Quand peut-on vendre un bien Pinel ou le passer en meublé ?

Si vous louez un bien en loi Pinel, vous vous engagez sur plusieurs années. Au bout d’un certain temps, les investisseurs avisés commencent à envisager des alternatives à la location. Certains veulent vendre le bien, d’autres le louer en meublé pour profiter d’une fiscalité parfois attractive. Plus basique, certains veulent continuer la location mais en s’affranchissant des plafonds de loyers nécessaires à la loi Pinel.

Vient alors la grande question : à partir de quand s’arrête l’engagement de location en loi Pinel ? Que faut-il retenir pour juger de la durée de 6 ou 9 ans : date d’achat, début de la location, signature du bail avec cumul des baux, etc. ? On fait le point sur toutes les conditions à respecter pour arrêter votre Pinel le plus tôt possible sans prendre le risque d’un redressement. Nous verrons aussi les exceptions possibles.

Que se passe-t-il si je vends mon Pinel avant la fin de l’engagement de location ?

La location en loi Pinel est très intéressante fiscalement parlant, mais je vous conseille de bien respecter les conditions. Le fisc vous oblige à vous engager à louer 6 ou 9 ans. Si vous ne tenez pas cet engagement, le redressement sera très douloureux. Une personne qui vend son Pinel avant le terme, qui décide de le passer en meublé trop tôt ou qui ne le loue pas de manière continue verra les impôts arriver pour… annuler toutes les réductions d’impôts acquises ! On assiste alors à des redressements énormes : non seulement il faudra rendre toutes les réductions d’impôt Pinel mais vous subirez en plus les pénalités de retards de 0.2% par mois et une majoration de 10% à 40%.

Bref, il est fortement conseillé de vous assurer que vous avez tenu le contrat de l’engagement de location avant d’envisager quoi que ce soit d’autre pour le Pinel. J’ai expliqué ici qu’il est important de toujours s’engager sur 6 ans et que ce choix se fait dans la déclaration d’impôt : Pinel – faut-il s’engager 6 ou 9 ans ? Avant de voir ce que le fisc retient exactement pour calculer le délai, on peut noter qu’il y a quelques exceptions qui vous permettent de vendre avant le terme sans subir de redressement.

Quelles exceptions permettent de vendre son bien immobilier Pinel avant le terme ?

Si vous vendez ou ne respectez pas l’engagement de location Pinel avant le terme, le redressement fiscal arrivera sauf pour 3 exceptions. Je vous joins le texte officiel en fin d’article qui est très clair; hormis ces 3 exceptions il n’est pas possible d’arrêter la location avant le terme sans subir le redressement.

La première arrive en cas de décès du propriétaire du bien Pinel. Dans un tel cas, les héritiers pourront alors revendre le bien Pinel ou changer son mode de location sans que les réductions acquises par le défunt soient remises en cause. Même si le décès intervient avant la fin de l’engagement de location, le fisc ne pourra alors pas opérer de redressements.

Le second cas où on peut vendre un bien Pinel avant la fin de l’engagement est celle où l’investisseur devient invalide. Le texte nous précise que l’invalidité doit empêcher le contribuable d’exercer une profession quelconque et qu’il doit avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour les actes de vie ordinaires.

La dernière possibilité est celle du licenciement. Une personne dont le contrat est rompu pourra alors s’affranchir de l’engagement de location Pinel sans subir de redressement. Attention, il faut que ce soit l’employeur qui décide de mettre fin au contrat de travail. Même sur ce cas qui peut paraître plus fréquent, le fisc prévoit des conditions. Par exemple, une personne de 60 ans ou plus qui est licenciée mais qui a une retraite à taux plein… ou dont la convention prévoit des possibilités d’emploi ou de formation ne pourra alors pas justifier un licenciement.

Vous l’avez compris, les exceptions sont drastiques et sauf événements tragiques, il faudra aller au bout de l’engagement Pinel. Notons que le divorce ou la séparation ne permet pas de vendre le Pinel sans perdre toutes les réductions d’impôt déjà perçues. J’ai expliqué les possibilités ici pour ce cas : Pinel et divorce – comment faire pour éviter de tout perdre?

Sur quoi se base-t-on pour évaluer la fin de la période Pinel de 6 ou 9 ans ?

Ce qui compte pour évaluer le délai de 6 ou 9 ans à tenir en loi Pinel est la durée de la location. Il va donc falloir regarder la date de signature du premier bail pour savoir à partir de quand vous avez commencé.

Exemple

Mr Corrigetonimpot achète un bien Pinel en 2024. Il s’engage à louer sur 6 ans dans la déclaration d’impôt. A partir de quand pourra t’il le vendre ou le louer autrement?

Mr doit regarder la signature du bail. Imaginons que le bien soit loué le 1er octobre 2024. Mr doit continuer à louer sous le dispositif Pinel jusqu’au 1er octobre 2030 pour ne pas subir de redressement sur son Pinel.

Arrive alors une question récurrente : comment calculer ce délai si on a eu des départs de locataires ? En effet, il est fréquent qu’un locataire parte et qu’il faille quelques semaines ou mois pour en trouver un nouveau. Cette période de vacance vient fausser le délai de 6 ou 9 ans à tenir. Une fois encore, le texte officiel vient nous dire ce qui est accepté ou non : je le traduis ci-dessous et je vous joins la vraie version en fin d’article. Je traite ici uniquement cette condition spécifique. Je vous oriente vers mon guide Pinel en fin d’article qui regroupe les nombreuses autres conditions à respecter pour éviter toute remise en cause.

Le délai entre deux locations Pinel ne vient pas prolonger l’engagement de location

Il ne va pas falloir décortiquer chaque bail et repousser le délai de 6 ans à chaque période de vacance. La règle que j’ai citée ci-dessus s’applique quelle que soit la situation : vous prenez le premier bail avec la toute première location, vous ajoutez 6 ou 9 ans selon votre choix et vous saurez la date à laquelle vous pouvez changer la destination de votre bien Pinel.

En revanche, le fisc impose que la location ait lieu de manière continue. Il faut donc remettre le bien en location immédiatement après le départ du locataire à des conditions normales. Le fisc accepte une vacance pouvant aller jusqu’à 12 mois maximum entre deux locations si vous êtes en mesure de prouver que vous recherchez activement un locataire. Gardez bien vos publications d’annonces, vos échanges avec des locataires potentiels, vos démarches auprès d’agences immobilières etc…. Bien entendu, il ne faut absolument pas habiter dans votre bien ou le mettre à disposition gratuitement durant ces périodes de vacances. Sous ces conditions, le fisc accepte alors les périodes où le bien n’est pas loué pendant quelques mois sans venir rallonger le délai Pinel.

Exemple

Mr Corrigetonimpot commence à louer son bien Pinel sur 6 ans le 1er juin 2024. Il pense donc pouvoir le vendre à partir du 1er juin 2030. Au bout de 3 ans, il doit changer de locataire et il met 2 mois à en trouver un. Au bout de 5 ans, il change à nouveau et met 11 mois à en trouver un. Quand pourra-t-il vendre son bien?

Quoi qu’il se passe, la dead line reste et restera le 1er juin 2030. Mr n’a jamais mis plus de 12 mois à relouer son logement ce qui lui permet de ne pas être inquiété par un redressement du Pinel. Il faut qu’il n’ait pas habité ni mis le bien à disposition gratuitement durant les périodes de 2 et 11 mois. Il a aussi tout intérêt à garder des preuves sur le fait qu’il a recherché activement un locataire et que le bien était parfaitement en état d’être loué notamment sur la période de 11 mois qui était très longue. L’engagement de location Pinel est considéré comme respecté au 1er juin 2030.

Notons au passage qu’il faut bien que votre Pinel soit la résidence principale de tous vos locataires sur la période où ils sont dedans. On peut voir ici une souplesse du fisc sur la vacance entre deux locations qui laisse place à une opportunité fiscale.

Le bien Pinel n’a pas à être reloué si vous êtes proche de la fin de l’engagement de location !

Il se trouve que l’accord de vacance permit par le texte vaudrait même si il intervient moins de 12 mois avant la fin du terme Pinel. Si votre locataire s’en va et qu’il reste moins d’un an avant la fin du délai Pinel, une stratégie est alors possible pour l’investisseur : il peut choisir de ne pas louer son logement Pinel et attendre tranquillement la fin de la durée de location pour vendre. Cela lui évite de reprendre un bail qui l’obligerait à attendre plusieurs années.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien Pinel depuis plusieurs années. Son locataire part alors qu’il lui reste que 10 mois à attendre pour sceller l’engagement de location Pinel. Le texte indique qu’il n’est pas obligé de relouer car il reste moins de 12 mois.

En revanche, le logement doit rester en état d’être loué, ne pas être habité ou mis à disposition gratuitement et surtout ne pas être vendu ou mis en meublé avant le terme de l’engagement de location.

Cet aspect parait assez incroyable mais pourtant le texte est très clair. Vous trouverez les conditions que je viens d’énumérer dans l’exemple à l’alinéa 50 du texte joint. Attention, il faudra quand même conserver le bien jusqu’au terme, l’avantage étant seulement que l’on n’est pas obligé de le louer à nouveau.

Vous noterez que le texte en vigueur a pour titre « Scellier » et non « Pinel ». C’est tout simplement que le texte en vigueur Pinel renvoie à celui du Scellier car bon nombre de conditions sont les mêmes. Il est à noter que j’ai constaté récemment que le texte du Pinel renvoie toujours vers celui du Scellier mais sans préciser explicitement cet article 50 qui est celui qui permet de ne pas louer la dernière année. Ayant vu plusieurs dossiers passés sur le sujet sans encombre je reste serein mais un lecteur a récemment eu une position contraire du fisc disant que cette astuce ne serait pas autorisée. Si vous êtes dans un tel cas, je ne peux que vous conseiller d’être prudent et d’interroger le fisc en amont ou de solliciter un avocat fiscaliste.

Revente du Pinel au terme : attention au déficit foncier ou à la plus-value !

Enfin, les investisseurs sont parfois tellement focalisés sur la date butoir à respecter pour vendre le Pinel qu’ils en oublient une notion importante. Un bien immobilier loué ne peut pas être vendu si vous avez un déficit foncier qui date des trois dernières années. Cela vaut pour n’importe quel bien loué vide et ceux Pinel en font donc partie. J’ai expliqué cette règle en détail ici : déficit foncier – il faut attendre 3 ans pour vendre le bien!

Sachez aussi que la cession immobilière va s’accompagner d’un impôt sur la plus-value qui peut vite être important : comment est calculé l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Texte en vigueur
BOI-IR-RICI-230-60 : exceptions pour vendre un Pinel avant le terme.
BOI-IR-RICI-230-20-20 : conditions en cas de vacance entre locataire.