Simulation Loi Pinel 2023 : Simulateur Excel Gratuit pour calculer votre investissement

Je vous offre aujourd’hui un simulateur sur la loi Pinel gratuit pour l’année 2023. Bien entendu, le fichier calcule l’impôt à l’euro près d’après le barème de l’impôt 2023 et vous pourrez mettre les variables du prêt, des travaux, la durée d’engagement… Il est programmé pour intégrer toutes les subtilités fiscales : changement de tranche fiscale, prise en compte du quotient familial, non-imputation de la réduction si trop importante, provision et report du déficit (si vous avez mon guide Pinel vous savez comment déclarer et déduire les 4 charges liées au prêt pour optimiser le déficit), etc.

J’ai aussi ajouté la possibilité d’estimer un prix de revente du bien à terme afin de pouvoir mettre le calcul de la rentabilité globale et vous pouvez adapter les revenus, les loyers ou encore les travaux chaque année. Sur mon site, je privilégie les simulateurs en direct mais pour mettre autant de variables, je suis obligé de proposer un format Excel. Il faut de la précision et la possibilité d’adapter les variables chaque année pour un simulateur Pinel correct.

Téléchargez le simulateur de l’impôt sur la loi Pinel 2023

Le lien de téléchargement figure juste ci-dessous. Il est conseillé de lire l’article en entier et de bien étudier mon guide sur la déclaration Pinel pour le remplir correctement (il faut savoir optimiser sa déclaration fiscale Pinel pour remplir et optimiser le simulateur correctement). Je reste disponible en commentaire si besoin.

Je vous propose également une vidéo explicative sur la manière de bien remplir le simulateur gratuit en mettant en avant les points importants et les analyses qu’il faut avoir pour bien l’utiliser.

Que doit contenir une bonne simulation sur la loi Pinel ?

Vous allez sûrement chercher à vérifier le rendement et la pertinence de votre investissement Pinel à travers le simulateur. Pour que ce soit possible, la simulation doit permettre de :

• Prendre en compte votre situation fiscale (revenu imposable, nombre de parts…) avant investissement : les loyers seront imposés selon votre tranche marginale d’imposition. Cette dernière dépend entièrement de vos revenus actuels qui doivent donc être indiqués dans toute simulation. La réduction Pinel s’applique uniquement si votre impôt est suffisant, d’où l’importance de pouvoir le calculer.
  
• Connaître les données du prêt immobilier : le montant de l’échéance sera une charge régulière pour vous et les intérêts remboursés chaque année sont déductibles avant calcul de l’impôt. La simulation affichera le tableau d’amortissement du prêt bancaire.
  
• Anticiper la date et la valeur de cession : nécessaire au calcul de l’impôt sur la plus-value, c’est aussi le seul moyen d’établir le taux de rendement interne pour estimer la rentabilité du projet.
  
• Indiquer les travaux : susceptibles de créer un déficit foncier reportable les premières années ou un déficit impactant les revenus salariés dans la limite de 10 700€. Il faut donc que la simulation intègre ces calculs techniques qui jouent pleinement sur le gain fiscal procuré par l’investissement. 
  
• Changer les variables (loyers, assurances, taxes foncières, revenus du foyer…) d’une année à l’autre : indispensable pour établir la trésorerie à dépenser chaque année pour gérer son projet immobilier en tenant compte des aléas.

Dans la simulation Pinel que je vous propose, vous allez donc pouvoir modifier toutes ces variables. Un tel simulateur a pour principal objectif de vérifier l’effort ou non de trésorerie chaque année, soit combien allez-vous payer ou gagner chaque année avec votre investissement Pinel.

Les cases à modifier sur le simulateur Pinel

Pour utiliser le fichier, il faut modifier les cases suivantes (en bleu dans le fichier Excel) :

• Cadre 1 : votre situation et le dispositif Pinel ;
  
• Cadre 2 : tout ce qui concerne le prêt immobilier ;
  
• Cadre 3 : le temps de la simulation et la valeur estimée de revente ;
  
• Tableau ligne 14 : le revenu imposable. Il figure sur votre avis d’impôt et il est primordial de l’indiquer de manière correcte chaque année pour une bonne simulation ;
  
• Tableau ligne 16 : les loyers estimés à percevoir suite à votre investissement immobilier ;
  
• Tableau ligne 17 : la liste des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration prévus chaque année sur votre investissement locatif. Attention à mettre les travaux que vous déduisez et non ceux qui figurent dans le prix de revient Pinel. Comme expliqué dans mon guide Pinel, il est important de bien allouer les travaux pour une meilleure économie fiscale ;
  
• Tableau ligne 19 : les autres charges engendrées par le bien comme l’assurance propriétaire non-occupant, la taxe foncière, les frais d’agence locative, etc.

Le résultat du simulateur immobilier Loi Pinel

Avant de s’attarder sur les deux calculs à surveiller pour optimiser votre investissement, on fait le tour des chiffres disponibles dans le simulateur :

• Onglet 2 « prêt bien immobilier » : vous y trouverez le tableau d’amortissement du prêt année après année. Vous pouvez y lire les échéances de remboursement, le capital restant dû, la part des intérêts remboursés et l’assurance emprunteur. Il doit être similaire à celui que vous recevez de la banque.
  
• Onglet 3 « plus-value » : vous y trouverez le détail du calcul de la plus-value immobilière à la revente. Le calcul est expliqué en détails ici : Simulateur de l’impôt sur la plus-value en cas de vente immobilière.
  
• Le premier tableau de l’onglet 1 vous présente tout le détail de la fiscalité. J’ai fait le choix de laisser les cases visibles pour les plus curieux et pour que vous puissiez être certain(e) que les calculs sont faits correctement. Notez que les résultats de ce tableau ne sont pas les plus importants pour optimiser votre investissement :

Ligne 18 : report des intérêts payés sur le prêt qui sont déductibles avant impôt ;
Ligne 25 à 27 : calcul du revenu foncier imposable et/ou des déficits fonciers suite à votre achat ;
Ligne 28-29 : calcul de la réduction Pinel ;
Ligne 30-31 : calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17.2% en 2023) à payer chaque année.

La fiscalité totale s’affiche donc en ligne 32. Concrètement, c’est l’impôt qui figurera sur l’avis d’imposition en tenant compte de vos salaires ET de l’investissement immobilier ! Vous trouverez en dessous le montant de l’impôt avant investissement (c’est-à-dire en tenant compte de vos salaires uniquement).

Utiliser la simulation Pinel pour vérifier l’effort de trésorerie

Le tableau de trésorerie figure de la ligne 37 à 43. À mon sens, c’est lui que vous devez utiliser pour évaluer la faisabilité de votre projet immobilier.

En vert (38 et 40) figurent les revenus supplémentaires que votre bien va rapporter chaque année : les loyers et l’économie d’impôt (possible en Pinel si beaucoup de travaux). En rouge (ligne 39), vous trouverez les charges à payer : travaux, remboursement du prêt, assurance, taxe foncière. Et surtout, le simulateur inclut bien la ligne 42 : l’impôt et les prélèvements sociaux supplémentaires à payer chaque année suite à vos nouveaux loyers ! C’est cette variable qui est difficile à déterminer, qui va impacter votre projet et qui est cachée par les vendeurs de biens immobiliers mal avisés.

Ne vous méprenez pas, ce n’est pas l’impôt total qui figure sur cette ligne. Contrairement à la ligne 32, ici apparaît le surplus d’impôt engendré par votre investissement (l’écart entre l’impôt sans le bien et l’impôt avec le bien). Votre bien peut engendrer une baisse de l’impôt (soit un gain pour vous qui apparaît alors en vert) si vous avez une réduction Pinel ou des travaux déductibles importants. À défaut, l’acquisition du bien est synonyme d’augmentation de la fiscalité (soit une charge qui apparaît en rouge) car les loyers sont fiscalisés.

Il faut donc regarder le résultat de la ligne 43. Vous verrez combien votre investissement va coûter chaque année (si c’est négatif) ou rapportera chaque année (si c’est positif).

Le TRI (taux de rendement interne) apparait aussi sur la simulation. Beaucoup vont le regarder et juger de la pertinence de l’investissement d’après lui. Mais sur un projet aussi long terme, je ne vous conseille pas de vous y fier. D’une part, la valeur de revente va complétement influer sur le TRI, vous pouvez le tester sur la simulation. Personne aujourd’hui n’est capable d’estimer la valeur de cession d’un bien dans 9 ans correctement. D’autre part, on a un décalage d’un an entre la perception des loyers et l’impôt, qui n’est pas pris en compte ici, sans compter que le barème fiscal et vos revenus évolueront chaque année.

Prélèvement de l’impôt à la source sur le simulateur Pinel

Il ne faut pas tenir compte de la fiscalité à la source pour votre investissement Pinel. Ce qui compte, c’est l’impôt réel qui sera à payer et c’est lui qui est déterminé par le simulateur. Vous aurez effectivement une avance prise à la source chaque année, mais elle sera remboursée par le fisc l’année suivante.