Fin du Pinel et des dispositifs fiscaux immobiliers à partir de 2025.

On y arrive avec le passage en 2025 : le dispositif Pinel en vigueur depuis si longtemps, n’existe plus ! Plus emblématique encore, il n’est pas remplacé par un nouveau dispositif immobilier permettant une réduction d’impôt. Cela fait des dizaines d’années que le gouvernement encourage l’acquisition locative avec une grosse réduction d’achat correspondant au prix du bien : Perissol, De Robien, Scellier, Duflot…. Aujourd’hui c’est la fin et le seul restant est très conditionné. Voyons ce que ça signifie pour les Pinel acquis avant cette date et qui sont toujours en cours ou pas encore terminé.

La loi Pinel n’existe plus en 2025 !

Dès le 1er janvier 2025, il devient donc impossible d’investir dans le cadre de la Loi Pinel. Sur le papier, l’idée était alléchante : pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, vous obteniez une baisse d’impôt de 2% du prix chaque année pendant 9 ans puis 1% durant 3 ans. Autrement dit, on vous rembourse 21% du prix de l’achat immobilier en baisse d’impôt sur 12 ans. En contrepartie, votre projet immobilier doit être dans une zone définie par l’Etat, le bien doit être loué vide avec un prix maximum et à des locataires ayant des revenus modestes. Une manière efficace d’encourager les achats locatifs dans des zones peu demandées et de permettre à des locataires d’obtenir un toit à loyer correct.

Depuis quelques années, la réduction d’impôt proposée baissait peu à peu, mais pour 2025, le Pinel est officiellement terminé. Les raisons annoncées sont multiples et chacun est libre de se faire son avis. Du côté de l’État, c’était évidemment une dépense énorme puisque les réductions diminuent l’impôt à payer du contribuable. La justification de la fin de cette aide à l’investissement locatif mise en avant par le gouvernement est la non-efficacité pour les propriétaires d’une part. Les Pinel étaient vendus parfois trop cher et forcément dans des zones moins attractives rendant la rentabilité finale parfois médiocre ou négative. D’autre part, le rapport du gouvernement met en avant des constructions qui vieillissent mal et des logements souvent non adaptés aux locataires ou aux maires.

Me concernant, je retiens surtout la non-reconduction par une autre loi. Ce principe d’obtenir une réduction d’impôt contre un investissement locatif conditionné existe depuis plusieurs dizaines d’années ! On a eu du Perissol, puis du Robien, remplacé par du Scellier, suivi par du Duflot avec ensuite du Pinel…. Difficile de croire qu’il ait fallu 20 ans pour se rendre compte que le principe ne marche pas. J’ai le sentiment que l’État voit ici une opportunité d’économie et qu’il y a aussi eu des dérives sur le prix de vente (le cédant venant manger la réduction d’impôt du futur propriétaire en lui vendant plus cher). Quoi qu’il en soit, impossible d’avoir du Pinel en 2025. Mais que se passe-t-il pour les biens déjà signés ?

La fin du dispositif Pinel ne vient pas changer les règles pour ceux acquis avant 2025 !

Pas de panique, tout investissement Pinel fait avant la date butoir garde les conditions prévues. On peut retrouver plusieurs types de situations, j’essaie de vous les lister. Je suis disponible en commentaire, mais la règle est toujours la même : les lois fiscales en vigueur le jour où vous avez signé l’achat Pinel restent valables pendant toutes les années du dispositif. À titre comparatif, le Scellier est terminé depuis des années, mais certains investisseurs ont toujours la réduction et peuvent la reconduire encore selon les règles prévues à l’époque.

• Vous avez un Pinel en cours avec le taux de 2% acquis à l’époque. Rien ne change ! Vous aurez 2% en moins par an, vous pourrez passer de 6 à 9 ans et pourrez choisir de passer de 9 à 12 avec le taux de 1%.
• Même chose si vous avez un Pinel en cours avec les taux inférieurs.
• Vous avez un Pinel acquis avant 2025 et qui va être livré ou l’a été fin d’année. C’est la date d’achat qui validait le fait que ce soit un Pinel. Il faut continuer à vérifier que vous respectez les conditions du Pinel et vous ferez vos déclarations pour avoir la réduction selon les conditions en vigueur l’année d’achat.

Bref, l’important est de continuer à optimiser vos déclarations d’impôt et de bien suivre l’évolution des formulaires chaque année. Je vous conseille de bien lire mon guide Pinel qui explique pas à pas comment optimiser son impôt chaque année et qui sera mis à jour. La fin du Pinel signifie juste qu’on ne peut plus investir dedans, mais tout achat avant cette date garde ses conditions à vie !

Quels sont les dispositifs immobiliers fiscaux restants et à venir ?

Aujourd’hui, on se retrouve un peu sans solution au niveau de l’immobilier défiscalisant. Le dispositif Denormandie reste en vigueur avec quelques similitudes par rapport au Pinel. Mais en plus des conditions existantes, celui-ci vous oblige à faire énormément de travaux, ce qui restreint les biens éligibles et les profils d’investisseurs pouvant accepter ça. La loi Malraux est aussi toujours possible, mais reste vraiment niche (rénovation de bâtiments historiques) et réservée aux contribuables très aisés.

De manière plus classique, certains optent pour le déficit foncier : l’acquisition d’un bien que l’on va louer vide en faisant énormément de travaux. Le déficit créé permet une baisse de l’impôt pendant 1 ou 2 ans puis assure des loyers non imposés à court terme. Même principe sur la location meublée où on vise plus une non-imposition des revenus via la déduction de l’amortissement plutôt qu’une baisse de l’impôt.

Rien n’est annoncé par ailleurs. On arrive donc clairement dans un créneau où la satisfaction des deux objectifs « investir dans l’immobilier » et « réduire son impôt sur le revenu » va passer par des conseils d’investissement différents.