Location meublée : nouveauté avec la TVA 10% sur les loyers… comment l’éviter ?

Depuis quasiment un an, on a d'énormes changements potentiels sur la fiscalité de la location meublée. On s'efforce de le suivre de près avec les conférences et articles réguliers sur le sujet. On a peur du changement des taux d'imposition au régime micro, on a peur de la baisse des plafonds obligeant au régime réel, on a peur que ce soit impossible de tenir compte de l'amortissement de la plus-value.... On surveille ces sujets de près avec les changements de la loi en cette fin d'année et boum ! Le fisc nous prend par surprise pendant l'été avec un changement que personne n'a vu venir : les loyers perçus en meublé pourraient devenir assujettis à la TVA de 10% ! Plusieurs médias spécialisés sur le meublé et avocats fiscalistes viennent de mettre en lumière cet aspect. Le texte a été modifié en août et on ne sait pas si c'est voulu et/ou applicable immédiatement. Cette notion est difficile à comprendre, je vous fais un point complet avec un lien vers l'ancien texte puis le nouveau ; je procède pas à pas pour que vous puissiez suivre et on verra comment éviter cette TVA pour ne pas se faire surprendre.

TVA à 10% sur les loyers des biens meublés : qu’est-ce que ça change ?

Si vous louez en tant que particulier, vous n'avez jamais entendu parler de la TVA sur les loyers. Quand votre locataire vous paie 1 000 €, vous recevez 1 000 € et vos impôts/prélèvements sociaux seront calculés sur ce montant. Mais il faut savoir que certaines activités de location meublée subissent la TVA sur les loyers comme les hôtels par exemple. Quand ils prennent 909 € de loyers, il y'a 10% de TVA qui va à l'État soit 909*10%= 91 €. Le client paie donc aussi 1000 € (909+91). En revanche, le propriétaire ne perçoit que 909 € et doit en plus faire des démarches administratives pour rendre les 91 € à l'État.

La TVA sur les loyers était réservée jusqu'ici aux hôtels et à la para-hôtellerie... mais une modification des textes réalisée mi-août par le gouvernement fait planer le doute plus que sérieusement. Que ce soit volontaire ou non, la location meublée de très courte durée (airbnb, en direct, le bon coin....) risque de devenir assujettie à la TVA sur les loyers. L'interprétation des nouveaux textes est limpide et tout loueur d'un bien meublé sur des périodes inférieures à 7 jours est concerné. Je vous explique dans un premier temps pas à pas pourquoi la TVA devrait s'appliquer sur vos loyers pour tout le monde. On verra ensuite les détails qui font qu'on est toujours dans l'incertitude. Puis, on verra comment se protéger pour l'éviter, mais que c'est aussi peut-être une source d'optimisation dans certains cas.

Pourquoi les locations meublées de courte durée deviendraient toutes éligibles à la TVA ?

Avant de vous montrer le changement sur chaque texte en vigueur avec les liens officiels, je vous propose une première explication simplifiée pour bien comprendre la suite. C'est aussi important pour savoir comment réagir quand on évoquera les solutions pour contourner cet aspect. Le texte modifié concerne la para-hôtellerie. C'est un régime fiscal particulier qui touche certaines locations meublées spécifiques. Le texte en vigueur prévoit 4 critères différents et si le loueur en remplit 3, il est alors obligé d'être assimilé au régime de la para-hôtellerie. Si on y est, la TVA à 10% sur les loyers s'applique.

Durant l'été, le fisc a modifié le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) qui détaille les 4 conditions qui définissent la para-hôtellerie. La nouvelle version a été rédigée de telle sorte que 3 conditions sont remplies par n'importe quelle location meublée de courte durée ! Il devient difficile de ne pas respecter ces 3 points et de fait, tout le monde va rentrer dans ce régime de la para-hôtellerie qui va de pair avec la TVA sur les loyers.

Les 4 critères sont le fait d'avoir un accueil personnalisé, faire le ménage, le changement de linge et la possibilité d'avoir un petit-déjeuner. Voyons plus en détail la présentation de ces notions par le fisc suite à la modification des textes ; vous comprendrez qu'on ne peut plus les éviter.

La nouvelle version du texte officiel sur la TVA pour les locations meublées.

C'est le 7 août 2024 que le texte a changé et amené les modifications potentielles sur la TVA en meublé. Les liens à consulter sont les suivants :