Location meublée en 2025 : quelles sont les règles avec l’absence d’une loi des finances ?

Si vous louez un bien en location meublée, c'est un peu le flou pour 2025. Et que dire si vous faites de la courte durée via Airbnb ou autre... le LMNP est en réforme permanente et on attendait beaucoup de changements déjà connus pour 2025. La démission du gouvernement et l'absence de loi des finances 2025 vient encore tout chambouler. On fait le point sur ce qui doit arriver au niveau fiscal pour 2025 et les dates à laquelle des changements potentiels pourraient arriver.

LMNP et Airbnb en changements permanents depuis un an.

C'est limite un sketch depuis une bonne année sur la location meublée. En fin d'année dernière, on apprend que la plus-value sera réformée avec l'obligation de réintégrer les amortissements. Finalement ça ne passe pas, puis c'est remis en avant début d'année, puis ça ne passe pas, puis ça figure directement en loi des finances 2025, puis elle est annulée.... Si ça ne suffisait pas, le gouvernement s'attaque en parallèle à l'impôt sur les loyers perçus ! Une grand réforme est intégrée dans la loi des finances l'an passé et passe !! Mais le gouvernement se trompe lors du vote et valide le projet en oubliant les paragraphes liés à cette aspect fiscal. On a donc un écrit en urgence durant janvier qui autorise à garder l'ancienne fiscalité pour 2024 et prévoit d'intégrer le nouveau en 2025. Mais avec la démission cette année, on retombe dans un flou artistique à ce niveau. Enfin, on a la réforme sur les DPE qui arrive avec l'interdiction de louer certains logements en 2025. On va donc faire le point sur tous ces aspects un par un pour voir ce qui est retenu en 2025 et si ça peut changer ou non.

Réintégration des amortissements sur la plus-value en LMNP en 2025.

Si votre meublé est au régime réel, vous déduisez une partie de la valeur de votre bien (amortissement) ce qui annule tout l'impôt sur les loyers. Depuis 1 an, il est question de réintégrer l'amortissement lors de la revente du bien ce qui ferait décupler la fiscalité sur la plus-value. Après que l'idée soit amenée plusieurs fois sur la table puis retirée, cela paraissait inévitable pour 2025. Le texte était directement dans le projet de loi des finances (ce qui est très rare) et devait donc passer.

Fait incroyable, la loi de finances est inexistante pour 2025 et une fois de plus, cela tombe à l'eau. Les propriétaires de LMNP sont tranquilles à ce niveau pour le moment. Il faut quand même attendre mi-février 2025 pour voir si cette notion ne revient pas dans le projet spécial 2025. Difficile de prédire si ça va arriver ou non car c'est la première fois qu'une loi des finances sera faite dans une telle urgence avec un tel retard.

Me concernant, cela ne m'inquiète pas. Même en imaginant que ce soit à nouveau présent et qu'ils arrivent enfin à intégrer cela dans les textes mi-février (et que ce soit immédiat), la mise en place sera compliquée et surement prévue pour dans plusieurs mois ou années. Et même une fois fait, il sera alors possible de trouver des parades selon la manière dont le texte est rédigé (passer en vide avant de vendre, habiter le bien etc....). Les personnes bien conseillées à ce niveau ne seront surement pas impactées par cette hausse de la fiscalité sur la plus-value.

Fiscalité des loyers en 2025. Quid de la baisse du plafond et de la hausse des taux ?

Au niveau de la fiscalité sur les loyers, on a d'énormes rebondissements depuis un mois et demi. Fin 2023, le gouvernement actait un passage au micro-bic de 50% à 30% sur les locations de courte durée et de 71% à 51% pour les biens classés. Pire encore, le plafond de chiffre d'affaires à ne pas dépasser pour les airbnb and co sur le micro-bic devait tomber à 15 000 €. Cela obligerait la quasi totalité des loueurs saisonniers à passer au régime réel. Je fais ce rappel rapide sans rentrer dans le détail, vous aviez cet article de l'an passé sur le sujet : changements à venir sur la fiscalité 2024 airbnb. Je peux d'ailleurs remettre l'image récap de l'époque.

Bien que tout ça ait été validé, le gouvernement s'est trompé lors du vote fin 2023 ce qui a empêché l'application de ces taux pour 2024 ! Tout début 2024, on a eu un texte rédigé dans l'urgence absolu qui autorisait les contribuables à utiliser l'ancien système sur la déclaration 2024 des revenus 2023 uniquement et qui indique que ces nouveaux taux s'appliqueront après.