Calcul de la plus-value immobilière imposable.

Dès lors que vous vendez un bien immobilier, le fisc va estimer la plus-value faite sur ce bien afin de l’imposer. Vous subirez alors deux voir même trois fiscalités différentes. Nous allons voir en détail comment est calculée la plus-value immobilière imposable et comment la fiscalité s’applique. Vous pourrez ainsi estimer pas à pas sans problème le montant de l’impôt que vous paierez lors de la vente de votre bien immobilier. Rappelons que la cession de la résidence principale est exonérée. En dehors de quelques autre rares cas, le fait de vendre un bien immobilier va engendrer le calcul des impôts sur la plus -value.

1- Calcul de la plus-value brute immobilière 2024.

Avant de regarder le taux d’imposition, il faut estimer la plus-value qui sera imposée. On pourrait croire qu’elle correspond au prix de la vente duquel on enlève le prix d’achat mais ce n’est pas le cas.

Exemple

Mr Corrigetonimpot a acheté un bien immobilier 100 000 € et il le revend 250 000 € en 2024. Il ne sera pas imposé sur une base de 150 000 €.

La plus-value brute qui va permettre de calculer la fiscalité est composée du prix d’acquisition corrigé et du prix de vente lui aussi corrigé.

a- Prix de vente retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.

Pour le calcul de l’impôt, le prix de vente comprendra les éventuelles charges que l’acquéreur doit vous payer. Dès lors que l’acte précise un aspect à la charge de l’acheteur, vous devrez l’inclure dans votre plus-value en tant que vendeur.

A l’inverse, vous devrez supporter des frais pour vendre le bien qui seront retirés de la plus-value. On retrouve le coût des diagnostiques par exemple (termites, amiantes…).

De fait, il y’aura une légère différence entre le montant final de la vente et la valeur retenue pour le calcul de la plus-value immobilière.

b- Prix d’acquisition : on peut ajouter les frais de notaire et/ou les travaux.

Cette partie est bien plus importante. Le prix d’achat que vous retiendrez pour le calcul de la plus-value peut-être majoré de manière importante. Soyez attentif car le gain fiscal est énorme.

• Vous pouvez ajouter les frais d’acquisition : cela correspond aux frais de notaire. Vous avez deux options : soit vous mettez le montant des frais notariés que vous avez réellement payés, soit vous optez pour un forfait de 7.5% du prix d’achat. L’option pour le forfait de 7.5% est donc meilleure s’il est supérieur aux frais notariés; en revanche il n’est pas possible pour les biens reçus par donation ou succession.
• Vous pouvez ajouter le montant des travaux payés sur le bien depuis l’origine (uniquement les travaux non déductibles de l’impôt sur le revenu. Voir : quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers?). Comme précédemment, vous pouvez ne pas le faire et opter à la place pour un abattement qui est cette fois de 15% si et seulement si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans.

Exemple.

Mr Corrigetonimpot a acheté un bien 100 000 € il y’a 10 ans et a payé 3 000 € de frais de notaire. Il a effectué 10 000 € de travaux depuis l’origine. Il le revend 200 000 €. Il doit payer 4 000 € pour les différents diagnostiques avant la vente et l’acheteur doit lui verser 1 000 € pour une indemnité d’éviction.

1- Le prix de vente pour le calcul de la plus-value imposable ne sera pas de 200 000 €. On retranche les dépenses et on ajoute les primes versées par le vendeur. 200 000 – 4 000 + 1 000 = 197 000 €.

2- Le prix d’achat n’est pas de 100 000 €. Mr a le choix d’ajouter les 3 000 € de frais de notaire ou d’opter pour le forfait de 7.5%. Le forfait est bien meilleur et Mr Corrigetonimpot va le retenir car il pourra réduire la plus-value de 100 000 * 7.5% soit 7 500 €.
Mr peut aussi inclure les 10 000 € de travaux ou choisir le forfait de 15%. Il va choisir les 15% pour réduire la plus-value immobilière de 15%*100 000 = 15 000 € plutôt que de 10 000 €. Le prix d’acquisition retenu est de 100 000 + 7 500 + 15 000 = 122 500 €.

Plus-value brute immobilière : Prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé = 197 000 – 122 500 = 74 500 €

2- Abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière.

Une fois que vous avez calculé la plus-value brute, la seconde étape consiste à appliquer un abattement pour durée de détention. C’est seulement après avoir enlevé cet abattement qu’on obtient la plus-value immobilière imposable qui subira la fiscalité.

Malheureusement, nous allons voir que vous allez payer deux impôts différents : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Le fisc va retenir la même plus-value brute (calculée à l’étape 1 précédemment) pour les deux impôts mais il appliquera des abattements pour durée de détention différents.

Le fisc va comptabiliser le nombre d’années pleines entre le moment où vous avez acheté le bien et celui où vous le vendez. Il appliquera ensuite un abattement sur la plus-value brute selon la durée de détention afin de connaître la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu… et un autre abattement différent selon la durée de détention pour calculer la plus-value imposable aux prélèvements sociaux.

Abattement selon la durée de détention pour le calcul de la plus-value immobilière imposable.

Durée de détention	Pourcentage d’abattement (Impôt sur le revenu 19%)	Pourcentage d’abattement (Prélèvements sociaux 17,2%)
De 0 à 5 ans	0%	0%
De 6 à 21 ans	6% par an	1,65% par an
22ème année	4% par an	1,60% par an
De 23 à 30 ans	Exonération	9% par an

Exemple

Mr Corrigetonimpot vend un bien immobilier. Il le possède depuis 15 ans et 6 mois. Il fait l’opération « prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé » et obtient une plus-value brute de 100 000 €.
1- Le fisc va appliquer un abattement pour durée de détention en se basant sur les années entières soit 15 ans.
2- Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6% par an de la 6ème à la 15ème année (10 ans). Cela donne 6% * 10 = 60% d’abattement. La plus-value imposable pour l’impôt sur le revenu sera de 100 000 – 60% * 100 000 = 40 000 €.
3- Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement est de 1.65% par an de la 6ème à la 15ème année. Cela donne 1.65 * 10 = 16.5%. La plus-value imposable pour les prélèvements sociaux sera de 100 000 – 100 000 * 16.5% = 83 500 €.

Notez qu’au bout de 22 ans complets, l’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 100% ce qui annule la fiscalité. Il restera les prélèvements sociaux à payer car l’abattement sur la plus-value imposable pour ces derniers sera total au bout de 30 ans seulement.

3- Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à payer en cas de plus-value immobilière.

La dernière étape est le calcul de la fiscalité. La plus-value immobilière va engendrer de l’impôt sur le revenu mais aussi des prélèvements sociaux. Les deux sont à payer et sont indépendants. Impossible de défalquer le premier impôt sur la plus-value de l’autre. Les taux sont les suivants :

• Impôt sur le revenu : 19%.
• Prélèvements sociaux : 17.2%.

Ils vont s’appliquer sur leurs plus-values imposables respectives.

Suite de l’exemple

Mr Corrigetonimpot obtenait une plus-value imposable de 40 000 € pour l’impôt et de 83 500 € pour les prélèvements sociaux au bout de 15 ans. Il devra donc payer :
1- Impôt sur le revenu : 40 000 * 19% = 7 600 €.
2- Prélèvements sociaux : 83 500 * 17.2% = 14 362 €.

Ces trois étapes de calculs vont s’appliquer dans la majorité des cessions immobilières. Le notaire se chargera d’effectuer la déclaration et les calculs mais il reste intéressant de l’estimer en amont par mesure de contrôle et pour anticiper la fiscalité. Un simulateur Excel gratuit est joint ci-après pour faciliter le calcul. Notez qu’un troisième impôt peut apparaître lorsque la plus-value imposable dépasse un certain seuil.

4- Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Depuis deux ans, le gouvernement a ajouté une taxe supplémentaire. Elle vous concerne uniquement si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. On va regarder la plus-value imposable (donc après abattement pour durée de détention) relative à l’impôt sur le revenu et non pas celle relative aux prélèvements sociaux. Dans l’optique où l’on dépasse 50 000 €, un troisième impôt apparaît qui est de 2% à 6% selon la situation.

Barème de la taxe supplémentaire en cas de plus-value immobilière élevée.

Plus-value imposable	Taxe supplémentaire
De 50 001 € à 60 000 €	2% * PV – (60 000 – PV) * 1/20
De 60 001 € à 100 000 €	2% * PV
De 100 001 à 110 000 €	3% * PV – (110 000 – PV) * 1/10
De 110 001 € à 150 000 €	3% * PV
De 150 001 € à 160 000 €	4% * PV – (160 000 – PV) * 15/100
De 160 001 € à 200 000 €	4% * PV
De 200 001 € à 210 000 €	5% * PV – (210 000 – PV) * 25/100
De 210 001 € à 250 000 €	5% * PV
De 250 001 € à 260 000 €	6% * PV – (260 000 – PV) * 25/100
De 260 001 € à 300 000 €	6% * PV

On arrive vite à des calculs savants car un mécanisme de lissage est mis en place. Concrètement, retenez que c’est un taux supplémentaire de 2% à 6% qui s’appliquera sur la plus-value. Je vais finir avec un exemple entier pour revenir sur tous les calculs. De manière plus simple, j’ai fait un simulateur Excel gratuit modifiable à l’infini : Simulateur gratuit de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Calcul de l’imposition en cas de plus-value immobilière : exemple.

Mr Corrigetonimpot va vendre son bien immobilier locatif. Ce n’est pas sa résidence principale. Il l’a acheté 150 000 € et le revend 300 000 €. Il le possède depuis 11 ans et 9 mois. Les frais de notaire était de 4 000 € et tous les travaux faits ont été déductibles des loyers. Il a des dépenses de 3 000 € pour les divers diagnostiques. Que va t’il payer sur la plus-value?

1 : Calcul de la plus-value immobilière brute.

Mr peut majorer son prix d’acquisition de 7.5% ou des frais de notaire payés. L’option pour les 7.5% est meilleure. Mr peut aussi inclure les travaux. N’ayant pas le droit d’inclure ceux déduits des impôts, il va utiliser le forfait de 15% qui est possible car il possède le bien depuis plus de 5 ans. Il peut aussi défalquer les dépenses engagées pour vendre.

Plus-value immobilière brute = prix de vente corrigée – prix d’achat corrigé = (300 000 – 3 000) – (150 000 + 150 000 * (15% + 7.5%)) = 113 250 €.

2- Calcul de la plus-value imposable : Abattement pour durée de détention.

Le fisc retient 11 années de détention. L’abattement pour durée de détention est de 6% par an à partir de la sixième année pour l’impôt sur le revenu. On obtient 6% * 6 ans = 36% d’abattement. La plus-value immobilière imposable pour l’impôt sur le revenu est de 113 250 – 113 250 * 36% = 72 480 €.

L’abattement pour durée de détention n’est pas la même pour les prélèvements sociaux. Il est de 1.65% par an pendant 6 ans soit 9.9%. La plus-value immobilière imposable pour les prélèvements sociaux est de 113 250 – 113250 * 9.9% = 102 038 €.

3- Calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.

L’impôt sur le revenu est de 19% et s’applique sur la plus-value imposable de 72 480 €. Il faut payer 72 480 * 19% = 13 771 €.

Les prélèvements sociaux sont de 17.2% à payer sur l’autre base imposable de 102 038 €. Il faut aussi payer 17.2% * 102 038 = 17 551 €.

4- Taxe supplémentaire pour plus-value immobilière élevée.

Ici, la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu est de 72 480 €. C’est supérieur au seuil de 50 000 € donc un troisième impôt est à payer. D’après le tableau, si la plus-value est située entre 60 000 et 100 000 €, il faut payer 2% * PV. On obtient 72 480 * 2% = 1 450 €.

Mr paiera en tout 13 771 + 17 551 + 1450 soit 32 772 €.

Notez que même si vous avez payé l’impôt, il faudra surement encore remplir une case sur la déclaration d’impôt l’année suivante : plus-value suite à une vente immobilière : il faut remplir la case 3VZ sur la déclaration d’impôt.