Prélèvement à la source de l’impôt et location meublée LMNP.

Le prélèvement à la source de l’impôt a des conséquences si vous louez un bien meublé. Que ce soit via AirBNB ou en direct, la location meublée non professionnelle LMNP change avec l’impôt à la source. Nous allons voir comment vous êtes imposé avec le prélèvement à la source de l’impôt. Le calcul de l’acompte pris à la source sera détaillé et nous irons plus loin en étudiant le sort du réel et du micro-BIC.

Fiscalité de la location meublée non professionnelle : rien ne change avec l’impôt à la source.

Le calcul final de l’impôt pris sur vos loyers ne va pas changer. Il est toujours identique avec le prélèvement à la source de l’impôt. Je fais un bref rappel :

• Soit vous avez opté pour le régime micro-BIC : vos loyers subissent un abattement de 50%. Le solde est imposé selon votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) ET subit 17.2% de prélèvements sociaux.
• Soit vous avez opté pour le régime réel : vous déduisez les charges et l’amortissement de vos loyers. Le résultat subit prélèvement sociaux et tranche fiscale. En cas de déficit, il est provisionné pour les années suivantes.

J’ai déjà largement détaillé les calculs, les charges déductibles ou non, les conditions etc… ici : Comment est calculé l’impôt sur la location meublée non professionnelle?

Ce mode de calcul ne change pas. Si l’imposition sur vos loyers ne varient pas, la date à laquelle l’argent est prélevé n’est plus du tout la même. Nous avons vu que l’abattement de 50% peut basculer à 30% depuis la loi des finances 2024, mais rien n’est encore certain, on garde donc 50% pour le moment.

Prélèvement de l’impôt à la source sur les loyers des biens meublés.

Depuis un an, le fisc va prendre l’impôt à la source. Il ponctionne vos loyers au fil de l’eau. Comme il ne connait pas encore l’impôt engendré par les loyers que vous percevez actuellement, il se base sur la dernière déclaration d’impôt pour calculer le montant pris à la source. C’est donc un acompte qui est prélevé chaque mois et le fisc régularise un an après quand il aura enfin identifié l’impôt réel.

Exemple

Mr Corrigetonimpot se demande comment ça se passe pour les loyers de son bien meublé en 2024.
1- Le fisc se penche sur la dernière déclaration connue. C’est celle faite en 2023 sur les revenus 2022.
2- Le fisc se rend compte que les loyers meublés de 2022 ont engendré 600€ d’impôts et 600€ de prélèvements sociaux.
3- En se basant sur une fiscalité de 1 200 €, les impôts estiment qu’il faudra prendre environ 100 € par mois en 2024 au titre de l’impôt à la source sur les loyers.
4- A la fin de l’année 2024, Mr a payé 100*12 soit 1 200 € au titre du prélèvement à la source sur ses loyers.
5- Le trésor public attend de connaitre la déclaration d’impôt 2025 des revenus 2024 pour connaître l’impôt réel engendré par les loyers perçus en 2024. Durant l’été 2025, il vérifiera via l’avis d’imposition : si l’impôt des revenus 2024 est inférieur à 1 200 €, il rendra le trop perçu à Mr; si l’impôt est supérieur, il réclamera le reliquat d’un coup.

Vous payez donc des acomptes dépendant de vos loyers N-2 et la situation est régularisée en N+1! Dans les faits, le prélèvement à la source évolue chaque mois de septembre car le fisc a alors la nouvelle déclaration d’impôt. Les acomptes pris sur vos loyers actuels dépendront toujours de ceux des années passés et une régularisation sera faite en N+1 chaque année.

Comment sont pris les acomptes en LMNP?

Au niveau des salaires, les impôts peuvent se servir directement mais ce n’est pas le cas sur vos loyers. Le fisc préleve directement l’impôt à la source sur votre compte bancaire le 15 de chaque mois. Quand vous recevez votre avis d’imposition, vous voyez le taux pris à la source sur vos salaires ET le montant de l’acompte prélevé sur votre compte bancaire. L’acompte représente tout simplement le prélèvement à la source sur vos loyers. Il est aussi possible de demander à être prélevé trimestriellement depuis votre espace en ligne impot.gouv.

Comment modifier l’acompte prélevé en cas de changements des loyers, de vente du bien, d’arrêt de la location ?

Les propriétaires qui comprennent le système de l’imposition à la source arrivent rapidement à cette question : comment modifier l’acompte pour qu’il corresponde au loyer actuel ? En effet, le montant pris dépend de vos loyers N-2 (et N-1 de septembre à décembre). Les revenus peuvent varier avec le temps, notamment pour les personnes qui louent via AirBNB ou durant les congés. Deux solutions sont possibles :

1- Soit vous ne faites rien. Le fisc régularisera alors la situation en N+1 quand il comparera l’acompte pris à la source avec la déclaration fiscale.
2- Soit vous modifiez votre acompte en ligne sur impot.gouv. La démarche est possible, je l’ai expliquée en détail ici : comment modifier vos acompte ou votre taux de prélèvement à la source?

En cas de vente ou d’arrêt de la location en LMNP, il es tout à fait possible de stopper purement et simplement le prélèvement de l’acompte. C’est d’ailleurs conseillé car sinon l’impôt sera prélevé toute l’année et rendu via la déclaration de l’année suivante.

Comment est calculé l’acompte et le taux pris à la source pour la location meublée non professionnelle ?

Ce paragraphe est pour les puristes qui veulent aller au bout de la technique. Pour les autres, vous pouvez avancer au point suivant car la formule est technique.

Calcul de l’acompte sur vos revenus fonciers issus de la location meublée
(revenu foncier imposable * taux personnalisé + revenu foncier imposable * 17.2%) / 12

Attention, la notion de revenu foncier imposable concerne uniquement les loyers des locations meublées après abattement de 50% (micro-BIC) ou déductions des charges (réel). Le taux personnalisé est celui pris sur vos salaires que vous trouvez sur l’avis d’imposition (je l’ai détaillé ici : faut-il prendre le taux neutre, personnalisé ou individualisé)

Notez que les acomptes figurant sur l’avis d’imposition comprennent l’impôt engendré par vos loyers mais aussi par d’autres sources de revenus : pensions, revenus professionnels, location vide etc….

Comment ça se passe pour la première année de location d’un bien meublée LMNP avec l’impôt à la source ?

Si vous louez un bien meublé pour la première fois, le fisc n’est pas en mesure de prendre des acomptes car il se base sur les déclarations passées. Vous n’avez donc rien à payer et tout se fera lors de la prochaine déclaration. Attention à bien l’anticiper pour votre trésorerie. Le loueur en meublé subira un gros prélèvement en N+2.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien meublé pour la première fois en 2024. Comment sera géré l’impôt à la source?
1- En 2024, rien n’est prélevé car le fisc n’a pas connaissance du bien.
2- Via la déclaration 2025 des revenus 2024, l’impôt engendré par les loyers 2024 est calculé. Il est à payer d’une traite en septembre 2025 car aucun acompte n’a été versé.
3- En parallèle, le fisc commence à ponctionner des acomptes à la source dès septembre 2025 pour l’impôt engendré par les loyers 2025.
4- En 2026, les acomptes sont à payer (impôt à la source pour les revenus 2026).
5- Lors de la déclaration d’impôt 2026 sur les revenus 2025, le fisc régularise l’année 2025. Comme les acomptes ont été payés seulement de septembre à décembre, Mr Corrigetonimpot devra verser le reliquat en septembre 2026.

Autrement dit, l’année N+2 soit 2026 ici est compliquée car Mr doit payer les acomptes à la source et devra sortir un gros montant en septembre. Cela vient compenser l’année 2024 où rien n’a été payé. Il est possible de se manifester sur son espace impot.gouv en ligne dès le début de la location pour mettre en place des acomptes mais je vous suggère de conserver votre trésorerie et de la débloquer pour l’année où elle sera demandée.

Besoin d’aide pour la déclaration d’impôt de votre bien meublé ou le calcul de l’amortissement ? Je vous conseille vivement d’utiliser ce service en ligne qui permet de tout faire seul, mais en étant accompagné par un expert-comptable personnalisé. Ce sera moins onéreux qu’un expert-comptable en direct et tous les frais sont déductibles. Contactez l’assistance pour la déclaration fiscale d’un bien meublé en ligne de la part de Corrigetonimpot.