appartements loués meubles ?
Puis-je utiliser une partie (Travaux dans deux T3 qui seront loués nu, travaux dans les parties communes de l’immeuble…) de ce deficit en deficit foncier pour réduire mon imposition globale ?
Mon comptable lui passe tout en amortissement sur la 2042 C Pro
Est la seule solution pour vous ?
Vous remerciant de votre avis
Cordialement
François
Bonjour,
Si vous n’avez pas pris le soin de bien distinguer les travaux, cela me semble compliqué en effet. Je me demande si un prorata selon la surface ne sera pas envisageable et potentiellement accepté par le fisc afin de pouvoir déduire un minimum sur le vide. A voir avec l’expert-comptable et s’il ne sait pas il faudrait voir avec un avocat fiscaliste. Ce serait quand même bien plus optimal que tout passer en amortissement avec un gain fiscal qui serait bien plus important en procédant ainsi. Je comprends que l’expert-comptable joue la sécurité ; ce serait tout à fait compréhensible qu’il ne sache pas et qu’il faille voir avec un avocat.
Cordialement.
bonjour,
je vous remercie pour votre réponse. après avoir consulté l’aide en ligne, je ‘ai mis que le bénéfice sur la colonne B et il a corrigé automatiquement. je suppose qu’ils vont actualisé le montant du déficit imputable pour l’année 2021 en fonction de ce que j’ai rempli.
bien cordialement
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour
Déclaration des revenus 2042 dans quel case indiqué un déficit foncier merci
Bonjour,
Tout se passe sur un formulaire annexe, le cerfa 2044. Je vous conseille vivement mon guide pour y voir plus clair : https://www.corrigetonimpot.fr/guide-comment-faire-declaration-impot-source-location-vide/
Cordialement.
Bonjour je souhaite faire une acquisition immobiliere avec beaucoup de travaux . L’ensemble immobilier comporte une maison d’habitation (en orange foncė sur le cadastre), un preau (orange clair sur le cadastre) et un ensemble de batiment (surement vieille habitation, terre battue) (en orange foncé sur le cadastre) l’ensemble constitu une vieille longere. Je souhaite loué l’ensemble de la parcelle en location en rehabilitant la maison. Mais les toitures de l’ensemble de ces batiments sont en tres mauvais état. Ai je le droit de deduire en deficit foncier les frais lies a la renovation de l’ensemble des toitures (habitat+dependance).m2 habitable identique. Merci
Bonjour,
Vous trouverez un article sur les travaux dans la rubrique immobilier avec un lien vers le texte qui explique ce qu’on peut déduire ou non. Je vous conseille aussi ma formation vidéo sur l’immobilier qui explique comment réagir quand les travaux ne sont pas spécifiquement cités.
Cordialement.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse mais je souhaiterais comprendre pourquoi il vaut mieux faire baisser le revenu fiscal de référence alors que je suis et resterai non imposable ; je suis retraitée ; mes seuls revenus sont ma retraite et mon loyer.
Comme je suis non imposable, si j’ai un déficit foncier, les impôts procèdent-ils à un remboursement du déficit ?
Toutes mes excuses pour cette demande supplémentaire.
Bien cordialement
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
En 2020 j’ai perçu 6525 € de loyers et réalisé 12 268 € de travaux de rénovation suite au décès de mon locataire.
Comme je suis non imposable, y a-t’il un intérêt à déclarer en frais réels ?
Merci pour votre aide, je suis novice en la matière.
Bonjour,
Oui c’est plus que conseillé pour réduire le revenu fiscal de référence si vous pensez rester au réel les années suivantes. Vous trouverez surement des informations qui vous aideront dans mon guide ou ma formation.
Cordialement.
Bonjour,
En 2017, nous avons crée un déficit foncier reportable de 7080euros. Ce déficit l’année suivante s’affichait (déclaration en ligne) sur la ligne année 2018, puis sur la ligne 2019 l’année suivante encore. (nous n’avons pas eu besoin de l’utiliser car déficit chaque année mais à moins de 10 700 euros donc « non reportable »). Pour cette année, nous sommes en bénéfice de 200 euros, dois-je indiquer ces 7080 euros en face de la ligne 2017 ou le laisser ligne 2019 comme inscrit automatiquement?
Aussi, que dois-je inscrire dans la case colonne C de 2020? (j’ai bien pensé à déduire le bénéfice case B en face du déficit case A)
Cordialement
Bonjour,
Normalement, il n’y a rien à faire sur la déclaration en ligne. Vous devriez voir un revenu foncier à 0 au terme de la déclaration avec 7060 € de déficit provisionné restant. Pour plus de précisions, je vous oriente vers ma formation vidéo.
Cordialement.
Bonsoir,
Attaquant ma déclaration sur es revenus 2020, le déficit foncier est identique à celui du 31/12/2019 malgré un revenu positif de 4K€ En 2020.
Le calcul doit se faire tout seul théoriquement ?
Dans le récapitulatif avant validation de la déclaration il est indiqué « revenu fonciers :4K€ » et juste en dessous le même déficit.
Comment être sûr que le fisc n’as pas mis de PS sur ces 4K€ ?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Normalement ça se fait tout seul si vous êtes toujours sur la déclaration en ligne. Pour des explications poussées et détaillées vous permettant de tout vérifier, je vous oriente vers ma formation vidéo : https://www.corrigetonimpot.fr/courses/formation-fiscalite-immobiliere/
Cordialement.
Merci pour vos articles très clairs !
J’ai cependant besoin d’une confirmation car je ne suis pas sur d’avoir compris certaines choses
Je vais effectuer environ 15000€ euros de travaux d’amélioration dans un appartement qui sera acquis en juin de cette année
Je souhaite le louer en nu à partir d’octobre 2021 environ 700€ par mois
Au titre de la ligne 250 de déclaration des charges, je déclarerai environ 100€ d’intérêts par mois, les frais de dossiers et le coût du cautionnement pour un total de 2500€
On peut alors dire que mes charges seront supérieurs à mes revenus au titre de 2021 (2500 de charges et 2100 de revenus) et que mes revenus globaux ne seront pas impactés à la vue de l’exception que vous avez détaillé ?
Pourrais je donc reporter mes 15000€ de travaux pour les années supplémentaires ? Cela me ferait donc gagner 10700 qui ne seront pas imputés directement dans mes revenus globaux de 2021 ?
Je vous remercie d’avance
Fabien
Bonjour,
Vous avez un article sur le déficit ici : https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/
Vous verrez qu’une partie s’impute immédiatement mais que celle issue des intérêts se provisionnera.
Cordialement.
Bonsoir,
J’ai 2 questions :
– si le revenu global n’est pas suffisant pour « absorber » tout le déficit foncier, mais par exemple que 5000 sur les 10700 possible, la différence est -elle perdue ou reste t’elle reportable sur les revenus de l’année suivante ?
-Si on est non imposable car faible revenus, mais que l’on obtient un déficit foncier, est-il définitivement perdu ?
d’avance merci pour votre aide. Catherine
Bonjour,
Pour la première question je n’ai jamais eu le cas; difficile à dire mais j’imagine que c’est provisionné sans en être certain. Ce serait vraiment étrange de chercher un tel déficit foncier si on n’a aucun autre revenu.
Pour la seconde, il est vrai que si vous avez du déficit orange et êtes déjà non imposable; il va quand même continuer à réduire le revenu imposable pour rien.
Cordialement.
Bonjour merci pour cet article très bien expliqué ! Cependant lorsque je fais une simulation sur le site des impôts il y a un point que je ne comprends pas… la case du déficit provisionné que l on rempli dans la case 450. Quand je fais une simulation selon que je la rempli ou pas mes impôts passe à 0. Pourtant c est le déficit qui servira l année prochaine? Donc pourquoi cela joue t il sur l’impôt de l année en cours? Voici mon exemple précis car je voulais voir ce que cela donnerait sur 2 ans: 15 000 et de revenus foncier 50000 euros de travaux = déficit foncier de -35000 restant pour les autres années que je note cade 450 pas d impôt. L année d après 19000 euros de revenus foncier -10700 de déficit reste 24700 euros pour l autre année et imposable sur 8300 euros de revenus foncier si je ne rempli pas la case 450 que je reporte case 4BB je paye des impôts si je la rempli je n en paye pas? ! Voilà où je ne comprends pas? Si vous avez une explication je veux bien ! Merci d avance Julie
Bonjour,
En année 2, le déficit permet d’annuler le revenu foncier imposable (19 000 €) mais c’est tout. Il ne sera pas utilisé jusqu’à -10 700 € sur les autres revenus.
Cordialement.
Bonjour, je suis frontalier, je travaille en Suisse dans le canton de Genève et j’ai acheté en VEFA un appartement pour le louer. Du fait que je suis imposé à la source en Suisse, la loi fiscale française ne me donne pas la possibilité d’opter pour la loi Pinel. Mes revenus fonciers seront donc à déclarer en micro foncier (avec l’abattement forfaitaire de 30%). Pour obtenir un avantage fiscal, il faudrait que je loue cet appartement en LMNP (il y a alors possibilité d’amortissement du bien) mais cela me parait aléatoire.
Quelle solution pourrait me permettre d’optimiser mon investissement ?
Merci d’avance.
Bonne journée.
Bonjour,
j’aimerais savoir si un déficit foncier reporté sur plusieurs années s’imputera chaque année à hauteur de 10 700 € sur les autres revenus ?
Si un nouveau déficit foncier reportable intervient avant que le premier ne soit complètement déduit, ne commencera t’il a être déduis qu’une fois que le premier sera entièrement déduis ?
Si oui, la deuxième opération ne sera donc pas reportable sur 10 ans du fait de l’attente ?
Bonjour,
Relisez bien l’article, le déficit foncier reporté ne s’imputera que sur un loyer positif. Par contre sans limite. Si vous provisionnez 40 000 € de déficit sur 5 ans et qu’en année 6 vous avez un loyer imposable de 50 000 €, les 40 000 € de déficits s’imputeront immédiatement sur les 50k pour les ramener à 10k. Pour votre seconde question, c’est le déficit le plus ancien qui est utilisé en priorité ce qui est une bonne chose. Le fisc va retenir l’année de création de chaque déficit ce qui fait qu’on aura bien 10 ans systématiquement.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour ces explications qui m’ont semblé très pédagogiques.
Néanmoins, il me semble qu’il y a une erreur : dans votre paragraphe « Peut-on choisir de refuser d’utiliser un déficit foncier immédiatement afin de le provisionner? » pour calculer le gain potentiel en imposition vous appliquer le taux des prélèvements sociaux (17.5 %) sur le montant des travaux (70000 Euros). Il me semblait que les prélèvement sociaux ne s’appliquent que sur les loyers bénéficiaires ?
Merci d’avance pour votre retour,
Mohamed El Badaoui
Bonjour,
Je viens de relire le paragraphe et je ne vois pas l’erreur en question. L’idée est justement que le déficit provisionné ne s’utilisera que sur des loyers bénéficiaires d’où un gain futur à la TMI + PS.
Cordialement.
J’ai acheté un appartement en 2020 (signature notaire et déblocage du prêt en juin 2020) et il doit être livré en 2022. Pour le déficit foncier puis je remplir une 2044 avec frais de dossier bancaire, assurance prêt et intérêt alors que le logement n’est pas encore construit ? et qu’il ne sera pas loué avant 2022 ?
Bonjour,
Comme expliqué dans l’article c’est possible. Maintenant, le fisc peu refuser sous prétexte que le délai est ici très long entre les frais payés et le début de la location. Il n’y a pas vraiment de règles, au-delà d’un an le fisc peut y voir matière à chercher un redressement.
Cordialement.
Bonjour,
Je viens de prendre l’Ebook et franchement un grand merci, vos explications sont plus que très claires.
Cependant j’ai une petite question : j’ai bien compris que nous pouvions déduire intérêts, assurance DIT et commission de la banque concernant le prêt immobilier. Nous avons également souscrit un prêt personnel (en même temps que le prêt immo) pour faire les travaux du logement puisque nous avons fait nous même les travaux et n’avons pas de factures d’artisans (donc le montant des travaux n’a pas été inclus dans le prêt immobilier).
Puis-je également déduire les intérêts de ce prêt ?
Merci pour votre réponse,
Bonne journée
Bonjour,
A priori oui mais il faudrait s’assurer que l’objet du prêt permette bien de comprendre que c’est uniquement pour le logement loué.
Cordialement.
Bonjour,
Très bon article, merci !
Mais Quid du déficit reporté lors de la vente de l’immeuble ?
Celui-ci peut il venir en déduction lors du calcul de l’impôt sur plus-value ou est-il perdu ?
Cordialement
Bonjour,
Non c’est impossible, ce sont deux impôts différents. Il faut trouver d’autres revenus issus de la location vide (ou usufruit de scpi) pour l’utiliser.
Cordialement.
Bonjour,
Bravo pour vos explications.
J’ai acheté une maison en 2017 dans un but de la mettre en location.
Comme elle n’était pas habitable en l’état, j’ai fait des travaux en 2017 et jusqu’à mi 2018, avec pour objectif de la louer à la rentrée de septembre 2018.
Cependant un dégât des eaux a retardé la mise en location de 12 mois, et j’ai finalement mis en location en novembre 2019.
Quand on met en place ce genre d’opération, peut-on bien bénéficier des mesures de déficit foncier, ou bien y-a-t-il des conditions calendaires pour la première mise en location?
Cordialement
Bernard
Bonjour,
J’ai expliqué ici la possibilité de déduire des travaux avant la location : https://www.corrigetonimpot.fr/immobilier-locatif-deduire-interet-pret-travaux-bien-non-loue/
Côté délai, ça reste à l’appréciation du fisc qui fait un peu comme il l’entend comme je l’explique dans mon guide sur la location vide que je vous invite à consulter. Sur des périodes de 2/3 ans, ils peuvent être tentés de regarder de plus près et envisagent parfois un redressement s’ils jugent que le contribuable aurait du louer plus vite.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre site toujours aussi clair et instructif.
Dans mon cas, je suis non résidente fiscale (donc exempt d’une part des prélèvements sociaux), je n’ai pas de revenus professionnels (cause situation sanitaire), et j’ai des revenus fonciers de deux biens, dont l’un a nécessité des travaux de remise en état. Le montant des charges de cette année 2020, travaux inclus, est égal au double de mes revenus fonciers.
Ces travaux ont été effectués en 2020, dans le but de pouvoir relouer le bien qui était dans un état d’insalubrité avancé. Ils ne sont pas encore terminés, et j’espère que cela sera réglé avant 2021… les entrepreneurs sont totalement ralentis et débordés.
En principe, pour la déclaration 2020, je vais déclarer les travaux que j’ai faits et calculer en provisionné, comme vous l’avez expliqué.
Or, il est possible qu’en 2021, toujours à cause de la situation sanitaire, je doive héberger à titre gratuit une personne de ma famille dont les revenus ont énormément soufferts.
Comment le FISC réagira-t-il s’il constate qu’en cours de l’année suivante, je ne louerai pas le bien mais qu’il hébergera une personne à titre gratuit. Est-ce que la somme que j’aurai provisionnée pourra être reportée lors de l’année de remise en location des lieux, une fois que la personne hébergée sera repartie?
Merci pour votre retour,
Cordialement
Bonjour,
Me concernant je joue la prudence et je déconseille totalement l’hébergement à titre gratuit. Le fisc pourra simplement vous empêcher toute déduction et annuler tous les travaux déduits en amont. Déduire des travaux pour louer un bien est possible si et seulement si le bien n’est pas habité ni donner à titre gratuit avant le début de la location; le texte est très clair sur le sujet.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Après échange avec un conseiller juridique, voici ce vers quoi il m’a renvoyé (ce qui permet officiellement de cumuler le déficit des travaux et l’hébergement à titre gratuit – et la personne hébergée devra afficher cela comme revenu supplémentaire).
Bonne journée,
B. Logement mis gratuitement à la disposition d’un ascendant
140
Selon la jurisprudence du Conseil d’État (CE, arrêt du 03 janvier 1973 n° 81616), un contribuable peut déduire de son revenu global l’aide en nature qu’il apporte à ses parents dans le besoin en mettant à leur disposition une habitation dont il est propriétaire. La somme à retrancher en ce cas est égale -la condition prévue à l’article 208 du code civil étant supposée rempli – au loyer que l’intéressé pourrait tirer de ce logement en le louant à un tiers.
L’avantage en nature accordé peut être estimé à la différence entre la valeur locative normale et le loyer versé effectivement par les parents pour la location (CE, arrêt du 26 mai 1976, n° 98816).
Par ailleurs, un contribuable qui met un logement dont il est propriétaire à la disposition de ses ascendants dans le besoin peut déduire de son revenu global, outre la valeur locative de cette habitation, le montant des charges locatives qu’il règle en leur lieu et place. Mais, bien entendu, cette déduction ne s’étend pas aux dépenses qui incombent normalement au propriétaire du logement (RM Palmero n° 7826, JO Sénat du 10 février 1983, p. 244).
Toutefois, le montant de la déduction doit être limité aux besoins des parents, ce qui suppose, d’une part, que ces derniers n’aient pas la possibilité de se loger par leurs propres moyens, d’autre part, que la valeur locative représentative de l’aide soit en rapport avec la situation des personnes aidées. En tout état de cause, il ne saurait être admis que, sous le couvert d’une pension alimentaire servie en nature, le contribuable retranche de ses revenus la valeur locative de sa résidence secondaire (RM Crépeau, n° 13236, JO AN du 31 octobre 1974, p. 5671).
Un contribuable qui prend en charge le paiement des intérêts d’un emprunt que ses parents ont contracté pour l’acquisition de leur habitation principale ne peut être regardé comme exécutant de ce fait une obligation alimentaire dont le montant serait déductible de son revenu imposable alors que cet emprunt avait pour objet de permettre aux parents de l’intéressé de se constituer un patrimoine immobilier (CE, arrêt du 2 février 1983 n° 29348).
Bonjour,
Merci, voilà qui est très intéressant! Si jamais le fisc vient vérifier cela ou vous chercher une rectification, n’hésitez pas à me le faire savoir.
Je vous en prie. C’est une vraie stratégie avant de me décider comment faire, pour me protéger et protéger mes ascendants.
Que voulez-vous dire par « chercher une rectification »?
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Un grand merci pour la clarté de vos explications.
Je projette de faire des travaux déductibles de mes revenu fonciers.
>>> Revenus fonciers annuels : 23 000 euros
>>> Montant des travaux : 100 000 euros
Dans le cadre de ces travaux, j’ai la possibilité de demander le label de la Fondation du Patrimoine, afin de déduire de mes revenus fonciers « 100% du montant des travaux d’entretien et de réparation sans application du seuil des 10700 euros durant 5 ans ».
1) Quel est l’intérêt à part profiter plus rapidement d’une baisse d’impôt ?
2) Ne vaut-il pas mieux rester sur les déductions habituelles en provisionnant (report de déficit) afin de gagner sur les prélèvements sociaux les années suivantes ?
En d’autres termes, que faut-il choisir si je veux sur le long terme optimiser le gain fiscal ?
Cordialement
Anne Dupont
Bonjour,
Sur de tels dossiers, cela mériterait quand même d’étudier l’ensemble de la situation via la formation par téléphone (voir rubrique à propos). Maintenant à première vue, je suis bien d’accord avec votre analyse. Sauf paramètre particulier, il me semble bien plus intéressant de provisionner le tout pour y gagner les prélèvements sociaux plutôt que de tout récupérer en année 1.
Cordialement.
Bonjour,
Un très grand merci pour ces articles très clairs et informatifs.
Je viens d’acheter un appartement qui est actuellement ma résidence principale.
Je compte le mettre en location dès janvier 2022, et il nécessitera des travaux d’amélioration d’environ 2700 euros.
Si je mets mon appartement en location dans une agence fin novembre 2021, et que je fais les travaux d’amélioration en décembre 2021 en vue d’avoir un locataire dès janvier 2022, est-ce que je pourrai déduire les travaux d’amélioration de mes impôts fonciers ? Ou bien est-il nécessaire de percevoir des revenus locatifs durant l’année 2021 pour que mes travaux soient déductibles ?
Je table sur le fait que le logement sera vide (non-meublé), et qu’en l’absence de revenus locatifs en 2021, mon déficit foncier sera reporté sur l’impôt sur les revenus de l’année 2021 (je paie environ 2500 euros d’impôts par an sur mes revenus). La raison de ma volonté à vouloir tout caser dans l’année 2021 est que mon CDD se termine en janvier 2022, et que je risque de travailler ensuite à l’étranger, ce qui rend ma situation fiscale très incertaine au-delà de 2021.
Je vous remercie beaucoup d’avance pour votre aide,
Bien cordialement,
Laurie
Bonjour,
Ce type de dossier se fait à l’appréciation du fisc. Mais si vous quittez le logement, puis faites les travaux nécessaires à la location puis location immédiate, je ne vois pas ce qui posera problème. Dès lors que le fisc peut voir une superposition entre les travaux et le fait que ce soit votre RP, c’est sujet à redressement.
Cordialement.
Merci beaucoup pour votre retour !
Bonjour et merci pour ces explications tellement bien détaillées.
Concernants l’obligation de déduction immédiate de 10700€ je me pose encore certains questions. Dans notre cas, tous les 2 auto-entrepreneur avec 2 enfants, nous avons un QF très faible qui positionne notre tranche marginale à 11%.
Nous sommes donc sous le régime libératoire ce qui fait nous ne ne payons pas d’IR.
Dans ce cas sur les 10700€ que nous sommes obligés de déduire, seul le foncier de l’année en cours nous génèrerai des impôts : disons environ 5000€. Il resterai donc 5700€. Que vont ils devenir? L’optimisation est elle définitivement perdue dans ce cas de figure?
Je précise que nous serions en SCI IR.
Bonjour,
Si le déficit n’a rien pour s’imputer, je pense qu’il est perdu. Mais même au libératoire, le CA est ajouté fisctivement aux revenus pour le calcul du taux effectif. Du coup, les 10 700 doivent bien s’imputer. J’ai expliqué cette particularité des AE au prélèvement libératoire avec d’autres revenus ici : https://www.corrigetonimpot.fr/taux-effectif-impot-definition-calcul-auto-entrepreneur/
Grand merci, pour cette réponse qui semble évidente. Si je comprend bien, puisque qu’ils se seront tout de même imputé, ils me donneront au moins, le bénéfice d’imposer mon foncier sur une tranche marginale inférieur?
Bonjour,
Je compte faire des travaux d’environ 7000€ avec conventionnement ANAH.
A ce titre je bénéficierai d’un abattement de 50% (loyer social en zone C) sur mes revenus locatifs.
Pourrais-je cumuler cet avantage avec la déduction des travaux au réel.
C’est à dire par exemple :
10 000€ de loyers annuels
– 5000€ abattement ANAH (50% Cosse)
– 5000€ de travaux déductibles (7000€-2000€ subventionnés ANAH)
donc tout cumulé, un revenu locatif à 0
ou bien l’abattement lié au conventionnement ANAH est exclusif et je ne peux plus rien déduire en plus, ni intérêts d’emprunt ni travaux ? donc revenu imposable 5000€
Merci 1000 fois pour votre réponse !
Bonjour,
Je n’ai pas eu de cas sur la ANAH en particulier. Mais de manière générale, tous les dispositifs permettant un abattement sur les loyers sont tout à fait cumulables avec les autres déductions classiques.
Cordialement.
Bonjour Thibault
Je suis résident a l’étranger (Chine) et n’ai aucun autre revenu en France que mes revenus fonciers.
Lorsque j’ai un petit déficit foncier, comme cela m’est arrivé a plusieurs reprises (quelques centaines d’Euros), puis-je reporter ce déficit les années suivantes? et de quelle manière?
Bonjour,
Désolé mais je ne gère pas les situations fiscales où la convention étrangère peut impacter le système. Il faudrait étudier la convention fiscale avec la Chine pour voir comment le foncier doit être géré.
Cordialement.
Bonjour et merci encore pour vos précieux conseils.
J’en suis à ma 3ème année de déclaration de revenu foncier avec une mise en location effective que depuis courant année 2019 (livraison VEFA en mars 2019).
Pour les deux premières années, je retrouve bien mes déficits antérieurs non encore imputés dans le tableau récapitulatif. Je vais au bout de ma déclaration des revenus fonciers 2019, je me retrouve avec un nouveau déficit foncier d’environ -2900 € (résultant bien de l’opération frais&charges moins recette pour l’année 2019). Le problème est le suivant, c’est qu’il a reporté ce déficit en 4BC au lieu de 4BB comme ce fut le cas pour les déficits des années précédentes. Aurais je oublié de cocher une case quelque part? Mon déficit antérieur non encore imputé est de l’ordre de -3600 €.
Pourriez-vous m’aiguiller pour que ce nouveau déficit vienne se rajouter au déficit antérieur? Je ne m’explique pas cela.
D’avance merci.
Cordialement.
Bonjour,
Je pense que les années passées, le déficit venaient des intérêts et a donc été provisionner. Cette année, il doit venir d’autre chose (travaux etc…) et ils s’imputent alors sur les autres revenus jusqu’à -10 700 €.
Cordialement.
Bonjour et merci pour votre site.
Pacsés depuis 2019, Madame et Monsieur font une déclaration commune pour la 1ère fois.
Madame n’a et n’a eu les années précédentes que des revenus fonciers.
Monsieur n’a que des revenus salariés et n’a jamais eu de revenus fonciers.
Madame a sur son dernier avis d’imposition :
Reports sur les années suivantes
Déficits globaux des années antérieures non imputés à reporter sur la déclaration de vos revenus perçus en 2019 à souscrire en 2020 :
déficits provenant de l’année 2017………………………………………… 5000 €
déficits provenant de l’année 2018………………………………………… 500 €
Déficits fonciers antérieurs non déduits des autres revenus… 6000 €
Sur la 2044 :
En ligne 450 « Déficits antérieurs restant à imputer », il y a bien pour 2018 la somme de 6000€.
En ligne 451 « Montant total des déficits antérieurs non encore imputés au 31 décembre 2018 » il y a aussi 6000€ puisqu’il n’y a rien pour les années avant 2018 en ligne 450.
Ainsi sur la 2042 :
Dans la catégorie VOS REVENUS, sous catégorie REVENUS FONCIERS :
En case 4BD « déficits antérieurs non imputés », il y a bien les 6000€ indiqués sur la 2044, le report est donc bien effectué.
Dans la catégorie VOS CHARGES, sous catégorie CHARGES ET IMPUTATIONS DIVERSES, en partie « Déficits globaux des années antérieures
non encore déduits » :
En case 6FE pour 2017, il y a bien les 5000€.
En case 6FL pour 2018, il y a bien les 500€.
Pour l’année 2019, les revenus fonciers de Madame s’élèvent à 20000€ et les frais et charges à 5000€.
De ce fait elle fait un bénéfice de 15000€.
Ensuite je vois sur le résumé de la déclaration en ligne, que nous effectuons actuellement, que sont déduits des 15000€ le
« Déficits fonciers antérieurs non déduits des autres revenus… 6000 € »
vu précédemment, ce qui fait donc 9000€ (15000€ – 6000€).
Dans le détail du calcul je vois que cette somme, 9000€, sert de base de calcul pour les prélèvements sociaux :
PRELEVEMENTS SOCIAUX
Base CSG – CRDS Patrimoine …………….. 9000 €
Base prélèvement solidarité 7,5 % …….. 9000 €
Montant net CSG – CRDS Patrimoine … 873 €
Prélèvement solidarité net ………………… 675 €
Prélèvements sociaux ………………………… 1548 €
Puis ensuite les 5000€ en 6FE et 500€ en FL sont déduits pour faire le calcul de l’impôt.
Et c’est là que je ne comprends pas :
Pourquoi est-ce que ces déficits globaux ne sont pas déduits avant le calcul pour les prélèvements sociaux patrimoine ?
Pourquoi est-ce que ce sont des déficits globaux et non des déficits fonciers puisque Madame a créé ce déficit via un déficit foncier ? pour rappel elle n’a jamais eu de revenus salariés.
Un grand merci par avance pour votre aide précieuse.
Bonjour et merci pour votre suivi.
Pour ce genre de cas, je passe nécessairement par une formation (voir rubrique « à propos »). Il faut étudier le dossier et voir ce qui s’est passé en amont.
Une chose est certaine, les déficit disponibles s’imputent sur le foncier imposable avant calcul des prélèvements sociaux.
Cordialement.
Bonjour,
tout d’abord un grand merci pour toutes ces précieuses informations contenues sur votre site.
Ma question concerne l’imposition d’un investissement locatif en loi Cosse et le cumul désficalisation et déficit foncier.
Par exemple :
Je met en la location, en loi Cosse, un appartement pour un revenu locatif de 7000€ annuel.
Je réalise de nombreux travaux au cours d’une année, qui occasionnent un déficit foncier de 18 300€
Mon résultat foncier est donc de 0 l’année des travaux, lié au 15 300€ de déficit imputable sur le revenu locatif (loi Elan) et 3000€ de reliquat reportable sur les revenus foncier futurs
Quid de la défiscalisation Cosse de 30% d’abattement sur le résultat foncier (pour mon cas) ?
Est elle applicable (je pense que oui) mais dans quel ordre ?
D’abord la deduction cosse et ensuite le calcul du déficit ou autrement, notamment pour :
– la première année avec un résultat foncier de 0 et un déficit imputable au revenu global
– la seconde année avec un résultat foncier diminué des 3000€ de reliquat de l’année précédente
Le calcul de l’impôt est bien différent si on applique l’abattement Cosse avant le calcul du déficit ou après et du coup je m’interroge…
Un grand merci pour vos réponses, j’espère avoir été compréhensible 🙂
Bonne journée.
Bonjour
Je n’ai pas eu le cas et je n’ai pas le temps de vérifier mes dires actuellement; il y’a trop de commentaires à gérer 🙂
A mon avis, l’abattement va s’appliquer avec les autres charges déductibles. Donc imputation en premier des intérêts sur le loyer. Puis imputation de tout le reste (dont travaux et déduction Cosse) jusqu’à -10700 voir -15300 si cela est possible.
Cordialement.
bonjour,
J’ai lu attentivement votre livre.
J’ai un point pour lequel je ne suis pas certaine.
Revenus locatifs année N: 3000 euros
Interets: 1000 euros
Autres charges (travaux d’amélioration; taxe foncière..): 4000 euros.
Quelle est la chronologie de déduction des différentes charges de mes revenus locatifs?
1) dois-je d’abord déduire les intérêts puis les autres charges, soit déficit foncier de 2000 euros (que je dois immédiatement déduire de mes salaires car non liés aux intérêts)
2) je déduis d’abord mes autres charges, ce qui me permet de provisionner mes 1000 euros d’intérêt (qui ne peuvent pas etre déduits de mes salaires dans la limite des 10 700 euros…..si j’ai tout compris)
merci pour tout vos conseils très précieux
Bonjour,
Ce sera la première option malheureusement mais il n’y a pas le choix. Ce sera fait automatiquement si vous déclarez en ligne.
Cordialement.
Bonjour,
Un grand merci pour les articles, lectures fort instructives !
Je vais remplir pour la 1ère fois le formulaire 2044 pour un bien acheté en 2019 (Pinel). Le prêt bancaire a été débloqué l’an dernier et le bien ne sera livré que courant 2021. Je vais alors déduire « 1000 » d’intérêts en absence de loyers ; déficit provisionné. Mais comment dois-je le déclarer dans la déclaration 2042 ?
Car, si je remplis correctement le formulaire 2044, j’aboutis à la case 440 et dois reporter « 1000 » à la case 4BC de la déclaration 2042. Et de ce fait, ce déficit de « 1000 » sera déduit immédiatement de mon revenu global (et non provisionné)…
En vous remerciant sincèrement.
Nadine
Bonjour,
Le fait de remplir la 2044 sur l’espace en ligne suffit. Le montant va se reporter automatiquement dans la ligne demandée. Vous devriez le voir en faisant défilé les cadres par la suite quand les chiffres « 4 » apparaissent. Ce déficit se provisionnera et se reportera les années passées. Comme expliqué, si le déficit est composé des intérêts, il ne peut pas s’imputer sur les autres revenus et est automatiquement provisionné ce qui est une très bonne chose. Vous y gagnerez à la tranche fiscale ET aux prélèvements sociaux.
Je vous conseille de jeter un oeil à mon guide Pinel pour tout optimiser : https://www.corrigetonimpot.fr/livre-comment-faire-declaration-impot-pinel/
Cordialement.
Merci pour les éléments de réponse ! Je viens de procéder à l’achat de votre guide !
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bjr j ai parcouru le site mais j ai encore un doute voilà j explique ma situation je suis marié avec 2 enfants j ai 2 biens en location nu le premier est en location depuis septembre 2017 a 750e par moi credit soldé car c t ma résidence principale avant la mise en location donc je suis en réel sur celle ci avec les assurances ect et j ai acheté une 2e maison en septembre 2019 où j ai fait 23 000e de travaux moi même et la location à démarré le 1 avril 2020 donc le souci est que esque je prend la totalité des travaux pour la déclaration ou juste ce que j ai payé au 31 decembre 2019
Dois je prendre 10700e tout de suite dans mon cas ?
Dernière question
Situation Mr déclare 29000 abattement 10%
Mme déclare 14800 – 6224 frais réel = 8576e
9000e brut de loyer location pour 2019 pour le 1er logement moins les frais d acquisition et de travaux sans loyer sur le deuxième bien cordialement
Bonjour,
C’est difficile à dire sans étudier toute la situation. Une chose est sure, les travaux relatifs au bien acquis en 2019 qui sont déductibles le seront à 100% ce qui est une très bonne chose pour vous. Notez aussi que les 10700 s’imputeront tout seul, au niveau déclaratif vous n’avez rien à faire.
Pour le reste, vous pouvez envisager une formation par téléphone via la rubrique à propos ou mon ebook sur la location vide.
Cordialement.
Trés bel article.Petite question,
nous avons encore cette année environ 22000 de déficit en provision et 14000 de revenu foncier.
si je comprends bien, il faut faire 22000-14000 donc déficit de 8000€ ?
Si c’est cela , ou voit on apparaître ce déficit ? car aujourd’hui, nous avons simulé notre déclaration sans nos locations et nous devrions payer le même impôt, comme si notre foncier n’existait pas. les 22000 sont bien noté en automatique sur la déclaration . peut etre manque t’il une info à noter quelque part
merci beaucoup
David
Bonjour,
Si vous aviez fait la déclaration en ligne l’an passé, tout se reporte automatiquement. Vous pouvez facilement vérifier que vous n’avez pas de loyer imposable : il suffit de regarder s’il y’a des prélèvements sociaux à payer à la fin. S’il n’y en a pas, c’est que le déficit a bien tout épongé.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre réponse.
En fait nous n’étions pas mariés et faisions une déclaration aux impôts séparé donc le déficit était systématiquement divisé en deux et hauteur égale. Au moment de la séparation, Monsieur avait le même montant.
Une comptable (pas experte dans ce genre de sujets certes) m’a dit que si je ne louais plus de biens et que je n’utilisais pas ce déficit de suite il serait perdu à tout jamais….je suis donc ravie de constater que je pourrai prochainement réfléchir à refaire du locatif.
J’ai une dernière question, désolée: ce déficit est utilisable 10 ans mais à partir de quelle date? Nous avions rénové un corps de ferme dans lequel nous avons crée 2 logements loués par la suite mais pas au même moment . Ma résidence principale actuelle est le dernier des ces 2 logements créés . Le déficit correspond à un déficit crée pour la rénovation de ces 2 logements..?
Désolée pour mon insistance,
Merci encore pour votre aide,
Bien cordialement
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,J’aimerais avoir des renseignements sur ma situation particulière.
Séparée de mon conjoint depuis 2013, nous avons procédé à un partage de nos 3 biens locatifs en 2017.
J’ai récupéré un bien que nous avions en location et qui est devenu de suite ma résidence principale et mon ex compagnon a récupéré les 2 autres biens locatifs. Sur mes impôts sur le revenu 2018, j’avais un déficit fonciers de 19274€ que je pouvais reporter en 2019, que je n’ai pas reporté car je n’avais plus de bien en location.
Aujourd’hui je me pose la question de louer le bien que j’occupe actuellement (ma résidence principale actuelle): pourrais-je utiliser ce déficit foncier que je n’ai pas utilisé depuis?
Merci par avance pour votre retour,
Bien cordialement
Mme CARULLA
Bonjour,
Il faut s’assurer que le partage du déficit a été bien fait lors du divorce et qu’il n’y a pas eu de doublon. Après, votre part reste utilisable pendant 10 ans.
Cordialement.
Re bonjour.
Je n’ai pas bien saisi votre réponse . Cette année, J’ai plus de charges que de revenus fonciers . J’ai un déficit foncier de -7000 € et rien sur lequel l’ imputer car aucun salaire. Rappel de mon précédent message :Je suis investisseur, je vis de mes rentes et n’ai aucun revenu salarié. Cette année (c’est la première fois) je constate un déficit foncier de -7000€ car il y a eu de nombreux travaux. Je ne vais donc pas payer d’impôt Super. Mais est-ce que ce déficit est perdu ou puis-je le reporter sur les revenus fonciers de l’an prochain ? Je n’aurai toujours pas de revenus salariés l’an prochain. Un grand merci d’avance pour votre éclairage.
Bonjour,
Alors du coup, c’est une très bonne question. Je ne sais pas s’il sera provisionné juste du fait de son impossible utilisation sur d’autres revenus! J’ai envie de penser que oui. Vous le constaterez sur l’avis d’imposition émis par le fisc. Si les 7 000 € figurent à la fin de l’avis d’impôt comme déficit reportable, ils seront automatiquement reporté l’année suivante.
Cordialement.
Je pense que ça doit répondre à la question que j’ai posé sur le fil. Moi même n’ayant pas d’ IR (versement liberatoire auto entrepreneur) du coup pas de nouveau sur ce point?
Bonjour,
Ma question :
Peut on la même année avoir du déficit fonciers sur les revenus globaux et utiliser du du déficit reportable.
Ex : la fin des 3 ans de location d’un bien est au 01/07 de l’année soit 6 mois qui peuvent générer du déficit foncier sur les revenus inférieur à 10700€ et 6 mois de déficit positif qu ‘on pourrait combler avec du déficit reporte le tout dans la limite de 10700€??
Merci
Bonjour,
C’est impossible car le fisc regroupe tous les biens pour le calcul.
Cordialement.
BONJOUR,
Je suis investisseur, je vis de mes rentes et n’ai aucun revenu salarié. Cette année (c’est la première fois) je constate un déficit foncier de -7000€ car il y a eu de nombreux travaux. Je ne vais donc pas payer d’impôt Super. Mais est-ce que ce déficit est perdu ou puis-je le reporter sur les revenus fonciers de l’an prochain ? Je n’aurai toujours pas de revenus salariés l’an prochain. Un grand merci d’avance pour votre éclairage.
Bonjour.
Si le déficit provient des travaux, il va s’imputer immédiatement puisqu’il est compris entre 0 et 10 700 € comme expliqué.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
J’espère que vous allez bien et un grand merci pour votre site. Très bien expliqué et très instructif !
Une question cependant: vous dites, « Un déficit reportable pourra être utilisé uniquement sur un revenu foncier POSITIF dans le futur ».
Qu’advient-il si aucun revenu foncier positif n’est constaté au cours des 10 ans qui suivent ?
Merci.
Cordialement, Eric
Bonjour,
Il est alors perdu!
Cordialement.
Bonjour
J ai acheté bien en Vefa le 26 septembre 2018 le crédit a commencer le 15 mai 2018 seuls les échéances d’assurance sont prélevées le remboursement et donc les intérêts d’emprunt n ont pas encore commencé ils ont été différés (conseil du banquier de l époque)
je découvre suite à vos articles( très bien fait) que je pouvais déduire les intérêts d’emprunt
or à ce jour comme ils ont été différés je n’en ai pas mais puis-je déduire l’assurance du crédit ? et de même le faire a posteriori car je pense que j’aurais dû le faire sur la déclaration de 2019
Cordialement
madame Martin
Bonjour,
Cela faisait partie des frais déductibles effectivement et j’imagine qu’il y’en a d’autres (frais du prêt etc…). Je vous conseille fortement d’acheter mon ebook location vide (ou Pinel si c’est un Pinel). A la lecture, vous pourrez d’une part comprendre tout ce qui est déductible ou non. Par ailleurs, l’ouvrage propose un courrier de correction et détaille même la démarche pour le faire sur la déclaration 2020 si cela est possible (pas systématique).
Cordialement.
Bonjour
Merci vraiment pour cet article très clair.
Concernant le gain fiscal, j’aimerais savoir pourquoi le premier déficit de 10700 euros utilisé immédiatement ne se voit pas appliqué les prélèvements sociaux de 17,2%?
Bonjour,
C’est parce qu’il s’enlève des autres revenus comme les salaires par exemple et ceux-ci subissent juste l’impôt. Les PS ont déjà été pris par l’employeur.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai fait un prêt loi conso au lieu d’un prêt immo pour l’achat de caves (car montant du prêt trop faible pour un prêt immo). Celui-ci couvre également le montant des travaux s’élevant à 5000€.
Questions :
1) La fiscalité pour ce type de bien est-il le même que pour un appartement loué nu?
2) dans le cas du Régime Réel, le fait d’avoir souscrit un prêt conso, cela ne me permet-il pas de déduire les frais/intérêts liés à celui-ci pour l’achat et les travaux des caves ?
3) Comment cela se passe pour les propriétaires en déficit foncier inférieur à 10700€ n’ayant pas d’IR sur lesquels déduire le déficit immédiatement (IR = 0) ?
Exemple : D’après mon estimation, la première année de location (2020) ne couvrira pas les frais, notamment des travaux. Je devrais obtenir un déficit foncier d’au moins 2000€. Cependant, je sais déjà que je ne serai pas imposable sur l’IR pour l’année 2020, du coup je n’ai rien à déduire de l’IR, donc pas de gain fiscal.
– Le déficit peut-il être reportable dans ce type de cas ?
4) Enfin, peut-on changer de régime d’une année sur l’autre selon sa situation ? (passer du Régime Réel au Micro-Foncier l’année d’après ?)
Merci pour votre réponse!
Cordialement
Bonjour,
Cela fait beaucoup de questions!! Dans l’ordre : oui, je ne sais pas, le fait d’être non imposable n’empêche pas d’avoir des revenus sur lequel le déficit s’imputera inutilement, voir mes autres articles sur le sujet dans la rubrique immobilier.
Pour le prêt conso, il serait judicieux d’interroger le fisc. A mon sens, tout dépend de l’intitulé du prêt sur l’offre.
Cordialement.
Un grand merci pour votre réponse Thibault 🙂
Bonjour,
J achète 1 immeuble avec 3 appts dont 1 déjà loué vide. J ai 30000€ de travaux. J aimerai en mettre 1 ou 2 en meublé . Comment déduire les travaux au fisc. Déficit foncier seulement sur l appartement loué Vide? Au prorata sur les 3?
Puis je deduire les charges uniquement sur un seul appartement et déclarer les 2 autres en micro bic.?
Merci beaucoup de votre conseil.
Bonjour,
Il faudra dissocier les travaux selon les biens car la déclaration meublée sera différente de celle du vide.
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Ton article est top. Il répond à mes questions. Il est clair et bien rédigé.
Vraiment top.
Merci!
Bonjour,
Propriétaire d’une maison inhabitée depuis plusieurs années;
Je souhaite la mettre en location courant 2020, après avoir réalisé
des travaux de rehabilitation pour un montant estimé à 80.000€.
Pourrais déduire ce montant sur mes revenus locatifs 2020 de ce bien
et d’un autre en programme Pinel ?
Bonjour,
Si vous louez vide, le déficit s’imputera sur le revenus de tous vos biens loués vides (dont le Pinel). N’hésitez pas à jeter un œil à mon guide Pinel.
Cordialement.
Bonjour,
Je me suis lancé dans un investissement Pinel en 2015, terrain + construction étant totalement néophyte.
Le permis de construire a été déposé en 2014. L’achèvement des travaux a été prononcé en mai 2016.
La maison est en location depuis juillet 2016.
Afin de bénéficier de la réduction Pinel, j’ai rempli les formalités auprès des services des impots en déclarant mon investissement au niveau du plafond, soit 300 000€ alors que le coût total s’élevait à 336 000€.
Lors du calcul du déficit foncier de la première année (2015), j’ai déclaré les frais bancaires et d’assurances, créant ainsi un déficit alors que la maison n’était pas louée.
En 2016, ayant perçu des loyers, j’ai continué à faire mon bilan foncier.
Je viens de faire une réclamation auprès des impôts afin de savoir si les frais pour travaux (2016) ou les frais de notaire (2015) pouvaient en 2019 (revenus 2018) être considérés comme des charges et donc rectifier mon déficit foncier:
1/ Mon investissement Pinel est constitué des éléments suivants:
prix du terrain: 125 000 €
prix de la construction: 166 108 €
frais de notaire: 9 150 €
frais de bornage: 800 €
soit au total: 301 058 €
2/ Mes dépenses en matériels et travaux supplémentaires pour permettre l’aménagement du bien en vu de sa location:
aménagement des clôtures: 5 430 €
terrassement et nettoyage terrain: 4 020 €
regards d’aération du vide sanitaire: 492 €
facture carreleur: 3 623.13 €
factures carrelage faïence: 2 192.72 €
factures quincaillerie outillage: 1 634.05 €
électroménager cuisine: 687.86 €
achat de terre pour aplanissement terrain: 2 331.11 €€
Réception TV: 806 €
enduit muret: 1 680 €
tranchée technique: 1 393.20 €
Eau pluviale: 1 152 €
aménagement parking: 1 600 €
cuisine: 2 888.26 €
aménagement salles de bain: 3 009.57 € €
portail-portillon: 508.31 €
aménagement placards dressing: 2 013.49 €
soit un total de 35 461.70 €
La réponse a été celle-ci:
« Sont déductibles des revenus fonciers les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration effectivement acquittées par vos soins en 2018 à l’exclusion des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. (extrait de la notice des revenus fonciers qui est joint à ce message).
Dans votre cas, il s’agit d’une construction d’un bien, les dépenses n’étant pas incluses dans la base de votre réduction d’impôt pour un investissement locatif ne peuvent donc pas être déduites de vos revenus fonciers. »
Je ne comprends pas ce que cela veut dire.
Mon projet Pinel est constitué de toutes mes dépenses, soit 336 000€, et le plafond Pinel me permettant d’avoir l’avantage fiscal (6000€/an) est de 300 000€. Il y a donc 36 000€ de dépenses supplémentaires que je souhaitais déduire. Est-ce que je peux prétendre à une réduction et le cas échéant suis-je encore dans les délais?
Dans un second temps, j’ai oublié de déduire ma deuxième partie de la taxe d’aménagement sur les revenus 2017. Est-il possible de faire rectifier ma déclaration 2019 sur les revenus 2018?
En vous remerciant de m’apporter votre éclairage,
Cordialement
Bonjour,
Tout d abord, bravo pour ce site qui est le meilleur dans le genre.
J’achète un immeuble.de.rapport avec trois appartements . J ai 30000€ de travaux de toiture. Comment imputer le deficit foncier? Sur un seul appartement? Les 3 au prorata des surfaces? Comment faire si sur les 3 , J en met un en meublé ?
Merci beaucoup de votre aide.
Bonjour et merci,
Le déficit s’imputera automatiquement et de manière globale sur l’ensemble du foncier. Seuls les logements vides seront concernés. Un déficit provenant du vide ne pourra s’imputer sur du meublé fiscalisé différemment.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acquis un appartement à but locatif cette année qui nécessite de lourds travaux. Il n’a pas été loué de l’année 2019, et les première factures vont tomber en 2019. Pourrais-je déclarer mes travaux de 2019 en travaux déductibles (et me permettre un deficit foncier, notamment car j’ai un autre appartement en locatif) ?
Cordialement,
Bonjour,
J’ai hérité d’un bien à rénover, que je nomme 1er logement.
Logement ancien, non meublé destiné à la location pour un public très social
Travaux : 120 000 €
Aide Anah : 52 000 €
Prêt taux 0 % : 30 000 €
Prêt travaux : 30 000 €
Apport personnel : 8 000 €
Je vais bénéficier de la loi cosse, le plafond du déficit 15 300 €
j’ai choisi de louer le bien dans le cadre de l’intermédiation locative, c’est-à-dire de confier mon bien à une agence immobilière à vocation sociale, en location en vue d’une location à des ménages en précarité, la déduction fiscale s’élèvera à 85 % sur les revenus fonciers.
J’ai commencé à payer le maître d’œuvre cette année pour 4000 €, la suite des travaux en 2020,
Revenus locatifs annuel prévues en 2021 : 420 € x 12 mois = 5040 €
J’ai décidé d’acheter un immeuble de 4 logements (je le nomme 2ème logement) pour l’année 2020 afin de profiter du déficit foncier de 120 000 €,
Achat immeuble : 190 000 € + 15 000 frais de notaire dont 55 000 € d’apport
Prêt : 150 000 €
Revenus locatifs annuels : 18 120 € (1510 €/ mois) – biens déjà loués, revenus dès le 01/01/2020
Charges annuelles (fonciers, assurances…) environ 2500 € (pour logement 1 et 2)
Intérêts bancaires + assurances prêt sur 7 ans : environ 15 000 € (pour logement 1 et 2)
Je souhaiterai savoir si je ne me trompe pas dans mes calculs. Es-ce judicieux de faire un prêt sur 7 ans ?
Vaut-il mieux le faire sur 6 ans, 10 ans ?
Le déficit fonciers étant de 15 300 € maxi par an. Si les revenus locatifs dépassent, c’est mon cas 420 € pour le premier logement et 1510 € pour le 2ème logement soit 1930 € de revenus fonciers / mois ET 23 160 €/an.
La première année du déficit fonciers : 15300 € et les années suivantes le déficit sera de 15300 € aussi ou en fonction des revenus fonciers ?
J’ai essayé votre simulateur mais le déficit de la première année est à 10 700 € et les années suivantes de 18 505 €…..
Pouvez-vous m’aider SVP ?
Revenus Fiscal de Référence : 50 000 €, 4 parts, pacsés.
Je compte sur vous pour m’aider SVP, je ne sais pas à qui d’autre m’adresser.
Cordialement,
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
L’année dernière, nous avions un revenu foncier déficitaire de 4000 euros (car travaux). Puis-je le reporter sur l’impôt de cette année ? Et si oui, dans quelle case ?
Merci d’avance pour votre retour,
Cordialement,
Bonjour,
J’ai achete du Pinel en VEFA il y a 4 ans mais je suis non resident fiscal en France.
Je n ai jamais utilise l abbatement fiscal de ce programme.
Si je redeviens resident fiscal en France, puis je commencer a utiliser cette reduction d impot?
Bonjour
Il me reste encore 1045 euros de deficit antérieur à imputer au 31/12/2018.
Il n’y a pas d’intérêt à les utiliser en 2018 année blanche. Peut on ne les utiliser que l’année prochaine et comment l’indiquer.
Merci
Bonjour,
Vous avez un article sur le sujet sur mon site (idem pour oudni) 🙂
Cordialement.
Bonjour
Il me reste encore 1045 euros de deficit antérieur à imputer au 31/12/2018.
Il n’y a pas d’intérêt à les utiliser en 2018 année blanche. Peut on ne les utiliser que l’année prochaine et comment l’indiquer.
Merci
Bonjour,
le site est très complet mais je n’arrive pas à trouver la réponse à ma question.
Je loue un appartement sous le régime De Robien et il a toujours été en déficit global mais inférieur à 10700.
Cela m’a donc généré une réduction de mes impôts chaque année.
Pour 2018 l’impôt étant annulé dans mon cas (pas de revenus exceptionnels), je ne vais tirer aucun avantage fiscal ?
Cordialement
JB
Bonjour,
Le DeRobien est une déduction et non une réduction. De fait avec l’année blanche c’est d’une grande aide pour son développement.
Cordialement.
Bonjour, Bravo pour votre site que je découvre.je n’ai toutefois pas trouvé la réponse à ma question :Je bénéficie d’une réduction d’impôt suite à un investissement immobilier « scellier »depuis 2011. Mon imposition sur les rev. 2017 étant inférieure à cette réduction,il est noté sur l’avis d’imposition reçu en 2018:déficit antérieur sur revenus fonciers 2017 à reporter sur déclaration rev. 2018. L’année dernière,j’avais la même annotation mais ne l’ayant pas vu, je ne l’ai pas mentionné lors de la déclaration faite en 2018. Cette année,si je reporte ce déficit,je diminue mes rev. fonciers et donc mon revenu fiscal de reference(retraite + foncier) et par conséquent mon imposition,que je ne paierai pas car pas de rev.exceptionnels. Ce report aura aussi, d’apres Le détail indiqué à la fin de la déclaration , pour effet de diminuer ma restitution d’impot de 200€, Lié au « scellier ». Suis je obligée d’indiquer ce report au risque de diminuer cette restitution ? Quelles sont les conséquences d’un non report? Merci d’avance pour votre réponse qui doit sûrement concerner d’autres bailleurs. Cordialement
https://www.corrigetonimpot.fr/declaration-impot-2019-revenu-foncier-deficit-provisionne-locatif-annee-blanche/
Bonjour,
Je ne comprends pas la notion de deficit diffèré et les intérêts d’emprunts.
En 1) on parle d’un déficit foncier de -9000€ qui sera utilisé immédiatement car < 10700€. Cependant, pour obtenir ces 9000€, on a bien déduit 4000€ d’interets d’emprunts des (10000-15000) . N’est ce pas contradictoire à votre affirmation qui consiste à dire les intérêts d’emprunts déductibles ne peuvent jamais rentrer dans le déficit utilisé immédiatement?
Bonjour,
Les intérêts s’imputent en premier et donc sur un loyer positif.
Cordialement.
Je n’ai toujours pas compris (désolé).
Dans votre dernier exemple on a un déficit foncier de -3000€ (1000€ de loyer – 4000€ intérêt d’emprunt). Et pourtant dans ce cas on obtient un déficit provision reportable. Donc pourquoi en 1) c’est immédiat et ici non?
Parce que dans le dernier exemple, le déficit est uniquement composé d’intérêts. Il ne peut pas s’imputer sur les salaires et est donc provisionné.
Cordialement.
bonjour
j’ai un bien en pinel loué depuis mai 2018. J’ai contracté le prêt immobilier en octobre 2015. Aurai je du provisionner des déficits fiscaux (interet des prêts, assurances..)depuis cette date? je ne l’ai pas fait n’étant pas au courant. Cette erreur est elle rattrapable?
merci par avance
cordialement
Bonjour,
Nous allons quitter notre résidence principale fin 2019 avec le but de la mettre en location dès que possible début 2020. Nous n’avons pas encore choisi le régime de la location (LMNP ou pas, Airbnb ou pas…) mais il est sûr qu’on louera l’appartement pendant quelques années (au moins 3 ans).
On se demande s’il existe un scénario où les dépenses liées à des travaux (problèmes urgents d’humidités) que nous devons mener dans l’appartement avant l’été 2019 puissent être déduites des revenus déclarés en 2020. Par exemple, on pourrait déclarer 0€ de revenues fonciers en 2019 (le bien ne serait pas encore loué) et 5000€ de charges des travaux. Si on a bien compris et en partant de cet exemple, le déficit foncier généré de -5000€ s’appliquerait sur l’ensemble des revenues perçus en 2019 (en l’occurrence, les salaires) corrigeant ainsi les impôts à payer pendant l’année 2020. Est-ce correct ? Si c’est le cas, on pense que le régime de location (à démarrer en 2020) ne devrait pas jouer tant que le bien soit loué pendant 3 ans (2020, 2021 et 2022). Est-ce vrai ? Y a-t-il des points de vigilance à garder en tête ?
Merci beaucoup d’avance de votre réponse.
Bien cordialement,
Bonjour,
Cet article s’applique uniquement pour la location vide. En LMNP ou AirBNB, c’est celui-ci qu’il faut lire : https://www.corrigetonimpot.fr/impot-loyer-meuble-saisonnier-calcul-non-professionnel-taux-etudiant/
Cordialement.
Bonjour Thibault,
Avant tout merci pour la clarté de vos vidéos. Votre aide est précieuse.
Ma question : je suis auto entrepreneur avant des prélèvements IR+Ps à 25, 2 % de mon chiffre d’affaire. Normalement, je ne peux déduire aucun frais de mon CA. Mais je ne sais pas si cela s’applique à l’investissement immobilier.
Je vais acheter un bien ancien, et effectuer 20 000€ de travaux de rénovation. Donc cerfa 2044.
La déduction des 10700€ de la première année sur mon impôt sur le revenu est elle applicable à mon statut d’auto-entrepreneur ?
Dans le cas contraire, est ce que cette somme reste dans le total de mes charges déductibles ?
Un grand merci !
Bonjour,
Les 10 700 s’imputeront sur vos revenus imposables. Possiblement sur les revenus AE mais très difficile à anticiper à cause du taux effectif : https://www.corrigetonimpot.fr/taux-effectif-impot-definition-calcul-auto-entrepreneur/
Cordialement.
Bonjour, merci pour cet article ! J’ai plusieurs immeubles en location et je souhaite déclarer au régime réel et faire jouer le déficit foncier en 2018 (car beaucoup de travaux). Je souhaite vendre un de mes biens (il ne sera donc pas louer pendant les 3 ans suivant normalement). Peut on faire jouer le déficit sur seulement les autres biens (les charges importantes sont liés aux biens gardés) ? Comment s’y prendre ?
Merci.
En gros, excepté le ravalement, la couverture n’est pas déductible dès lors qu’on augmente la surface… vraiment dommage.
Bonjour,
et un grand merci pour votre blog, certainement le meilleur du genre.
J’ai une question relative à la fiscalité des revenus fonciers. Les frais d’agrandissement ne sont pas déductibles. Cependant, dans le cadre d’une surélévation (et agrandissement) d’un logement existant, est-il possible de déduire un certain nombre de travaux, à savoir le ravalement de la façade, qui doit être faite dans le même temps ? Est-il possible également de déduire les frais de couverture ?
Enfin, sachant qu’il y a trois appartements en location dans l’immeuble, certains travaux peuvent-ils être déductibles au titre des parties communes ?
Merci par avance !
Bonjour,
J’ai détaillé les frais déductibles au titre des travaux ici : https://www.corrigetonimpot.fr/revenu-foncier-travaux-deductibles-calcul-impot-revenu-louer/
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
J’ai acheté en 2018 un appartement déjà loué. J’ai donc perçu des loyers en même temps que je rembourse mon pret. Donc puis je déduire mes mes intérêt d’emprunt de mon salaire, contrairement à ce qui est dit à la fin de votre article ?
Merci pour votre réponse
Bonsoir, je découvre votre site et il est particulièrement instructif et complet.
J’ai une question sur les déficits reportables. Lorsque l’on a stocké du déficit reportable, est on obligé de le mobiliser lorsqu’il y a un revenu foncier positif ? ou bien peut on choisir d’assumer un revenu foncier positif et être imposé et conserver son déficit reportable pour plus tard ?
Je pense notamment à l’année 2018 : je suis positif sur mon bien, mais il me reste du déficit reportable. Comme l’impôt 2018 sera annulé, je n’ai pas trop envie de mobiliser inutilement ma réserve alors qu’elle pourra servir les années suivantes.
JE vous remercie pour votre éclairage
Bonne nuit
Bonjour,
Malheureusement on a pas le choix. J’ai évoqué la problématique que vous avez parfaitement comprise ici : https://www.corrigetonimpot.fr/pourquoi-declarer-revenu-foncier-charges-2018-impot-source/
Cordialement.
Bonjour
dans le cadre d’un investissement dans l’ancien avec travaux, vaut-il mieux user du déficit foncier ou de la loi Denormandie en place depuis début 2019?
Bonjour?
je loue dans le cadre de « DE ROBIEN » classique. Je commence simplement à faire du bénéfice .
J’ai bien sur un déficit foncier que je reporte depuis 2006 . Que puis-je déduire du déficit ?
Exemple: bénéfice 2018 1500 euros . faut-il prendre directement 1500euros sur mon déficit antérieur?
remerciements
Bonjour,
Cela se fera tout seul. Le déficit des années passées provisionnés s’imputera sur le foncier positif. Celui de 2006 est perdu depuis un moment mais si vous en avez de 2008 ils s’imputeront encore cette année.
Cordialement.
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Un grand merci pour votre temps et les explications détaillées.
J’ai une question très technique:
J’ai un appartement loué en vide, bénéfices fonciers environ 15000 euros en 2018,2019.
Je vais acquérir un 2ème bien qui va générer 70000 euros de déficit foncier.
Voici ma question :je souhaite louer en meublé le bien 1 fin 2020. Mais les revenus immobiliers vont être gommes par le déficit foncier généré par le bien 2.je compte bien louer en vide le bien 2 au moins pendant 3 ans, et ce jusqu’au 31 décembre comme il est exigé, mais quand est il concernant mon souhait de location meublée du bien 1,qui a profité du déficit du bien 2,mais qui n’en a pas été l’origine ? Pourrai je malgré tout le louer en meublé fin 2020?
Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.
Et bravo encore pour tous vos apports.
Catherine
Bonjour,
Le vide et le meublé sont complètement indépendant. Il ne sera pas possible d’imputer un déficit issu d’une location vide sur un bien meublé.
Cordialement.
Que pensez vous des SCPI de Déficit foncier, pourriez vous faire un article là dessus ?
Bonjour,
Je n’ai pas encore écrit sur le sujet mais je le note dans ma to do list si jamais j’arrive à trouver le temps.
Cordialement.
Bonjour,
j’ai trouvé une partie des réponses à mes questions concernant la possibilité de choisir ne pas déduire les 10700 euros mais j’ai quand même une question concernant mon problème (j’avais fait une opération girardin reportable sur 5 ans et je risque d’en perdre une partie suite a des travaux dans un logement)
Vous dites » Le fisc impose la déduction immédiate des 10 700 premiers euros de déficit sur les salaires avant d’avoir le droit de provisionner », donc les travaux déductibles ne peuvent pas être reportés pendant 10 ans sans une déduction immédiate même si je veux juste imputer, uniquement sur mes revenus fonciers, les travaux et ne jamais faire de déficit global.
J’imagine que je n’ai pas le droit de reporter la déclaration de mes déficits de 3 ou 4 ans.
Je me demande donc une fois les déficits provisionnés (donc après une première imputation 10700 premiers euros sur le revenu global), peuvent ils ne pas être utilisé pendant 3 ou 4 ans ? ou faut il obligatoirement que j' »efface » tous mes revenus fonciers dès la 2ème année.
Merci
Bonjour,
Vous n’aurez pas le choix, si un revenu foncier positif apparaît les années suivantes, le déficit provisionné s’utilisera immédiatement pour ramener le foncier à 0 €.
Cordialement.
Bonjour
J’ai fait construire une maison à but locatif ( début de construction 10/17, livraison 07/18). Celle-ci a été louée à partir de septembre 2018 ( loyer 575 euros)
Pour ma déclaration 2018 ( revenus 2017) j’ai opté pour le régime micro foncier et n’ai pas fait de déclaration 2044 pour les années 2016, 2017.
Ayant pris connaissance de votre guide, est il possible de faire le courrier de de correction pour les charges déductibles.
Cordialement
Thierry
Bonjour,
Oui tout à fait. C’est un peu plus compliqué car il faut faire le courrier et imprimer les Cerfa 2044 et 2042 des autres années pour les remplir à la main. Je recommande l’envoi recommandé. J’en ai déjà fait plusieurs qui se sont très bien déroulés.
Cordialement.
bonjour,
bravo pour votre site qui est de loin, le meilleur,
je suis français non résident (je paie mes impots en Suisse) avec 0 revenus en France à part ceux de revenus fonciers.
. je génère un déficit foncier (location appartement en France) de 3250 euros, comme c’est inférieur a 10700 euros, cela me fait un deficit a reporter sur le revenu global et non foncier de l’année en cours. Or je n’ai pas de revenu global à payer en France (mes seuls revenus sont en Suisse), je souhaite savoir si ce déficit est du coup reportable sur les années d’aprés ? en tant que déficit foncier ? merci
Bonjour.
Malheureusement non, les premiers 10 700 s’imputent l’année en cours et ne sont jamais provisionnés. Après je n’ai jamais vu un cas où il ne sont pas utilisables…peut-être sont-ils alors provisionnés mais j’en doute fort. Il faudrait faire une simulation sur « impôt.gouv » ou interroger le fisc pour voir.
Cordialement.
Bonjour,
Votre site est de très loin le meilleur que j’ai vu en la matière, tout est clair et très détaillé.
Petite question, j’ai opté en 2017 pour une imposition au réel car gros travaux de ravalement, sur les 3 ans cela restait bénéfique bien que les 2 années 2018 et 2019 auraient été plus favorables au forfait, l’année blanche 2019 compte-elle dans les 3 ans ? ce qui du coup me permettrait de sortir du réel une année plus tôt ?
Bonjour,
Oui, ça reste une année fiscale et on fera une déclaration donc ça compte dans les 3 ans.
Cordialement.
Merci Thibault pour votre réponse et le moteur de recherche sur le nouveau site est très pratique.
Bonjour Thibault,
Votre site web et son contenu est top! un petit cas d’école pour vous ? assez technique 🙂
Exemple:
j’ai 1200 euro de déficit foncier en 2017 (1100 euro frais cautionnement et 100 euros assurance emprunteur) car le prêt n’est pas débloqué pour du PINEL acquis en 2017
Option 1: je met mon bien en location en décembre 2018 avec un loyer de 600 euro donc je consomme 600 euro sur mon deficit foncier..inutile avec l’année blanche et les 600 euro restants iront en réduction sur mes revenus…inutile avec l’année blanche donc je perd mes 1200 euro de deficit foncier
Option 2: j’attends janvier 2019 pour la location et je conserve mon deficit foncier car j’aurai 0 euro de loyer encaissé en 2018
Ai je bien compris votre article afin que je fasse le bon choix?
au plaisir de vous lire
Franck
Bonjour. Petite erreur dans l’option 1, on a bien 600 utilisé pour gommer les loyers mais les autres 600 € restent provisionnés (un déficit provisionné ne s’impute que sur du foncier positif). Fiscalement c’est donc mieux d’attendre janvier. Après, cela vous fait perdre 600 € de loyers donc au niveau rentabilité finale, autant louer dès que possible. Cordialement.
Bonjour,
Super votre site…
Petite question, j’avais omis de déclarer sur ma déclaration de cette année des charges déductibles venant de l’achat d’un bien Pinel en 2017. J’ai fait ma modif comme vous me l’aviez conseillée. Les
impôts ont répondu favorablement à la modification par mail.
Ont-ils l’obligation de me renvoyer un nouvel avis d’imposition pour 2018 mentionnant le déficit foncier?
Merci pour votre aide.
Cordialement.
Sandrine
Bonjour,
Merci pour toutes ces informations,
j’ai bien noté qu’il est possible de déduire les intérêts et assurances, mais votre simulation concerne un bien investi pour du locatif, est ce la même formule dans le cas où je souhaite mettre ma
maison principal en location ?
Vous remerciant par avance,
Cordialement,
Bonjour,
Malheureusement, le temps me manque en ce moment avec le transfert du site : https://www.corrigetonimpot.fr/corrigetonimpot-change-transfert-site-internet/. J’ai peur de ne pouvoir faire
un tel guide même si ce n’est pas l’envie qui manque.
Cordialement.
Bonjour,
Avez-vous en préparation le guide fiscal pour la location meublée sur le même modèle que la location vide ?
Merci pour votre réponse.
PS : toutes mes félicitations pour votre réponse site que j’ai découvert par hasard et qui va m’être très utile. Je le trouve très bien fait et clair.
Bonjour Sophie,
J’ai détaillé tous ces cas dans un article complet sur les travaux 2018 que vous trouverez dans la rubrique « année blanche ».
Cordialement.
Bonjour
Je suis sur le point d’acheter un appartement à rénover pour le louer. les travaux auront lieux normalement en 2018 mais il est peu probable qu’il y ai des loyers sur 2018. Que va-t-il se passer
sachant qu’il s’agit de mon premier bien locatif donc aucun revenus fonciers pour le moment? Pourrais faire une déclaration sur les revenus fonciers avec 0 en revenus foncier afin d’enregistrer les
intérêts, qui seront donc intégralement reportés et les travaux 25 000€ en déficit foncier? les travaux pourront-ils être déduit de mes revenus 2018 ou faudra-t-il tout reporter sur 2019?
Y a-t-il un risque que je ne puisse jamais enregistrer les travaux 2018 en déficit puisqu’il n’y aura pas eu de revenu cette même année?
Merci
Bonjour,
Vous avez un article entier sur le sujet très détaillé dans la rubrique « année blanche ».
Cordialement.
Bonjour,
Je suis un propriétaire foncier, depuis des années mes revenus sont supérieurs à 100.000 euros,
J’ai un appartement qui vient de se libérer et doit donc faire des travaux « 20.000 euros.
Je voudrai faire ces travaux cette année 2018 comment cela se passe t’il, on doit faire une déclaration pour cette année comment cela se passe t’il pour la déduction de ces travaux?
Pourrai-je les déduire pour payer mon d’impôts
Que me conseillez vous
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Bonne question, je ne vais pas m’avancer au risque de dire une bêtise. Je vous suggère de faire des simulations via le simulateur « impôt.gouv » ou votre espace pour trouver la réponse. Je manque de
temps pour le faire moi même en ce moment!
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour Thibault,
Je me pose une question sur le déficit foncier déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10700 €.
Dans vos calculs, c’est le salaire imposable qui correspond au revenu global.
Or si je n’ai pas de salaire, mais uniquement un revenu foncier (résultat déficitaire) et un revenu micro-BIC, le déficit foncier est déductible de mon bénéfice micro-BIC imposable (après abattement
de 50%).
Pourriez-vous me confirmer ce point car je ne trouve pas d’information à ce sujet sur le site des Impôts ?
Un grand merci d’avance.
Bien cordialement
Bonjour Patrice,
Il me semble que le fisc fait le report tout seul. Il n’y a que la première année de la déclaration en ligne où le report est à faire seul (normal, le logiciel ne connait pas le déficit qui était sur
la déclaration papier).
A partir du moment où vous êtes en ligne, le report se fait tout seul.
Cordialement.
Bonjour,
Petite question concernant la répartition des déficits et imputation des bénéfices fonciers dans les fameux tableaux de répartition ligne 450 pour la 2044 et 650 pour la 2044 spécial.
– Pourquoi donc le fisc ne reporte pas tout simplement les montants inscrits les années précédentes au lieu de nous laisser à chaque fois refaire ce détail ?
Je m’interroge sur mon exemple perso :
– J’ai 2000 euros de bénéfice foncier, je suis allé jusqu’au bout de ma déclaration et le simulateur m’a donné mon impôt, je me suis rendu compte que je n’avais pas remplis le tableau ligne 450 pour
absorber mon bénéfice foncier avec mes déficits antérieur de 13000 euros. j’ai fait la modification (inscrit 2000 euros dans la colonne B face au montant de 13 000 euros et continué ma déclaration et
là mon impôt est identique avec les 2000 ou sans les 2000 est-ce normal ?
Il me semble logique que mon revenus foncier de 2000 euros augmente mon revenus imposables et me fasse payer plus d’impôt ainsi que des prélèvements sociaux.
qu’en pensez vous ?
cordialement
Patrice
Bonjour Julien,
Direction la rubrique immobilier où vous trouverez un article détaillant toutes les charges déductibles une par une.
Cordialement.
Bonjour,
Ma question concerne la déclaration d’impôt 2018. J’ai acheté un appartement en VEFA (signature chez le notaire en novembre 2017 pour une livraison début 2019). J’ai effectué des dépenses en 2017
:
– frais de notaire (dépôt de garantie, frais d’acte et procuration)
– assurance emprunteur,
– frais d’étude prêt immobilier (banque)
– commission de caution prêt immobilier
Quels sont les frais que je puis déclarer dans la 2044 ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Tout est fait automatiquement. J’imagine que vos intérêts se sont imputés sur les loyers de l’année en question s’ils ne sont pas reportés.
Cordialement.
Bonjour, j’ai acheté un apt. en avril 2017, j’ai effectué des travaux pour la mise en location. Il est loué depuis juillet 2017. Lorsque j’ai complété ma declaration d’impôt, j’ai un déficit
imputable sur le revenu global de 10700 € et 15€ reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Vous notez que les intérêts d’emprunts ne peuvent pas être utilisés immédiatement.
Comment faire pour créer un deficit provisionné avec mes intérêts d’emprunts qui sont de 1970 € ? Lors de ma déclaration, ils ne les ont pas séparés …
Merci beaucoup pour votre réponse,
Virginie
Bonjour Marie,
La question est de savoir si le fisc accepte la déduction du bien non loué aussi longtemps. On peut déduire si et seulement si les travaux sont faits pour louer le bien et que le bien est loué
rapidement après. Reste à savoir jusqu’à quel délai ce « rapidement » est toléré. Vous pouvez les interroger ici :
https://www.corrigetonimpot.fr/comment-joindre-contacter-centre-impot-mail-ecrit-question/
Cordialement.
Bonjour,
Ma question concerne le déficit foncier.
J’ai 2 biens au régime réel depuis 2016 :
– 1 appartement loué
– 1 maison avec d’importants travaux de rénovation (10 700 € déjà déduits sur 2016) et non loué (ne trouvant pas de locataire).
Est-il possible de continuer de déduire le montant des travaux restants sur 2017 et les années suivantes sans locataire puisque des loyers sont quand même générés par la location de l’appartement
?
Merci pour votre réponse.
Bien cordialement.
Marie
BOnjour,
Le déficit ne s’enlève jamais de l’impôt, il s’enlève du revenu car c’est une déduction.
Cordialement.
Bonjour, question si mon déficit foncier est supérieur au montant de l’impôt du; puis je provisionner le montant sur les années suivantes.
Ex: Impôt du 350€, déficit foncier -3500€; Puis je affecter 350€ à l’annulation de l’impôt et reporter 3500-350 sur l’année suivante.
Merci d’une réponse.
Merci une fois de plus pour votre réponse, je vais donc le faire en ligne certainement , et concernant votre site j’en parle à tout le monde tellement il est intéressant.
Bonjour,
Si vous déclarez en ligne, cela se fera tout seul via le report automatique. Côté déclaration papier, c’est plus compliqué. Il faut reporter les montants finaux de la 2044 dans les cases 4 de la
déclaration 2042. De mémoire, c’est la case 4BC qui s’impute sur les salaires.
N’hésitez pas à partager le site.
Cordialement.
Bonsoir je deviens une accro de votre site, je vais remplir pour la première fois une déclaration 2044 parce que nous avons acheté 2 biens destinés à la location mais en raison de travaux importants
qui ne sont pas encore terminés et donc pas encore loués nous avons un gros déficit à déclarer.
Nous pouvons donc bénéficier des 10700 €qui devraient être déduits de nos salaires mais comment fait-on pour les déduire de la déclaration 2042? Dans quelle case je dois les noter? D’avance un grand
merci.
Bonjour,
Désolé, je ne maitrise pas la fiscalité pour les biens loués à l’étranger.
Cordialement.
Bonjour
J’ai acquis un appartement à l’étranger que je loue. Le pays où se trouve ce bien ouvre droit à un crédit d’impôt . En 2017 j’ai fait faire de gros travaux dans cet appartement et n’ai pas pu le
louer. Puis-je déclarer des déficits (comment : une partie imputable sur mon revenu global et le reste à reporter pour les années à venir) ?
Bien cordialement
Bonjour,
@Patrick : vous pouvez faire une demande de correction des années passées. Si vous rectifiez l’oubli de la déduction des intérêts, cela nécessite d’être au réel.
@Laurent : vous déduisez les intérêts à votre charge. Si le prêt est global, il faut faire un prorata selon le pourcentage que vous détenez.
Cordialement.
Bonjour,
Merci encore pour vos articles et votre aide.
Voilà ma question : Je suis en indivision sur 2 logements locatifs avec 2 membres de ma famille.
Sur l’acte notarié, il est précisé que je détiens la moitié du terrain que nous avons acheté en indivision et que les 2 membres de ma famille détienne l’autre moitié. Nous avons donc chacun 1 locatif
sur notre terrain.
Ayant un second logement locatif sur une autre commune, je suis au réel pour la déclaration des impôts, contrairement aux 2 autres personnes qui se retrouvent en micro foncier.
Ma question est la suivante, comme je suis hors micro foncier, je peux déclarer les intérêts de notre crédit, mais que puis-je déclarer?, la moitié des intérêts ou la totalité?
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
Avant tout, un grand merci pour tous ces tutoriaux.
J’ai une question à poser au sujet des frais intercalaires.
J’ai fait construire un logement locatif hors PINEL en 2015, pour une mise en location au 01.01.2017.
De 2015 à fin 2016, j’ai réglé des frais intercalaires, la question est de savoir si je peux pour cette année ou l’année prochaine les déclarer ? (oubli de ma part) et sur quel formulaire sachant que
je suis actuellement en micro foncier et que l’année prochaine je serai au réel (revenus du foncier supérieur à 15000 euros).
Par avance merci pour votre aide.
Cordialement
Bonjour,
@Patrick : si les travaux sont déductibles et que chaque année ils sont en déficits, chaque année ils s’imputeront dans la limite de 10 700 sur les autres revenus.
@Yves : désolé, mes compétences s’arrêtent avec les conventions fiscales entre pays. Il faut vous tourner vers un avocat fiscaliste.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis expatrié et donc revenus imposables en France = 0€. Mais j’ai acheté un bien que j’ai mis en location l’an dernier après avoir fait qqs travaux. Résultat : déficit foncier de 9600€ au titre
de 2017.
Je comprends qu’ils sont en théorie déductibles entièrement des revenus de 2017, mais que se passe-t-il dans mon cas ? Puis-je les traiter en déficit foncier reportable sur les autres années?
merci d’avance de votre réponse
Bien cordialement
Sans aborder de l’année blanche de 2018, ma question porte sur la possibilité d’obtenir sur 3 année consécutives la déduction immédiate de 10700 E max.
projet de dépense pour travaux ( étude comprise) sur 3 années civiles.
Pour info, les travaux de gros œuvre porte sur l’isolation, le chauffage, menuiserie, …
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour,
@Martine : cela fait beaucoup de questions très techniques et assez longues. Je vous invite à contacter un expert-comptable qui me parait plus que justifié au vu de votre situation.
@Sam : vous trouverez un article entier permettant de remplir la déclaration 2044 case par case sur ‘impôt.gouv » dans ma rubrique « immobilier ».
Cordialement.
Désolée encore une autre question mais celle-ci concerne notre SCI pour du locatif de 3 appartements.
J’aimerais savoir si en ayant un cumul de deficit par exemple de 15 000 euros, si le résultat de l’année de la SCI est positif, le deficit de 10 700 normalement appliqué sur le revenu global ne sera
pas appliqué. Est ce que le report du déficit sera alors appliqué automatiquement sur les revenus fonciers ?
Merci beaucoup pour votre aide.
Bien cordialement
Bonjour
Votre article sur les deficits fonciers est très intéressant.
J’ai acheté un appartement en mai 2016. Je l’ai loué environ 2 ans. En novembre 2018 lorsque le locataire a quitté les lieux je n’ai pas trouvé d’autres locataires. 3 visites seulement et des personnes sans revenus suffisants (RSA – Chômage ou pension adulte handicapé..)
Pour 2018 je n’ai donc déclaré que 10 mois de revenus locatifs.
Pour 2019 puis je declarer un revenu à 0 en listant mes charges ce qui va m’amener à un deficit foncier (?)
Bonjour,
Il faudrait pouvoir prouver au fisc que vous rechercher activement un locataire non stop pour que ce soit possible.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour,
Merci encore pour votre article.
Perso, j’ai l’habitude de remplir la case micro foncier vu que mes revenus fonciers sont inférieurs à 15000 Euros. Par contre, cette année, je n’ai loué mon studio que deux mois, mais j’ai eu pas mal
de travaux, largement supérieur à mes revenus fonciers.
J’imagine qu’il va falloir remplir le document 2044 mais par contre, quelle case il faut remplir justement pour indiquer ces travaux ? Est-ce que je retire la différence entre mes travaux moins mes
revenus fonciers de mon salaire sur l’impôt sur les revenus ?
Bonjour,
Pourriez-vous reposer votre question sur le bon article? Ici le sujet traite du déficit uniquement hors année blanche.
Par ailleurs, les travaux de gros oeuvre ne sont pas déductibles. Cela signifierait ici que seuls les 5k serait déductibles ce qui facilite grandement la problématique!
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour la qualité pédagogique de ce sujet, c’est clair.
Je souhaiterai une précision sur le chapitre stratégie patrimoniale dans lequel vous prenez pour exemple des travaux à cheval sur 2 année civile.
Si en 2017 j’ai des factures d’études ( architecte ) des travaux qui débutent en 2018 ( factures gros œuvre) pour se terminer au premier semestre 2019 , puis-je bénéficier 3 fois des déductions
immédiates ?
En 2017, pas de location mais 5 000 E d’étude
dernier trimestre 2018 environ 50 000 travaux, puis 80 000 en 2019. Les loyers débuteront en 2019.
Merci
Cordialement
Bonjour,
Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.
Je reviens vers vous, car j’ai un autre problème pour remplir ma déclaration concernant notre location meublé de tourisme classé qui dépasse le revenu annuel de 23 000 euros.
Normalement si j’ai bien compris, ces revenus sont assujetti sur la totalité au RSI pour la totalité et à 6% car c’est un meublé de tourisme classé, et je devrais avoir un abatement de 87 % pour la
partie qui rente dans mon revenu global.
Le souci c’est que sur la ligne 5NG on m’indique « Meublé de tourisme classé » et sur la ligne 5NJ « meublé de tourisme déjà soumis aux cotisations sociales. »
En ce qui me concerne c’est un meublé de tourisme classé qui dépasse les 23 000 euros et qui est soumis aux cotisations sociales depuis 2017.
Ma question est je dois mettre les revenus sur la 5NG ou 5NJ ou les deux sans que cela fasse un cumul bien sûr, car les deux rubriques sont concernées. Et je devrais donc cotiser au rsi pour 6% sur
la totalité (je suis en train de faire les demarches car la loi est passée fin 2017 et que j’en ai pris connaissance qu’en mars 2018) et bénéficier de l’abbatement à 87 %
Merci beaucoup pour votre réponse
Bien cordialement
Bonjour Philippe,
Pour la déclaration actuelle, vous déclarez les travaux déductibles payés en 2017. En parallèle, il faudra faire un courrier de demande de correction de la déclaration 2017 sur les revenus 2016 en
joignant les factures non déduites de 2016.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai fait des travaux dans un bien jamais loué, 65500€ de travaux d’amélioration et de remise en état sans modifier la surface de plancher, travaux de mai 2016 à juin 2017. J’ai loué ce bien en
juillet 2017, ce bien n’avait jamais été loué avant, de ce fait, je n’ai pas déclaré les travaux en 2017 aux impôts comme je n’avais pas rempli une déclaration 2044 mais une déclaration 2042 comme
une personne lambdas. A ce jour, que j’ai des revenus foncier, je me demande si j’ai le droit de déduire les travaux à hauteur 10700€ sur l’année 2017 et pour le reste créer un déficit pour les
prochaines années ? Sachant que 95% des travaux on été effectué en 2016 mais sans loyer en 2016, je n’ai rien déclaré.
A ce jour, est-il trop tard pour déclarer mes travaux de 2016 ? Ou puis-je encore le faire ?
Merci d’avance.
Très cordialement.
Philippe
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Bonjour Martine,
Malheureusement non, pas d’arbitrage possible! Le calcul se fera automatiquement, vous n’avez pas la main.
Cordialement.
Bonjour,
Je voulais savoir quand on a 2 biens en location, si le déficit sur le 1er est imputable sur l’autre ? Ou s’il faut l’imputer sur l’année suivante?
Bonjour,
Si les deux biens sont loués vides, le déficit du bien 1 va immédiatement s’imputer sur le revenu foncier positif du bien 2.
Cordialement.
Bonjour,
Je souhaite remplir la 2044 et je me pose la question concernant le déficit imputé sur le global de 10 700 €, lorsque l’on a un déficit de 19 000€ qui peut se déduire sur la partie des revenus
fonciers, car cette année nous ne seront pas imposable au niveau revenus ? a t on la possibilité de choisir selon notre cas ?
Dois je remplir dans mon cas en premier la 2044 ? je rêve peut être, en me disant que si je ne suis pas imposable, le déficit ne sera pas déduit après avoir remplie la 2042 😉 !
Merci pour votre aide
Bien cordialement
Un grand bravo pour votre site et vos exemples si pédagogiques et éclairants!
Bonjour,
Pour moi cela reste possible (uniquement sur les dépenses déductibles ce qui n’est pas le cas de toutes celles que vous citez) car les dépenses sont engagés dans le but de louer et que vous
n’habiterez pas le bien entre temps. Il faudrait contacter un avocat fiscaliste afin qu’il vous oriente sur le sujet via les jurisprudences passées.
Cordialement.
Bonjour,
Je me permets de vous contacter pour une question concernant la déclaration d’impôt 2018.
J’ai acheté un appartement en VEFA (signature chez le notaire en septembre 2017 pour une livraison en juin 2019). J’ai déjà effectué des dépenses pour cet appartement en 2017 : assurance emprunteur,
frais de notaire, frais de caution, intérêts du prêt…
Sachant que je souhaite dès 2019 louer l’appartement, il me semblait que l’on pouvait déclarer sur 2018 les dépenses réalisées en 2017 en précisant dans la déclaration que cet appartement sera loué
dès sa livraison (ces dépenses venant en déduction des futurs loyers et pouvant être reportées d’année en année).
J’ai pris contact avec le centre des impôts de ma ville : pour eux, c’est possible uniquement si je loue l’appartement dans un délai raisonnable et ce n’est pas mon cas puisque la location ne sera
effective qu’en milieu d’année 2019. D’après eux, les sommes payées en 2017 sont perdues ! Pouvez-vous m’apporter une réponse que je puisse opposer aux impôts si je suis dans mon droit. Merci.
Je fais pour la première fois une déclaration pour bien locatif, une aide précieuse pour comprendre les subtilités des reports et de la 2044. Un grand merci
>>> Mon Guide : Comment payer moins d’impôt? Thibault DIRINGER
Bonjour,
Il faut que le déficit ait moins de 10 ans. S’il a été acté pendant que le bien est loué, il a vocation à perdurer.
Cordialement.
J’ai loué pendant 13 ans une maison en Loi Perissol, au bout de ces 13 années j’ai arrêté de louer pour l’occuper (résidence principale) ceci depuis 2014. J’avais un déficit foncier important mais
puis-je toujours faire valoir celui-ci dans mes déclarations d’après 2014 à maintenant ?
Merci pour votre réponse
Luc
Bonjour,
Cas d’un vefea pinel:
Remise des clés en novembre 2019, location en janvier 2020, remboursement prêt à partir de novembre 2019 et travaux (cuisine amenagee et pare-douche effectués en decembre 2019; carrelage mural
réalisé par le promoteur (option payante choisie par moi) donc réalisé avant remise des cles).
Ai-je tout compris:
1) intérêts d’emprunt nov+dec 2019 et intérêts intercalaires depuis 15 mois : provisionnés pour déduction des revenus fonciers 2020, car pas de revenus fonciers en 2019
2)Travaux: obligatoirement déduits des revenus imposables 2019 car pas de revenus fonciers 2019? ou possibilité de les provisionner sur 2020 pour déduction des revenus fonciers 2020 car pas de
revenus fonciers 2019?
Maintenant, si je loue au 20 déc 2019:
3) intérêt d’emprunt et intérêts intercalaires: déduits des revenus fonciers de déc 2019 puis si déficit foncier alors provisionné sur 2020?
4) travaux: forcément déduits des revenus imposables 2019 car il y a eu location de l’appart en 2019?
Un grand merci par avance
Sylvie
Bonsoir,
Moi qui souhaite me lancer dans le locatif, j’avais du mal à trouver réponses à mes questions en matière de fiscalité.
Merci pour toutes ces explications qui m’éclairent parfaitement grâce aux exemples concrets.
Bonne continuation
Merci beaucoup, excellent article !!!
Bonjour Thibault,
merci pour votre réponse rapide ! Et merci aussi pour la précision de la jurisprudence, je ne savais pas !
A bientôt.
Bonjour Paul,
Merci beaucoup pour votre remarque. J’ai remis à jour ce point, vous avez parfaitement raison. Qui plus est, on a une nouvelle jurisprudence depuis fin 2017. En cas de cession avant 3 ans, le fisc
annule toujours l’imputation du déficit sur le revenu global. Pour autant, la jurisprudence a autorisé le contribuable redressé à provisionner le déficit pour les années suivantes malgré la cession
avant 3 ans! Il serait donc possible de l’imputer après sur d’autres sources de revenus fonciers.
Merci encore pour votre message.
Cordialement.
Thibault
Bonjour,
n’y a t il pas une erreur concernant la condition pour bénéficier du déficit foncier en cas de revente du bien ? D’après ce que j’ai pu lire sur différents articles, il faut attendre 3 ans après
l’année où le déficit foncier à été imputé sur le revenu global (et non le déficit reportable). Cette nuance change beaucoup de chose car vous pouvez vendre votre bien après 3 ans de détention (en
supposant que les travaux on tété fait la 1ere année) sans risquer d’être pénalisé par le Fisc…quand pensez-vous ? Est ce moi qui suit dans l’erreur ? Merci par avance pour votre réponse et votre
article qui est pour le reste très clair !
Voici les articles lus :
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_100147/bercy-rappelle-les-regles-pour-deduire-un-deficit-foncier
http://www.compta.com/blog/fiscalite/le-deficit-foncier-une-niche-fiscale-qui-a-ses-limites/432
https://www.toutsurmesfinances.com/impots/deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report.html
Bonjour Christine,
Actuellement, on a un flou sur le sujet. Une jurisprudence vient réfuter le fait qu’il faille attendre 3 ans avant de vendre. Du coup, on ne sait pas trop sur quel pied danser. Au pire du pire, le
fisc peut effectivement tenter un redressement en vous redemandant l’avantage fiscal procuré par les déficits des 3 dernières années. Après, qui sait comment ça aboutira si vous le contestez.
Attention par contre, si vous vous êtes engagé à nouveau sur 3 ans poru la réduction De Robien et que vous arrêtez au bout d’un an (cela correspond à l’année 10), le fisc viendra vous réclamer la
réduction et ce ne sera pas contestable.
Cordialement.
Bonjour. Pas simple toujours le déficit foncier mais super vos articles et j’ai moi aussi mis en favoris votre site. Je vais le communiquer mes amis. Je me pose une question suite à une maison que je
loue depuis 10 ans en Robien recentré. Je l’ai mise en vente cette année car mon mari est au chomage. Normalement nous devions la laisser 3 ans de plus pour ne perdre pas les avantages fiscaux. Si
nous la vendons, aurons nous à remb les avantages au fisc ? J’ai lu sur internet que le fait que mon mari soit au chomage nous évitera de les payer.
Pouvez vous me le confirmer et si oui comment le faire savoir au fisc ? D’avance merci beaucoup.
merci pour votre reponse et pour votre site, vous etes dans mes favoris 🙂
Avec 117 000 de loyers et 42 000 de charges déductibles (je vous conseille de visualiser ma vidéo sur la 2044 pour bien tout déduire), le foncier imposable est de 75 000 €. Là-dessus, vous paierez
les prélèvements sociaux (15.5% cette année, 17.2% l’an prochain) et l’impôt sur le revenu selon votre tranche fiscale (0, 14, 30…). Cordialement.
merci mais une question
je n’ai pas de salaire et vis que de mes revenus locatifs?
rapport de 117 000€ sur l’année 2016 et qe j’ai fais 42 000 € de travaux.
je serais donc imposé sur 117 000 – 42 000= 75 000€?
donc 11 000€ d’impots?
Merci 🙂
technique mais très intéressant. je comprends mieux le fonctionnement.
Le fisc pourra surement être tenté de vérifier si la déduction des travaux est possible alors que vous mettez le bien à disposition à titre gratuit. C’est assez peu commun; je suis curieux de savoir s’ils vont le faire et de savoir comment ils réagiront au retour de votre avocat le cas échéant.
Cordialement.