Quel impôt sur les loyers dans une SCI ?

Nous allons voir en détail dans cet article la fiscalité qu'il faut payer si on loue un bien immobilier logé dans une SCI. Que ce soit une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) ou que vous envisagiez de créer une SCI pour y loger votre immeuble locatif. A chaque fois, les personnes se demandent quelle fiscalité sera engendrée en espérant qu'elle soit réduite par miracle via la SCI. On est ici sur un site sérieux et je vous le dis tout de suite : NON, la fiscalité sur vos loyers ne va pas disparaitre ou diminuer via la SCI ! Il peut y avoir des avantages ou opportunités propres à chaque situation, mais dans la majorité des cas, la SCI n'a pas d'utilité fiscale. Je vous explique pas à pas le calcul de l'imposition locative pour chaque type de SCI et nous verrons ensuite si c'est viable ou non selon votre situation. Une vidéo d'1h30 sur la fiscalité de la SCI avec des exemples chiffrés et la manière de remplir les déclarations d'impôt pas à pas est jointe à la fin si vous le souhaitez.

Deux formes de SCI : à l’IR ou à l’IS.

La première chose à maitriser est qu'il existe deux types de SCI. Soit, vous avez une SCI à l'IR (impôt sur le revenu), soit une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés). Toute la fiscalité change et va dépendre de ce choix qui est fait au moment de la création de la SCI. A noter que si vous louez un bien meublé, seule la SCI à l'IS est possible mais pour un bien vide vous avez le choix. Il va donc être primordial de maîtriser le calcul de l'impôt et les différences selon que la SCI soit à l'IR ou à l'IS. Je me focalise dans cet article sur le détail du calcul de l'impôt sur les revenus (donc sur les loyers ici). Mais nous verrons en fin d'article que d'autres paramètres sont très importants comme la plus-value ou certains aspects administratifs et doivent être pris en compte dans votre choix.

Quel impôt sur les loyers pour un bien dans une SCI à l’IR ?

Si vous optez pour une SCI à l'impôt sur les revenus, la fiscalité est exactement la même que pour un bien loué vide ! On parle de société transparente ici car rien ne change ! Vous aurez donc le même choix et serez mangé à la même sauce que tout loueur d'un bien vide :

• Soit un abattement de 30% sur les loyers avant de subir les prélèvements sociaux (17.2%) et l'impôt selon votre tranche d'imposition (souvent 11% ou 30%). Ce régime appelé micro-foncier n'est pas possible au-delà de 15 000 € de loyers.
• Soit la possibilité de déduire certains frais de vos loyers (travaux, intérêts du prêt, frais d'agence...) avant de subir 17.2% + votre tranche fiscale.

J'ai déjà expliqué en détail ce régime avec les optimisations et la manière de déduire un maximum de frais ici : comment est calculé l'impôt si je loue un bien vide ? Inutile donc d'espérer une optimisation fiscale quelconque ici, la SCI à l'IR ne permet rien de mieux au niveau impôt. On a une petite différence au niveau de la déclaration que nous verrons ensuite mais c'est tout.

Pour ceux qui se demandent l'intérêt de mettre en place une telle SCI, sachez que c'est pour des optimisations au niveau pratique. Si vous possédez un bien à plusieurs ou plusieurs immeubles, la SCI est alors bien plus utile pour protéger tout le monde et gérer le bien. L'indivision (posséder le bien à plusieurs) hors SCI est compliqué car une personne peut bloquer toute décision, les conflits sont impossibles à dénouer etc...

Calcul de l’impôt dans une SCI à l’IS.

Si vous ouvrez une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés, tout change! Il faut comprendre que vous en tant que personne et la SCI devenez alors deux choses différentes. Votre bien immobilier est cette fois considéré comme appartenant à la SCI. Il n'est plus à vous, il est à la SCI ! Les loyers ne sont plus à vous, ils sont à la SCI. Le prêt, les charges, l'argent etc... tout est à la SCI. Il faut alors distinguer deux fiscalités. Il y'a l'impôt que la SCI va payer sur les loyers reçus. Puis il y'a un impôt totalement différent si vous voulez récupérer l'argent qui est dans la SCI.

En effet, les revenus de la SCI matérialisés par les loyers du bien appartiennent à la structure. Vous n'avez pas le droit d'utiliser ce revenu pour faire vos courses ou payer vos dépenses personnelles ! Si vous voulez récupérer l'argent, il faut non seulement entamer une démarche administrative, mais en plus subir une fiscalité particulière ! Il est primordial de bien comprendre la différence comme le montre le schéma ci-dessous.