À partir d'aujourd'hui, je présenterai régulièrement des jurisprudences qui ont été votées suite à un litige fiscal. Cela permet de savoir comment réagir sur des situations particulières qui peuvent arriver dans la vie de tous les jours. Une mine d'informations primordiale dans le domaine fiscal qui est souvent sujet à interprétation. Quand le texte n'est pas assez précis, des latitudes apparaissent et sont éliminées par des jurisprudences qui nous permettent de savoir réellement sur quel pied danser.
Aujourd'hui, on voit le cas d'un investissement immobilier défiscalisant comme le sont le Pinel, Duflot, Scellier, Denormandie... Pour avoir la réduction d'impôt, il faut respecter certaines conditions dont notamment le fait de mettre un loyer inférieur à un seuil donné. Si le loyer dépasse le seuil, l'administration fiscale peut annuler les réductions d'impôts avec un redressement de plusieurs milliers d'euros. Mais comment cela se passe si c'est une agence immobilière qui a calculé le loyer et s'est trompé ? C'est la jurisprudence du jour qui nous apporte une réponse concrète et dont le lien officiel figure en fin d'article. Je vous la donne avec la réponse du juge et on parlera de la possibilité d'étendre ou non le raisonnement aux autres dispositifs et/ou aux autres professionnels (conseiller en patrimoine, vendeur immobilier...). Après lecture, vous aurez les conseils et les armes en main pour que ça ne vous arrive pas et vous saurez si vous pouvez envisager une action ou non si c'est déjà trop tard.
Sommaire
Non-respect du plafond de loyer à cause de l’agence immobilière. La jurisprudence.
Dans notre histoire, un couple a acquis un appartement neuf il y'a quelques années. À l'époque, c'était le dispositif Scellier qui avait un fonctionnement similaire au Pinel/Duflot ou Denormandie actuel. Le couple a donc le droit à une réduction d'impôt Scellier chaque année pendant 9 ans, à condition de s'engager à louer le bien vide durant plusieurs années à un prix compris sous le plafond des loyers.
Ils ont choisi une agence immobilière pour gérer le bien via un mandat de gestion locative comme beaucoup de particuliers. La surface du bien au sens Scellier est de 63.60 m² et la zone permet de louer maximum 13.51 € par m². Le loyer doit donc être au maximum de 859 €, mais malheureusement, le bien est loué 950 € par mois ! C'est le drame et le fisc s'en rend compte bien évidemment. Le couple subit donc un redressement fiscal avec annulation du Scellier (impossible de corriger un loyer déjà pris). C'est une perte de plus de 60 000 €, le couple décide alors d'attaquer l'agence immobilière en disant que c'était à eux d'estimer le loyer et de surveiller cet aspect. L'agence refuse et le procès s'engage. On sait aujourd'hui comment cela se termine. Vous comprenez déjà pourquoi j'indique souvent aux conférences en direct et dans mes guides qu'il y'a pleins d'optimisations à faire, mais surtout pas au niveau du loyer ! À ce niveau, on ne rigole pas et on table toujours un peu en dessous, car c'est un gain ridicule pour un risque énorme.
Qui est responsable si le loyer de la défiscalisation immobilière est trop haut : le contribuable ou le professionnel qui gère ?
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