Location meublée : les amortissements réintégrés dans la plus-value dès 2025 ?

Mesure envisagée l’an passé qui n’avait pas vu le jour, la réintégration des amortissements lors de la vente d’un bien meublé revient sur le devant de la scène. Cette fois-ci, les loueurs AirBNB en LMNP ne devraient pas y couper. Je vous propose de vous réexpliquer ce principe qui va venir alourdir la fiscalité de beaucoup de biens meublés à la revente. On verra ce que propose le fisc à ce sujet pour 2025 et qui est concerné avant de revenir sur les stratégies pour passer au travers.

Les impôts sur la location meublée : un avantage incontestable.

Aujourd’hui en France, toute personne qui loue un bien meublé peut bénéficier d’une fiscalité particulièrement avantageuse. Pour comprendre, il faut distinguer 2 impôts différents :

• la fiscalité sur les revenus qui est calculé sur les loyers perçus régulièrement.
• la fiscalité sur la plus-value qui est payée au moment de la vente de votre bien si sa valeur a augmenté.

L’impôt sur le revenu en location meublée est particulièrement attractif et peut souvent être de 0 € ce qui est complétement exceptionnel en France. En effet, avant de le calculer, on peut déduire les charges que l’on supporte pour louer le bien : taxe foncière, intérêt du prêt, frais d’agence… Mais le meublé permet d’aller plus loin et de déduire aussi « l’amortissement ». C’est une partie de la valeur du bien que l’on peut estimer et déduire chaque année des loyers. Si par exemple la toiture vaut 30 000 €, on peut « l’amortir » sur 30 ans ce qui veut dire qu’on peut retirer 1 000 € du loyer chaque année avant calcul de l’impôt. On peut faire ça pour quasiment toutes les composantes du bien sur des durées différentes : meubles, installation électrique, gros oeuvre etc… De fait, on déduit un amortissement qui est « fictif » et le résultat du calcul « loyers – charges déductibles » arrive souvent à 0 € ce qui fait que l’impôt est nul.

Concernant la fiscalité sur la plus-value, rien de particulier pour le meublé jusqu’ici. Je parle maintenant de l’impôt qu’on paie sur la différence entre le prix d’achat du bien et le prix de vente. Certains loueurs meublés reconnus comme « professionnels » qui ont la majorité de leurs revenus venant d’Airbnb subissent un calcul particulièrement douloureux. Mais le commun des mortels doit payer une fiscalité classique. Que le bien ait été loué meublé, vide, que vous l’habitiez comme résidence secondaire… l’impôt à la revente est calculé de la même manière et dépendra de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien. Voir : calcul de la plus-value imposable en cas de vente d’un bien immobilier.

Pour 2025, un double changement concernant ces deux fiscalités va venir modifier le paradis fiscal de la location meublée.

Plus-value en location meublée : la réintégration des amortissements ET le nouveau calcul de l’impôt.

La menace qui plane sur la location meublée est connue depuis un an. Le gouvernement envisage de prendre en compte l’amortissement déduit sur les loyers lors du calcul de l’impôt sur la plus-value à la revente.

Exemple

Mr Corrigetonimpot a acheté un bien meublé 100 000 €. Il l’a loué meublé et a évité l’impôt sur le revenu en déduisant les charges mais aussi l’amortissement. Cet amortissement lui a permis de déduire 30 000 € des loyers au fil des ans. Il revend son bien meublé 150 000 €.

• Jusqu’aujourd’hui, la plus-value est de 150 000 – 100 000 soit 50 000 €. L’impôt sur la plus-value est calculé sur cette base.
• La nouvelle mesure prévoit de prendre en compte l’amortissement. La fiscalité sur la plus-value sera calculée sur une base de 50 000 + 30 000 soit 80 000 €.

À la revente, la location meublée subirait donc un énorme coup de massue. Cette menace est encore plus impactante aujourd’hui, car le projet de loi des finances pour 2025 prévoit par ailleurs d’alourdir le calcul de l’impôt sur la plus-value pour tous les biens immobiliers (voir : résidence principale et vente de biens immobiliers – le fisc décuple l’impôt dès 2025). On a un double changement potentiel affreux pour les reventes de biens meublés. D’une part, la réintégration de l’amortissement fait que la plus-value à la revente sera énorme. D’autre part, il y avait des abattements avant calcul de l’impôt sur la plus-value qui peuvent disparaitre. On arrivera surement à une fiscalité globale pouvant attendre plus de 33 % sur la plus-value à la revente.

L’an passé, cette mesure a été envisagée puis annulée. Cette année, l’idée revient sur le devant de la scène et apparait bien plus probable.

AirBNB et le LMNP dans le viseur dès le projet de loi des finances.

La démarche pour une modification de loi dans un tel cas est toujours la même. Fin septembre, on a un projet de loi des finances avec les changements pour l’année suivante. Ensuite, des amendements sont proposés pour faire des modifications. Ils peuvent être adoptés ou non… même adoptés, ils peuvent encore être enlevés après coup en cas de 49.3 ou de refus du Sénat. Puis en fin décembre, le projet est enfin validé et on a encore des rebondissements potentiels jusqu’au dernier vote en fin d’année.

L’an dernier, la réintégration des amortissements était proposée via un amendement puis a été enlevée bien avant la validation fin décembre. En prime, on avait eu une erreur de vote fin décembre qui a annulé tout ce qui était prévu pour diminuer l’attrait du meublé. Outre la plus-value, plusieurs mesures venaient sanctionner la fiscalité des loyers pour Airbnb et les locations de courte durée.

À l’heure où j’écris ces lignes, tout est donc encore possible et on n’est pas à l’abri d’un changement. Mais j’avoue que cette fois, il me surprendrait grandement. En effet, la mesure pour plomber la fiscalité à la revente sur les biens loués meublés ne passe même pas par un amendement… elle a été mise directement dans le projet de loi des finances. Vous le trouverez à l’article 24, je vous mets la copie d’écran ci-dessous car les justifications sont toujours intéressantes.

A mon sens, la volonté de mettre en place une telle mesure est donc bien ancrée pour cette année et je pense que ce sera actif dès l’an prochain. Qui plus est, on a comme par hasard une réforme de la fiscalité sur la plus-value qui viendrait renforcer l’impôt de toute cession immobilière. Le meublé est donc doublement touché si les deux mesures passent.

Stratégies et adaptions si vous louez un bien meublé.

Même si la mesure est votée, c’est loin d’être la fin du monde pour la location meublée et il y’a pleins de choses à envisager. On peut faire attention à ne plus « sur-amortir » sur certains biens, le texte ne prend pas en compte tous les LMNP, on peut se débrouiller pour contourner cette plus-value en agissant avant la vente etc… Qui plus est, il faut envisager ce changement en tenant compte de la situation d’ensemble. La location meublée va subir d’autres changements qui touchent à d’autres aspects que la plus-value comme la fiscalité sur les loyers. Il est important d’en tenir compte et que chacun s’adapte selon sa situation et ses besoins.

Je vous propose donc une conférence entière sur la location meublée et les stratégies à adopter suite aux changements 2025. Elle aura lieu le jeudi 31 octobre en direct avec un juriste spécialiste du sujet et moi-même. On présentera les autres changements prévus, puis on exposera les stratégies qui permettent de contourner le texte ou qu’il convient d’envisager au vu des nouvelles lois. On répondra à toutes les questions en direct, la conférence reste disponible en replay indéfiniment.