On sort à peine du capharnaüm sur la loi des finances 2024 concernant la location meublée qu'un nouveau projet de loi apparait. On avait vu dans les articles précédents qu'une erreur lors du vote de la loi des finances 2024 a entrainé un changement du régime micro pour les locations meublées de tourisme et Airbnb dès la déclaration de cette année. L'article du Code des impôts qui légifère ça est à nouveau pris pour cible ici, mais on voit aussi l'apparition de nouvelles contraintes qui obligent les propriétaires de meublé à réfléchir fortement à leur position. Et surtout, la réintégration des amortissements dans la plus-value lors de la vente est à nouveau remis sur le tapis, ce qui change tout !
Je vous fais en premier temps un point sur l'évolution du régime micro pour la location meublée suite à cette proposition de loi du 29 janvier 2024. On verra ensuite l'énorme bombe sur le sort de la plus-value avec les nouvelles idées/mesures mises en avant par ce vote. Enfin, j'expliquerai la valeur actuelle de ce texte et le délai pour son application afin que vous puissiez réagir dans les temps. Une vidéo explicative plus complète est jointe à la fin.
Sommaire
L’article 50-0 du Code des impôts encore modifié.
Pour ceux qui le souhaitent, vous pouvez lire ici : le projet de loi sur le meublé du 29 janvier 2024. Le plus important est en bas de la page 9 : modification de l'article 50-0 du Code des impôts. C'est lui qui gère la fiscalité de la location meublée et le régime micro. J'avais expliqué le cafouillage lors du vote et son implication ici : nouveau taux sur la location meublée 2024 au régime micro. Après cet article, on avait eu d'autres analyses de juriste permettant de croire que le taux d'abattement puisse atteindre 92% ; je n'avais pas écrit sur le sujet car il était clair que ça serait corrigé. C'est chose faite ici et on peut donc maintenant retenir clairement la volonté du gouvernement :
- Meublé classique : abattement de 50% jusqu'à 77 700 € de loyers (pas de changements).
- Meublé Airbnb ou tourisme : Micro avec abattement de 30%, impossible au-delà de 15 000 € de loyers. Particularité si votre bien est classé : le plafond passe de 15 000 € à 30 000 € sauf exceptions ci-dessous.
- Exception : si vous louez un bien de tourisme classé ET en zone très peu dense et/ou station de sport d'hiver : l'abattement est toujours de 71% mais avec un plafond maximum de 50 000 € par an.
On peut noter que seuls les chambres d'hôtes et la parahôtellerie conservent l'ancien système avec 71% d'abattement et le plafond énorme de 188 700 €. Bien entendu, le régime réel avec déduction habituelle des charges reste possible quelle que soit la situation et s'imposera surement pour beaucoup.
En revanche, on ne sait toujours pas si tout cela s'applique pour la déclaration 2024 des revenus 2023. J'expliquais récemment que le simulateur fiscal fonctionne comme si la réforme ne s'appliquerait pas cette année ce qui est un gros indice, mais le doute subsiste toujours.
Airbnb et la location meublée clairement pris pour cible !
En fin de page 11 à l'article 4, vous avez une énorme news qui vient prendre tout le monde à revers.
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Bonsoir,
Merci pour vos publications toujours intéressantes. J’ai un souci qui peut avoir de l’intérêt pour les lecteurs.
Propriétaire d’un appartement en LMNP avec un bail commercial 3/6/9 ans à échéance 01.07.2024 que je résilie au terme. Un courrier a été transmis dans les délais au mois de Décembre pour la résiliation du bail à l’amiable. L’avocat de la société locataire m’a adressé un courrier avec le montant de l’indemnité d’éviction complètement délirante (annotation dans le bail, sans mode de calcul). Depuis son acquisition -18 ans-, il n’a enregistré que des pertes, loyers trop faibles face à des frais de sécurisation de la résidence, de rénovations très importantes des parties communes, d’entretien, des charges courantes, des intérêts du prêt + de l’assurance …. et sachant que la société ne respecte pas ses engagements annotés au bail – non réalisation des peintures tous les 2 ans des apparts., incivilité des locataires puisqu’aucun rappel des règles de fonctionnement d’un LMNP … – Ce bien est complètement dévalorisé sur le marché de l’immobilier.
Il faut annoter que les déficits n’impactent pas ma fiscalité, ils sont conservés que 10 ans et dans l’attente de bénéfices pour les utiliser, afin de ne pas payer d’impôts sur ces derniers.
Au vu de toutes les informations plus haut, comment puis-je négocier cette indemnité. Je pense que des éléments financiers de la société, uniquement de la résidence (plusieurs LMNP sous le même SIREN et du groupe avec des résultats très confortables pour les dirigeants)- devraient mettre communiqués, mais lesquels et comment effectuer les calculs ?? Je dois absolument payer une indemnité raisonnable avant la fin du mois de Mars, si je souhaite récupérer mon logement à la fin du bail, soit au 31.06.2024.
Il est hors de question que je prenne un avocat, mes pertes financières étant déjà trop importantes.
Si vous avez une plus value êtes imposés, mais en cas de moins value importante, aucun risque de défiscalisation !!
Il faut faire attention lorsque l’on s’engage dans ce type de bail, puisqu’aucune assurance, même la protection juridique ne couvre « ce risque ».
Peut-être ai-je pu oublié des informations, mais j’ai tenté de résumer le problème, chose pas très facile.
Merci pour votre retour.
Cordialement.
Qu’en est-il du meublé de tourisme s’il est composé seulement d’une partie de la résidence principale, par exemple s’il s’agit de l’étage mis en location avec un accès privatif et que le rdc est occupé par les propriétaires, avec accès privatif ? Peut-on déclarer cela en meuble de tourisme « résidence secondaire » ?
BOnjour,
Pour le moment, ce type de location airbnb est tout aussi concerné que le reste par les mesures.
Bonjour,
Je suis vos publication depuis quelques années, merci, c’est toujours intéressant. J’aurais besoin d’un conseil fiscal notre situation n’arrêtant pas d’évoluer depuis quelques années, les enfants partant, et le Scellier que l’on a sur un bien étant dans son premier renouvellement : nos revenus locatifs sur une maison (Scellier) et 2 petits appartements (F1), le tout avec très peu de charges dépassent les 15 000 €. Enfin, nos salaires ont bien progressés ces dernières années, et nous sommes dans une tranche à 30 %, ce qui représente un peu moins de 2 mois de nos 2 salaires comme impôt. La question classique, quelle solution pourrions nous envisager pour en paye moins ?
Merci de votre retour,
Cordialement
Bonjour et merci pour le suivi. Malheureusement impossible de vous répondre sans étudier la situation en détail. Il faut prendre le temps d’étudier la situation, le patrimoine en prenant en compte les objectifs pour proposer une solution adaptée.
Cordialement.
bonjour je suis abonnée et je rencontre un problème pour accéder aux articles par exemple ARTICLES RÉCENTS, IMMOBILIER, LMNP
Projet de loi pour le meublé de tourisme : mesures anti AirBNB et retour de l’amortissement en plus-value.
j’arrive à article réservé aux abonnés: je me connecte et je me retrouve à nouveau dans l’impossibilité de lire la suite… merci de voir ce qu’il en est pour que je puisse accéder avec mon abonnement réglé à vos articles
cordialement
Bonjour,
Problème résolu, je viens de vous envoyer le pourquoi du comment par retour de mail.
Bonne journée.
Bonjour
Je tenais vraiment à vous remercier de tous ces renseignements si précieux.
Bien cordialement
Mme Boschet
Merci !
Bonjour,
Je complète mon message,
D’ailleurs pour le critère des plafonds pour être au micro bic en touristique, intégre- t- on le loyer fictif?
Bonjour,
Au micro-BIC il n’y a pas de loyers fictifs nécessaires donc la question de savoir s’ils comptent pour le basculement au réel n’a pas lieu d’être si je ne m’abuse.
Cordialement.
Livre de Thibault DIRINGER: tout ce qui existe pour payer moins d’impôt!
Et qu’en est il des LMP ? Et les cotisations Urssaf en tant qu’auto entrepreneur LMP et micro bic vont changer également ?
Bonjour,
Pour le moment je ne sais pas encore dire si les LMP sont concernés, on aura surement l’info avec le décret.
Cordialement.
Bonjour,
Pour une résidence secondaire, donc non RP, le bofip précise que dans le cas d’une location touristique declarée au reel, on doit rajouter un loyer fictif pour les périodes que l’on se réserve a soi même et par ailleurs que toute période non louée est considérée par les impôts comme réservé a soi même. Pour l’instant au micro bic ce n’était pas remarqué.
Au réel ( pour ceux qui dépassent les nouveaux plafonds) cela va faire très mal.. qu en pensez vous?