Le plafond de ressources des locataires Denormandie.

Une des conditions pour obtenir la réduction en loi Denormandie est d’avoir un locataire dont les revenus ne sont pas trop élevés. On fait le point sur le plafond de ressources du locataire à respecter sous un investissement Denormandie.

Quel est le plafond de ressource du locataire à ne pas dépasser en loi Denormandie?

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, il va falloir faire attention aux revenus de vos locataires. Il est indispensable de louer à des personnes respectant un plafond de ressources. Si la location est faite à une personne ayant des revenus trop importants, le fisc viendra requalifier et annuler la réduction Denormandie.

Les revenus du locataire vont dépendre de la zone dans laquelle est situé votre bien Denormandie et de la situation familiale du locataire. Le texte donne le tableau suivant. Attention, le tableau changera courant 2024 en mars et je mettrai l’article à jour. En attendant, il faut se baser sur celui-ci.

Plafond des ressources du locataire pour bénéficier de la loi DeNormandie 2024

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue son bien immobilier en zone B1 loi DeNormandie à un couple sans enfant. Si les revenus du couple sont supérieurs à 45 558 €, la réduction d’impôt ne sera pas possible.

Le tableau parait assez simple à première vue mais dans la pratique, plusieurs détails doivent être étudiés.

Bail signé en 2024 : comment évolue le plafond des ressources du locataire en loi Denormandie?

C’est la date de signature du bail qui est importante. Il suffit de s’assurer que votre locataire réponde aux conditions de revenus l’année où vous signez le bail. La réduction De Normandie est alors acquise même si votre locataire devient millionnaire le lendemain. En revanche, il faudra vérifier les ressources à nouveau si vous changez de locataire un jour.

Concernant le barème donné plus haut, sachez qu’il évolue à la hausse chaque année (il suit l’évolution des prix à la consommation). Celui donné concerne les baux signés en 2024 et début 2025. Je mettrai à jour le barème courant mars quand on connaîtra les nouveaux seuils pour 2025. Attention par contre, l’avis d’imposition du locataire change de date comme discuté ci-après.

Exemple

Mr Corrigetonimpot signe un bail début 2025 loi Denormandie en zone B1 pour un célibataire. Il peut tout à fait retenir le plafond de ressource de 34 115 € pour vérifier éligibilité du locataire. D’une part, le nouveau barème n’est pas connu. D’autre part, il sera de toute manière plus élevé que celui de l’année passée.

Vous pouvez surveiller la mise à jour du texte en vigueur ici à l’alinéa 270 (le tableau Pinel s’applique au De Normandie). Le fisc publie celui de la nouvelle année courant février. Plafond des ressources du locataire en Loi Denormandie : texte en vigueur.

Revenus du locataire : que doit-on regarder en loi Denormandie?

Première question : quel est le revenu à regarder? Ce n’est pas le salaire ni même le revenu déclaré du locataire qui vous intéresse. Il faut vous baser sur le revenu fiscal de référence.

La seule manière de trouver ce chiffre est d’avoir l’avis d’imposition de votre futur locataire. Ce document est obligatoire car c’est le seul moyen de vérifier que le revenu fiscal de référence du locataire est sous le plafond de ressource en loi De Normandie.

Exemple

Mr Corrigetonimpot veut louer son bien en loi Denormandie zone B2 à une personne seule. Le plafond est de 30 704 €. Il faut impérativement que son futur locataire ait un revenu fiscal de référence inférieur à 30 704 € pour bénéficier de la réduction d’impôt De Normandie.

Quelle déclaration d’impôt du locataire faut-il pour calculer le plafond de revenus De Normandie?

Le revenu fiscal de référence apparaît forcément sur l’avis d’imposition de votre locataire. Reste maintenant à savoir lequel consulter. C’est l’article 2 terdecies D du code général des impôts qui apporte l’information. « Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location« .

Rappelons que l’avis d’imposition d’une année N détaille les revenus déclarés en N-1. Il faut donc se baser sur la date de signature du contrat de location.

• Pour un bail signé en 2024, il faut l’avis d’imposition 2023 (sur lequel figure le revenu fiscal de référence 2022) de votre locataire pour vérifier le plafond.
• Pour un bail signé en 2025, c’est l’avis 2024 des revenus 2023 qui sera nécessaire pour évaluer le plafond.

L’avis d’imposition vous donnera le revenu fiscal de référence mais aussi le nombre de personnes à charge afin d’évaluer au mieux si les ressources du locataire sont bonnes.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien Denormandie et zone B1. Il signe le contrat de location en 2025. Afin de vérifier le plafond de ressource du locataire, il doit étudier au préalable l’avis d’impôt 2024 des revenus 2023.
Sur l’avis d’imposition, le locataire est seul avec un enfant. Il faut donc que le revenu fiscal de référence soit inférieur à 54 785 € pour que le propriétaire puisse avoir la réduction De Normandie.

Peut-on retenir un autre avis d’impôt du locataire pour le plafond de ressource Denormandie?

On peut noter que le texte précise qu’exceptionnellement, on peut retenir l’avis d’imposition de l’année suivante si les ressources sont inférieures à l’année passée. Cela est possible uniquement en fin d’année car il faut absolument que le locataire ait reçu l’avis d’imposition qui est généré en septembre seulement.

Exemple

Mr Corrigetonimpot veut louer son bien à un locataire en 2025 mais l’avis d’imposition 2024 des revenus 2023 du locataire a des revenus trop élevés. Il se trouve que le locataire a eu des revenus 2024 plus faible. Le texte permet donc au propriétaire de retenir l’avis d’impôt 2025 des revenus 2024. Encore faut-il l’avoir avant la signature… si celle-ci intervient après réception de l’avis d’imposition du locataire, la réduction Denormandie sera valable.

N’oubliez pas d’optimiser la déclaration d’impôt qui jouera en grande partie sur le coût fiscal de l’investissement : comment remplir la déclaration d’impôt en loi Denormandie?