Tout sur la déclaration de l’impôt sur la fortune : astuces et abattements pour réduire son ISF.

La  déclaration d’impôt sur la fortune est fastidieuse et souvent source d’erreur.   Il ne s’agit pas seulement de réaliser un simple état du patrimoine au 1er janvier de l’année, il faut intégrer des abattements qui diffèrent selon chaque placement mais vont permettre de réduire le montant de l’impôt. On se propose de faire le tour des abattements et règles à respecter afin de minorer l’ISF au maximum tout en restant carré vis-à-vis de la législation en vigueur.
Rappelons que la déclaration est obligatoire si votre patrimoine net dépasse 1 300 000 €. Il faut alors indiquer le solde net de vos avoirs sur la déclaration 2042C lors  de la déclaration des revenus. Pour les patrimoines supérieurs à 2 570 000 €, il faudra transmettre le détail au fisc via les imprimés 2725. Les versions 2017 au format PDF à remplir sont disponibles ici.

Patrimoine immobilier : abattement sur la résidence principale mais aussi sur le locatif!

L’aspect le plus connu : la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Il faut bien entendu le faire vous-même ; si votre résidence est estimée à 200 000 €, il faudra alors retenir seulement 70% soit 140 000 € dans la déclaration ISF.
En ce qui concerne les autres biens immobilier, les contribuables ont l’habitude de les déclarer pour leur valeur de revente potentielle. Sachez qu’il est possible d’appliquer un abattement de 10 à 20% sur vos biens s’ils sont loués. Attention, aucun aspect dans les textes ne le permet ici. On parle plus d’une tolérance fiscale appuyée par bon nombre de jurisprudences qui ont démontré que le fisc accepte cette décote sur des biens loués. Il est évident qu’il sera plus compliqué de revendre un bien déjà loué que vide.

Lors d’un éventuel redressement fiscal sur les biens immobiliers, notez que le trésor public aura une tache compliquée. Le contrôleur devra comparer votre bien à au moins 3 biens similaires vendus dans le secteur. Via le prix de cession des 3 biens similaires, il en déterminera un prix au m² pour trouver la valeur de votre bien. Une procédure longue, fastidieuse et facilement contestable pour le particulier (les similitudes entre plusieurs appartements peuvent toujours être discutées). Autant vous dire que si vous restez raisonnable dans l’estimation initiale, la décote de 10 à 20% sur un bien loué parait difficilement attaquable. Notez que vous avez maintenant accès à la base de données « Patrim » qu’utilisent les inspecteurs pour trouver des biens similaires. Disponible sur votre espace « impôt.gouv », vous pouvez la consulter pour trouver le prix au m² des maisons vendues sur un secteur connu. C’est cet outil qu’utilise le fisc pour estimer l’immobilier lors d’un contrôle. Il est judicieux de se l’approprier afin d’estimer au mieux votre bien immobilier pour payer le moins d’ISF possible en restant raisonnable. 

Enfin, notons que sur des actifs démembrés, l’usufruitier est tenu de déclarer la valeur totale du bien dans l’impôt sur la fortune, le nu-propriétaire est exonéré.

Les parts de SCPI : valeur de retrait pour minorer l’impôt sur la fortune.

Les sociétés civiles de placements immobiliers font l’objet d’erreurs également. Il faut distinguer le prix d’achat et le prix de revente. Nous l’avions vu dans notre article passant au crible les SCPI, la valeur de cession est toujours largement inférieure à la valeur d’achat. Bonne nouvelle pour l’ISF, c’est bien la valeur de cession qu’il faut déclarer. N’hésitez pas à contacter votre fournisseur pour connaître le montant à déclarer qui n’est pas toujours indiqué (valeur à laquelle se revendait votre SCPI au 1er janvier).

Exemple :
J’ai acheté 10 parts de SCPI à 100 € la part. Je reçois mon relevé au 1er janvier indiquant que je possède 1 000 € investis en SCPI. 

Il se trouve que cette SCPI s’achète 100 € mais se revend 90 €. Je peux donc déclarer dans l’ISF 900 € au lieu de 1 000 €.

Produits bancaires et ISF : surveillez les PERP, Madelin et FCPI.

Au niveau des liquidités, assurances-vie et produits bancaires en tout genre (PEA, LDD, Comptes-titres…), aucune difficulté : il suffit de déclarer la valeur du compte au 1er janvier. Soyez attentif en revanche sur les produits retraites, notamment le PERP. Le placement ne se dénouant qu’à la retraite, il est exonéré d’impôt sur la fortune! Vous pouvez donc l’enlever ou l’indiquer pour mémoire avec une valeur de 0 €. Il est aussi possible de mettre le solde du placement en case CK sur la 2725 dont le montant ne viendra pas augmenter la base imposable de l’ISF. Le Madelin est concerné de la même manière sous conditions.
Même raisonnement si vous avez mis votre argent les années passées sur des FCPI (fonds commun de placement dans l’innovation). Ces placements sont généralement investis en partie sur des PME et il se trouve que l’administration fiscale autorise une exonération d’ISF sur les sommes destinées aux PME. Selon le placement, il faudra déterminer la partie exonérée et la partie fiscalisée ISF. On retrouve souvent une répartition 40/60 avec 40% exonérés voir 100% exonérés sur certains produits.

Exemple :
Je possède un FCPI Europe 2016 valorisé à 1 000 € dont 40% investis en PME. J’ai aussi 10 000 € sur un placement Midi Capital 100% exonérés ISF.

J’intègre seulement 600 € du FCPI Europe 2016 dans le calcul de l’ISF, le reste est exonéré car investi en PME. Si je remplis une déclaration ISF complète, je peux indiquer 10 000 € et 400 € dans la case CK de l’annexe 3 pour mémoire. Ces 10 400 € ne seront pas inclus dans le calcul de l’ISF.

Le passif de la déclaration ISF.

Peu d’erreur au niveau du passif, les postes classiques sont souvent le capital restant dû de vos prêts et l’ensemble des impôts payés. Il suffit de reprendre vos avis fiscaux de l’an passé (ils sont tous disponibles sur votre espace « impôt.gouv » rubrique « mes documents »). L’administration fiscale autorise le contribuable à déclarer les impôts payés en N-1 pour l’ISF de l’année N (texte en vigueur joint au terme de l’article). Incluez tous les impôts : CFE, taxes d’habitation, taxes foncière, IRPP, prélèvements sociaux…

Dons : à inclure dans l’impôt sur la fortune plutôt que dans l’impôt sur le revenu!

Au niveau de l’impôt sur le revenu, un don auprès d’un organisme éligible permet un gain de 66% ou 75% du montant du don selon la nature de l’organisme qui le reçoit. Le taux attractif à 75% est plafonné à 530 € de dons. En revanche, le fait de privilégier la déclaration ISF pour déclarer un don permet d’être certain d’avoir accès au taux de 75% quel que soit le don. De plus, le plafond passe à … 50 000 €! 
Le Bulletin Officiel des Finances Publiques codifiant les dons ISF permet aux contribuables de choisir entre la réduction pour don au titre de l’impôt sur le revenu ou au titre de l’impôt sur la fortune. Il est alors judicieux de privilégier le second choix pour être certain d’obtenir le taux favorable à 75%.
Notez que la majorité des dons sont éligibles à l’ISF mais certains en sont exclus. L’idéal est de contacter l’organisme donataire afin qu’il vous confirme que la réduction au titre de l’impôt sur la fortune est possible.

Calcul de l’ISF théorique : pensez à comptabiliser le placement défiscalisant.

Dernier point plus technique, l’ISF théorique. Le fisc vous autorise à déduire l’ISF lui-même, il va donc falloir le calculer pour l’inclure au passif. 

Exemple :
Après avoir comptabilisé son actif et passif, Mr arrive à 2 000 000 € de patrimoine. Il peut alors calculer un premier ISF qu’on appelle « ISF théorique ». Via le simulateur excel de l’impôt sur la fortune, Mr constate que son impôt sur la fortune serait de 7 400 €. Il peut inclure ces 7 400€ dans le passif. Son nouveau patrimoine déclaré est alors de 2 000 000 – 7 400 soit 1 992 600€. L’impôt final est de 7 348 €.

Pour finir en étant encore plus technique, sachez que les investissements défiscalisant doivent être comptabilisés dans le calcul de l’ISF théorique également. En effet, il n’est pas rare que les contribuables utilisent une opportunité propre à l’impôt sur la fortune : on peut investir sur un placement défiscalisant ISF juste avant de le payer. 

Exemple :
Mr se rend compte que l’ISF attendu est de l’ordre de 5000 €; il peut investir la veille dans un FCPI permettant une baisse de l’ISF de 50% du montant investi avant de finaliser sa déclaration. Il  choisit de verser 8 000 € afin que son ISF soit réduit de 4 000 €. 
Il va falloir intégrer cet investissement dans le calcul de l’ISF théorique également. Supposons que Mr avait déterminé un ISF théorique qui était de 5050 €. Il va falloir qu’il impute la réduction procurée par le FCPI. L’ISF théorique devient alors de 5 050 – 4 000 soit 1 050 € à cause de l’investissement défiscalisant.

Textes en vigueur :
BOI-PAT-ISF-30-60-10-20150812
Article 885 du CGI et suivants

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